Modern toplumda çoğu vatandaş kendi konutunu almayı tercih ediyor. Ancak birçok kişi bir daireye kaydolmanın kendilerini otomatik olarak evin sahibi yapacağına inanıyor. Bu görüş yanlıştır. Sahip olabilmek için yalnızca kayıt olmak yeterli değildir. Yasaya göre mal sahibi kime denir? Hakları ve yükümlülükleri nelerdir?
Sahibi kim?
Mevzuata göre taşınmazın sahibi, taşınmazın kullanım, tasarruf ve mülkiyet hakkına sahip olan vatandaştır. Başka bir deyişle malik, taşınmazın tapu belgesinin adına düzenlendiği kişidir.
Daire için bir belge olarak mülkiyet belgesi bulunmaktadır. Sahibinin verileri Rosreestr'de gayrimenkul kaydı sırasında girilir. Aşağıdaki işlemler yapıldığında malikin hakları doğar:
Sahibin hakları ve yükümlülükleri
Sahibinin hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul edinimi ve yasal belgelerin alınmasına ilişkin işlemin yapıldığı andan itibaren doğar. Sahibinin yetki ve yükümlülükleri Rusya Federasyonu Medeni ve Konut Kanunlarında açıklanmıştır. Özellikle, sahibinin yetki ve yükümlülükleri Sanatta yer almaktadır. 30 LCD RF ve Art. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 288'i. Sahibinin kim olduğunu öğrendikten sonra, onun haklarına aşina olmanız gerekir.
Kullanım Hakkı
Sahibin temel haklarından biri de kullanma hakkıdır. Kullanım, konutun kişisel amaçlarla kullanılma olasılığı olarak anlaşılmaktadır. Bir vatandaş mülk sahibi ise, o binada yaşayabilir, başka kişi veya kuruluşlara kiraya verebilir, yakınlarına yaşama alanı sağlayabilir. Bir krediye teminat olarak gayrimenkul gösterilebilir.
Ev sahibi, mülkü para kazanma aracı olarak kullanma hakkına sahiptir. Büro kurabilir, öğretmen, emlak danışmanı, avukat vb. olarak çalışabilir. Ancak yapılan işin apartmandaki diğer konut sahiplerinin haklarını ihlal etmemesi gerekir.
Dairenin yenilenmesi
Birçok ev sahibi dairelerinde çeşitli değişiklikler yapıyor. Mal sahibi, özel izin olmaksızın, yeniden geliştirme ve yeniden düzenleme gerektirmeyen tesislerde onarım ve değişiklik yapabilir.
Bununla birlikte, mal sahibi odaların büyüklüğünü değiştirmek, mühendislik ağlarını, sıhhi, teknik, elektrik ekipmanlarını aktarmak isterse, eylemleri yerel yönetim ile koordine etmek gerekir. Yeniden düzenleme, tesisin tescil belgesinde değişiklik yapılmasını gerektirir.
Dönüşümü gerçekleştirmek için uygun uygulamayla yerel yönetime başvurmalısınız. Başvuruya ek olarak aşağıdaki belgelerin de sunulması gerekmektedir:
- mülkiyet kanıtı;
- planlanan değişikliklerin projesi;
- kayıt belgesi.
Apartman binası mimari anıtlara aitse, kültürel varlıkların korunmasıyla ilgilenen kuruluşun, binanın yeniden düzenlenmesi olasılığı konusunda görüşünü almanız gerekir. Ancak yeniden düzenleme izni aldıktan sonra çalışmaya başlayabilirsiniz. Yerel yönetime örnek mektup:
Elden çıkarma hakkı
Sorumluluklar
Daire sahibinin yetkilerinin yanı sıra bir takım sorumlulukları da bulunmaktadır. Bunlar şunları içerir:
- Yardımcı hizmetlerin ödenmesi.
- Bir apartmanda ortak mülkiyet sırasına göre bakım. Ortak mülk, merdivenleri, bodrum katlarını, çatı katlarını ve bitişik bölgeyi içerir.
- Yaşam alanlarının bakımı. Sahibi, ısıtma iletişimini, su borularını, elektrik kablolarını zamanında değiştirmekle yükümlüdür.
- Diğer daire sahiplerinin haklarına saygı gösterin.
Sahibine ne yasaktır?
Dairenin sahibi, dairenin mülkiyeti, elden çıkarılması ve kullanım haklarının, kendi topraklarında herhangi bir işlem yapma hakkına sahip olduğu anlamına gelmediğini bilmelidir. Sahibinin şunları yapması yasaktır:
Dairede yaşayan diğer kişilerin hakları
Dairede çoğu zaman sahibinin yanı sıra ailesinin üyeleri veya diğer akrabaları da yaşar. Aile üyeleri, sahibinin çocukları, karısı, annesi ve babasından oluşur. Konut sakinlerinin aşağıdaki hak ve yükümlülükleri vardır:
- tesisleri amacına uygun olarak kullanmak;
- dairenin bakımı ve faturaların ödenmesi masraflarını üstlenmek;
- tesislerin düzenlenmesine katılmak.
