Bir daireyi ipotekli olarak satmak mümkün mü: yasal olarak nasıl satılır + satış için 4 neden + bir satın alma/satış anlaşması yapmanın 4 yolu + olası riskler + bir profesyonelin yardımına mı ihtiyacınız var?
Bu materyal, ipotekli bir dairenin nasıl satılacağını defalarca merak edenlerin ilgisini çekecektir.
İnsanlar neden ev kredisi çekip sonra bundan kurtulmak isterler? Bu tür eylemlerin nedenleri tamamen farklıdır. Birçok kişi yanlışlıkla bir evi ipotekli olarak satmanın imkansız olduğuna inanıyor, ancak bu kesinlikle doğru değil.
Sinir bozucu borçlardan kurtulmanın yolları vardır ve bu, her şeye ek olarak, harcanan parayı "telafi etmenize" yardımcı olacaktır.
İpotek ile bir daire satmak mümkün mü: detaylı olarak
İstatistiklere göre Rusya'daki tüm dairelerin yaklaşık %60'ı ipotek ile satın alındı. Ekonomik kriz nedeniyle birçok kişi borçlarını ödeyemiyor.
Alınan kredi sayısı ile borçların oranı grafikte görülebilir:
Gördüğünüz gibi bir dairenin acilen satılması gerekiyor ama üzerinde hala ödenmemiş bir borç olması alışılmadık bir durum değil. Buna göre şu soru ortaya çıkıyor: Böyle bir anlaşma gerçekçi mi?
Bundan kurtulmak mümkün ama avukatlarla çok akıllıca bir anlaşma yapmanız gerekiyor. Artık borcun geri ödenmesinin hangi aşamada olduğu önemli değil. İpotekli bir dairenin inşaatına yeni başlandığı dönemde satışı mümkün müdür? Evet, her ne kadar o kadar karlı olmasa da.
Unutmayın: İpotekli dairelerle yapılan işlemler yalnızca bankanın veya krediyi veren diğer finansal kuruluşun izniyle gerçekleştirilebilir.
Kuralların ve yasaların ihlal edilmesi durumunda, bankanın borçluya karşı dava açma ve daireye el koyma hakkı vardır.
Bir bankanın dava açmasının başka ne gibi nedenleri olabilir?
- mal sahibi, konutun teknik özelliklerini değiştiren inşaat işi yaptı;
- borçlu ipoteği ödemiyor;
- daire sahibi tarafından önemli ölçüde hasar gördü;
- bir hediyenin veya satın alma/satış işleminin yasadışı olarak yürütülmesi;
- Borçlunun kusuru nedeniyle mülk üçüncü bir tarafa devredildi.
Bu, mülkü yalnızca bir finans kurumunun yardımıyla satışa çıkarabileceğiniz anlamına gelir, çünkü aslında mülk henüz tamamen size ait değildir. Kredi borcu ödenene kadar teorik olarak dairenin asıl sahibi bankadır. Yani, finans kurumunu atlayan herhangi bir işlem sonuçta aleyhinize sonuçlanacaktır.
Bu, ipotekli bir daireyi açık artırmaya çıkaramayacağınız anlamına gelmez. Üstelik bankaya yapılan ödemelerde harcanan parayı geri alacak şekilde işlemin tamamlanması gerçekçidir.
Aileniz herhangi bir nedenle borçlarıyla baş edemiyorsa evinizi satabilirsiniz. Bankaya karşı çözemediğiniz yükümlülükleri kendinize yüklememelisiniz.
Neden ipotekli gayrimenkul satıyorsunuz?
İnsanların ipoteklerinden kurtulmalarının nedenleri çeşitlidir. Ancak çoğu zaman bunun nedeni iş kaybı ve bunun sonucunda da istikrarlı bir gelirin olmamasıdır. Bazıları her şeyden tasarruf etmeye veya ek gelir türleri aramaya başlarken, diğerleri metrekare satmaya karar veriyor.
Başka hangi nedenler ihtiyaca yol açabilir:
- iş ve gelir kaybı;
- yaşam alanını genişletme ihtiyacı;
- aile koşulları;
- Sadece kendi çıkarı için ev satan insanlar var.
1. İşini kaybetmek.
Ülkenin ekonomik istikrarsızlığı tüm Rusları etkiledi. Birçok işletme işçi çıkarma sürecinde, firmalar ve şirketler sonsuza dek kapanıyor. Sonuç olarak, sıradan vatandaşlar kendilerini işsiz buluyor, dolayısıyla bu da ana gelir kaynağı oluyor.
Hiç kimse pozisyon kaybına karşı sigorta yapamaz. Bu nedenle ipotek alan herkesin durumun bu sonucuna hazırlıklı olması gerekiyor.
Bankalar işte ne olduğunu umursamıyor. Onlar için asıl önemli olan, borçlunun her ay kredi için gerekli tutarı ödemesidir. Bir gün bile gecikme, bankanın para cezaları ve ek cezalarıyla doludur.
Birçok aile, büyük borçlara sürüklenmemek için, iflas ettiklerini anlayınca ipotekli dairelerini satıyor.
2. Yaşam alanını genişletme ihtiyacı.
Yaşam alanını genişletme ihtiyacı genellikle çocuk doğduğunda ortaya çıkar. Ailede ikinci bir çocuk göründüğünde ebeveynler devlet yardımına güvenebilirler. Bu paranın gayrimenkul satın almak veya ipotekli bir daire satın almak için harcanmasına kanunen izin verilmektedir.Yaşam alanının artmasının ikinci nedeni ise aile gelirinin yüksek olmasıdır. İnsanlar iş hayatından iyi karlar elde etmeye başladığında, yaşam koşullarını iyileştirme yönünde doğal bir istek ortaya çıkıyor.
Bunu şu şekilde yapabilirsiniz:
- İpotekli bir daireyi açık artırmaya çıkarın ve büyük metrekareli bir ev satın alın.
- Krediyle başka bir daire satın alın. Gelir gerçekten büyük olduğunda finans kurumu yeni işleme müdahale etmez.
3. Aile koşulları.
Çoğu zaman evli çiftler akrabalarından ayrı yaşamak isterler. Yeni evliler için 2 seçenek var: ev kiralamak veya ipotek ile daire satın almak.
Bir oda kiralamak ipotek ödemekten daha ucuzdur. Ancak bu durumda başkasının konutu için para ödemeniz gerekir. Bu nedenle mümkünse gençler ipotek alıyor.
Zaman geçtikçe insanlar çeşitli sebeplerden dolayı boşanmak isteyebilirler. Borçların mahkeme yoluyla bölünmesi saçmadır çünkü ortak evi satıp karı eşit olarak bölmek daha iyidir.
İpotekli bir daireyi satıp aynı anda para kazanmak mümkün mü?
Nasıl yapılır? Bu ancak dairenin evin inşaatı aşamasında alınması durumunda mümkündür. İşin tamamlanmasının ardından konut maliyeti artacaktır - bu bir aksiyomdur. Çoğu durumda, böyle bir anlaşmanın faydası, ipotek için harcanan maliyetlerden daha ağır basmaktadır.
Resimde henüz inşaat aşamasında olan tek odalı bir dairenin işletmeye açılan daireden daha ucuz olduğunu görüyoruz.
Para kazanmak için bir plan bulanlar, daha ev oturulmaya hazır olmadan dairelerin bu şekilde satılmasını tavsiye ediyor. Bu durumda evrak işleri basitleştirilecektir.
İpotekli bir daireyi satmak için 4 seçenek
İpotekli bir daireyi satmak mümkün mü? Evet olduğunu zaten öğrendik. Şimdi hangi seçeneklerin mevcut olduğunu bulmaya devam ediyor.
Aşağıda sıraladığımız yöntemlerden hiçbirinin kolay olmayacağını hemen belirtelim. Sonuçta, özünde kredinizi birine satmaya çalışıyorsunuz, dolayısıyla bu sizin için kolay olmayacak. Evinizi açık artırmaya çıkarmadan önce işlemin gerçekleştirilme yöntemine karar verin.
Seçenek 1. Erken ipotek ödemesiyle satış yapın.
En kolay yol nakit olarak satmaktır. Yani alıcı, maliyetin tamamını derhal ödemeyi ve dolayısıyla ipotek borcunu ödemeyi taahhüt eder.
En zor şey, büyük ölçüde bankanın mülkiyetinde olan ve borcun asılı olduğu gayrimenkul için alıcı bulmaktır. Sonuçta daire satın alacak paraya sahip olanların bankalarla iletişime geçmesine gerek yok, iyi bir emlak acentesi aracılığıyla ev satın alması gerekiyor.
İnsanların ipotek ile daire satın almaya hazır olmasının nedeni:
- maliyet, gayrimenkulün piyasa fiyatından çok daha düşük;
- evin konumu (iyi altyapı, işe daha yakın, tanıdık komşular);
- yüksek kaliteli inşaat işi.
Pek çok kişi, dolandırıcıların eline düşmekten korktuğu için bir işlemi tamamlamak için bu yöntemi seçmiyor. Sonuçta, önce parayı yatırıyorlar ve ancak o zaman belgeleri hazırlıyorlar.
Bir satın alma / satış sözleşmesi imzalamanın aşamaları:
- Alıcı, ipotekli bir ev satın almak için yazılı sözleşmesini verir (kağıt noter tarafından onaylanmalıdır).
- Belgede bankaya ödenmesi gereken tutarın tamamı belirtilmelidir.
- Tutar banka hesabına yatırıldığında evin “ipotek” durumu ortadan kalkıyor.
- Bundan sonra borçlu ve alıcı bir alım/satım sözleşmesi hazırlar.
- Daire inşaat aşamasında ise taraflar ortak inşaat konusunda bir anlaşma yaparlar.
Böyle bir işleme girerken dikkatli olun! Özellikle alıcı olarak hareket ediyorsanız.