Kiracıların dairede yeniden düzenleme yapmak istemeleri halinde malikin rızasını almaları gerekmektedir. Ayrıca odayı kendi inisiyatifinizle çalışmak için bir araç olarak kullanamazsınız.
Bir vatandaşın vasiyet reddi nedeniyle bir apartman dairesinde yaşaması durumunda, mülkün bakımından mal sahibi ile müştereken ve müteselsilen sorumludur ve mülkü onunla eşit olarak kullanır.
Boşanma sonrası kiracının hakları
Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 31'i, aile ilişkilerinin sona ermesinden sonra mülk sahibi olmayan vatandaşlar kullanım haklarını kaybeder. Dolayısıyla boşandıktan sonra malik haklarına sahip olmayan eşin daireyi terk etmesi gerekmektedir.
Ancak mevzuat, eski bir aile üyesinin bir apartman dairesinde yaşama hakkını elinde tuttuğu durumları öngörmektedir. Başka konutu olmayan bir küçüğün apartman dairesine kayıtlı olması halinde, boşanma sonrası çocuğun birlikte yaşamaya devam ettiği eş, onunla aynı yaşam alanında yaşayabilir.
Böylece eski eş, kocasının evinde ortak çocuğuyla birlikte yaşama hakkına sahiptir. Ayrıca eski bir aile üyesinin yaşayacak yeri yoksa, mahkemenin ona belirli bir süre için daireyi kullanma izni verebileceğini de öngörüyor.
Kiracı, konutta yaşarken konutun bakım sorumluluğunu ev sahibiyle paylaşmalıdır. Belirlenen sürenin sona ermesinden sonra kiracı daireyi terk etmelidir.
Mülkiyet kurumunun gelişmesiyle birlikte vatandaşlar, bir apartman dairesinde ortak mülkiyet hakkının devlet tescili konusunda sorunlar yaşamaktadır. Konut mevzuatı, apartmanlarda bulunan konut binalarını kullanırken gelişen belirli ilişkilerin özel olarak düzenlenmesini öngörmektedir.
Bu nedenle, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 36. Maddesi uyarınca (bundan sonra Rusya Federasyonu Konut Kanunu olarak anılacaktır), bir apartman binasındaki mülk sahipleri, bir apartman binasında ortak mülkiyet temelinde ortak mülkiyete sahiptir. mülkiyet, yani:
1) bu evdeki dairelerin bir parçası olmayan ve apartmanlar arası sahanlıklar, merdivenler, asansörler, asansör ve diğer boşluklar, koridorlar, teknik zeminler, çatı katları, bodrumlar dahil olmak üzere bu evde birden fazla odaya hizmet vermesi amaçlanan binalar, mühendislik iletişiminin bulunduğu bu evde birden fazla odaya hizmet veren diğer ekipmanlar (teknik bodrumlar);
2) bu evdeki bireysel sahiplere ait olmayan ve boş zamanlarını, kültürel gelişimini, çocukların yaratıcılığını, fiziksel kültürünü organize etmeye yönelik binalar da dahil olmak üzere bu evdeki bina sahiplerinin sosyal ve günlük ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlayan diğer binalar ve spor ve benzeri etkinlikler;
3) bu evin taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan yapılarını çevreleyen çatılar; bu evin içinde veya dışında bulunan ve birden fazla odaya hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanlar;
4) bu evin bulunduğu arsa, bahçecilik ve iyileştirme unsurları ile bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik diğer nesneler ve belirtilen arsa üzerinde yer almaktadır. Apartman binasının bulunduğu arsanın sınırları ve büyüklüğü, arazi mevzuatı ve şehir planlama mevzuatı gereklerine uygun olarak belirlenir.
Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, konut ve medeni mevzuatla belirlenen sınırlar dahilinde apartman binasındaki ortak mülkün sahibidir, kullanır ve elden çıkarır; apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyetindeki pay ise Bu evdeki mülkün sahibi, belirtilen mülkün mülkiyet hakkının kaderini takip eder. Bir apartman dairesindeki bir mülkün mülkiyetinin devredilmesi üzerine, bu mülkün yeni sahibinin bu evdeki ortak mülkiyetindeki ortak mülkiyetteki payı, önceki sahibinin söz konusu ortak mülkünün ortak mülkiyetindeki payına eşittir. bu tür binaların.
Ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı, Birleşik Devlet Haklar Kaydı'ndaki kaydına bakılmaksızın, yasa gereği binadaki (evdeki) mülk sahiplerine aittir.
Sanat uyarınca. 29 Aralık 2004 tarih ve 189-FZ sayılı Federal Kanunun 16'sı “Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğüne İlişkin” (bundan sonra Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğüne İlişkin Kanun olarak anılacaktır) bir arsa Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşturulan ve devlet kadastro kaydının yapıldığı böyle bir evin içinde yer alan bir apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu yer ücretsiz olarak geçer bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine.
Böyle bir evin parçası olan apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşturulmamışsa, o zaman genel kararla yetkilendirilen herhangi bir kişi apartman binasındaki mülk sahiplerinin toplantısı, bir apartmanın bulunduğu arsanın oluşumuna ilişkin bir beyanla devlet yetkililerine veya yerel makamlara başvurma hakkına sahiptir.
Apartman binasının bulunduğu arsanın oluşumu devlet yetkilileri veya yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilir.
Arsanın oluşturulduğu ve devlet kadastro tescilinin yapıldığı andan itibaren, apartman binasının ve böyle bir evin parçası olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, ücretsiz olarak ortak mülkiyete geçer. apartmandaki binaların sahipleri.
21 Temmuz 1997 tarihli ve 122-FZ sayılı Federal Kanunun 23. maddesinin 2. paragrafına göre “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında” (bundan sonra Tescil Kanunu olarak anılacaktır), Apartmanlarda konut veya konut dışı mülk hakkının ortaya çıkması, devredilmesi, kısıtlanması (yükümlülüğü) veya sona erdirilmesi, aynı zamanda onunla ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olan ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkının devlet tescilidir.
Tescil Kanununun 23. Maddesi ve Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğüne İlişkin Kanunun 16. Maddesi hükümleri dikkate alınarak, bir apartman dairesinde ortak mülkiyet olan bir arsanın ortak ortak mülkiyet hakkının devlet tescili Bina hakkı onaylayan niteliktedir.
Bu nedenle, apartman binalarındaki mülk sahipleri, Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğüne İlişkin Kanunun 16. maddesi uyarınca, bu tür evlerin bulunduğu arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Arsa arsasının oluşturulduğu ve devlet kadastro tescilinin yapıldığı an. Aynı zamanda, bir apartman binasında en az bir konut veya konut dışı mülk sahibinin hakkının devlet tescili (ve bir apartman binasındaki ortak mülkiyetle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı ortak mülkiyet hakkının eşzamanlı devlet tescili) bir arsa dahil), bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin, bir arsa da dahil olmak üzere belirtilen mülk üzerindeki haklarının ortaya çıkmasının devlet tarafından tanınması ve onaylanması için yasal bir işlemdir.
Mevcut mevzuat, bir apartman binasındaki ortak mülkiyetin ortak mülkiyete devredilmesine ilişkin herhangi bir ek anlaşma yapılmasını öngörmemektedir; Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğe Girmesi Hakkında Kanun da, apartman evlerinde mülk sahiplerine arsaların sağlanmasına ilişkin devlet yetkilileri veya yerel yönetimlerin kararları.
Gayrimenkulün ortak paylı mülkiyet hakkının devlet tescili için belgelerin sunulması, Tescil Kanununa (Kayıt Kanununun 16, 17 ve 18. maddeleri dahil) uygun olarak gerçekleştirilir.
Bu nedenle, bir apartman binasında ortak mülkiyet olan gayrimenkul nesnelerinin ortak mülkiyet hakkının devlet tescili için aşağıdakiler sağlanmıştır:
1. Bir apartmanda ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkının devlet tescili için başvuru;
2. Başvuru sahibinin veya noter tasdikli vekaletnamesi varsa onun tarafından yetkilendirilen kişinin kimliğini kanıtlayan bir belge veya mülk sahiplerinin genel kurulunun temsilciye devlet tescili yetkisi verme yetkisi verme kararı bir apartman binasındaki tüm mülk sahiplerinin ortak mülkiyet hakları;
3. Devlet ücretinin ödendiğini teyit eden belgeler;
4. Arsa Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun (01.03.2011) yürürlüğe girmesinden sonra oluşturulmuşsa, üzerinde bir apartmanın bulunduğu bir arsanın bir kamu otoritesi veya yerel öz yönetim organı tarafından oluşumuna ilişkin belgeler. 2005);
5. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının, apartman binasının bulunduğu arsanın oluşumuna ilişkin kararı (apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin yer aldığı arsanın olması durumunda) böyle bir evin bulunduğu yer, LCD RF'nin uygulanmasından önce oluşturulmamıştı - 01.03.2005);
6 Bir apartmanda ortak mülkiyet hakkındaki payların belirlenmesine ilişkin mülk sahipleri genel kurul kararı (tutanaklar) (eğer mülk sahipleri genel kurul toplantısı kararı dağıtım için farklı bir prosedür belirlemediyse) bir apartmanda ortak mülkiyet hakkındaki paylar);
7. Bir apartman binasındaki ortak mülkün bileşimi hakkında bilgi içeren bir apartman binası için teknik muhasebe belgesi;
8. Binalar için Kayıt Kanununun yürürlüğe girmesinden önce (01/30/1998 tarihine kadar) ortaya çıkan bir apartman binasındaki bina sahiplerinin haklarının varlığını doğrulayan tapu belgeleri, eğer için belgelerin sunulması sırasında Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları ve Onunla Yapılan İşlemler Kaydı'nda (bundan sonra USRR olarak anılacaktır) gayrimenkul nesnelerinin ortak paylaşımlı mülkiyet hakkının varlığının devlet tescili, sahiplerin haklarının devlet tescili ile ilgili herhangi bir kayıt yoktur bir apartman binasındaki binaların sayısı;
9. Kanunla belirlenen durumlarda devlet haklarının tescili için gerekli diğer belgeler.
Ortak mülkiyet haklarının tescili, ancak sahibinin kendi mülküne ilişkin haklarının tescil edilmesinden sonra mümkündür.
Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesinin 1. paragrafının 23. bendi uyarınca, bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkındaki bir hissenin devlet tescili için 200 ruble devlet ücreti alınır.
Gayrimenkul nesnelerinin ortak mülkiyet hakkının devlet tescili ile bağlantılı olarak hakkın devlet tescil belgesi, bir apartman binasındaki mülk sahibine verilmemektedir.
Gayrimenkul nesnelerinin ortak mülkiyet hakkının devlet tesciline ilişkin bilgi, bir apartman binasındaki mülklerin (konut veya konut dışı) mülkiyet hakkının devlet tescili belgesine, gayrimenkul nesnelerinin bir tanımını girerek dahil edilir. ve ortak mülkiyet hakkı içindeki payın büyüklüğünü gösterir.
Mülkün sahibine (bir apartmanda ortak mülkiyetin ortak mülkiyetine katılan), mülkün mülkiyetinin devlet tescilinden (konut veya konut dışı) daha önce devlet tescili hakkı belgesi verilmiş olan kişi "Hak türü" sütununun bir apartman binasındaki ortak mülkiyet hakkı paylarının miktarını belirtmediği durumlarda, ilgili bilgiler USRR'ye girildikten sonra, hakkın devlet tescil belgesi yeniden düzenlenebilir.
Bir apartmanın altındaki bir arsaya ilişkin devlet haklarının tescili, özellikle USRR'den bir alıntı ile onaylanmıştır.
Bir apartman binasında ortak mülkiyetin ortak mülkiyetinin özelliği, mülkiyet hakkı payının mülk hakkı ile bağlantısıdır. Yani, ortak mülkiyet hakkı, deyim yerindeyse, mülk mülkiyetinin kaderini takip eder. Ortak mülkiyet hakkına ilişkin pay satılamaz, bağışlanamaz, rehin verilemez, ayni olarak tahsis edilemez - evin normal işleyişini sağlamaktan başka bir amacı yoktur, bu nedenle mülkiyeti mülkün mülkiyeti ile birlikte doğar ve sona erer .
Bir apartman binasında ortak mülkiyetin ortak mülkiyeti modunun bir dizi özelliği de vardır: mülkiyet hakkındaki bir pay, büyüklüğüne bakılmaksızın, tüm ortak mülklerin engelsiz mülkiyeti ve kullanım hakkını verir, yani:
1. Ek garantiler:
Sahiplerin rızası olmadan, mülk sahiplerinin sahip olduğu topraklarda yeni yolların döşenmesi, inşaat yapılması, ticari ve diğer işletmelerin (araba yıkama, otoparklar, garajlar vb.) düzenlenmesi gibi arsaların kullanılması imkansızdır. apartman binası;
Sahibinin rızası olmadan, arsanın bir kısmının yabancılaştırılması ve herhangi bir binanın yıkılması (inşaatı) imkansızdır;
Belediye (devlet) ihtiyaçları için bir arsayı ücretsiz olarak geri çekmek imkansızdır.
2. Olası ek kâr:
Sahipler, arsanın bir kısmını kiralama veya başka bir ücretli kullanım için sağlama hakkına sahiptir. Ek olarak, arazi mülkiyeti, konut veya konut dışı binaların metrekare başına maliyetini önemli ölçüde artırır.
3. Kullanım kolaylığı:
Sahipler, apartman binasının normal işleyişini sağlamak için gerekli olan iyileştirme, ek yapıların, oyun alanlarının ve diğer binaların inşasını amaçlayanlar da dahil olmak üzere arsa ile çeşitli eylemler gerçekleştirme hakkına sahiptir.
V.N. Iguminova,
baş uzman-uzman
Omsk bölgesi belediye departmanı
Rosreestr Ofisi
Omsk bölgesinde,
devlet kayıt memuru.
Apartmanın sahibi kim?
Bu yayında ele alınan efsane, bir apartmandaki ortak mülkün böyle bir evdeki mülk sahiplerine ait olmadığı yönündeki daha önce çürütülmüş mitlerle doğrudan ilgilidir. Apartman sahiplerinin ortak mülk mülkiyetini reddetme argümanlarından biri, bir apartmanın belirli bir sahibinin, böyle bir evdeki tüm mülkün (ortak mülk dahil) sahibi olduğu gerçeğine atıftır. Özelleştirilen, satın alınan veya başka bir şekilde herhangi bir kişinin özel mülkiyetine alınan mülkler. Bir apartmanın sahibi olarak, yanlış teorinin destekçileri çoğunlukla apartmanın bulunduğu eyaletin veya belediyenin adını verir. Bu yazıda bu konumu analiz ediyoruz.