Alıcı, ipotekli dairenin satışı için borçluya iade edilmesi gereken tutarı bankadaki özel bir kiralık kasaya yatırmak zorundadır. Satıcı ancak her iki taraftaki tüm belgeleri imzaladıktan sonra işlemden payını alma hakkına sahiptir.
Seçenek 2. "Yeniden ödünç al."
Bir daireyi ipotekli olarak satmanın bir başka yolu da bankaya olan borç yükümlülüklerinizi başka bir kişiye devretmektir. Endişelenmeyin, kayıt işlemi tamamen yasaldır.İpotek borcunuzu satın almak isteyen kişileri emlak sitelerinde bulabilirsiniz.
Bazı yararlı bağlantılar:
- https://realty.yandex.ru
- https://tvoyadres.ru
- https://www.avito.ru
Yeniden borçlanmanın temel koşulu, istikrarlı bir gelirin ve daire alıcısının olumlu bir kredi geçmişinin varlığıdır. Taraflar anlaşmaya varırsa, sözleşmeyi hazırlamaya başlayabilirsiniz. Bu belgenin özü, dairenin bankaya rehinli olmaya devam etmesi ancak borcun alıcıya ait olmasıdır. Yeni sahibinin yeterli parası varsa dairenin tüm bedelini ödeyebilir ve ipotek borcunu peşin ödeyebilir.
Tipik olarak, bu tür bir anlaşmanın hazırlanmasından bankanın kendisi sorumludur. Satıcının yalnızca ipotek borcunu üçüncü bir tarafa devretmeyi kabul ettiğine dair bir belge imzalaması gerekmektedir.
Seçenek #3. Banka çalışanları tarafından gayrimenkul satışı.
Evinizi satmaya karar verirseniz, ancak bir nedenden dolayı kendiniz bir alıcı aramak için zamanınız yoksa, banka çalışanları bunu kendileri yapabilir. Borç yeniden ihracının tüm aşamaları münhasıran banka tarafından kontrol edilecektir.
Kayıt yenileme gününde satıcının toplantıya katılması ve gerekli evrakları imzalaması gerekmektedir. Alıcı da belirtilen tutarı ödemeli ve bu konuda yazılı onay vermelidir.
Evrakların düzenlenmesi sırasında ipotekli dairenin fiyatı ile mülkün toplam fiyatı arasında fark olması durumunda alım/satımdan elde edilen bu bakiye satıcıya iade edilir. Alıcı, parayı borçluya bizzat vermez, özel bir kasaya koyar. Bunları ancak yeni bir sözleşme imzalandıktan sonra almaya izin verilir.
Seçenek numarası 4. Banka yardımı olmadan ipotekli bir daire nasıl satılır?
İpotekli bir evin alım/satım işleminin bağımsız olarak tamamlanması durumunda satıcı tüm endişeleri üzerine alır. Dairedeki yükün kaldırılmasını bizzat denetleyecek ve tüm belgelerin yeniden kaydedilmesiyle ilgilenecektir. Bunu bankayı atlayarak yapmak imkansızdır ve yasa dışıdır, bu nedenle kararınızı kredi yöneticinize bildirmelisiniz.
İpotek ile bir daire satma prosedürü:
- Alıcı mülkü inceler.
- Her şeyi beğeniyorsa ipotekli mülkü almaya hazır olduğunu bankaya bildirmelidir.
- Banka da bir anlaşma hazırlıyor ve notere onaylatıyor.
- Alıcı, borcunu ödemek için gerekli tutarı 1 numaralı banka hücresine getirir ve satıcı da işlemden para alırsa tutarın bir kısmını 2 numaralı hücreye koyar.
- Borcun ödenmesinden sonra satıcının üzerindeki yükümlülük kalkar.
- Taraflar ipotekli konut alımı/satımı için sözleşme imzalar.
- Bundan sonra banka ve satıcı için hücrelere erişim açılır.
İşlem 14-20 iş günü içerisinde tamamlanabilmektedir. En zor şey bankanın gereksinimlerini karşılaması gereken bir alıcı bulmaktır.
İpotekli mülkün satışına ilişkin belgelerin listesi
Evinizi satmadan önce borçlunun veya bankanın bir takım belge ve sertifikalar hazırlaması gerekir.
Borçlu ve alıcı için belge paketi:
- Rusya Federasyonu vatandaşının pasaportu;
- SNIL veya TIN;
- alıcının ödeme gücü hakkında işverenden alınan sertifika;
- noter tarafından onaylanan ön satın alma/satış sözleşmesi;
- alıcının kredi geçmişine ilişkin sertifikası;
- ipotek notu;
- alıcıdan hücrelere para yatırıldığına dair bir belge;
- ipotek yükümlülüğünün satıcıdan (borçlu) kaldırıldığını onaylayan bir belge;
- konut üzerindeki yükün kaldırılmasına ilişkin belge (sadece borcun tamamen ödenmesiyle).
Olası riskler
Herhangi bir işlemde bilmeniz gereken gizli tuzaklar olabilir.
İşlemi bankaya emanet ederseniz, satıştan elde edilen paranın bir kısmının size gitmesini beklemeyin. Herhangi bir finans kurumu için asıl mesele ipoteğin bir kısmını geri almaktır, bu nedenle ev satışını kendiniz yapmak en iyisidir.
Bankanın borçlunun kendi başına işlem yapmasını yasakladığı durumlar vardır. Bu maddenin ipotek sözleşmenize yazılması gerekir.
İpotekli konut alıcısı için özel bir risk yoktur, çünkü satış, web sitesinde bulunabilen "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Rusya Federasyonu Kanunu tarafından sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke
İşlem sürecinde banka temsilcilerinin, emlakçının ve noterin yer alması gerekmektedir.
Hatırlamak! Satış, mülk sahibi tarafından bizzat gerçekleştirilse bile, ipotekli bir dairenin fiyatını kendiniz belirlemeniz yasaktır. Banka, borçlunun borcunun tamamını karşılayabilecek bir fiyat belirleyecektir.
İpotekli bir dairenin satışı.
Bir anlaşma nasıl tamamlanır? 3 seçenek.
Profesyonellerin yardımına mı ihtiyacınız var?
Yalnızca profesyonel emlakçılar ve noterler tüm nüanslar hakkında konuşabilir ve ipotekli bir dairenin nasıl kârla satılacağını açıklayabilir. Kendinize yardım bulmak için hiçbir masraftan ve zamandan tasarruf etmeyin. Yalnızca işlem sürecini hızlandırmakla kalmayacak, aynı zamanda evinizin satışından kâr elde etme fırsatına da sahip olacaksınız.
Artık ipotekli bir daireyi nasıl satacağınızı ve karşılanamayan borçlardan nasıl kurtulacağınızı biliyorsunuz. Elbette bunun için bir haftadan fazla bir alıcı aramak ve ardından tüm belgeleri tamamlamak zorundasınız. Ancak gereksiz yükleri kendinizden kaldırabilirsiniz.
İpotekli bir daire satın alıyorsunuz, birkaç yıl geçecek ve aileye bir ekleme olacak. Veya farklı maaşlı başka bir iş. Veya süper karlı bir satın alma seçeneği ortaya çıktı. Ve 20 yıllık bir krediniz var... Her şeyin yasaya uygun olması ve değerinin düşürülmemesi için ipotekli bir daire nasıl satılır? Bu mümkün mü? Evet. Üstelik böyle bir satış için çeşitli seçenekler var. Hadi onlar hakkında konuşalım.
Mortgage'ın özü, bankanın bunu size satın aldığınız dairenin teminatı olarak vermesidir. Buna yeni edinilen mülkünüzü ipotek altına almak denir. Bir ev satın aldıktan sonra üzerindeki ipotek, depolanmak üzere kredi kuruluşuna gönderilir ve siz krediyi ödeyene kadar orada kalır.
İpotek katılımcılarının tüm hakları, “İpotek (gayrimenkul rehni)” (16 Temmuz 1998 tarih ve 102-FZ tarihli) federal yasasında belirtilmiştir. Bu belgenin 29. maddesi, mülkün alıcısının, mülkü amacına uygun olarak kullanmasına izin verir. Yani, bir apartman dairesinde yaşayın, istediğiniz herkesi oraya kaydedin, konut kiralayın vb.
Ancak mülkün elden çıkarılmasına (satma hakkı) gelince, bazı incelikler vardır. Madde 37, bir dairenin, satış yoluyla da dahil olmak üzere, ancak ipotek sahibinin rızasıyla devredilebileceğini belirtmektedir. Bu, herhangi bir satış yönteminde ilk adımın bankayla iletişime geçmek olacağı anlamına gelir. Aksi takdirde işleme itiraz edilebilir ve mülk bankanın mülkiyetine geçer - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 301. Maddesi bize bunu söylüyor.
Gerçek hikayeler:
“Küçük bir bankada korkunç bir faiz oranıyla (sanırım yüzde 14,8) ipotek vardı. 150 bin kalınca artık tek odalı bir dairede yaşayacak gücüm kalmadı, bu yüzden satmaya karar verdim. Ayaklarımı sürütmemek için ne bankaya ne de alıcıya hiçbir şey söylemedim. Depozito aldım, ipoteği ödedim, takyidatı kaldırdım ve alım-satım olarak kaydettim. En zor şey alıcıyı anlaşma için bir hafta beklemeye ikna etmekti.”
İpotekli daireleri kim satıyor ve neden?
İnsanların henüz ipotek kredisi ödenmemiş bir daireyi satmaya çalışmasının birçok nedeni arasında ana olanları not ediyoruz:
- İpoteğe hizmet verememek. Ev sahibi işini veya başka bir gelir kaynağını kaybetmiştir ve artık büyük miktardaki aylık ödemeleri yapamıyordur.