Yanlış teorinin özü
Yanlış teorinin savunucuları, SSCB'de apartmanlar da dahil olmak üzere tüm binaların (bundan sonra MKD olarak anılacaktır) devlete ait olduğuna, özelleştirme sırasında dairelerin özel mülkiyete devredilmesi durumunda MKD'lerin sahibinin değişmediğine inanıyor; ve hâlâ devlettir. Bir apartmanın sahibini değiştirmek konusunda sahte teorisyenlerin kabul etmeye hazır oldukları maksimum miktar, böyle bir evin devlet dengesinden belediye dengesine devredilmesidir.
Dolayısıyla devletin veya belediyenin mülkiyetinde olan bir binada, gerçek veya tüzel kişilerin mülkiyetinde olan ayrı binalar bulunmaktadır. Buna göre, ortak mülkiyet de dahil olmak üzere özel mülkiyet sınırları dışında kalan (apartman sınırları içinde bulunmayan) her şey ya devlete ya da belediyeye aittir.
Yanlış teorisyenler, belediyenin veya devletin MKD üzerindeki mülkiyetini doğruladığı iddia edilen USRN'den bazı alıntılar bile sunuyor.
Bu yazıda, apartman binasının bir sahibi olup olmadığını ve MKD'nin mülkiyetini doğrulayan yanlış teorinin destekçilerinin USRN'den ne tür alıntılar yaptığını anlamaya çalışacağız.
MKD bir hukuk nesnesi midir?
Dikkat etmeniz gereken ilk şey "apartman" teriminin tanımıdır.
Binaların konut olarak tanınmasına ilişkin Yönetmeliğin 6. paragrafı uyarınca, yerleşime uygun olmayan konut binaları, acil durum olarak ve yıkıma veya yeniden yapılanmaya tabi bir apartman, bir bahçe evi bir konut binası olarak ve bir konut binası bir bahçe evi olarak tanınmaktadır. , onaylı. 28 Ocak 2006 tarih ve 47 sayılı RF GD: “6. Bir apartman binası, bir konut binasının bitişiğindeki bir arsaya veya böyle bir binadaki ortak alanlara bağımsız çıkışları olan iki veya daha fazla daireden oluşan bir koleksiyondur. Bir apartman binası, konut mevzuatına uygun olarak böyle bir evde bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin unsurlarını içerir.
Zaten yukarıdaki tanımdan, bir apartman binasının birkaç gayrimenkul nesnesinden oluşan bir koleksiyon olduğu anlaşılmaktadır. Bu tür nesneler, bir MKD'deki mülklerin yanı sıra, mülk ve arsa (yani, tam olarak gayrimenkul nesneleri) olan ortak mülkiyet unsurlarını içerir.
MKD'de ortak mülkiyetin mülkleri ve unsurları dışında başka hiçbir şeyin bulunmadığına dikkat etmek önemlidir. Yani, bir apartman binasını oluşturan mülklerin ve ortak mülklerin toplamıdır ve bu liste kapsamlıdır. MKD'nin bireysel mülk sahiplerinin sahip olduğu binaları, mülk sahiplerinin sahip olduğu ortak mülkleri ve başka herhangi bir şeyi içerebileceği pozisyonu yasaya dayanmaz - bir apartman binasında "başka hiçbir şey" yoktur.
Dolayısıyla MKD, farklı sahiplere ait bir dizi nesnedir.
Peki farklı kişilerin sahip olduğu pek çok şeyin toplamda başka kimseye ait olmayacağı bir durum söz konusu olabilir mi? Örneğin, iki araba iki farklı sahibine aitse, bunlar üçüncü bir sahibin müştereken sahibi olabilir mi?
Elbette başka bir örnek de araba ile verilebilir. Örneğin, iki farklı sahibine ait iki araba, farklı, üçüncü bir sahibine ait olan bir garajı kullanıyor. Neden MKD'nin bir örneği olmasın? Ancak burada böyle bir garaj kullanmanın nedenlerini analiz etmek gerekiyor. Sonuçta başkasının garajını kullanan araç sahiplerinin bir şekilde bu tür kullanım bedelini ödemek zorunda kalacağı aşikar. Ve böyle bir ücretin sırası ve miktarı, garaj kullanan araç sahiplerinin genel kurul toplantısında hiçbir şekilde belirlenmeyecektir.
Ama sonuçta garaj kooperatifleri var, kullanım sırası araç sahipleri tarafından belirlenen garajlar var mı? Peki bu hangi durumlarda olur? Ve bu, aynı garajlar sadece bu araba sahiplerine ait olduğunda olur ve eğer bir garaj kooperatifinden bahsediyorsak, o zaman kararları verenler bu kooperatiflerin üyesi olan araba sahipleri, yani bu tür kooperatiflerin kurucuları, sahipleridir. .
MKD'de ortak mülkiyetin yönetiminde de aynı mantık mevcuttur - bu mülkün sahipleri bu mülkü elden çıkarır. Ve bir MKD'deki ortak mülkiyetin sahipleri, böyle bir MKD'deki mülklerin sahipleridir.
MKD'deki mülk sahipleri, mülklerine bireysel olarak, ortak mülkiyete ise müştereken sahiptirler. Yani, MKD'de hukukun nesneleri olarak ayrı mülkler (daireler dahil) ve mülk sahiplerinin ortak mülkiyeti vardır. Birkaç hukuk nesnesi birlikte yeni bir hukuk nesnesi oluşturmaz. Yani teknik olarak “apartman” diye bir nesne var ama hukuk nesnesi olarak MKD yok.
Bu nedenle, bir apartmanın sahibini bir bütün olarak belirlemek imkansızdır, çünkü bir MKD'nin bireysel unsurlarına sahip olma hakkına sahip olan kişileri belirlerken, yalnızca evdeki bireysel mülklerin sahiplerini belirlemek mümkündür. Böyle bir evin ortak mülkiyetine kolektif olarak sahip olabilirsiniz.
Belgeler ne diyor?
Yanlış teorisyenler hukuki terimlerle çalışmayı severler. Bir MKD'nin sahibini tartışırken, yanlış olduğu düşünülen teorinin destekçileri genellikle "MKD'nin belediyenin bilançosunda yer aldığını" belirten muhasebe terimlerini kullanırlar.
Bakalım MKD bir muhasebe nesnesi olabilir mi?
Rosstandart'ın 12 Aralık 2014 tarih ve 2018-st sayılı emriyle OK 013-2014 (SNA 2008) kabul edildi ve yürürlüğe girdi. Tüm Rusya Sabit Varlık Sınıflandırıcısı (bundan sonra OKOF olarak anılacaktır). OKOF'un Girişine göre, “OKOF, bütçe (muhasebe) muhasebesi amacıyla kullanılmaktadır. Devlet muhasebe düzenlemesinin yetkili organları tarafından aksi belirtilmedikçe, federal standartların öngördüğü durumlarda kamu sektörü kuruluşları. OKOF'ta sınıflandırmanın nesneleri sabit varlıklardır.
OKOF, "Konut binaları ve tesisleri" gruplamasına 100.00.00.00 kodunu atar. Bu gruplandırmada "apartman binaları" diye bir nesne türünün bulunmadığına dikkat etmek önemlidir. Yani prensip olarak “apartman” diye bir hukuk nesnesi yoktur, apartman kimsenin bilançosunda olamaz, muhasebe konusu olamaz.
Bir apartman binası teknik bir nesne olarak mevcuttur. Aynı zamanda “apartman” diye bir hukuk nesnesi de yoktur.
Peki ya belediyenin MKD'nin sahibi olduğu iddia edilen siyah beyaz yazılı USRN'den alıntılar?
Sahte teorisyenlerin sunduğu bu tür alıntılardan birini ele alalım. Belediyenin MKD'de mülkü olduğunu varsayalım. Bölüm 2'de yer alan hak sahibi bilgilerine baktığınızda bu bilgiler aslında mülkiyetin belediyeye ait olduğunun göstergesi olacaktır. Ancak belediyenin hakkı olan gayrimenkullerin listesine bakarsanız, evin yalnızca bireysel mülklerinin bu tür nesneler olarak listelendiğini göreceksiniz. Üstelik, bu binaların numaralarına dikkatlice bakarsanız, bunların tüm binalardan uzakta olduğunu görebilirsiniz - numaraların yer almadığı binaların sahibi belediyeye değil, diğer sahiplere ait olduğundan bazı rakamlar atlanmıştır. .
Bu nedenle, sunulan Alıntı, bir bütün olarak apartman binasının tamamını değil, MKD'deki yalnızca bireysel binaların mülkiyeti hakkında bilgi içermektedir. USRN'de herhangi bir MKD'nin mülkiyeti hakkında bilgi bulunamaz ve bu nedenle, herhangi bir kamu kuruluşunun (veya genel olarak herhangi birinin) bir apartman binasına bir bütün olarak sahipliğini doğruladığı iddia edilen USRN'den hiçbir Alıntı mevcut değildir. . Çünkü MKD diye bir hukuk nesnesi yoktur.
Ve MKD'deki tüm binaların bir sahibi olsa bile, bu sahip tam olarak bu binaların sahibi olacaktır ve bu durumda USRN'den Alıntı, evdeki tüm binalar hakkında bilgi içerecektir. Evdeki tüm mülklerin sahibi olan bu kişi, MKD'deki ortak mülkün tek sahibi olacaktır. Ancak hiçbir durumda böyle bir kişi apartmanın bir bütün olarak sahibi sayılmayacaktır.