- Yaşam koşullarını iyileştirme arzusu (ve yeteneği). Bu yıl Rusya Federasyonu'nda ev alımına yönelik kredilerdeki büyüme şimdiden %30'u aştı ve faiz oranı düşüyor. Yeni fırsatlar ortaya çıkıyor. Bir daire satmak, yeni ve daha büyük bir yaşam alanı satın almak için eksik olan parayı sağlar.
- Aile veya ev koşulları. Boşanma, düğün, kötü komşular, apartman dairesinde ortaya çıkan önemli eksiklikler (duvarlarda mutlaka çatlaklar olması gerekmez - belki toplu taşıma güzergahlarında bir değişiklik veya yan tarafta gürültülü bir alışveriş merkezi inşaatı olabilir).
Kim ipotekli daire satın alır?
Vakaların yüzde 99'unda, satışa çıkarılan ipotekli bir daire önemli ölçüde indirimli bir fiyata satılıyor. Deneyimli bir emlakçı için bu tür teklifler bir kazançtır, dolayısıyla çoğu zaman reklamlara ilk yanıt veren onlar olur. Ayrıca gayrimenkul uzmanları riskli insanlardır, bazıları iyi bir kâr uğruna peşin ödemeye razıdır. Ve fiyatı piyasa fiyatından yüzde 20-30 oranında değiştirmeyi kabul ederseniz acil geri ödeme hizmetinden yararlanabilirsiniz.
Ayrıca, şüpheci ve korkulu alıcıları ikna etmeniz gerekiyorsa emlakçılar (tabii ki deneyimli ve yetkin) yararlı olabilir. Büyük miktarda parası olmayan, ancak daha büyük ve daha iyi bir daire satın almak isteyenler, ipotekli ev alıcılarının ikinci kategorisidir. Piyasa fiyatından yüzde 10'luk bir indirim karşılığında karmaşık bir anlaşmayı kabul ediyorlar, ancak deneyimli bir uzmanın eliyle yönetilmeyi tercih ediyorlar.
Başka bir alıcı grubu, belirli evlerde konut uzmanlarıdır. İpotekli daireniz şehrin yarısının yaşamak istediği bir konut kompleksinde yer alıyorsa, endişelenecek bir şey yok: ipotekli bir teklifi kabul etmeye istekli insanlar olacak.
İpotekli bir daireyi satmanın yolları
Yukarıda da belirtildiği gibi takyidatlı bir dairenin düzenli alım satım sözleşmesi yapılarak satılması mümkün değildir. Öyle ya da böyle satış yapmanın herhangi bir yöntemi, bankaya yapılan bir geziyle başlayacaktır.
İpotekli mülkün satışı için 4 seçenek vardır:
- Mortgage'ın erken ödenmesi
- İşlem sırasında ipotek geri ödemeli satış
- Bir daireyi ipotek borcuyla birlikte satmak
- Bankadan ipotekli konut satışı
Mortgage'ın erken ödenmesi
Bu yöntem, anlayış açısından en basit, alıcı bulma açısından ise en zor olanıdır çünkü nakit parası olan bir alıcıya ihtiyacınız vardır. İşlem şeması şu şekildedir: Alıcıdan depozito alırsınız, kredinin bakiyesini ödersiniz, takyidatı kaldırırsınız ve daireyi banka alacaklarından muaf olarak satarsınız.
Kayıt aşamaları:
- İpotekli mülkün satışı için bankanın onayını alıyoruz. Ancak bazı durumlarda ipoteğin erken geri ödenmesinin nedenini belirtmeniz gerekebilir.
- Alıcıyla, her iki tarafın çıkarlarını koruyacağına dair notere güvence veren bir ön alım satım sözleşmesi hazırlıyoruz. Alıcının daire sahibine olan krediyi geri ödediğini ve kalan borcun avans veya depozito olarak ödendiğini Sözleşmeye yansıtmak önemlidir (satıcının depozito başvurusunda bulunması daha iyidir, çünkü eğer alıcının hatası nedeniyle anlaşma başarısız olursa, depozito dairenin satıcısında kalır); Bu önemli bir noktadır: satıcının daireden ayrılma konusunda aniden fikrini değiştirmesi durumunda (en azından teorik olarak) depozitonun iade edilmesine olanak tanır, ya da başına bir şey gelir.
- Daire sahibi de dahil olmak üzere dairede kayıtlı herkesin kaydını tutuyoruz. Bu listeye küçükler de dahildir. Vesayet makamları nezdinde sorunun çözümü normal bir işlemde olduğu gibi gerçekleşir.
- Alıcıdan ipotek kredisinin bakiyesi kadar bir depozito alıyoruz (daha fazlasını alabilirsiniz, ancak alıcının cömert olması pek mümkün değildir).
- Alınan tutarı bankaya yatırıp ipoteği kapatıyoruz ve takyidatı kaldırıyoruz.
- Sözleşmeyi imzalıyoruz ve mülkiyet devrini kayıt odasına kaydediyoruz.
- Kalan tutarı alıcıdan alıyoruz.
artıları
İşlemin tüm aşamaları tüm taraflar için basit ve anlaşılırdır. Ayrıca bu satış yapmanın en hızlı yoludur; zaman yalnızca banka ve devlet kurumlarındaki gerekli prosedürlerin zamanlaması ile sınırlıdır. Bankanın kararına bağlı değilsiniz.
Eksileri
Bu, ipotekli bir daireyi alıcıya satmanın en riskli şeklidir. Satıcı, depozitoyu devredip takyidatı kaldırdıktan sonra herhangi bir anda işlemi reddedebilir, iletişimi kesebilir, hastaneye gidebilir, ölebilir ve kendisini veya mirasçılarını parayı iade etmeye zorlamak çok zor olacaktır. Sözleşmenin noter tasdikli olması alıcı tarafında olacaktır ancak sorunun mahkeme yoluyla çözülmesi süreyi büyük ölçüde geciktirebilir.
Uygulama kapsamı
Tam da ipoteğin alıcı aracılığıyla erken geri ödenmesinin nispeten nadir bir seçenek olması ve inşaat halindeki yeni konutların satışında daha çok kullanılması riski nedeniyle.
Gerçek hikayeler:
“Daireyi erken ödemeyle sattık. Fiyatı %20 düşürdüler, iyi bir alan, mükemmel bir yenileme - kısacası bir aile buldular. Delta Credit ile yaptığımız ipotek sözleşmesi kapsamında hâlâ ödememiz gereken 450.000 ruble kalmıştı. Alıcılar nakit ödemeyi reddettiler ve parayı kendileri hesabımıza aktardılar. Bankanın takyidatı kaldıracak belgeleri hazırlamasını beklemek bir saatten fazla sürdü. Alıcılar yaprak gibi titriyordu. Sigara içmemize bile izin vermediler, hemen histeri başladı: "Ya geri dönmezsen!" Gerginliği azaltmak için oturduk ve dünyadaki her şeyi konuştuk."
İşlem sırasında ipotek geri ödemeli satış
Bankanın mevduatın doğrudan alıcısı olarak işleme katıldığı bir opsiyon. İşlemin kendisi satıcı tarafından gerçekleştirilir (tercihen tanıdık bir emlakçının katılımıyla veya arkadaşlarının tavsiyeleri üzerine). Ayırt edici bir özellik, kullanım veya daha doğrusu ikidir.
Kayıt aşamaları:
- İpotekli mülkün satışı için bankanın onayını alıyoruz.
- Kalan borcun miktarını banka ile birlikte belirliyoruz.
- Alıcı parayı iki hücreye koyar: biri banka için (ödenmemiş ipotek tutarı kadar), ikincisi (bakiye) satıcı için.
- Alım satım sözleşmesi imzalanır ve işlem Rosreestr'e kaydedilir.
- Mülkiyet devri kaydedildikten sonra ipotek yükümlülüğü alıcıya devredilir ve satıcı, ipotek borcunun bakiyesini ödemek için ilk hücreden para alır.
- Daha sonra banka, alıcıya daire için geri ödenmiş bir ipotek verir ve bunun için Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir takyidat bulunmadığına dair bir alıntı alır. Genellikle tüm bunlar MFC'de olur.
- Yukarıdaki koşulları yerine getirdikten sonra satıcı, kalan parayla ikinci hücreye erişim hakkına sahip olur.
artıları
En güvenli işlem. Satıcı, bankaya zaten ödeme yaptığı için alıcının hiçbir yere gitmeyeceğinden emin. Alıcı, mücbir sebep hallerinde ödediği parayı satıcının bankasına iade edebileceğini bilir. Banka, ipotek kredisinin tamamının ödenmesini garanti altına almakta ve bu programda işlemin garantörü olarak hareket etmektedir.
Eksileri
Banka aslında işlemi kontrol ediyor. Tüm son tarihler ve belirli tarihler, kredi kuruluşunun talebi üzerine belirlenir. Bu her zaman uygun değildir.
Uygulama kapsamı
Hem birincil hem de ikincil gayrimenkullerde kullanılan en yaygın ipotekli ev satış türü.
Gerçek hikayeler:
“Tek odalı dairemi sattıktan sonra iki odalı güzel bir daire buldum ama yükü de vardı. İlk başta korkutucuydu ama piyasanın 200 bin altında bir fiyattan 70 dolar daha düşürmeyi başardığımda risk almaya karar verdim. Satıcı Uralsib Bank'tan kredi aldı. 300 bin gibi bir para ödemek zorunda kaldı. Krediyi alıp ipoteği ödeyeceğini ve bunu düzenli bir alım satım olarak yapacağımızın sözünü verdi ama olmadı. Sonuç olarak aynı Uralsib'de iki hücre kiraladık. Birine banka için para koydum (bu 300 küsur bin), diğerine satıcı için para koydum. Her hücrenin koşulları farklıydı. Banka kasası, takyidatlı bir mülkiyet belgesi aldıktan sonra açılabildi. Satıcı krediyi ödedi ve takyidatı kaldırdı. Temiz belgesi aldıktan sonra içinde kalan paranın olduğu bir kutu açıldı. Sonuçta herkes mutlu, herkes sakin; bugünün en makul planı sanırım"
İpotek borcuyla birlikte daire satışı
"Yeniden borçlanma", alıcının satın alma için yeterli parası olmadığında kullanılan çok yaygın bir plandır. Böyle bir alıcıya, daireyle birlikte, önceki sahibinin ipotek yükümlülükleri de devredilir - bazen aynı şartlarda, bazen farklı şartlarda (banka, yeni borçluyu kendi standartlarına göre değerlendirir). Satan taraf için bu, mülkten kabul edilebilir koşullarla ve aşırı bir indirim olmaksızın ayrılmanın bir yoludur. Alıcı için bu, geleneksel ipoteğe göre daha iyi şartlarda bir ev satın alma fırsatıdır.