Ek olarak, 13 Temmuz 2015 tarihli N218-FZ “Gayrimenkulün Devlet Tesciline İlişkin” Federal Kanunun 40. Maddesinin 5. Bölümünün doğrudan şunu belirttiğini belirtmekte fayda var: “Bir dairenin veya konut dışı binaların mülkiyetinin devlet tescili durumunda bir apartman binası, mülkün hak sahipliğindeki payın devlet tescili ve içindeki ortak mülkiyeti oluşturan arsa. Bir apartmanın mülkiyetinin devlet tescili yapılmamaktadır.
Bu makale, "apartman sahibi" diye bir şeyin olmadığını kanıtlıyor. MKD, bireysel mülk sahiplerinin sahip olduğu mülkler ile mülk sahiplerinin sahip olduğu ortak mülklerin birleşimidir ve ayrı bir yasa konusu değildir.
Bir apartman kimsenin bilançosunda yer alamaz.
Bir MKD'nin mülkiyeti USRN'ye kaydedilemez.
Yalnızca MKD'deki mülkleri ayırma hakkı devlet tesciline tabidir ve mülkün aynı mülkiyet tescili aynı zamanda ortak mülkteki bir hissenin mülkiyetinin devlet tescilidir (40. maddenin 5. kısmı, 1. bölüm). 13 Temmuz 2015 tarihli Federal Yasanın 42. maddesi N218-FZ " Gayrimenkulün Devlet Tescili Hakkında).
MKD'nin tamamının herhangi bir bireysel sahibine ait olabileceği görüşü yanlıştır ve yasaya dayanmamaktadır.
Devlet, ülkemizin her vatandaşına bir kez ücretsiz olarak kendilerine devlet veya belediye dairesi verme fırsatını sağlamıştır. Çoğu insan, basit kiracılardan evlerinin tam teşekküllü sahiplerine dönüşerek bu hakkı zaten başarıyla kullandı. Çoğu zaman bunlar aynı dairede birlikte yaşayan bütün ailelerdir. Bu durumda genellikle bu ailenin tüm üyeleri için bir daire ayarlarlar. Ancak o zaman dairenin üç kişi için özelleştirilmesi durumunda kimin sahibi olduğu ve neden olduğu gibi sorular ortaya çıkıyor. Yazımızda bu soruyu ayrıntılı olarak cevaplamaya çalışacağız ve ayrıca belirli örnekleri de analiz edeceğiz.
Özelleştirilen dairenin sahibi ve mirasçısı kim?
"Özelleştirme" kelimesinin kendisi bunun açıklamasını içeriyor. Kökü Latince "privatus" yani özel kelimesinden gelir. Aslında bu, devlet veya belediye mülklerinin vatandaşlara devredilmesi sürecidir.
Rusya'da bu şekilde yaşadıkları apartmanlar sakinlere devrediliyor. Bu prosedür, başvuru sahibinin konutun mülkiyetini aldığını doğrulayan özel bir belgenin verilmesiyle sona erer. Daha önce böyle bir belgeydi ama şimdi onun yerine özel bir özet çıkıyor.
Böylece özelleştirmenin tescili sonrasında dairenin sahibi, içinde yaşayan ve işgal edilen alanın kendisine devredilmesi için başvuruda bulunan kişi olur.
Bir dairenin sahibi olmak, ona sahip olmak, içinde yaşamak ve aynı zamanda gelecekteki yasal kaderini özgürce elden çıkarmak anlamına gelir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 209. Maddesi).
Özelleştirmeden önce aynı vatandaş sadece bir apartman dairesinde yaşayabilirdi, daha fazlası değil. Kayıttan sonra, onu zaten satabilir, kiralayabilir (veya uzun bir süre için), birine verebilir veya miras bırakabilir (bu faydalıdır: miras bırakabilir veya bağışlayabilir).
Özelleştirmeden sonra bu tür konutların mirasçıları olabilir.:
- Yeni yapılan malikin vasiyetinde belirttiği kişiler;
- Ölen yakınlarının mallarını yasal olarak miras alan eşler, çocuklar, ebeveynler ve diğer akrabalar (vasiyetname yazmamışsa). Birden fazla mirasçı varsa miras nasıl düzenlenir;
- Bir kişi tamamen yalnızsa ve bu statüde başka bir dünyaya gitmişse ve ölümünden sonra hiçbir akrabası gelmemişse, dairesi devlete geri dönecektir. Dolandırıcı olarak adlandırılacak.
Daire iki kişi için tasarlandı: Anne ve kızı için sahibi kim?
Bir kişi bir apartman dairesinde yalnız yaşıyorsa, özelleştirme ile her şey basittir: yaşam alanını yalnızca kendisi için kaydedecektir. Peki ya bütün aile dairede yaşıyorsa?
Bu bağlamda özelleştirme kanunu, bir apartman dairesinde yaşayan herkesin bu sürece katılma hakkına sahip olduğunu söylüyor. Bu yasanın anlamına göre, sadece bir hafta kalmaya gelenler değil, kayıtlı olanlar da ikamet eden sayılıyor.