Alıcı normal şekilde ipotek başvurusunda bulunur. İstenilen tutar onaylandıktan sonra obje olarak ipotekli bir daire seçilir. Satıcının ipoteğinin aynı banka tarafından alınmış olması halinde, teminatın yeniden tescilinin kabul edilebilirliği konusunda esaslı bir karar verilir. Daire başka bir bankadan ipotek olarak alınmışsa, yeniden finansman olasılığı dikkate alınır ("yeni" banka alıcı rolünü üstlenir).
Kredi kurumunun kendisi Rosreestr'deki dairenin ipotek haklarını yeniden kaydedecek.
Kayıt aşamaları
- İpotekli daireyi satma ve krediyi erken ödeme isteğimizi bankaya bildiriyoruz.
- Dairemizi ipotek altına almak isteyen alıcılar buluyoruz (ya da banka tavsiye ediyor). Nakit peşinatlarının kalan kredi tutarından az olmaması gerekmektedir.
- Alıcı ile depozito sözleşmesi yapıyoruz ve noter tarafından tasdik ettiriyoruz. Bu belgede dairenin satın alındığı konut kredisinin hangi bankadan kullanıldığının belirtilmesi gerekmektedir.
- Alıcı, satıcının ipotek borcunu ödemek için peşinat öder. En iyi seçenek, paranın doğrudan bir banka çalışanına aktarılmasıdır.
- Dairedeki yükün kaldırılması. Prosedür bankaya bağlıdır. Bir yerde (örneğin, Sberbank'ta), bir kredi kuruluşunun temsilcisi ipoteği doğrudan MFC'ye veya kayıt odasına getirirken, bir yerlerde satıcının belgeleri kendisi alması gerekiyor. Yükümlülüğün kaldırılması 3 gün içinde gerçekleştirilir, bu ücretsiz bir hizmettir, yalnızca artık mülkiyet belgesinin yerini alan Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir alıntı için ödeme yapmanız gerekecektir.
- Alıcının ipotek alacağı bankaya bir paket belge (aşağıdaki listeyi okuyun) gönderiyoruz.
- Satılık daireyi değerlendirme sürecinden geçiyoruz.
- Her şey yolundaysa ve banka alıcı adına işlemi onayladıysa, alım satım sözleşmesini imzalarız, mülkiyet devrini kaydederiz ve kalan tutarı alıcıdan (veya bankasından) alırız.
artıları
Bankanın işlemde aktif olarak yer alması nedeniyle taraflar açısından riskler en aza indirilmektedir. Alıcı, nispeten düşük bir fiyata krediyle bir daire satın alma fırsatına sahip olur.
Eksileri
Bu işlemde geçimini sağlamak kolay değildir: satıcının bir alıcı bulması için, alıcının satıcının kredi borcuna eşit bir miktarı depozito olarak alması gerekir, böylece banka (veya iki banka) resmileştirmeyi kabul eder. işlem... Çoğu zaman bu tür işlemler bankalar tarafından akredite edilmiş emlak acenteleri tarafından yürütülür. Hizmetleri bazen çok paraya mal olur.
Uygulama kapsamı
Alıcının ipotekli bir daire satın alırken ipotek kredisine güvendiği neredeyse tüm işlemler bu şemaya göre ilerlemektedir.
Gerçek hikayeler:
“Eşimden boşandım ve ipotekli dairenin satışı kaçınılmaz hale geldi. Kendim satmaya karar verdim. Bankaya başvuruda bulundum. Orada bana bunun bir formalite olduğunu ve kimseyi reddetmeyeceklerini söylediler. Banka uzmanı, alıcının parasını kullanarak işlem tamamlanmadan ipoteği ödeyerek veya aynı bankadan konut kredisi çekmek isteyen alıcıya ipoteği devrederek satış yapabileceğimi söyledi. Reklam verdim ve fiyatı daha düşük bir seviyeye belirledim - bölgemizde Avito'da benimkinden daha ucuz tek bir daire vardı. Hemen iki alıcı ortaya çıktı. Birincisi - gerçek parayla, ikincisi - bankamızda onaylanmış ipotek ile. Nakit parası olanlar hızla dışarı fırladılar - kredimi benim için ödemekten korkuyorlardı. Ve ipotekli alıcılar sonuna kadar gitti. Para iki hücreye konuldu (biri banka için, ikincisi benim ve eski kocam için). Alıcılar ve banka temsilcisiyle birlikte kayıt odasına gittik. Birleşik Devlet Emlak Sicilinden ekstreler aldıktan 5 gün sonra onlarla birlikte bankaya geldik, kapalı ipotek belgesini aldık ve hücremizi açtık. Her şeyi yapmak tam olarak bir ay sürdü.”
Bankadan ipotekli konut satışı
İpotekli bir daireyi satmanın dördüncü yöntemiyle karşı karşıya kalırsanız işler kötü demektir. Kredide ciddi gecikmeler olması veya borçlunun ipoteği ödemenin imkansızlığı konusunda bankaya bilgi vermesi durumunda geçerlidir. Önkoşul, kredi kuruluşunun (veya borcun satıldığı şirketin) ve borçlunun rızasının alınmasıdır. İkincisinin genellikle hiçbir seçeneği yoktur. İşlem hem satıcı hem de alıcı açısından güvenlidir. Konut, özel internet sitelerinde açık artırma yoluyla satılmaktadır.
Kayıt aşamaları:
- İpotekli mülkün satışı için bankanın onayını alırız (büyük olasılıkla banka veya kendisi sizden satış teklifinde bulunmanızı isteyecektir).
- Gayrimenkulün banka yapıları tarafından satışına ilişkin bir sözleşme imzalıyoruz.
- Banka daireyi değerlendiriyor, açık artırmaya çıkarıyor ve alıcı buluyor. Bu süreç uzun süre devam edebilir ve buna fiyatta kademeli bir düşüş de eşlik edebilir. Satıcı bu durumda itiraz edemez.
- İki hücre kullanılır: birinde alıcı, ödenmemiş krediye eşit bir tutarı, ikincisinde ise satıcıya yönelik parayı koyar. Yakın zamanda ipotek aldıysanız ikinci hücrede hiçbir şey olmayabilir.
- Bir satın alma ve satış sözleşmesi (satıcı ve alıcı tarafından imzalanır) ve banka ile alıcı arasında bir ön anlaşma yapıldıktan sonra, kredi kurumu, yükün kaldırılması için Rosreestr'e belgeler gönderir. Banka bir kiralık kasa açar.
- Dairenin mülkiyetinin devri kayıtlıdır. Satıcı hücreyi açar.
artıları
Satıcının hiçbir konuda endişelenmesine gerek yok, banka her şeyi kendisi yapacak. İşlem, ilgili tüm taraflar için güvenlidir.
Eksileri
Banka yalnızca ödünç alınan parayı iade etmekle ilgilendiğinden, daire satıcısının çıkarlarını pek umursamadığından, fiyat çoğu zaman önemli ölçüde eksik tahmin edilir. Çoğu zaman satıştan elde edilen gelir ipoteğin kalan bakiyesine eşittir.
Uygulama kapsamı
Sorunlu ipoteğe sahip daireler. Bankalar ipotekli gayrimenkulleri ancak borçluyla çalışmanın diğer tüm yöntemleri tükendiğinde satarlar.
Gerçek hikayeler:
“Yaklaşık üç yıl konut kredisini ödedik, sonra işimden ayrılmak zorunda kaldım. Aylık 21.000 dolarlık ödeme yapmanın imkânı yoktu. Daire sonunda açık artırmaya çıkarıldı. Şanslıydık; hemen satın aldılar ve fiyat, ipoteği kapatmamıza ve 400 bin doları daha elimize almamıza olanak sağladı.”
İpotekli bir dairenin satışına ilişkin belgeler
İşlemin sorunsuz gerçekleşebilmesi için satıcının gerekli belge paketini önceden hazırlaması gerekmektedir. İpotekli bir dairenin satışına ilişkin farklı seçenekler farklı olacaktır ve burada tam bir liste sunacağız:
- Satılan mülkün tüm sahiplerinin pasaportları (14 yaşın altındaki çocuklar için - doğum belgeleri).
- Satılan daireye ilişkin Birleşik Devlet Emlak Kaydı'ndan (USRN) bir alıntı - bu, sizin sahibi olduğunuzu ve konutun herhangi bir takyidatsız olduğunu doğrulayacaktır.
- Dairenin teknik pasaportu. Orada yoksa acele edin ve BTI veya MFC aracılığıyla sipariş verin, çünkü bu belge hızlı bir şekilde tamamlanmayacaktır.
- 9 numaralı form sertifikası (ev kayıt defterinden alıntı) - dairede kayıtlı kişilerin listesini yansıtır. Satış anında orada en az bir isim varsa banka anlaşmayı kapatacaktır.
- Yönetim şirketinden veya ev sahipleri derneğinden, elektrik faturalarında herhangi bir borç olmadığını doğrulayan bir sertifika.
- Sahipler arasında reşit olmayanlar varsa vesayet makamlarından satış izni almanız gerekecektir. Ancak anlaşma çocuğun yaşam koşullarını kötüleştirmezse verecekler. Buna göre sadece daire satışı için değil, yeni daire alımı için de belge ibraz edilmesi gerekecek. Lütfen unutmayın: İzin, boşanmış olsalar ve dünyanın farklı yerlerinde yaşıyor olsalar bile, yalnızca her iki ebeveynin (vasiler, evlat edinen ebeveynler) sürece katılımıyla verilir. Başvuru inceleme süresi 14 gündür.
- Evlilik sırasında satın alınan ancak eşlerden birinin adına kayıtlı bir daire, ailenin resmi olarak dağılması da dahil olmak üzere ikinci eşin rızası olmadan satılamaz. Noterden onay alınmalıdır (bölgeye bağlı olarak maliyet yaklaşık 1.500 ruble).
- Daire değerleme belgesi. Değerlemeyi yapan şirket genellikle bankanın kendisi tarafından tavsiye edilir. Her durumda, bu tür hizmetleri sağlamak için bir lisansa sahip olması gerekir. Değerlendirmenin maliyeti bölgeye bağlı olarak genellikle 3-5 bin ruble'dir.
İpotekli daire satışı hakkında sık sorulan sorular
İpotekli daire satarken vergiler nasıl ödenir?
– Vergi düzenlemesi sıradan konutlarla aynıdır: Metrekareye üç yıldan fazla sahipseniz, satış yaparken herhangi bir miktar ödemezsiniz. Ancak daireye üç yıldan az bir süredir sahipseniz ve satın aldığınızdan daha yüksek bir fiyata satarsanız, %13 oranında vergi ödemeniz gerekecektir (bir defada 1 milyon ruble kesinti alabilirsiniz). İşlem banka tarafından kontrol edildiğinden ve alım-satım sözleşmesinde tutar doğru şekilde belirtildiğinden kaçamağınız mümkün olmayacaktır. Bu arada, 1 Ocak 2016'dan sonra satın alınan gayrimenkuller için vergi muafiyeti kullanım süresi 5 yıl olarak belirlendi.
Askeri ipotek ile alınmış bir daireyi satmak mümkün mü?
– Kısacası: mümkün ama zor. Askeri ipotekler, 20 Ağustos 2004 tarihli ve 117-FZ sayılı “Askeri personel için konut tasarruf ve ipotek sistemi hakkında” özel bir yasa ile düzenlenmektedir. Bu belgeye göre, Savunma Bakanlığı'ndan hedefli kredi kullanılarak satın alınan bir daire, kredi tutarı geri ödenene veya alıcı 20 yıllık askerlik hizmetini tamamlayana kadar sadece bankaya değil aynı zamanda askeriyeye de rehinli kalacak. Çoğu zaman satış prosedürü, hedeflenen konut kredisini geri ödemek için fon bulmaktan ibarettir. Aksi takdirde, her şey yukarıda açıklanan ilk seçenekteki ile aynıdır: Rosvoenipoteka'ya evi satma isteği bildirilir, borcun bakiyesi ödenir, takyidat kaldırılır, ardından alıcı ile düzenli bir satış sözleşmesi imzalanır.
Anne sermayesi kullanılarak satın alınan ipotekli bir daire nasıl satılır?
– Böyle bir satıştaki en büyük zorluk, çocuklara hisse tahsis etme ihtiyacı olacaktır (ebeveynler, sermayeyi kaydederken noterde ilgili yükümlülüğü imzalarlar). Nadiren bir alıcı, ipoteği ödemek için ön ödemeyi yaptıktan sonra siz hisseleri tescil ettirene kadar bekler. Ek olarak, bu durumda, satılan konutun belgeleriyle birlikte satın alınan mülk hakkında bilgi talep edecek olan vesayet makamlarıyla anlaşmayı koordine etmeniz gerekecektir (çocukların payları azalmamalıdır) ). Bu nedenle, bugün ebeveynler çoğu zaman risk alıyor: ipotekli konutları, çocuklarının hisselerini kaydetmeden satıyorlar. Son üç yılda, Rusya Federasyonu Emeklilik Fonu, annelik sermayesinin hedeflenen kullanımı üzerindeki kontrolünü keskin bir şekilde yoğunlaştırdı, bu nedenle bu tür eylemler, anlaşmanın iptalini tehdit edebilir. Ayrıca 18 yaşını dolduran çocukların, hisse tahsis etmeyi "unutan" ebeveynlerinin kararına itiraz etmeye karar vermesi durumunda, alım satım da yasa dışı sayılacaktır.
İpotekli bir daire üzerinde işlem yaparken satıcı ve alıcı ne gibi risklerle karşı karşıya kalabilir?
– Satıcı neredeyse hiçbir şeyi riske atmaz. Bankanın haciz hakları Rosreestr'de kayıtlı, bu da takyidat kaldırılıp işlem tamamlanana kadar hiç kimsenin bir kişiyi konutundan mahrum bırakamayacağı anlamına geliyor.
Ancak alıcı için birçok risk var. Satıcı, bankanın satış iznini almamışsa işleme itiraz edilebilir. Teorik olarak satıcı, depozitoyu aldıktan ve yükü kaldırdıktan sonra "atlama" fırsatına sahip olacak ve ondan para almak sorunlu olacaktır. Üstelik bunu mutlaka kasıtlı olarak yapması da gerekmez. Örneğin tapu belgeleriyle, vesayet makamlarıyla vb. sorunlar ortaya çıkabilir. Mücbir sebep durumları ortaya çıkabilir: hastalık, ölüm, yangın - mücbir sebep vakalarının sayısını asla bilemezsiniz! Yine depozitonun iade edilmesi çok büyük zorluklarla dolu olacaktır.
Bu nedenle alıcının banka ile olabildiğince yakın çalışması ve işlemin tüm aşamalarında son derece dikkatli olması gönül rahatlığı açısından mantıklıdır.
Tatlı Videosu: Sihirli Yatak
Kişi ipotek ile ev alırken uzun ödemelere hazırlık yapar. Kredi geri ödenene kadar dairesine bir takyidat konulduğunu fark eder. Ancak ipotekli mülkün satılması gerektiğinde öngörülemeyen durumlar ortaya çıkar. Mevzuatın nüansları bilgisi, bunu yetkin bir şekilde yapmanıza izin verecektir.
İpotekli bir daire nasıl satılır
İpotekli gayrimenkul, verilen kredi kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlar. Sonuç olarak, geri ödenene kadar borçlu, ipotekli mülk üzerinde herhangi bir hukuk davasını ancak ipotek sahibinin rızasıyla gerçekleştirebilir.Bu, ipotek kredilerini düzenleyen 102 sayılı Federal Kanunun 37. maddesinde açıkça belirtilmektedir.
İpotekli bir daireyi satmak mümkün mü?
Teminatın yetkisiz satışına ilişkin yasal gerekliliklere uyulmaması aşağıdaki sonuçlara yol açacaktır:
- işlem geçersiz ilan edilecek;
- Taraflardan her biri alınan her şeyi iade edecek veya masraflarını geri ödemekle yükümlü olacaktır;
- edinen kişi sahtekâr olarak tanınır ve teminatlı gayrimenkul haklarından mahrum bırakılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167. Maddesi);
- banka, ipotek sözleşmesi kapsamındaki tüm ilişkileri planlanandan önce sonlandıracaktır;
- mülk zorunlu olarak satılacaktır.
Sonuç olarak ihlalci kazandığından çok daha fazlasını kaybedebilir.
İpotekli dairelerin satışına yönelik yasal düzenlemeler
İpotek ödenmezse ev nasıl satılır? Yasayı çiğnememek ve kendinize sorun yaratmamak için yasal yöntemleri kullanmak daha iyidir:
- Erken kredi geri ödemesi. Bunu yapmak için, krediyi planlanandan önce geri ödeme isteğinizi bankaya dile getirmeniz gerekir. Olumlu karar alındıktan sonra alacaklı borcun miktarını belirler. Borçlu, ipotekli mülkü satın almayı ve ödenmemiş kredi tutarında avans ödemeyi kabul eden daire için bir alıcı bulur. Aralarında noter tarafından onaylanan bir ön anlaşma yapılır. Tüm sakinler yaşam alanından tahliye edilir. Alınan depozito ipoteğin ödenmesi için kullanılır. Bundan sonra banka takyidatı kaldırır ve alıcı, mülkiyeti kayıt odasına kaydeder.
- Teminatın geri alınması yoluyla satış. Borçlunun bulduğu alıcının bankaya teklif ile başvurması gerekmektedir. Herhangi bir itiraz yoksa her iki taraf noter eşliğinde fiyat ve satış şartlarını belirleyen bir ön anlaşma imzalar. Birinde bankanın ipotek borcunu geri ödeyeceği tutarın, diğerinde ise borçluya gayrimenkul satışından kalan miktarın yerleştirildiği 2 hücre ayrılmıştır. Yükümlülük kaldırıldıktan sonra bir alım satım sözleşmesi yapılır ve mülkiyet Rosreestr'e kaydedilir. Son aşama - borç veren, krediyi geri ödemek için para gönderir ve borçlu (varsa) bakiyeyi alır.
- Banka aracılığı ile satış. Önceki diyagrama benzer. Ancak banka, alıcı bulmaktan parayı almaya kadar her şeyle ilgileniyor. Borçlunun evrak üzerindeki işlem bizzat kendisi tarafından gerçekleştirildiğinden, yalnızca alım satım sözleşmesini imzalaması yeterlidir. Bu seçenek borçlu açısından pek avantajlı değildir. Borç veren hızlı satış yapma hedefi koyar ve bu da fiyatı etkiler. Satıcı için ikinci bir hücre olmayabilir.
- Bir ipoteğin üçüncü bir kişi tarafından geri ödenmesi veya bir borç yükümlülüğünün devredilmesi. Bunu yapmak için, kredi, hem kredinin ödenmemiş kısmının borçlusu hem de teminat dairesinin sahibi olan yeni bir borçluya yeniden verilir. Bir ipotek kredisine başvurmak, gerekli belgelerin toplanması ve bir değerlendirme de dahil olmak üzere bir başvurunun sunulması dahil olmak üzere standart bir prosedür izler.
Ortak katılımlı bir ipotek hakkında konuşuyorsak, satış yalnızca Federal Kanun-214 uyarınca talep hakkının devrine ilişkin bir anlaşmanın imzalanmasıyla gerçekleştirilir.
İpotekli gayrimenkul alım-satım işlemlerinin temel özelliği, daire sahibi değişmeden önce ipoteğin geri ödenmesi zorunluluğudur.
İpoteği varsa bir daire satın almaya değer mi?
Bu planların satıcıya ne kadar faydalı olacağı, borcun miktarına ve mülkün satış fiyatına bağlıdır. Ayrıca bir nüansı daha dikkate almaya değer. 3 yıldan az süredir sahip olunan bir dairenin orijinal fiyatının üzerinde bir fiyata satılması durumunda bu tutarın yüzde 13'ünün devlet bütçesine ödenmesi gerekiyor. Ancak büyük bir artı her şeyi kapsar - satıcı sonuçta ağır ipotek yükünden kurtulur.
Teminatlı gayrimenkul satın alarak çok tasarruf edebileceğinize dair bir görüş var. Her şey hangi nedenlerin satışına yol açtığına bağlı. Borçlu ödemeleri başarılı bir şekilde hallederse ve satmak için acele etmiyorsa, fiyatın mevcut piyasa fiyatından daha düşük olması muhtemel değildir. Sadece krediyi geri ödemesi değil, yeni bir ev satın almak için aradaki farkı alması da onun için önemli.
İkinci seçenek ise satıcının borçlu olması ve ipotekli daireyi acilen satması gerektiğidir. Bu durumda, iyi bir indirime güvenebilirsiniz - ortalama piyasa fiyatından yüzde 10-20 daha ucuz. Ayrıca bankalar hızlı bir satışla ilgileniyor ve hatta alıcıya ipotek kredisi için uygun koşullar sunabiliyor.
İpotekli gayrimenkul satın almanın üç dezavantajı vardır:
- tüm işlemler onun bilgisi dahilinde yapıldığından, alıcı alacaklının gereksinimlerini dikkate almak zorunda kalacaktır;
- ipotek veya daha doğrusu konumu. Borç verende değilse, belge elimize ulaşana kadar işlem ertelenebilir. Temmuz 2018'den itibaren, sözleşmelerin uygulanmasını önemli ölçüde kolaylaştıracak elektronik bir ipotek formu ortaya çıkacak olsa da;
- satıcının parayı bankaya "teslim etmemesi" ve borcunu geri ödememesi durumunda parasız kalma riski. Yükümlülük kaldırılmayacak, mahkeme yoluyla çözülmesi gereken pek çok sorun ortaya çıkacak. Diğer bir durum ise satıcının daireyi satma konusunda fikrini değiştirmesidir. Kredi geri ödendi, yükümlülük kaldırıldı ama çok daha fazlasını vermeye istekli başka bir alıcı buldu.
İpotekli bir daire hızlı bir şekilde nasıl satılır
Sorunlu kredileri olan borçlular için bu acil bir konudur. Anlık bir yol yok. Herhangi bir planın uygulanma hızı, insan faktörleri de dahil olmak üzere birçok faktöre bağlıdır.
İpotekli bir mülkün satın alınması ve satılması prosedürü, her biri belirli bir süre gerektiren birkaç aşamadan oluşur:
- alacaklıyla iletişime geçmek - kararın 10 gün içinde verilmesini bekleyebilirsiniz;
- Bir alıcı aramak en uzun süreç olabilir, bu nedenle bir emlakçının hizmetlerini kullanmanız önerilir;
- belgelerin hazırlanması - 7 ila 14 gün arası. İpotek borcunun bulunmadığının teyidine, gayrimenkul maliyetinin ödenmesine, takyidatların kaldırılmasına, daireye ilişkin belgelere, ipoteğe ihtiyacınız olacak;
- Rosreestr'e kayıt - 5-12 iş günü.
Zaten tüm bunları bir aydan kısa sürede yapmak mümkün olmayacak. Her şey önceden hazırlanırsa sözleşmenin imzalanması, depozito ödenmesi ve kayıt için belgelerin aktarılması bir gün içinde gerçekleşir.
Sorular ve cevaplar
Sberbank ipotekli bir oda nasıl satılır?
Satış nedeni çalışana geçerli görünüyorsa satış izni alırsınız. Banka, alıcının fonları pahasına kredinin erken geri ödenmesini veya üçüncü bir tarafa yeniden kaydedilmesini tercih ediyor. Tüm hesaplamalar hücreler üzerinden yapılır. Gerekli belgelerin örnekleri Sberbank web sitesinde görülebilir.
Satış yaparken borç verme programının nüanslarını dikkate almanız gerekir. Örneğin genç ailelere verilen kredide, borçlunun eşi ortak borçludur. Dairenin satılmasının nedeni geri ödemede sorun olması durumunda, banka geri ödeme sorumluluklarını ortak borçluya devredecektir.
Askeri ipoteklerin de kısıtlamaları vardır. Anlaşmanın tarafı, satın alma ve satışı tamamlamak için onayı gerekecek olan Rosvoenipoteka'dır.
Ana sermayesi ile satın alınan ipotekli mülk, vesayet makamlarının izniyle veya çocuklar 18 yaşını doldurduğunda satılabilir.
İpotek ile alınan ev yandı, ne yapmalıyım?
Sanat Sanat. 29-30 Federal "İpotek Kanunu", ipotek verenin ipotekli mülkü kullanma hakkına sahip olduğunu belirler. Aynı zamanda mülkün uygun durumda tutulması da onun sorumluluğundadır. 32. maddede ipotek verenin rehin konusu taşınmazın güvenliğini sağlamakla yükümlü olduğu belirtilmektedir. Eğer mülke yönelik gerçek bir tehdit varsa, ipotek alacaklısını derhal bilgilendirmelidir.
İpotek destekli evler genellikle yangın dahil çeşitli risklere karşı sigortalıdır. İpoteği alacak kişiye bildirmeniz ve sigorta şirketiyle iletişime geçmeniz gerekir. Kredinin geri ödenmesi için gerekli sigorta tazminatı kullanılacaktır.
İpotek ile daire aldık ama tavanda ve duvarlarda çatlaklar var ne yapmalıyız?
Öncelikle bankaya bilgi verin. Hukuk hizmeti, çeşitli sorunları çözmenize, iddialar ve beyanlar yazmanıza yardımcı olacaktır. Suçlunun tespit edilmesi gerekiyor. Örneğin yetkisiz bir şekilde yeniden geliştirme yapan bir satıcı ortaya çıkabilir. Bu durumda, satın alma ve satışı sonlandırmak için mahkemeye gitmeniz gerekir, ardından para iade edilecektir.
Her durumda, tespit edilen kusurların satıcıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Kusurların giderilmesi veya masrafları size ait olmak üzere onarılması ve daha sonra masrafların geri ödenmesi konusunda onunla bir anlaşmaya varmaya çalışmak daha iyidir.
Mortgage ile araba nasıl alınır?
Büyük olasılıkla, değerli bir müşteri olmadığınız sürece borç vereniniz araba kredisini kabul etmeyecektir. Bu nedenle ipotek sahibiyseniz kredi vermek isteyen bir banka bulmanız gerekir. Başvuru yaparken mevcut kredi yükümlülüklerinizi gizlemeden doğru bilgileri vermelisiniz. Ödeme gücünü doğrulamak için tüm sertifikaların toplanması gerekir. Kredi geçmişi gecikmeler veya yasal işlemler nedeniyle zarar görmemişse banka olumlu karar verecektir.
Uzun zamandır krediyle ev alan bazı vatandaşlar, bir süre sonra çeşitli sebeplerden dolayı aylık ödeme yapamıyor ya da 20 metrelik tek odalı bir dairenin beş kişilik bir aileye hiç de uygun olmadığını anlıyor ya da belki de Piyasadaki durum o kadar dramatik bir şekilde değişti ki, dairenin ipoteği arttı, fiyatı iki katına çıktı ve onu satıp para kazanma isteği büyüktü ve sonunda borçlu evini satmaya karar verdi.
Pek çok ipotek borçlusu şaşıracak, ancak ipotekli bir daireyi sadece yatırılan parayı kaybetmeden değil, aynı zamanda para kazanmadan da satmak mümkün. Birinci kural: Takyidat altındaki bir daire bankanın izni olmadan satılamaz.
Sanat'a göre. 29 ve sanat. 33 7 Mayıs 2013 tarih ve 102-FZ sayılı “İpotek Hakkında” Federal Kanun, borçlunun ipotekli mülkü kullanma hakkı vardır. Sorumlulukları aynı zamanda mülkün uygun durumda tutulmasını da içerir. Üçüncü şahıslara satış veya zarar, ipotekli krediyi veren bankayı koruyan yasa dışı bir eylemdir ve Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 301-303'ü, yabancılaştırma yalnızca ipotek sahibi banka lehine mümkündür. Ancak bankanın borçluyu karşılayabildiği ve ipotekli bir daireyi satma izni verebileceği durumlar vardır.
İpotekli daireleri neden satıyorlar?
Bir ipotek borçlusunun, ipotek ile satın alınan ve bankaya rehin verilen bir daireyi satmak istemesinin veya satma ihtiyacı duymasının birkaç nedeni vardır:
- Düzenli ödeme yapmak için gereken gelir kaybı.
- İpotekli konuttan gelir elde etme (para kazanma) arzusu.
- Daha geniş alana sahip konut satın alma ihtiyacı.
Gelin bu nedenlere ve “ipoteğinizden kurtulmanın” yollarına daha yakından bakalım:
Borç ödeme gücünün düşmesi nedeniyle ipotekli konut satışı
Günümüzün ekonomik gerçeklerinde, Rus borçluların hiçbiri işlerini kaybetmeye ve dolayısıyla istikrarlı bir nakit gelire karşı sigortalı değil. Kimse birkaç yıl içinde ne olacağını bilmiyor ve finansal tahminler her zaman beklentileri karşılamıyor. Ve bir ipotek kredisinin zorunlu ödemeleri kesinlikle ayda bir kez, zamanında ve eksiksiz olarak ödenmelidir ve hiç kimse tüketicinin günlük sorunlarını umursamaz. Ve öngörülemeyen durumlar ortaya çıktığında, borçlunun bankaya olan tüm borçlarını derhal ödemek için oldukça öngörülebilir ve doğal olarak daireyi ipotek ile satma arzusu vardır. Üstelik bu, ipotek alacaklısı "İpotek" Federal Kanunu (gayrimenkul rehni) uyarınca ek önlemler almadan önce yapılmalıdır.
Artan fiyattan para kazanmak için ipotekli bir daireyi satmak
Birçok vatandaş, inşaatın ilk aşamasında nispeten düşük fiyatlarla yeni binalarda daire satın alıyor. Bir evin inşaatı tamamen tamamlandığında, gayrimenkulün fiyatı önemli ölçüde artar ve bazı durumlarda ipotek kredisinin maliyetini tamamen karşılar.
Ortak inşaatta yer alan borçlu, en başından itibaren kar elde etme hedefini belirlerse, o zaman ev işletmeye alınmadan önce mülkü satması tavsiye edilir. Bunun nedeni, işletmeye alınan bitmiş konut için gerekli belge paketinin alınmasından farklı olarak, bir devir sözleşmesinin yeniden düzenlenmesinin özellikle zor olmayacağıdır.
İnşaat halindeki bir binada artık barınmaya ihtiyaç duyulmadığı istisnai durumlar vardır (örneğin bir vatandaşın miras alması veya başka bir ev satın alması), bu nedenle borçlunun daireyi ipotek ile ve maddi kazanç elde etmek için satmaya karar vermesi.
İpotekli ikinci konut satışı, piyasa değerinin düşmesi anlamına geliyor, çünkü vatandaşların çoğu bankanın rehin verdiği mülkü omuzlamaya istekli değil.
Yaşam koşullarını iyileştirmek için ipotekli bir daire satmak
Hayattan bir örnek verelim: Borçlular (genç bir aile) terfi alıyor ve paralarında artış oluyor, çocukları var ve ipotek ile satın alınan daire artık onlar için küçük oluyor. Bu kategorideki borçlular, ipotekli bir daireyi nasıl satıp metrekareye göre ailelerine uygun konut almayı düşünüyor.
Ailenin mali gelirinin krediyle başka bir ev satın almasına olanak sağladığı bir durumda, banka yalnızca ailenin iki uzun vadeli kredinin zorunlu ödemelerini düzenli olarak yapması durumunda başka bir ipotek almayı yasaklamıyor. Ancak bu seçenek bir başlangıç ödemesi gerektirir.
İpotekli bir daireyi satmanın yolları
Birkaç seçeneği kullanarak bir daireyi ipotekli olarak satabilirsiniz:
- Bağımsız bir alıcı arama ve ipotekli bir dairenin satışı- Bir alıcı bulunduğunda banka, ipotekli dairenin daha fazla satın alınması için alıcıyla yazılı bir anlaşma yapar. Dairenin gelecekteki sahibi ipotek kredisinin tamamını öder ve ardından satıcı-borçluya borçsuzluk belgesi verilir. Daha sonra borçlu dairenin üzerindeki yükü kendisi kaldırabilir.
- Bir ipotek kredisinin erken geri ödenmesi- borçlu, bağımsız olarak, takyidatlı konut satın almaya hazır bir alıcı arar. Alıcı, ipotek kredisini erken ödemek için gereken tutarı satıcıya verir.
- Bir ipotek sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerin devri (satışı)— Borçlu, krediyle bir daire satın almayı planlayan bir alıcı bulabilir. Banka, mekanizması bu gibi durumlarda kullanılan bir borç verme planı sağlamıştır.
- İpotekli bir dairenin ipotek (banka) yardımıyla satışı- dairenin gelecekteki sahibi (alıcı), biri ipotek kredisinin erken geri ödenmesi için, ikincisi gayrimenkul satın alınması için olmak üzere iki kasaya iki miktar yatırır. Bu yükün kaldırılmasından banka sorumludur.
İpotekli bir daireyi satmak için listelenen seçenekleri daha ayrıntılı olarak ele alalım:
İpotekli konutların bağımsız satışı
Potansiyel alıcının derhal "kartlarını göstermesi" ve dairenin bankanın ipoteği altında olduğunu kendisine bildirmesi daha iyidir. Bu gerçeği gizlerseniz ve bilgileri parçalar halinde verirseniz, alıcı bir dolandırıcılığa karıştığından şüphelenebilir ve satın almayı reddedebilir. Gerçekte her şey çok daha basit olur. Alıcı daireye bakar, beğenir ve satın almayı kabul eder. Bunu yapmak için bankayla iletişime geçer ve satıcının borç yükümlülüklerini satın alma arzusunu dile getirir. Daha sonra noter tarafından onaylanacak bir ön alım satım sözleşmesi hazırlanacak.
Banka iki adet kasa kiralıyor. Birincisi ipotek kredisinin tamamının geri ödenmesi için gereken tutarı, ikincisi ise işlem tamamlandıktan sonra satıcıya ödenmesi gereken kalan tutarı içerir. Daire üzerindeki takyidat kaldırıldıktan sonra alım satım sözleşmesi düzenlenecektir. Kasalara erişim, yalnızca işlemin uygun şekilde tamamlanması ve sözleşmenin Rosreestr'e kaydedilmesi durumunda hem bankanın hem de satıcının kullanımına açık olacaktır.
İpotek kredisinin erken geri ödenmesi ve ardından dairenin satışı
Her alıcı böyle bir anlaşmayı kabul etmeyecektir ve böyle bir kişiyi bulmak oldukça zordur. Özellikle ikincil piyasada yasal açıdan temiz olan mükemmel alternatif seçenekler bulunduğundan, bankanın takyidindeki daireler korkutucudur. Bir kredinin erken geri ödenmesine yönelik mekanizma çoğunlukla inşaatın farklı aşamalarındaki konutları ipotek ederken kullanılır. Yeni binalar, yalnızca yeniliklerinden dolayı alıcılar arasında yüksek talep görüyor. Vatandaşlar modern yerleşim planı, geniş alanlar ve bir dizi diğer olanaklardan etkileniyor, bu nedenle inşaatın son aşamalarında güvenilir bir geliştiriciden uygun daire bulunmuyor.
Potansiyel alıcı ile noter tasdikli bir ön alım satım sözleşmesi yapılır. Bundan önce ipoteğin tamamını geri ödemek için gereken depozitoyu ödemesi gerekir. İpotek kapatıldığında takyidat kaldırılır (kural olarak prosedür 5 gün içinde gerçekleştirilir), satıcı ve alıcı bir alım satım sözleşmesi hazırlamak veya sözleşmeyi yeniden tescil ettirmek için kayıt odasına gönderilir. İnşaata ortak katılım.
Kanuna göre (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 13 Eylül 2011 tarih ve 147 sayılı Bilgilendirme Mektubu) “Medeni Kanun hükümlerinin uygulanmasına ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde adli uygulamanın gözden geçirilmesi” olduğunu biliyor muydunuz? Rusya Federasyonu'nun bir kredi anlaşmasına ilişkin”), yıllık ödemeli bir kredinin erken geri ödenmesine sahip bir borçlunun kredisi var.
İpotek kredisi yükümlülüklerinin satışı
Krediyle daire satın alma isteğini dile getiren çok sayıda vatandaş, satışı banka tarafından gerçekleştirilen teminatlı dairelerle ilgileniyor. Bu tür konutların avantajlarından biri de piyasa fiyatına göre maliyetinin düşük olmasıdır. Bu durumda bir daireyi kaydetme mekanizması standart bir işlemden neredeyse hiç farklı değildir:
- Alıcının potansiyel borçlu olarak değerlendirilebilmesi için ipotek kredisi almak isteyen herkes için oluşturulmuş uygun belge paketini sunması gerekir;
- Gelecekteki işlem onaylanırsa daire, 7.05.2010 tarihinde değiştirilen "İpotek" Federal Kanunu hükümlerine uygun olarak sigortalanacak ve değerlendirilecektir. 2013 Sayı 101-FZ.
Bu durumda banka çalışanları, ipotekli dairenin sahibini değiştirmesi nedeniyle Rosrerestr'e olan sorumluluğu bağımsız olarak yeniden kaydettiriyor. Borçlunun, kredi yükümlülüklerinin devri konusunda ek bir anlaşma imzalaması gerekmektedir.
Bir banka yardımıyla daire satışı
Belirli nedenlerden dolayı borçlu, ipotekli dairenin satışının sorumluluğunu ipotek sahibine - bankaya devredebilir. Borçlunun ikamet yerini değiştirmesi, uzun süre iş gezisine çıkması veya boş vaktinin olmaması durumunda bu mümkündür. Bu gibi durumlarda, banka alıcıyla birlikte yükün kaldırılmasıyla meşgul olduğundan borçlu-satıcının kendisinin varlığı gerekli değildir. İşlem sonrasında bakiye olması durumunda, bu bakiye kiralık kasada tutulacak ve borçlu, vadesi gelen parayı kendisi için uygun olan bir zamanda çekebilecektir.
İpotekli bir dairenin satışı toplamda yaklaşık 21 gün sürmekte olup, bunun beş günü takyidin kaldırılması işlemine harcanmakta, geri kalan 14 gün ise alım satım işlemini gerektirmektedir.
Dayanılmaz hale gelen bir ipotek kredisini öderken ipotekli bir dairenin nasıl satılacağını bilmekten zarar gelmez. Birçok borçlu için, bir daireyi ipotek ile satıp yine de nasıl para kazanılacağına dair bilgi beklenmedik olacaktır.
Takyidat konulan gayrimenkuller bankanın izni olmadan satılamaz. İpotek kredileri için, Sanat uyarınca. 29 ve sanat. 33 7 Mayıs 2013 tarih ve 102-F3 sayılı "İpotek (Gayrimenkul Rehni) Hakkında Federal Kanun", borçlunun yalnızca rehin verilen mülkü kullanma hakkı vardır ve onu uygun biçimde muhafaza etmekle yükümlüdür.
Kaybı veya üçüncü şahıslara satışı yasa dışıdır. Meydana gelen olay, Madde 2'ye göre rehin sahibinin (yani bankanın) lehine sonuçlanır. 301-303 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu. Ancak bankanın borçluya yer verebileceği ve teminatlı dairenin satışına izin verebileceği bazı durumlar vardır.
Neden ipotekli bir daireyi satmak istiyorlar?
Borçlunun ipotekli bir daireyi nasıl satacağını düşünmeye başlamasının nedenleri 3 gruba ayrılabilir:
- krediyi geri ödemeye yetecek kadar gelir kaybederseniz;
- daha geniş konut satın almaya ihtiyaç varsa;
- ipotek üzerinden para kazanmak istiyorsanız.
- Krediyi geri ödemek için yeterli geliri kaybederseniz
Hiç kimse istikrarlı finansal gelir kaybından muaf değildir. Birkaç yıl sonra ne olacağını tahmin etmek mümkün değil. Ve ödemelerin her ay, her ne durumda olursa olsun, tam ve zamanında yapılması gerekmektedir.
Bu nedenle, "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Kanununa göre, ek önlemler uygulanmadan önce nihayet bankaya borcunu ödemek için bir daireyi hızlı bir şekilde satma arzusu oldukça doğal ve öngörülebilir.
- Daha geniş konut satın almaya ihtiyaç varsa
Örneğin gençler enerjik bir şekilde kariyer basamaklarını tırmanıyor, evleniyor ve çocuk sahibi oluyor. İpotek ile alınan daire “küçük” hale gelir. Bu borçluların çoğu, ipotekli bir daireyi satıp daha sonra daha büyük bir daire satın almayı düşünüyor.
Genç bir ailenin geliri iki uzun vadeli krediyi aynı anda ödemenize izin veriyorsa, banka daha büyük bir daire için ikinci bir ipotek almayı yasaklamaz. Bu seçenek peşinat gerektirir.
- Bir ipotek üzerinden para kazanmak istiyorsanız
İnşaat halindeki bir binada oldukça erken bir aşamada bir daire satın alındıysa, inşaatın tamamlanmasıyla fiyatı önemli ölçüde artacak ve bazı durumlarda ipotek ile ilgili tüm maliyetleri fazlasıyla karşılayacaktır.
Ortak inşaattaki katılımcılar, evi işletmeye almadan önce dairelerini satmaya çalışırlar, çünkü devir sözleşmesini yeniden kaydettirmek, bitmiş konutun tescili ile uğraşmaktan çok daha kolaydır (tabii ki amaç başlangıçta para kazanmaksa) ).
Ancak aynı zamanda inşaat halindeki konut ihtiyacının ortadan kalktığı ve borçlunun kendisi için maksimum fayda sağlayacak şekilde onu satmayı düşündüğü de oluyor. Bunlar istisnai durumlardır.
Takyidat altındaki ikinci bir evi satarken, banka teminatıyla uğraşmaya istekli çok az kişi olduğundan borçlunun piyasa değerini düşürmek zorunda kalır.
Banka ipotekli daire satışına onay verdi
İpotek yoluyla satın alınan daire borçlunun mülkiyetindedir ancak satılabilmesi için bankanın onayını almanız gerekir.
Bir tarafta , banka, kredinin tamamen geri ödenmesiyle ilgilenmektedir ve borçlunun ipotek kapsamındaki borç yükümlülüklerini artık karşılayamaması durumunda teminatlı gayrimenkulün satışına müdahale etmemelidir.
Diğer tarafta Teminatlı gayrimenkulün satışına izin verildiğinde banka, bu gayrimenkulün satın alınması için verilen borç alınan fonların kullanımına ilişkin faiz ödemeleriyle ilgili olası kârını kaybeder.
Yapılan sözleşmede ipotekli bir dairenin satılma ihtimali belirtilmişse, banka bunu reddedemez. Borçluların bu fırsatı suistimal etmesini önlemek için, ipotekli bir dairenin satışına ciddi cezalar ve koruyucu komisyonlar da uygulanıyor.
Haklarınızı bilmiyor musunuz?
Ancak bunlar ipotek ödemelerinin durdurulmasının olası sonuçlarıyla kıyaslanamaz. Eğer borçlu nesnel olarak artık krediyi düzenli ödeyemiyorsa satışı ertelememelidir; duruşmadan önce mevcut durumu çözmek daha akıllıca olacaktır.
İpotekli bir daireyi nasıl satabilirsiniz?
İpotekli bir daireyi satmak için aşağıdaki seçenekler mümkündür:
- Erken geri ödeme. Borçlu, takyidatlı bir daire satın almayı kabul eden bir alıcı bulur ve ipoteğin erken geri ödenmesi için gerekli tutarı ondan alır.
- Bağımsız satış. Banka, dairenin daha sonra satın alınması için alıcıyla yazılı bir anlaşma yapar. Alıcı ipoteği öder, borçlu borcun bulunmadığını gösteren bir sertifika alır ve yükü bağımsız olarak kaldırır.
- Banka aracılığıyla satış. Alıcı, ipoteği ödemek ve bir daire satın almak için gerekli tutarları iki kasaya yatırır. Banka, takyidatların kaldırılmasını kendisi üstleniyor.
- Borç yükümlülüklerinin satışı. Krediyle ipotekli bir daire satın almak isteyen bir alıcı için bir yeniden finansman planı var.
Erken geri ödeme
Böyle bir planı kabul eden bir alıcı bulmak oldukça zordur. Bir daireyi ipotek altına almak korkutucudur, özellikle de ikincil piyasada her zaman yasal olarak açık alternatif teklifler bulunduğundan.
Temel olarak, erken geri ödeme planı, inşaat halindeki konutları ipotek ettirirken kullanılır. Modern yerleşim planlarına sahip yeni binalardaki daireler yoğun talep görüyor ve inşaatın son aşamasında bilinçli bir geliştiricinin herhangi bir seçeneği yok.
Bir dairenin potansiyel alıcısı, borçluyla noter tarafından onaylanan ek bir anlaşmaya göre, ipoteğin tamamını bankaya geri ödemek için gerekli bir depozito yatırır.
İpotek kapatılıp takyidat kaldırıldıktan sonra (genellikle bu 5 iş günü sürer), dairenin satıcısı ve alıcısı kayıt odasına giderek ortak inşaat sözleşmesini yeniden tescil ettirir veya bir alım/satım sözleşmesi düzenler.
Bağımsız satış
Dairenin bankanın ipoteği altında olduğu gerçeğini potansiyel alıcıdan saklamamalısınız. Bilgiyi parçalar halinde sağlarsanız ve ayrıntılar konusunda sessiz kalırsanız, alıcı bir tür zekice dolandırıcılığın içine çekildiği izlenimini edinebilir.
Aslında çok basit. Alıcı, daireyi inceledikten sonra bankayla iletişime geçmeli ve depozitoyu geri alma isteğini ifade etmelidir. Banka çalışanları kendisiyle bir alım/satım ön sözleşmesi hazırlayacak ve noter tasdik edecek.
Alıcı, borçlunun borcunu ödemek için gerekli tutarı bir kasaya, borçlunun işlemi tamamlandıktan sonra kalan tutarı ise başka bir kasaya yatırır.
Daire üzerindeki takyidat kaldırılarak alım/satım sözleşmesi düzenlenir. Banka ve borçlu, kiralık kasalara ancak Rosreestr ile alım/satım sözleşmesini tamamlayıp kaydettikten sonra erişebilir.
Banka aracılığıyla satış
Zaman eksikliği veya devamsızlık durumunda (ikamet yerini değiştirirken veya uzun bir iş gezisinde), borçlu ipotekli dairenin satışını tamamen banka çalışanlarının omuzlarına kaydırabilir.
Bu durumda takyidin kaldırılmasında yalnızca banka ve alıcı rol alır; borçlunun varlığına gerek yoktur. Borçlu, tamamlanan işlemin (varsa) geri kalanını kayıttan sonra dilediği zaman bankanın kiralık kasasından çekebilir.
Borç yükümlülüklerinin satışı
Bankadan satışa sunulan ipotekli daireler, indirimli fiyatlarıyla ipotek almak isteyenlerin ilgisini çekiyor.
Onlar için ipotek kredisine başvurma prosedürü standart olandan çok farklı değil:
- alıcının potansiyel borçlu olarak değerlendirilmesi için benzer bir belge paketi sağlanmıştır;
- onaylandığı takdirde, satın alınan gayrimenkul, 7 Mayıs 2013 tarih ve 102-F3 sayılı değişiklikle "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Kanununun belirlenmiş hükümlerine uygun olarak değerlendirilir ve sigortalanır.
Bankanın kendisi, yeni sahibin vesilesiyle Rosreestr'deki takyidatların yeniden kaydedilmesinden sorumludur. Borçlu ancak borcun devrine ilişkin ek bir sözleşme imzalayabilir.
Bir dairenin satış prosedürü yaklaşık 3 hafta sürer (takyidin kaldırılması için 5 iş günü ve alım/satım işleminin tamamlanması için yaklaşık 2 hafta).