Birkaç kişiden oluşan herhangi bir aile için özelleştirme için iki seçenek mümkündür:
- Tüm haneler için konut düzenleyin. Kanun, bu gibi durumlarda bir kişinin sahibinin aranmasına izin vermemektedir; tüm aile üyeleri, eşit hak ve yükümlülüklere sahip sahipler olarak kabul edilecektir.
- Bir veya daha fazlasının sahibi olun(ama hepsi değil) geri kalanların buna karşı olmaması şartıyla. Örneğin, ebeveynler bir daireyi kendileri için özelleştirdiler ve çocuklar ve büyükanneler bir ret yazdı. Bu, diğer konutların özelleştirilmesine katılma fırsatına sahip olmak için veya başka nedenlerle yapılabilir. Bu durumda iki ebeveyn de mülkün sahibi olacaktır.
Tüm bu durumlarda medeni hukuk, bu tür mülkleri ortak paylaşılan mülkiyet olarak adlandırır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244, 245. Maddeleri). Katılımcıların her biri daire için kendi payına (karşılıklı anlaşmalarına göre 1/2 veya başka) sahip olacaktır.
Burada bir özellik var. Hakları birlikte kullanacaklar, özelleştirilmiş bir daire için vergi, kira vb. ödeme yükümlülüklerini de yerine getirecekler, eğer içlerinden biri gelecekte hissesini satmak isterse, önce diğerlerine satın almayı teklif etmelidir. Bu kuralın ihlali ciddi sonuçlarla tehdit ediyor: satış işlemi mahkemede iptal edilebilir ve halihazırda alınmış ve muhtemelen harcanmış olan para alıcıya iade edilmeye zorlanacaktır.
Bir dairenin payı soyut bir kavramdır, herhangi bir odaya veya onun bir kısmına karşılık gelmez.
Ailede birdenbire birlikte yaşama temelinde bir çatışma ortaya çıkarsa, mal sahiplerinin her birinin payı mahkeme tarafından belirlenebilir. Her aile üyesinin hangi odayı kullanacağını belirleyecektir.
Daire 3 kişiye özelleştirildi
Üç kişilik bir ailenin konutlarının herkese eşit şekilde özelleştirilmesi durumunu analiz edelim.
Örneğin, bir anne ve kızının yanı sıra bir torunu için de bir daire kayıtlıdır. Bunlardan hangisinin maliki olduğu sorusu da benzer şekilde çözülüyor: Üçü de aynı konut payına sahip olacak (eğer hisse oranını değiştirmek istemiyorlarsa).
Medeni kanun, bir dairenin mümkün olan maksimum sahip sayısını belirlemez. İstediğiniz kadar iki, üç, dört vb. olabilir.
Daire devlete ait ise sahibi kim olabilir?
Bir ev sahibi olmak, onu alıp satabileceğiniz, yeniden geliştirerek yenileyebileceğiniz, bir bankaya ipotek koyabileceğiniz vb. anlamına gelir. Özelleştirmeden sonra tüm bu "havuçlar" yeni sahibine veya sahiplerine gider.
Özelleştirilmemiş konutlarda yaşayan herkes doğal olarak bu hakların kime ait olduğu sorusuyla ilgilenmektedir.
Yasaya göre bu mülkün sahipleri:
- çeşitli departmanlar, komiteler ve diğer departmanlar tarafından temsil edilen devlet organları;
- yerel yetkililer (genellikle idare).
Kanun, bir dairenin maksimum sahip sayısını belirlememektedir.
Herhangi bir nedenle henüz bir daireyi kendiniz için kaydetmeyi başaramadıysanız, mülk sahibinin bununla ilgili yetkilerini tam olarak kimin kullandığını bilmeniz sizin için önemlidir. Konut transferi için bir sözleşme imzalamak için tam olarak nereye başvurmanız gerektiğine bağlıdır.
Sahibini apartmandaki payından yasal olarak mahrum etmek mümkün müdür? Bu videodaki cevap:
Yani özelleştirmeden önce konutun tüm hakları devlete veya belediyeye aitti. Ancak sonrasında burada yaşayan vatandaş ve ailesi, yaşam alanının tam sahibi oluyor. Kaç kişi bir özelleştirme anlaşması imzaladı - pek çok daire sahibi ortaya çıktı. Her ailenin farklı ilişkileri vardır, ancak bunun nasıl (hepsi için olsun ya da olmasın) birlikte nasıl düzenleneceğine karar vermek gerekir. Ailenizden biri özelleştirmeye katılmayı reddetmeye karar verdiyse, onun hangi adımı attığını tam olarak anladığından emin olun. Bu, bu konuda daha fazla kırgınlığın ve memnuniyetsizliğin önlenmesini sağlayacaktır. Aile sahip olduğumuz en değerli şeydir, bu nedenle maddi kavgaların yakın ve sevgili insanlarla ilişkilerinizi mahvetmesine izin vermeyin.
Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır.