1. Müşteri-geliştiricinin durumu
1.1. Müşteri-geliştirici, yatırım ve inşaat projelerini uygulamak üzere yatırımcı (veya kendisi de yatırımcı olan) tarafından yetkilendirilen tüzel kişilik ve bireydir. Müşteri, kendisine verilen haklar dahilinde bir yüklenici (yüklenici) ile inşaat sözleşmesi yapar.
1.2. Yatırımcı olmayan müşteri geliştirici, Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak anlaşma ve (veya) hükümet sözleşmesiyle belirlenen süre boyunca ve yetkiler dahilinde sermaye yatırımlarına sahip olma, kullanma ve elden çıkarma haklarına sahiptir. Federasyon.
1.3. Müşterilerin işlevlerini yerine getirmek, inşaat ve montaj işlerini ekonomik bir şekilde yürütmek için müşteri geliştiricisinin devlet lisansına sahip olması gerekir.
1.4. Müşteri-geliştiricinin faaliyetleri, yatırımcı ile yapılan anlaşmada aksi belirtilmediği sürece, tesisin işletmeye alınmasının yerel makamlara tescil edilmesinden sonra sona erer.
1.5. Müşteri-geliştirici, faaliyetlerini Rusya Federasyonu mevzuatına ve inşaatla ilgili düzenleyici belgelerin gerekliliklerine uygun olarak yürütmektedir.
2. Müşteri geliştiricinin görevleri
Müşteri geliştiricinin görevleri şunları içerir:
2.1. Bir yatırım projesinin uygulanmasının organizasyonu (proje öncesi hazırlık, katılımcıların yatırım ve inşaat sürecindeki yeteneklerinin analizi, tasarım, araştırma, araştırma, geliştirme, inşaat ve kurulum dahil inşaat planlaması, bitirme işleri, sismik araştırmalar ve diğer) endüstriyel ve üretim dışı tesislerin inşaatı ve onarımı ile ilgili işler). Müşteri-geliştiricinin görevleri, anahtar teslimi inşaatı sağlayan tüm organizasyonel ve yönetimsel çalışma kompleksini içerebilir (yatırımcı ile yapılan bir anlaşma kapsamında kendisine aktarılan fonlar pahasına).
2.2. Tasarım ve inşaatta ileri üretim ve bilgi teknolojilerinin kullanımına dayalı sermaye yatırımlarının verimliliğinin sağlanması, tesislerin tasarım ve inşaatına ilişkin norm ve standartlara uyum ile tesisin teknik düzeyi ve kalitesine ilişkin diğer bireysel yatırımcı gereksinimlerinin sağlanması, rekabetçi bir sonuç elde edilmesini sağlar. Çevre, yaşam, sağlık ve mülk için ürün, iş ve hizmetlerin güvenliğini sağlamak için devlet standartlarının belirlediği gerekliliklerin yanı sıra Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından belirlenen diğer gereklilikler zorunludur.
3. Müşteri-geliştiricinin işlevleri
Tesisin tasarımı, inşaatı ve işletmeye alınması sürecinde müşteri geliştirici aşağıdaki işlevleri yerine getirir:
3.1. Tasarım öncesi hazırlık ve inşaat planlaması.
3.1.1. Müşteri-geliştirici yatırımcı ile bir anlaşma yapar. Yatırım sürecinin tüm aşamalarında yatırım projesinin uygulanmasının sorumluluğunu üstlenir. Sözleşme, yatırımcı ile Müşteri arasında, birincisinin fon transfer ettiği, ikincisinin ise yatırım projesini hayata geçirmek için çalışmalar yapmayı ve yatırımcıya gereken süre içerisinde mühendislik hizmetleri sağlamayı taahhüt ettiği bir anlaşmadır.
3.1.2. Yatırım projesinin uygulanması için esas olarak rekabetçi bir temelde iş emirleri verilir. Belirli türdeki faaliyetleri yürütmek için lisansa sahip olan bireyler ve tüzel kişiler, bir iş sözleşmesi ve (veya) Rusya Federasyonu Medeni Kanunu uyarınca imzalanan bir hükümet sözleşmesi kapsamında yüklenici olarak yer almaktadır.
3.2. Tasarım dokümantasyonunun sağlanması ve inşaatın organize edilmesi.
3.2.1. Tasarımın aşamalarını belirler. Esas olarak sözleşme teklifinin sonuçlarına dayanarak bir tasarım organizasyonu seçer. Aynı zamanda, müşteri-geliştirici, ihale teklifinde belirtilen, inşaatı planlanan tesisin önerilen teknik ve ekonomik göstergelerini ve ayrıca GOST R'ye uygun tasarım ürünleri için kalite kontrol sistemi de dahil olmak üzere organizasyonel yönetim sistemini değerlendirir. ISO 9000 ve tasarım organizasyonunun mali durumu.
3.2.2. İnşaat faaliyetlerini yürütmek için lisansa sahip ilgili kuruluşlarla proje dokümantasyonunun geliştirilmesine yönelik anlaşmalar yapar. Bir anlaşma imzalanırken müşteri-geliştirici, geliştirme süresi, teknik ve ekonomik göstergeler, proje belgelerinin bileşimi ve hacmi ile ilgili gereklilikleri belirler, işin sözleşme fiyatını, proje belgelerinin geliştirilmesi ve uygulanmasıyla ilgili riskler için sigorta koşullarını belirler, Sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle tarafların mülkiyet sorumluluğu, geliştirilen proje belgelerinin kullanım koşulları ve mülkiyeti, anlaşmanın (sözleşmenin) uygulanması sırasındaki gizlilik koşulları ve diğer koşullar.
3.2.3. Tasarım ödevini onaylar. Proje belgelerinin geliştirilmesi için ilk verileri sağlar. Eksiksizliğini ve kalitesini garanti eder.
3.2.4. Tasarım organizasyonu ile işin yürütülmesi ve proje belgelerinin verilmesi için bir takvim planı koordine eder ve uygulanmasını izler.
3.2.5. Proje belgelerinin geliştirilmesi ve uygulanması sürecinde gerekli düzeyde tasarım çözümlerinin sağlanmasının yanı sıra çalışma belgelerinin kabulü, saklanması ve yüklenicilere aktarılmasını izler.
3.2.6. Mimari yönetim organlarında tasarlanan nesneler için mimari ve kentsel planlama çözümlerinin gözden geçirilmesini ve onaylanmasını organize eder.
3.2.7. Öngörülen tesisin çevre üzerindeki etkisini değerlendirmek için devlet çevre değerlendirmesi de dahil olmak üzere tasarım belgelerinin incelenmesini sağlar, bunun için inceleme organlarını belirler ve ilgili anlaşmaları yapar.
3.2.8. Belirlenen prosedüre uygun olarak proje belgelerinin koordinasyonunu, onaylanmasını ve yeniden onaylanmasını ve ayrıca uzmanın yorumlarına dayanarak proje belgelerinde değişiklik yapılmasını organize eder.
İnşaat organizasyonu alanında:
İnşaat için genel yükleniciyi (yükleniciyi) esas olarak sözleşme ihalesinin sonuçlarına göre seçer. Bir genel yüklenici (yüklenici) seçerken müşteri-geliştirici, ihale teklifinde verilen tesisin inşaat koşullarını, yüklenici tarafından uygulanan inşaat ve montaj işi teknolojisini, gerekli ekipman ve araçların mevcudiyetini, iç kalite kontrolünü değerlendirir. kural olarak GOST R ISO 9000 gerekliliklerini (inşaat ve montaj işleri, inşaat malzemeleri ve yapıları), yüklenicinin itibarını ve mali durumunu dikkate alarak inşaat ürünleri sistemi;
İşletmelerin, binaların ve yapıların sermaye inşaatı, genişletilmesi, yeniden inşası veya teknik olarak yeniden donatılması için genel yüklenici (yüklenici) ile bir anlaşma imzalar. Bir sözleşme imzalarken, müşteri-geliştirici, inşa edilen tesisin inşaat süresi ve kalitesine ilişkin gereklilikleri belirler, inşaat aşamalarını belirler, tasarım belgelerine uygun olarak yapı malzemelerinin, yapılarının, teknolojik ekipmanın bileşimini ve aralığını dikkate alır ve yüklenici tarafından sağlanan diğer maddi kaynak türleri, işletmeye alma prosedürü, işin sözleşme bedelini, inşaatla ilgili riskler için sigorta şartlarını, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle tarafların mülkiyet sorumluluğunu, gizlilik koşullarını açıklığa kavuşturur sözleşmenin yürütülmesi sırasında vb. Müşteri-geliştirici, ilgili inşaat faaliyeti türü için lisansa sahip olması durumunda genel yüklenici olarak hareket edebilir;
Müşteri-geliştirici, yatırım projesi üzerinde iş yapmak üzere genel tasarımcı ve genel yüklenicinin dahil olduğu alt yüklenicilerin listesi üzerinde mutabakata varır;
Tesislerin inşası konusunda tasarım organizasyonunun tasarımcı denetiminin gerekliliği konusunda karar verir, uygulanması için bir anlaşma yapar ve bunun için gerekli koşulları yaratır;
Bir yatırım projesinin uygulanması sırasında ortaya çıkan, tasarım organizasyonuna, genel inşaat yüklenicisine ve müşteri-geliştiricinin dahil olduğu diğer kuruluşlara karşı, yerine getirilmemesi veya uygunsuz olması nedeniyle bir cezanın (para cezası, ceza) ödenmesi için talepte bulunulması da dahil olmak üzere, anlaşmazlıkları düzenler. sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesi;
İnşaat halindeki tesislerin tasarımı, inşaatı ve işletilmesine ilişkin düzenleyici çerçevedeki değişiklikler, tesislerin inşaatı ve işletmeye alınması sırasındaki yorum ve önerilerle bağlantılı olarak proje belgelerinin ayarlanmasına yönelik çalışmaları organize eder.
3.3. İnşaat finansmanı.
3.3.1. Müşteri-geliştirici, yaptığı iş, tedarik ettiği ürünler ve verdiği hizmetler için anlaşma yaptığı kuruluşlar tarafından ödeme için sunulan belgeleri kontrol eder.
3.3.2. Yapılan işin hacmi ve maliyetine ilişkin imzaladığı belgelere dayanarak işi kabul eder ve öder.
3.3.3. Muhasebe, operasyonel ve istatistiksel kayıtları tutar, belirlenen zaman dilimi içerisinde onaylanmış standartlara uygun olarak her türlü faaliyet için belirlenen prosedüre uygun olarak raporlar derler ve sunar.
3.3.4. Tesislerin inşası için üçüncü taraf kuruluşlardan (yatırımcılar) özsermaye transferlerinin (katkıların) alınmasını ve bunların bu inşaatı finanse etmek için kullanılmasını sağlar.
3.3.5. Yatırımcıya finansal kaynakların kullanımı, gelecek dönem için finansal kaynak ihtiyacı ve talep üzerine yatırım projesinin uygulanmasına (inşaat durumu) ilişkin operasyonel bilgilerin yanı sıra sağlanan diğer raporlamalara ilişkin raporlar sağlar. Yatırımcıyla yapılan anlaşmada.
3.3.6. İlgili sigorta türlerini yasal olarak yürüten sigorta kuruluşları ile bir yatırım projesinin geliştirilmesi ve uygulanmasına ilişkin sigorta sözleşmeleri imzalar.
3.3.7. İşi icra edenlerle yapılan anlaşmalar (sözleşmeler) kapsamında (proje belgelerinin geliştirilmesi, sözleşmeli inşaat işlerinin uygulanması, ekipman temini ve bir yatırım projesinin uygulanmasına yönelik diğer anlaşmalar için) finansmanın zamanında açılmasını ve iş için zamanında ödeme yapılmasını sağlar.
3.4. Lojistik desteği.
3.4.1. Müşteri-geliştirici, yüklenici ile yapılan anlaşma (sözleşme) uyarınca kendisine emanet edilmesi durumunda, özel teknolojik ve diğer ekipman ve malzemelerle tesislerin inşasını sağlar. Bu amaçla inşaat malzemeleri, yapılar, teknolojik ekipmanlar ve diğer malzeme kaynaklarının temini için imalatçı şirketler veya tedarik kuruluşlarıyla sözleşmeler yapar. Bir anlaşma (sözleşme) imzalarken, müşteri-geliştirici, tedarik edilen malzeme ve teknik kaynakların zamanlaması, teslimat hacmi ve kalitesine ilişkin gereklilikleri belirler, teslimat sırasını, malzeme ve teknik destekle ilgili risklerin sigortalanması koşullarını belirler. yatırım projesinin, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle tarafların mülkiyet sorumluluğu, bir anlaşma (sözleşme) yapılırken gizlilik koşulları.
3.4.2. Depodaki ekipmanı, ürünleri ve malzemeleri alır, kaydeder ve uygun şekilde saklar, ayrıca bunları kurulum veya iş için aktarır.
3.4.3. Ekipman ve ekipmanlarda eksiklik veya kusur, malzeme kalitesi, ayrıca bunların zamanından önce veya eksik teslim edilmesi durumunda üreticilere veya tedarikçilere karşı hak talebinde bulunur.
3.5. Arsaların seçimi ve şantiyelerin geliştirilmesi.
3.5.1. Müşteri-geliştirici, tesisin inşası için arsa temini talebiyle yerel makamlara başvurur.
3.5.2. Tasarım ve araştırma çalışmalarının yürütülmesi için bir Arazi Rezervasyon Yasası hazırlar.
3.5.3. Bir arsanın tahsisi için belgeler hazırlar (arazi kullanma ve sahip olma hakkı dahil).
3.5.4. İlgili işletme kuruluşlarından aşağıdakiler için izinler alır:
Havai enerji hatları, demiryollarının geçiş hakkı içindeki iletişim hatları, yer altı iletişim yerlerinde (kablo, gaz, kanalizasyon) ve şantiyede bulunan diğer yerlerde çalışmaların yapılması;
Müşteri-geliştiricinin kendi gaz, su, buhar ve enerji tedarik tesislerinin bulunmaması durumunda, inşaat organizasyon projesine uygun olarak mevcut kaynaklardan elektrik, gaz, su ve buharın inşaat süresi boyunca kullanılması;
Ormansızlaştırma ve ağaçların yeniden dikilmesi ve gerekli durumlarda ağaç kesme biletlerinin devredilmesi.
3.5.5. Yıkılmaya, taşınmaya veya yeniden yapılanmaya tabi evlerde yaşayan vatandaşların yerini değiştirir. Gerekirse, el konulan meyve ve meyve bitkileri ve mahsullerinin masraflarını, mevcut mevzuatın öngördüğü şekilde vatandaşlara, ayrıca kişisel mülk olarak kendilerine ait olan ve yıkıma tabi olan konut ve binaların masraflarını tazmin eder.
3.5.6. Yıkılan binaların ve yapıların kalan defter değerinin hesaplamalarını ve bunun inşaat tahmin belgelerine dahil edilmesinin yasallığını kontrol eder. İnşaat için jeodezik bir hizalama temeli oluşturur.
3.5.7. İnşaatın teknik denetimini yürüten yetkilileri Devlet İnşaat Kontrol yetkililerine kaydettirir ve inşaat ve montaj işlerini yürütmek için izin alır.
3.6. İnşaatın denetimi.
3.6.1. Müşteri-geliştirici, üretim ve teknolojik ekipmanların, proses vinçlerinin, kaldırma mekanizmalarının, buhar kazanlarının ve basınç altında çalışan diğer ekipman ve aparatların kurulumu, test edilmesi ve tescili ile ilgili konuları ilgili kuruluşlarla koordine eder.
3.6.2. İnşaatın kontrolünü ve teknik denetimini, yapılan işin hacminin ve kalitesinin proje belgelerine uygunluğunu, işin maliyetini ve zamanlamasını sözleşme şartlarına göre gerçekleştirir.
3.6.3. Teknik denetimi gerçekleştirirken Müşteri geliştiricisine aşağıdaki görevler verilir:
Yapılan inşaat ve montaj işlerinin, kullanılan yapıların, tasarım çözümleri ile sağlanan malzeme ve ekipmanların, bina yönetmeliği ve yönetmeliklerinin, standartların, teknik şartnamelerin ve diğer düzenleyici belgelerin gerekliliklerine uygunluğunun izlenmesi. (Müşteri-geliştirici, teknik denetim fonksiyonlarının performansını bir tasarım organizasyonuna emanet edebilir. Bu durumda, teknik ve tasarımcı denetimi fonksiyonlarının performansı birleştirilir);
Proje belgelerinde tespit edilen kusurların zamanında önlem alınması ve ortadan kaldırılmasının izlenmesi, revizyonu (gerekirse) ve inşaat maliyetinde makul olmayan bir artışın önlenmesi;
İnşaatta kullanılan yapıların, ürünlerin ve malzemelerin kalitesini belgeleyen belgelerin (teknik pasaportlar, sertifikalar, laboratuvar test sonuçları vb.) varlığının kontrol edilmesi;
İnşaat sürecinde jeodezik çalışmanın uygulanmasının izlenmesi;
Tamamlanan işlerin ve sonraki çalışmalar sırasında gizlenen yapısal elemanların inşaat ve montaj organizasyonlarının çalışanları ile birlikte incelenmesi ve değerlendirilmesi ve ayrıca gizli işlerin teftiş sertifikaları verilinceye kadar daha fazla çalışmanın yasaklanması için gerekliliklerin sağlanması;
Hazır olduğunda, genel müteahhitlik ve uzman (montaj) kuruluşların temsilcilerinin yanı sıra tasarım organizasyonlarının katılımıyla, binaların ve yapıların kritik yapılarının - köprülerin, tankların, yapıların, yük taşıyıcıların destekleri ve açıklıkları - ara kabulünün gerçekleştirilmesi metal ve betonarme yapılar vb.;
Devlet denetim organları tarafından gerçekleştirilen denetimlere katılım, inşaat durumunun kontrolü ve kurulum için alınan ekipmanın tasarımına uygunluk, kurulumun kalitesinin değerlendirilmesi, kapsamlı test ve kabul;
Yapılan ve ödemeye sunulan inşaat ve montaj işlerinin hacimlerinin ve kalitesinin çalışma belgeleriyle uyumluluğunun izlenmesi;
Kabul edilen ve ödenen inşaat ve montaj işlerinin hacimleri ve maliyetlerinin yanı sıra yüklenici tarafından kötü gerçekleştirilen inşaat ve montaj işlerinin hacimleri ve maliyetleri ile kusurları ve yeniden işleme maliyetlerini ortadan kaldırmak;
Birincil inşa edilmiş teknik dokümantasyonun (inşa edilmiş diyagramlar, monte edilmiş yapıların aletli araştırmaları, bina bölümleri, yapılar ve yardımcı programlar, genel ve özel iş kayıtları) muhafaza edilmesinin mevcudiyetini ve doğruluğunu izlemek ve belirlenen eksikliklerle bağlantılı olarak bunlarda değişiklik yapmak ve inşaat ve montaj çalışmaları sırasındaki kusurlar;
Tasarımcının denetimi ve devlet inşaat kontrol organlarının talimat ve talimatlarının inşaat ve montaj organizasyonları tarafından uygulanmasının izlenmesi ve ayrıca müşteri-geliştiricinin gerçekleştirilen inşaat ve montaj işi ve yapıların kalitesi ile ilgili teknik denetim gereklilikleri. kullanılan, ürünler, malzemeler ve ekipmanlar, belirli iş türlerinin, binaların yapısal elemanlarının, genel olarak yapıların ve nesnelerin kabulü sırasında tespit edilen kusur ve eksikliklerin zamanında giderilmesini sağlamak;
Kabul komiteleri tarafından kabul edilmesi üzerine bireysel yapı ve montajların, inşaat ve montaj işlerinin, ekipman ve mekanizmaların kalite kontrollerine katılım;
Korunmaya tabi nesnelerin, binaların ve yapıların denetimine katılım ve işletmelerin, binaların ve yapıların inşaatının korunması veya geçici olarak durdurulması için belgelerin hazırlanmasının yanı sıra nesnelerin inşaata aktarılırken teknik durumunun değerlendirilmesi ve çalışmaya devam etmek için kurulum organizasyonları;
Devlet denetimi ve inşaat kontrol otoriteleri ile yatırımcı komisyonları tarafından yürütülen denetimlere katılım;
Şantiyelerdeki tüm acil durumlar ve kazaları ortadan kaldırmaya yönelik iş hacmi hakkında devlet denetimi ve inşaat kontrol yetkililerine bilgi verilmesi;
Proje tarafından sağlanan bina ve yapıların temellerindeki deformasyonların jeodezik ölçümlerinin uygulanmasını sağlamak, kontrol jeodezik araştırmaları yapmak ve sonuçlarına göre tüm değişiklikleri idari master planında uygulamak.
3.7. Tamamlanan inşaat projelerinin işletmeye kabulü.
3.7.1. Müşteri-geliştirici genel yüklenici ile birlikte:
Tamamlanan inşaat projeleri için gerekli belgeleri kabul komitesine sunar;
Yerel makamların düzenleyici belgeleri ve/veya yatırımcı ile yapılan bir anlaşma (sözleşme) tarafından aksi belirtilmedikçe, nesnelerin kullanıcısı tarafından depolama için nesnelerin kabulüne ilişkin belgeleri aktarır;
Bütçe fonları pahasına inşa edilen tesislerin kabulü ve işletmeye alınmasına ilişkin kabul komitesinin çalışmalarında yer alır;
Yatırımcı adına bir kabul komitesi oluşturur ve masrafları işletmelere, özel yatırımcılara ve diğer bütçe dışı fonlara ait olmak üzere inşa edilen tesislerin inşaatı ile tamamlanan işleri, yüklenici arasında yapılan bir anlaşma (sözleşme) ile aksi belirtilmedikçe, yükleniciden kabul eder. yatırımcı ve müşteri-geliştirici;
Kabul edilen tesisi işletmeye alır ve tesisin işletmeye alınmasını yerel yönetimlerin belirleyeceği şekilde tescil ettirir;
Test ve kabul sırasında tesisin çalışma modunu belirler;
Kabul için sunulan nesne hakkında görüş almak için devlet denetim makamlarına başvurur;
Tamamlanan inşaat objelerini yatırımcıya veya yatırımcının yetkilendirdiği kullanıcı kuruluşlarına veya yatırımcının belirleyeceği şekilde devreder, satışa sunar;
Yapılan işin güvenliğini sağlamak için önlemler alarak, kanuna göre yükleniciden güvensiz inşaat sahalarını kabul eder;
3.7.2. Müşteri geliştiricisi ek işlevleri gerçekleştirebilir:
İlk verilerin toplanması ve teknik spesifikasyonların koordinasyonu;
Mühendislik hizmetleri;
İnşaat risklerinin sürdürülmesine yönelik bir sistemin geliştirilmesi, sigorta şirketinin seçimi, sigorta koşullarının koordinasyonu.
4. Müşteri-geliştiricinin hakları
Kendisine atanan işlevleri yerine getirmek için müşteri geliştiricisi şu haklara sahiptir:
4.1. Yatırım projesinin uygulanmasına ilişkin konularda kurum, kuruluş ve işletmelerde yatırımcıyı temsil etmek.
4.2. Teknik ve ekonomik değerlendirmeler ve yatırım hesaplamaları, ihaleler ve sözleşme teklifleri yapma, proje belgelerinin geliştirilmesi için anlaşmalar (sözleşmeler), sermaye inşaatı için inşaat anlaşmaları (sözleşmeler) ve diğer anlaşmalar (sözleşmeler) konularında kararlar almak ve yazışmalar yapmak.
4.3. Yatırım projesi uygulamasının durumunu, proje belgelerinin geliştirilmesini, ekipmanın inşasını, tedarikini ve kurulumunu vb., yatırım projesinin uygulanması için belirlenen son tarihlere uygunluğu ve ürün kalitesini kontrol etmek için uzman ve danışman olarak yetkin uzmanları ve kuruluşları dahil edin. bir yatırım projesinin uygulanmasına yönelik sözleşmenin (sözleşme) geçerlilik süresi boyunca yatırım döngüsünün tüm aşamalarında.
4.4. Proje gerekliliklerine ve sözleşmelerle belirlenen kurallara aykırı olarak gerçekleştirilmesi durumunda her türlü işin üretimini askıya alın.
4.5. Yüklenicilerin ve işi diğer icra edenlerin (tasarım organizasyonu, genel inşaat yüklenicisi), iş için teklif ettikleri fiyatı (tasarım belgelerinin geliştirilmesi, inşaatın performansı, kurulum ve diğer iş ve hizmetler) gerekçelendirmelerini zorunlu kılın.
4.6. Ürün kalitesi, tasarım dokümantasyonu, inşaat gerekliliklerine uyulmaması durumunda, işin tamamlanması için son tarihlerde motivasyonsuz bir artış olması durumunda, yatırım projesindeki katılımcılarla yapılan anlaşmaları (sözleşmeleri) kendi inisiyatifiyle tek taraflı olarak feshedin ve kurulum işleri, tedarik edilen ekipman ve diğer iş türlerinin yanı sıra inşaat faaliyetlerine ilişkin lisansların iptali durumunda.
4.7. Yatırım projesinin yönetimini, müşterinin vekili olan, onun adına hareket eden ve yatırım projesinin uygulanmasına ilişkin sözleşmenin tüm süresi boyunca çıkarlarını temsil eden başka bir tüzel kişiye veya vatandaşa (proje yöneticisi) devretmek.
4.8. Genel tasarımcı ve genel yüklenicinin yazılı onayı ile tasarım ve inşaat alt yüklenicileri ve onların görevlendirdiği danışmanlarla doğrudan temas kurun.
4.9. Proje belgelerinin geliştirilmesine ilişkin sözleşmede ve yatırımcı ile yapılan sözleşmede aksi belirtilmediği sürece, proje belgelerini mevcut mevzuata uygun olarak kendi takdirinize bağlı olarak kullanın.
4.10. Yatırımcının finansmanının geçici olarak sona ermesi durumunda, yatırım projesinin uygulanmasını kendi veya ödünç alınan fonlar pahasına, yatırım yapılan fonlar için nesnenin ortak mülkiyet haklarının ek olarak edinilmesiyle finanse etmeye devam edin. Yatırımcı ile anlaşma.
5. Müşteri-geliştiricinin sorumluluğu
5.1. Müşteri-geliştirici aşağıdakiler için yasaların öngördüğü tüm mülkiyet ve diğer sorumluluğu üstlenir:
Yatırımcı ile yapılan anlaşma ve işi yapanlarla yapılan anlaşmalar kapsamındaki tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi (proje belgelerinin geliştirilmesi, sözleşmeli inşaat ve montaj işlerinin ve diğer iş türlerinin yerine getirilmesi için);
Kabul edilen ve zamanında ödenen bir yatırım projesinin kalitesi (proje dokümantasyonu, inşa edilen tesis ve diğer yatırım projeleri türleri);
Tesislerin işletmeye alınmasına ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi;
Yatırım projesinin uygulanmasında katılımcılar arasındaki anlaşmalarda öngörülen yükümlülüklere uyulması. Müşteriler, diğer yüklenicilerin, kendileriyle yapılan sözleşmeler kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmelerinin sona ermesinden kaynaklanan kar kaybı da dahil olmak üzere zararlarını tazmin eder;
İşlevlerin gerçekleştirilmesi ve Müşteri-geliştiriciye verilen hakların kullanılması.
Teknik müşterinin inşaat sürecindeki rolünü anlamak için, teknik müşterinin buna katılımı çoğu kişiyle iletişim ve işbirliği anlamına geldiğinden, inşaat sürecine doğrudan dahil olan bazı ticari kuruluşları dikkate almak önemlidir. Aşağıda sunulan kuruluşlardan.
İnşaat sürecine çok sayıda ticari kuruluş katılmaktadır:
- Yatırımcı
- Müşteri (teknik müşteri)
- Geliştirici
- Genel yüklenici
- Taşeron
- Tasarımcı
- Diğer
Teknik müşterinin faaliyetlerinin özelliklerini anlamak için, aşağıda Şekil 1'de gösterilen, gerçekleştirdiği ana işlevler dikkate alınmalıdır.
Şekil 1 - Müşterinin ana işlevleri
Şimdi geliştirici ile yüklenici arasındaki ilişkiyi ele almaya geçelim.
İnşaat sözleşmesi, bir tarafın (yüklenicinin) diğer tarafın (müşterinin) talimatı üzerine belirli bir işi yapmayı ve bu işin sonucunu müşteriye teslim etmeyi, müşterinin de bunu kabul etmeyi ve bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.
Sözleşmenin tarafları: müşteri ve yüklenici.
Müteahhit kuruluşla ilgili olarak teknik müşteri aşağıdaki görevle karşı karşıyadır: ücret ödemeli ve yüklenicinin yaptığı işi kabul etmelidir. Teknik müşteri işi kabul ederken varsa eksiklikleri tespit eder ve bunların giderilmesi için yükleniciye bildirir.
Ayrıca yüklenici, teknik müşteri ile ilgili olarak:
- Sözleşmede belirtilen süre içerisinde ve şekilde işi kabul etmekle yükümlüdür.
- Görevin özünü değiştirmeden işin performansını kontrol etme, uygulama yöntemine ilişkin talimatlar verme, yapılan işin sonucunun gerekliliklerini belirtme hakkı
- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi, işin zamanında tamamlanmasını tehlikeye atacak kadar yavaş gerçekleştirmesi durumunda, yüklenicinin hizmetlerini reddetme hakkı.
- Vesaire.
Teknik müşteri, diğer hususların yanı sıra maliyetleri azaltmak amacıyla yatırımcının mali akışlarını da kontrol eder. Müşterinin işlevleri arasında yetkin proje yönetimi, özellikle finansal yönetim, raporlama vb. yer alır. Teknik müşterinin finansman, muhasebe, raporlama ve denetim alanında gerçekleştirdiği işlevlerden bazıları aşağıdadır:
- Muhasebe, operasyonel ve istatistiksel kayıtları tutar
- Yapılan iş için yapılan ödemelerin ve sözleşmelerde öngörülen diğer ödemelerin zamanında alınmasını kontrol eder
- Yasal raporlama sunar
- Bireysel gider kalemleri ile iş ve hizmet türlerine ilişkin maliyet analizi yapar ve yatırımcı tarafından tahsis edilen fonların etkin kullanılmasına yönelik tedbirleri alır.
- Yatırımcıyla anlaşarak bir denetim düzenler
- Vesaire.
Aşağıda, teknik müşteri tarafından şantiyenin hazırlanması ve kullanılması alanında ve inşaat ilerlemesinin kontrol ve denetimi alanında gerçekleştirilen ana işlevlerin yer aldığı bir tablo bulunmaktadır.
Tablo 1 - Müşteri tarafından gerçekleştirilen ana işlevler
| Şantiyenin hazırlanması ve kullanılması alanında | İnşaat ilerlemesinin kontrol ve denetimi alanında |
| 1. İnşaat ve montaj işleri için arsa tahsisine ilişkin belgelerin hazırlanması | 1. Yatırımcı adına inşaat ve montaj işlerinin takibi ve teknik denetimi |
| 2. Mevcut iletişimin geçici bir şemaya göre kullanılması için ilgili şehir operasyonel hizmetlerinden izin alınması | 2. İnşaat ve montaj işlerini yapmak için izin alınması |
| 3. Yeşil alanların yeniden ağaçlandırılması ve kesilmesine ilişkin belgelerin hazırlanması | 3. Jeodezik ve hizalama temelinin oluşturulması ve inşaat organizasyonuna aktarılması |
| 4. Toprağın ve verimli toprak tabakalarının uzaklaştırılacağı hacimlerin ve yerlerin belirlenmesi | 4. Yüklenicilere malzemelerin depolanacağı yer hakkında bilgi verilmesi |
| 5. İnşaat için jeodezik hizalama temelinin oluşturulması | 5. Onaylanmış ve incelenmiş tasarım ve tahmin belgelerinin üretim için yüklenicilere aktarılması |
| 6. İnşaat alanındaki bina ve yapıların deformasyonlarının ve durumlarının kontrolü | 6. Çalışma programının uygulanmasının kontrolü |
| 7. vb. | 7. vb. |
Teknik müşterinin inşaatın organizasyonunda öncü bir rol oynadığı ve yatırımcı, yüklenici ve tasarımcılar arasındaki bağlantı olduğu sonucuna varılabilir. Önde gelen Rus inşaat şirketlerinin çoğu, yetkin ve piyasada kendini kanıtlamış bir teknik müşteri şirketiyle işbirliğinin öneminin farkına varmıştır; çünkü teknik müşteri sürecine katılım, inşaat kontrolünü, nakit akışı yönetimini ve yatırımcı için diğer birçok önemli görevi basitleştirir.
Teknik müşterinin ana işlevlerini listelerken, aynı zamanda inşaat kontrolünün temellerinin özünü de ortaya koymak gerekir.
İnşaat kontrolü, proje tarafından belirlenen işin ve inşaat malzemelerinin maliyetine, zamanlamasına, hacmine ve kalitesine tam uyum sağlamak için gerçekleştirilen bir dizi uzman doğrulama faaliyetidir.
Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'na göre, yapılan işin tasarım belgelerine, teknik düzenlemelerin gereklerine uygunluğunu doğrulamak için sermaye inşaat projelerinin inşaatı, yeniden inşası ve büyük onarımları sırasında inşaat kontrolü yapılabilir. , mühendislik araştırmalarının sonuçları ve arsanın kentsel planlama planının gereklilikleri.
İnşaat kontrolü inşaatı yapan kişi tarafından yapılmalıdır. Sözleşmeye dayalı inşaat, büyük onarım veya yeniden inşa durumunda inşaat kontrolü de teknik müşteri veya geliştirici veya bunların sözleşmeye dayalı olarak çektiği gerçek veya tüzel kişi tarafından gerçekleştirilir.
İnşaat kontrolünün doğasında bulunan ana hedefler aşağıda Şekil 2'de sunulmaktadır.
Şekil 2 - İnşaat kontrolünün amaçları
Sunulan materyale dayanarak aşağıdaki sonuç çıkarılabilir. Öncelikle inşaatta teknik müşterinin öncü rolü, bu kadar zor ve maliyetli bir sürecin en önemli halkası olarak ortaya çıkıyor. İkincisi, inşaat sürecinin en önemli ve emek yoğun bileşenlerinden biri olan inşaat kontrolü, çoğu durumda teknik müşterinin omuzlarına düşer. Böylece, inşaat kontrolünün teknik müşteri tarafından yetkin bir şekilde uygulanması, yatırımcının inşaat süreciyle ilgili tüm bilgileri derhal iletmesine olanak tanır ve ayrıca projenin tahmini inşaat maliyetini şişirmeden ve yapılan işin yüksek kalitesini garanti etmeden uygulanmasına olanak tanır.
Referanslar:
- Kostenko M.A. Ticaret hukuku ders notları, Taganrog, TTI YFU, 2007
- Asaul A.N., Koscheev V.A. İnşaat sektöründe devlet işleri (devlet inşaat emri), - SPb.: ANO IPEV, 2009, 300 s.
- Medeni kanun Rusya Federasyonu
- Şehir planlama kodu Rusya Federasyonu
- www.acstroy.com/technical-customer
İnceleme için materyal göndermek için posta:
Adres: Moskova, Prechistenka caddesi, bina 10
Teknik müşteri fonksiyonları
Teknik müşteri, projelerine uygulamanın her aşamasında eşlik eden ve ortaya çıkan tüm teknik ve hukuki sorunları profesyonelce çözen, yatırımcının çıkarlarının temsilcisidir. Teknik müşteri, tasarım aşaması da dahil olmak üzere inşaat sırasındaki teknik ve ekonomik göstergelerden tamamen yatırımcıya karşı sorumludur ve aynı zamanda kendisini kiralayan tarafın mali çıkarlarını savunmakla da meşgul olur. Taraflar arasında, imzacıların her birinin sorumluluk kapsamı da dahil olmak üzere işbirliği şartlarını belirten bir anlaşma imzalanır.
Teknik müşterinin sorumlulukları arasında yer alan ana görevler arasında inşaat kontrolünün organizasyonu yer almaktadır. Bunun bir parçası olarak, inşaatın her aşaması çok ciddi bir şekilde kontrol ediliyor ve bunun sonucunda işin gerçekleştirilme teknolojisindeki ihlaller ve hatalar keşfediliyor.
Teknik müşterinin inşaattaki işlevleri, projenin uygulanması için harcanan ve yatırımcı tarafından yatırılan fonların izlenmesini içerir. Burada en önemli nokta gereksiz harcamaların sınırlandırılmasıdır. Elbette bu tamamen göz ardı edilemez, ancak maliyet aşımları meydana gelirse, bu yalnızca zorlayıcı nedenlerin olması durumunda olacaktır.
Teknik müşteri ile yapılan bir anlaşmada yatırımcı, bir yatırım projesinin uygulanmasının tüm aşamalarının gerçekleştirilmesine kadar sorumluluklarının herhangi bir kapsamını belirleyebilir. Teknik müşterinin hizmetleri, proje belgelerinin hazırlanması için ilk izin belgelerinin toplanmasından, tesisin faaliyete geçmesi için izinlerin alınmasına kadar her şeyi içerebilir. Gerekirse, kaynak tedariki ve işletme kuruluşlarıyla anlaşmalar yapmak gibi diğer gerekli önlemleri alacaktır.
Genel olarak teknik müşteri hizmetleri aşağıdaki görevlerle ilgilenir:
- ilk izin belgelerini toplar ve hazırlar;
- tasarım sürecine eşlik eder;
- proje incelemeleri yapar;
- inşaat izinleri alır;
- inşaatın teknik denetimini gerçekleştirir;
- tesislerin devreye alınması konusunda faaliyet göstermektedir.
Teknik müşteri – inşaat lokomotifi
Birçok kişi, teknik müşteriyi, izin belgelerini hızlı ve doğru bir şekilde hazırlayabilecek ve gerekli onayları gerçekleştirebilecek bir destek kuruluşu olarak yanlış algılıyor. Aslında bu, aşağıdakilerle ilgili konularda uzman anlayışa sahip bir ortak şirkettir:
- bir şantiyede iş düzenlemek;
- kamu hizmeti ağlarına bağlantı için teknik özelliklerin elde edilmesi;
- fon harcamaları üzerinde kontrol ve çok daha fazlası.
Teknik müşteri şirketi, inşaat süreçlerinin yönetilmesinde ve tüm katılımcılar arasında etkili etkileşimlerin kurulmasında önemli bir rol oynamaktadır. Aynı zamanda teknik denetimle de ilgileniyor, yani inşaatın kalitesini ve projenin öngördüğü son teslim tarihlerine uygunluğunu sağlıyor.
Teknik müşteri kavramı resmi olarak 1980'lerde Devlet İnşaat Komitesi'nin ilgili yönetmeliğiyle birlikte ortaya çıktı. Devlet müşterisi, inşaat ve teknik denetime hazırlıkla ilgilenen özel bir hizmet oluşturdu. Yatırım konuları müşteri-geliştirici için ayrı bir bölüme ayrıldıktan sonra büyük olasılıkla tek teknik müşteri kavramı ortaya çıktı. O dönemde inşaat alanında mevcut olan teknik müşteri hizmetleri, inşaat işinin kalitesinin izlenmesi de dahil olmak üzere kendisine verilen işlevlerle iyi başa çıkıyordu. Ülkeyle birlikte Sovyet ekonomik sistemi de sona erdiğinde, bu hizmetin tamamen yeni bir durumda çalışmaya en hazırlıklı olduğu ortaya çıktı.
Çoğu zaman, LLC olarak çalışan bir teknik müşteri, yıllar içinde edinilen bilgi gerektiren çok yönlü çalışmalarla uğraştığı için inşaat piyasası için nesnel olarak gereklidir. Aynı zamanda, bu uzmanlık hiçbir üniversitede öğretilmemektedir ve teknik müşteri fonksiyonlarında yer alan herkes, uzun yıllar süren çalışmalar sonucunda gerekli becerileri edinmektedir.
İnşaatta teknik müşteri, son zamanlarda resmi olarak tanınan ve belgelere yerleşen bir kavramdır. 2011 yılında inşaat sektörünün tam üyesi olarak tanındı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda, teknik müşterinin, geliştiriciden uygun yetkileri alan ve onun adına hareket eden, tüzel kişilik veya profesyonel temelde çalışan bir kişi olduğunu belirten bir tanım ortaya çıkmıştır. Aynı zamanda Medeni Kanun, geliştiricinin ve teknik müşterinin tek bir kişi olabileceğini, yani geliştiricinin dışarıdan profesyonelleri içermediğini ve burada öngörülen görevleri kendisinin yerine getirdiğini varsaymaktadır.
Teknik bir müşteri pratikte hangi sorunları çözer?
Tek teknik müşteri hizmetinin önemini tam olarak anlamak için yaptığı iş hakkında daha detaylı konuşmanız gerekir. Her şeyden önce teknik müşteri, proje öncesi ve tasarım belgelerinin hazırlanmasının yanı sıra geliştirme ve onay sürecinde proje yönetimi ile ilgili sorunları çözmeyi üstlenir. Süreçteki tüm katılımcılar arasında verimli etkileşimi organize eder:
- yatırımcılar (doğrudan müşteriler);
- tasarımcılar;
- yükleniciler;
- düzenleyici makamlar gerekli izinleri verir.
Teknik müşteri departmanı, her bir tarafın çıkarlarını dikkate almalı ve aynı zamanda projeye ve düzenleyici belgelere uygun olması koşuluyla nesnenin zamanında teslim edilmesini sağlamalıdır.
Çalışma, imar planı bulunan inşaat için yer tahsisi ile başlıyor. Teknik müşteri departmanı buna dayanarak aynı anda birkaç belge hazırlar:
- kira sözleşmeleri;
- projenin geliştirilmesi ve inşaatın uygulanması sırasında arazinin ücretsiz ve acil kullanımına ilişkin anlaşmalar;
- arazi ve mülkiyet ilişkilerinin tescili için belgeler;
- Arazinin gerekli kategoriye aktarılmasına ilişkin belgeler.
Mimari ve planlama konsepti geliştirilip üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra, tesisin şebeke ağlarına bağlanması için teknik şartların elde edilmesi gerekmektedir. Teknik müşterinin işlevlerini yerine getiren kuruluş yalnızca bu belgeleri almakla kalmamalı, aynı zamanda yayınlanan tüm spesifikasyonların geçerliliği çok sayıda işletme kuruluşunda onaylanmalıdır. Burada özellikle teknik müşteri hizmetlerinin sağlanması, tesislerde aşağıdakileri sağlayan kuruluşlarla etkileşimi içerir:
- elektrik kaynağı;
- su tedarik etmek;
- drenaj;
- ısı temini;
- gazlaştırma;
- radyofikasyon;
- telefon kurulumu;
- dış aydınlatma vb.
Teknik müşteri, tüm operasyonel organizasyonlardan geçtikten sonra, bir tasarım organizasyonunu seçmek için bir yarışma hazırlamaya başlar. Aşağıdakiler de dahil olmak üzere burada gerekli olan belge paketini tek bir sette toplar:
- İletişimi bağlamak için özellikler;
- sitenin kentsel planlama planı;
- siteyle bağlantılı mimari konsept;
- jeolojik temel vb.
İnşaattaki teknik müşteri, seçilen tasarımcı ile gerekli işin zamanlamasını gösteren bir sözleşme yapar. Geliştirilen proje mimarlık ve diğer departmanlar tarafından onaylanıyor. Ayrıca bununla ilgili çeşitli incelemeler yapılmaktadır: çevresel, endüstriyel, yangın güvenliği.
Proje üzerinde tam mutabakata varıldığında tek teknik müşteri sistemi bunu yatırımcıya aktarır. Kendisi de bir yüklenici ve inşaat malzemeleri ve ekipmanı tedarikçilerini seçmek için bir ihale düzenler. Şu anda inşaattaki teknik müşterinin sorumlulukları, yarışma için malzeme hazırlamaya ve tutma zamanlamasını izlemeye indirgenmiştir.
Teknik müşteri, projeyi geliştirip kimin, nasıl uygulayacağını belirledikten sonra inşaat ruhsatı alma aşamasına geçer. Belgelere göre arsanın inşaat işi için tahsis edilmesi gerekiyor, inşaat sırasında şehir operasyonel hizmetlerinden mevcut iletişimin kullanılmasına izin verilmesi gerekiyor. Ek olarak, havai enerji hatlarının, yer altı iletişimlerinin ve çeşitli mühendislik yapılarının bulunduğu yerlerdeki çalışmaların koordine edilmesi gerekmektedir.
Teknik müşteri, tanım gereği, sahanın inşaata hazırlanmasıyla ilgili tüm sorunların çözülmesinden sorumludur. Özellikle inşaat sahasında bulunan ağaçların kesilmesi ve yeniden dikilmesi işlemlerini denetler. Bunu yapmak için, kesme ihtiyacını kanıtlamanız gerekiyor ve burada ilgili idari departmandan uzmanların şantiyeyi ziyaret etmesi gerekiyor.
İnşaatta teknik bir müşteriye hizmet verirken sorumluluk alanı dahilinde aşağıdaki eylemler gerçekleştirilir:
- inşaat için jeodezik bir hizalama temeli oluşturulur;
- binaların eksenleri ve yolları düzenlenmiştir;
- inşaat sırasında binaların ve yapıların izlenmesi gerçekleştirilir;
- İnşaata hazırlık araştırmasının bir parçası olan kontrollü jeolojik araştırma ve sondaj çalışmaları.
İnşaatın tasarımında ve hazırlanmasında teknik müşterinin tüm işlevlerini listelemedik. Ancak buradan yatırımcının çektiği teknik müşterinin ne kadar ciddi iş hacmi yaptığı zaten anlaşılıyor.
İnşaat sürecinde teknik müşterinin sorumluluğu
İnşaat işi yapılırken teknik müşteri kontrol ve teknik denetimden sorumludur ve yalnızca kullanılan malzeme ve yapıların kalitesini değil aynı zamanda kullanılan ekipmanın servis edilebilirliğini de kontrol eder. Teknik müşteri hizmetleri başkanı, yapılan işin hacmi, tamamlanma zamanlaması, maliyeti ve kalitesi gibi konuları izleyen bir müfettiş görevi görür.
İnşaat tamamlandığında teknik müşteri de işini tamamlar. Tesisin kabulü ve işletmeye alınması için gerekli belgeleri hazırlar. Kiracı, teknik müşteriden mülkiyet haklarını tescil ettirmek için gerekli tüm belge paketini alır. Buna BTI belgeleri ve garanti yükümlülükleri de dahildir.
Teknik müşterinin işlevlerini yerine getirirken özel bir çalışma alanı, yatırımcı tarafından tahsis edilen mali kaynakların harcamalarının izlenmesidir. Burada kendisine aşağıdaki yükümlülükler getirilmektedir:
- inşaat maliyetlerinin yüklenici ve taşeronlarla koordinasyonu;
- yapılan işin ödenmesi için gönderilen faturaların kontrol edilmesi;
- onaylanmış bütçe dahilindeki fon harcamalarının kontrolü;
- muhasebenin doğruluğunun izlenmesi;
- Tahsis edilen fonların kullanımına ilişkin teknik müşteri raporlarının zamanında hazırlanması.
Bir yatırımcı neden teknik bir müşteriye ihtiyaç duyar?
Büyük bir tek projenin yönetilmesi durumunda, bir yatırımcı için teknik bir müşterinin hizmetlerine ilişkin bir sözleşme imzalamanın en haklı olduğu yönünde oldukça yaygın bir görüş vardır. Uzun vadeli büyük bir inşaat projesinden bahsediyorsak o zaman kendi bünyesinde teknik müşteri hizmeti oluşturma kararı alınır. Bu çalışma düzeninin varlığını sürdürdüğünü ve ciddi piyasa oyuncularının çoğu zaman kendi içlerinde teknik müşteri yarattığını da belirtelim. Ancak bu hala geçerliliğini yitiren bir uygulamadır ve projenin ölçeği ne olursa olsun, yatırımcı üçüncü taraf bir kuruluşla teknik müşteri hizmetlerinin sağlanması için giderek daha fazla anlaşmaya varmaktadır.
Yatırımcı, teknik bir müşteri çekerken hem yönetim işlevlerini yerine getireceğini hem de danışmanlık yapacağını varsayar. Teknik müşterinin işlevlerine ilişkin sözleşme, onun hem projenin tam desteğinde hem de yalnızca bireysel aşamalarında yer almasını öngörebilir.
Yatırımcının, çeşitli sonuçların ve onayların hazırlanmasına dahil olduğu projenin ilk aşamasında teknik müşteriyle ilişkiler kurması gerekir. Daha fazla optimizasyonun yanı sıra zamandan ve paradan tasarruf edilmesi, teknik müşterinin projeye ne kadar yakından dahil olduğuna bağlıdır.
Teknik müşteri, diğer şeylerin yanı sıra, yatırımcı ile tasarım uzmanları arasında etkileşim kurma konusundaki oldukça karmaşık sorunu çözer. Burada öncelikle mimara doğru biçimde iletilen müşterinin isteklerini tanımanız gerekir. Tasarım uzmanları da yatırımcı ile diyaloğa girebiliyor ve onların açıklamalarının da inşaat teknolojilerini yüzeysel olarak anlayanlar için anlaşılır bir dile çevrilmesi gerekiyor. Tasarım aşamasında teknik müşteri, her bir tarafın çıkarlarını dikkate almalı ve eylemlerinin mevcut çerçevenin dışına çıkmamasını sağlamalıdır.
Teknik müşteri hizmetlerinin maliyeti, yatırımcıya gerekli istişarelerin sağlanmasını içerir. Fonlara yatırım yapan taraf genellikle sermaye inşası açısından gerekli bilgiye sahip olmadığından, herhangi bir konuda en eksiksiz açıklamalar verilmektedir.
Elbette yatırımcının maliyetleri teknik müşterinin maliyeti kadar artacaktır ancak bu ek yatırımlar sonuçta önemli tasarruflarla sonuçlanacaktır. Teknik müşterinin fonksiyonlarının merkezileştirilmesiyle inşaat süreci doğru şekilde hizalanır ve her aşama beklenmedik maliyetler ortaya çıkmadan hayata geçirilir.
İnşaat sırasında her zaman çeşitli sorunlar ortaya çıkar ve bu da önceden hazırlanmış planların ve onaylanmış bütçelerin ihlal edilmesine yol açar. Bu gibi durumlarda teknik müşteri, yatırımcı açısından minimum maliyet aşımı ile çözüm arar. Ancak, yalnızca beklenmedik giderleri azaltmak önemli değildir. Bu tür sorunları çözerken, inşaatın son teslim tarihlerine uyulmaması çoğu zaman çok daha büyük kayıplarla dolu olduğundan, hızlı hareket etmek de gereklidir. Bazen bir projenin uygulanması sırasında belirlenen bir nesnenin özellikleri, geliştirme stratejisini radikal bir şekilde gözden geçirme ve proje belgelerini yeniden düzenleme ihtiyacına yol açar. Geliştirici için, projeye bu kadar derinlemesine dalmış olan teknik müşteri, yalnızca güvenilir bir ortak değil, aynı zamanda inşaat sahasında çıkarları temsil eden gerçek bir güvenilir temsilci haline gelir. Teknik müşteri, gerçekleştirilen işin kalitesini ve hacmini, finansal kaynakların harcanma verimliliğini kontrol eder ve sonuçta projenin uygulanmasının her aşamasında ne kadar karlı kaldığını izler.
Teknik müşteriye ilişkin mevzuatta yer alan sorumluluklar listesi, onun sadece inşaat sektöründe uzman olmadığını göstermektedir. Teknik müşteri aynı zamanda her türlü iş sürecini organize edebilen ve her düzeyde ve karmaşıklıkta müzakereleri yürütebilen profesyonel bir yöneticidir.
Teknik müşteri hizmetleri, sorular ve cevaplar
1. Teknik müşterinin, projenin tasarımı ve tesisin işletmeye alınmasına kadar genel destek sözleşmesi, yatırım sözleşmesi işaretleri içerebilir mi? Müşteri-geliştirici, teknik müşteri işlevlerini yerine getirmenin yanı sıra projeye de yatırım yapmamızı istiyor. Başarılı bir şekilde uygulanmasına olan ilgimizi artırdığını söyleyerek bunu haklı çıkarıyor.
Bu durumda yatırımcı, inşaat faaliyetlerinin üçüncü taraf bir teknik müşterinin katılımıyla yürütülmesi ilkelerini ihlal etmektedir. İkincisi, hizmetini üstlendiği inşaata yatırım yapamaz. Bu onu ilgili bir taraf haline getiriyor ve bu da kabul edilemez. Bu yasak, her şeyden önce, kendisi “siyasi” konularla uğraşırken, projenin uygulanmasına ilişkin teknik sorunları çözmek için bağımsız bir üçüncü tarafa ihtiyaç duyan yatırımcının kendisi için önemlidir. Sizin durumunuzda, görünüşe göre, ya yeni başlayan, yeterli deneyim kazanmamış ya da bazı şüpheli planlar uygulamaya çalışan bir yatırımcıdan bahsediyoruz.
2. Teknik müşteri olarak çalışmak için bir SRO'ya katılmam gerekiyor mu?
Teknik müşterinin işlevlerini yerine getirmek için SRO'ya zorunlu üyelik yoktur. Bununla birlikte, Federal Kanun, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nda öngörülen normları incelerseniz, bir SRO'nun onayı olmadan teknik müşterinin performans sergileyemeyeceği açıkça ortaya çıkıyor. örneğin belirli eylemler sahadaki inşaatın kalitesini kontrol eder.
3. Teknik müşteri, kontrol ettiği bir projenin uygulanması sırasında yüklenicilerle kendi adına sözleşme yapabilir mi?
Hayır, Şehir Planlama Kanunu'ndaki teknik müşteri tanımına göre, yalnızca yatırımcının temsilcisidir ve yalnızca işvereni adına yüklenicilerle anlaşabilir. Standart bir teknik müşteri sözleşmesine bakarsanız (örneğin internette kolayca bulunabilir), bunun yalnızca bir tür acentelik sözleşmesi olduğu açıktır. Bu nedenle faturaların ve diğer belgelerin, teknik müşteri tarafından vekil olarak düzenlenmesi gerekir.
Uygulamada bazen teknik müşterinin yüklenicilerle bağımsız olarak anlaşmalar yaptığı ve ardından maliyetlerin geliştiriciye yeniden faturalandırıldığı durumlara rastlayabilirsiniz. Burada konsolide faturalar düzenlenebiliyor, bazen de teknik müşteriyi, yatırımcıyı ve yükleniciyi gösteren üçlü anlaşmalar düzenlenebiliyor. KS-2 ve KS-3 kanunlarının imzalanması da üç tarafça gerçekleştiriliyor ve geliştiriciye faturalar kesiliyor. Teknik müşteri hizmetleri finansman almaz; sözleşmede belirtilen ücret ödenir. Bu planın bazen kullanılmasına rağmen, teknik müşterinin çalışmasının temel mantığını ihlal ediyor ve düzenleyici belgelerde kendisi için tanımlanan işlevlerle çelişiyor. Bu yöntemi kullanarak yapılan çalışmalar, ancak tarafların etkileşiminde herhangi bir dış müdahale olmadığında ve aralarında mahkeme veya diğer üçüncü taraf makamlar aracılığıyla çözülmesi gereken tartışmalı durumlar ortaya çıkmadığında başarılı olur.
Müşteriler ile inşaat firmaları arasında zaman zaman ortaya çıkan tartışmalı süreçler, her iki tarafın da hayatını uzun süre mahvedebiliyor. Müşteri hizmetleri bunun için var. Karşılıklı yarar sağlayan ve yetkin işbirliğini sağlamak doğrudan onun sorumluluğundadır.
Pazar rekabeti
İnşaat müşterisi ya da güvenilir müteahhit firma aramak bazen başvuru yapanların çok fazla zaman kaybetmesine neden oluyor ve her şey bir kısır döngüye dönüşüyor. Bu durum neden ortaya çıkıyor? Bunun nedeni inşaat sektöründe her geçen gün daha da büyüyen büyük rekabettir. Birçok şirket hizmetlerinin reklamını yapar, ancak gerçekte hepsi gerekli kaliteyi sağlayamaz.
Başarısız seçilmiş bir siteden yanlış kurulmuş iletişimlere kadar bunun birçok nedeni suçlanabilir. Müşteri hizmetleri, tam bir bağımsız denetim yaparak taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlığın oluşmasını önleyecek bir kuruluştur. Bu, konunun davaya dönüşmeyeceğinin ve herkesin mutlu olacağının garantisidir.
Müşteri hizmetleri inşaatta ne yapar?
Her şeyden önce, bu hizmetin işlevselliği güvenilir ve karlı bir ortağın seçimini içerir. Bundan sonra bu servis, devletin denetimi altında olan tüm kurumlarla, müteahhitlerle, yatırımcılarla sürekli ve verimli bir çalışma yürütecek. Ve tabii ki sorumlulukları dokümantasyonu da içeren kuruluşlarla.
İşbirliğinin kalitesini garanti etmemizi sağlayan şey nedir?
Gördüğünüz gibi müşteri hizmetleri, her bir tarafın haklarının korunduğu inşaat süreci üzerinde tam kontrol sağlamakla ilgilidir. Bu kadar karlı ve son derece etkili bir işbirliği, tüm koşulların başlangıçta açıkça müzakere edilmesi, ardından kontrolün gerçekleşmesi ve yapılan işin kalitesini sağlamak için katı performans gereksinimlerinin ortaya konulması nedeniyle gerçekleştirilir.
Kabul belgeleri
Bu kadar ciddi bir organizasyonda ancak profesyonellerin çalışabileceği açıktır. Sonuçta, teknik denetim gerekli bilgi ve birikmiş deneyime tam olarak sahip olunması anlamına gelir. Dolayısıyla müşteri hizmetleri, çalışanlarının sorumluluk ve uzmanlık eğitimi gibi özelliklere sahip olduğu bir organizasyondur. İnşaat kontrolünün yapılabilmesi için böyle bir yapının SRO tarafından çalışma iznine ilişkin verilmiş geçerli bir sertifikaya sahip olması gerekir.
Kuruluşun yaptığı ve garanti ettiği şeyler
Şirketin uzmanları, proje belgelerinin geliştirilmesinden inşa edilen tesisin tam olarak işletmeye alınmasına kadar işin her aşamasında kontrol sağlıyor. Müşteri hizmetlerinin işlevleri şunları içerir:
1. Arsanın incelenmesi (önerilen inşaat alanı).
2. Ana dal alma olasılığının belirlenmesi
3. Yatırımcının yanı sıra diğer şehir hizmetleri uzmanlarıyla istişare.
4. Tasarımın başlamasından önce bile, ilk verilere dayanarak, listesi aşağıdakileri içeren bir dizi gerekli belgeyi hazırlayın:
5. Müşterinin maliyetlerini en aza indirmeyi amaçlayan tüm olası seçenekleri dikkate almak için bir başlangıç ve belirleyici belge paketinin koordinasyonu.
Ayrıca müşteri hizmetleri:
- Genel tasarımcının ve tasarım alt yüklenicilerinin belirlenmesi amacıyla ilan edilen tasarım firmaları arasında ihale hazırlar ve yürütür.
- Tasarım organizasyonları ile sözleşmelerin hazırlanmasından sorumludur.
- İnşaat işleri için seçim yapılmasına ilişkin belgeleri hazırlar.
Kimler için başvuru uygundur?
Pek çok vatandaş muhtemelen bu tür kuruluşların kimler için kurulduğunu ve bunlara kimlerin başvurabileceğini merak edecektir. Prensip olarak müşteri/geliştirici hizmetleri tüm teklifleri mutlaka inceler. Sonuçta onların asıl görevi tüm tarafların çıkarlarına saygı göstermektir. Ve sadece binaların, evlerin vb. inşaatını sipariş eden müşteriler tarafından değil, aynı zamanda müteahhitler, yatırımcılar ve sermaye kentsel planlamasının tüm departmanları tarafından da kullanılabilir.
Faydaları herkes için açıktır. Örneğin müşteri, ilk belgelerle ilgili bürokratik işlemlerle uğraşmanın yanı sıra devlet kurumlarıyla olan sorunlarını çözme ihtiyacından da kurtulur. Bütün bunlar kiralanan bir servis tarafından düzenlenecek, gerçekleştirilecek ve doğruluğu kontrol edilecektir. İnşaat organizasyonlarına gelince, bu onlara da fayda sağlıyor çünkü ilginç bir projeye ve ciddi bir müşteriye sahip oluyorlar. Ayrıca beyan edilen kaliteye uygun iş yapılması, firmayı rakiplerinden ayıracak bir reklam projesi haline gelecektir. Burada tüm tarafların kazandığını söyleyebiliriz.
Proje inşaat aşaması
Tesisin inşaatı aşamasında teknik müşteri hizmetleri, yapılan işin sürekli kalite kontrollerini gerçekleştirir. Faaliyetlerin yürütülmesi sırasında tamamlanan aşamaların planlanan fiziki hacimlerinin kanunlara uygun olarak kabul edilmesi zorunludur. Ayrıca tesisatta kritik elemanların muayenesini ve kabulünü yapar ve tesisatın kalitesini kontrol eder. Testlerini izler ve uygulama dokümantasyonunu hazırlar. Ayrıca tesisin inşaatı tamamlanan inşaatına ilişkin devlet kabul komisyonunun (çalışmaya kendi değerlendirme katılımıyla) organize edilmesi ve yürütülmesinde görev almaktadır.
Servis bakımı için bütçe
Müşteri geliştiricilerin bakımı için sağlanan fonlar, tahmin belgelerine ve özellikle Bölüm'e dahil edilmelidir. İnşaat maliyetlerinin özet hesaplaması No. 10 (MDS Metodolojisi No. 81-35.2004'ün 4.87. maddesi).
Çalışmanın federal bütçe pahasına yapılması durumunda, söz konusu finansmanın miktarı, Rusya Federasyonu Devlet İnşaat Komitesi tarafından 2005 yılında onaylanan standartlara uygun olarak belirlenir. Bu nasıl hesaplanır? Federal bütçe fonlarının kullanılması durumunda müşteri hizmetlerinin teknik denetimini sürdürme maliyetleri yüzde olarak hesaplanır: yıllık sermaye yatırım hacminin% 1,1-1,5'i (Rosstroi Sipariş No. 36'nın Ek No. 2'sine göre) ). Bu, sermaye maliyetinin miktarına ve inşaatın yapıldığı bölgedeki yerleşim sayısına bağlıdır.
Finansman Devlet Bütçesinden değilse
İnşaat özel yatırımcılar tarafından finanse ediliyorsa fon miktarını bağımsız olarak belirlerler. Bu, inşaat sözleşmesinde zaten kararlaştırılmış ve belirtilmiş olabilir. Örneğin müşteri-geliştiricinin bakımı ayrı bir miktar para şeklinde kararlaştırılıp belirlenebilir. Veya, devlet bütçe fonlarında olduğu gibi, hizmet işi için ödeme, taraflarca üzerinde anlaşmaya varılan belirli bir göstergenin (örneğin, sermaye harcamalarının hacmine veya başka bir değere) değerine göre belirli bir yüzde olabilir. ekonomik olarak haklı bir gösterge).
Bakım için aktarım
Sonuç olarak, tutarın miktarı başlangıçta belirtilirse, fonlar geliştirici tarafından inşaat için ayrılan sermaye bütçesinden ayrı olarak aktarılacaktır. Örneğin, yapılan iş için ücret şeklinde.
Fonların tahmini tahsislerden geri ödenmesi ve inşaat için sermaye maliyeti olarak dikkate alınması durumunda, müşteri hizmetleri, envanter değerine dahil edilmiş hali hazırda inşa edilmiş gayrimenkullerden finanse edilebilir. Bu tür giderlerin muhasebeleştirilmesi amacıyla, bu norm, uzun vadeli yatırımların muhasebeleştirilmesine ilişkin düzenlemelerin 1.4'üncü maddesinde belirtilmiştir.
Anlaşmaya göre
Yatırımcı, teknik müşteri hizmetleri temsilcileriyle bir anlaşma hazırlarken onlara kesinlikle her türlü sorumluluğu atayabilir. Bu aynı zamanda yatırım yapılan projenin uygulanmasının tüm aşamalarının tam yönetimi için de geçerlidir. Hizmetler, proje geliştirmeye başlamadan önce ilk izin belgelerinin toplanmasından işletmeye alma izinlerinin fiili tesciline kadar her şeyi içerebilir. Gerekirse diğer konularla da ilgilenecekler, örneğin kaynak tedarik eden ve işleten şirketlerle gerekli anlaşmaları yapacaklar.
Bağımsız olup olmaması bir tercih meselesidir
Teknik müşteri, tasarım belgelerinin geliştirilmesinden işletmeye alınmasına kadar, bir nesnenin inşasının devam eden tüm sürecini tam anlamıyla organize eden ve kontrol eden resmi bir hizmet şirketidir. Geliştirici böyle bir organizasyonun işlevlerini bağımsız olarak yerine getirebilir. Ancak uzman firmaların katılımı çok hızlı bir şekilde yaygınlaştı. Bu yüzden buna değer.
“Teknik müşteri kimdir?” sorusunun cevabını şu formülasyonla özetleyebiliriz: “Proje geliştirmeden tesisin işletmeye alınmasına kadar inşaat alanında her türlü mühendislik hizmetini veren bir kuruluştur.” Teknik müşterinin fonksiyonları detaylı olarak incelendiğinde sorumluluk alanının ilk bakışta göründüğünden çok daha geniş olduğu ortaya çıkıyor. Teknik müşteri, yalnızca izinlerin hazırlanması ve tüm onay prosedürlerinden geçme açısından profesyonel bir icracı değil, aynı zamanda şantiyelerin düzenlenmesi, kamu şebekelerine bağlantı için teknik koşulların elde edilmesi, mali kontrol ve daha birçok konuda uzman bir ortaktır. Teknik müşteri, inşaat sürecinin yönetilmesinde ve tüm katılımcılarıyla etkin etkileşimde önemli bir rol oynar. Her aşamada teknik denetimi gerçekleştiren koordinatörün rolü, inşaatın kalitesini ve zamanlamasını kontrol etmektir.
Kavramın ortaya çıkışı ve meşruiyeti
"Teknik müşteri" terimi resmi olarak seksenli yıllarda Sovyet Gosstroy'un ilgili bir yönetmelik yayınlamasıyla ortaya çıktı. Devlet müşterisi, faaliyetleri inşaat öncesi hazırlık ve inşaatın teknik denetimi işlevlerini içeren özel bir hizmet oluşturdu. Müşteri-geliştiricinin yatırım konularının ayrı bir bölüme ayrılmasıyla birlikte bu muhtemelen “teknik müşteri” kavramının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Teknik müşteri hizmetleri, kendisine verilen yükümlülüklerle ve özellikle inşaatta kalite kontrol işleviyle tam olarak başa çıktı ve Sovyet siyasi sisteminin çöküşünden sonra, yeni koşullarda çalışmaya en hazırlıklı olduğu ortaya çıktı.
Bugün, böyle bir katılımcıya olan ihtiyaç, çok yönlü bir çalışma olduğu ve uygulanması yıllar içinde edinilen bilgileri gerektirdiği için piyasa tarafından belirlenmektedir. Böyle bir teknik müşteri uzmanlığı yok, hizmet temsilcileri bunun her şeyden önce hiçbir üniversitede öğretilmeyen uzun vadeli bir uygulama olduğunu vurguluyor.
Teknik müşteri, geniş bir hizmet yelpazesini yerine getirirken, her şeyden önce sözleşmeden doğan yükümlülüklerine göre yönlendirilir. Anlaşmalar olduğu için bunların uygulanmasının hukuki yönleri de ortaya çıkıyor: idari belgeler, mahkeme kararları ve diğerleri. Teknik müşterinin işlevlerinin yerine getirilmesine ilişkin bilgiler, 10 Aralık 2002 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı ve 6 Aralık 2006 tarihli Moskova Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi Kararlarında bulunabilir. Ayrıca Moskova yetkilileri “teknik müşteri” kavramıyla ne kastettiklerini formüle etti. 13 Haziran 2006 tarih ve 386-PP sayılı Moskova Hükümeti Kararından alıntı yapalım: “Moskova şehrine devlet emirleri verme sisteminin geliştirilmesindeki ilerlemeye ilişkin”: “8.2.2. Tesislerin tasarımı ve inşası dönemi için kontrol ve denetim işlevlerini yerine getiren tasarım kuruluşlarının ve kuruluşlarının (bundan sonra teknik müşteriler olarak anılacaktır) seçimine yönelik teklif şartlarına, tasarım ve tahmin dokümantasyonunun geliştirilmesi ve onaylanması şartlarını dahil edin. ..”
Başka bir deyişle, terim benimsendi ancak yakın zamana kadar teknik müşterinin, hak ve yükümlülüklerinin yasal bir tanımı yoktu. Teknik müşterinin inşaat sektörünün tam teşekküllü bir konusu olarak resmi olarak tanınması 2011 yılında gerçekleşti. Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nda değişiklikler 28 Kasım 2011 tarih ve 337-FZ sayılı Federal Kanun ile yapılmıştır. Müşteri adı yerine artık teknik müşteri kavramı kullanılıyor. Teknik müşteri, geliştirici tarafından yetkilendirilen ve onun adına hareket eden bir birey (profesyonel olarak hareket eden) veya tüzel kişiliktir. “Teknik müşteri” terimi, Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nun birçok maddesinde, Sanatın 22. paragrafında geçmektedir. 1, teknik müşterinin tam bir tanımını sağlar ve işlevlerini açıkça belirtir: “Mühendislik araştırmalarının yapılması, tasarım belgelerinin hazırlanması, sermaye inşaat projelerinin inşası, yeniden inşası, revizyonu konusunda anlaşmalar yapar, uygulanması için görevler hazırlar. bu tür işler, bunları mühendislik araştırmaları yapan ve (veya) proje belgelerinin hazırlanmasını, inşaatı, yeniden inşayı, sermaye inşaat projelerinin büyük onarımlarını, bu tür işleri gerçekleştirmek için gerekli malzemeleri ve belgeleri hazırlayan kişilere sağlar, tasarım belgelerini onaylar , sermaye inşaat projesini faaliyete geçirmek için izin almak için gerekli belgeleri imzalar, bu Kanunun öngördüğü diğer işlevleri yerine getirir. Geliştirici, teknik müşterinin işlevlerini bağımsız olarak gerçekleştirme hakkına sahiptir."
Teknik müşteri, orkestradaki şefe, filmdeki yapımcıya, filmdeki lokomotife benzer...
Teknik müşterinin inşaattaki önemini objektif olarak anlamak için kendisine verilen işlevler üzerinde daha detaylı duralım. Teknik müşteri hizmetleri temsilcilerine göre asıl görevleri, proje öncesi ve tasarım dokümantasyonu için teknik destek sağlamak ve projeyi geliştirme ve onay aşamasında yönetmektir. Teknik müşteri, tüm katılımcıları arasındaki etkileşim sürecinin organizatörü olarak hareket eder ve yatırımcılar (müşteriler), tasarımcılar, yükleniciler ve onay yetkilileri arasındaki ana bağlantıyı sağlar. Teknik müşteri, herkesin çıkarlarını göz önünde bulundurarak tesisin projeye ve tüm inşaat kanun ve yönetmeliklerine uygun olarak zamanında tamamlanmasının sağlanması sorumluluğunu üstlenir.
Öyleyse, müşterinin (yatırımcının) çok katlı bir bina inşa etmeye karar verdiği tahsis edilmiş bir arsa olduğunu ve bu arsa için çeşitli belgelerin hazırlanmasının gerekli olduğu bir imar planı olduğunu hayal edelim. Bunlar arasında bir kira sözleşmesi ve nesnelerin tasarımı ve inşası süresince arsaların serbest süreli kullanımı ile arazi ve mülkiyet ilişkilerinin tescili ve arazi arsalarının gerekli kategoriye devredilmesine ilişkin belgeler yer almaktadır.
Başka bir deyişle, teknik müşterinin kafasına bir yığın kağıt düşer ve bu, tasarım öncesi çalışma aşamasının başlangıcını ve bir dizi ilk izin belgesinin hazırlanmasını işaret eder. Üstelik. Mimari ve planlama konseptinin geliştirilmesi ve onaylanmasından sonra, tesisin mevcut şebekelere bağlanması için teknik koşulların elde edilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda bunları almak yeterli değildir; elektrik temini, ısı temini, su temini, sanitasyon, telefon tesisatı, radyo tesisatı, dış aydınlatma ve gazlaştırma için yayınlanan tüm teknik koşulların geçerliliği, işletme kuruluşları tarafından onaylanmalıdır. ki, anladığınız gibi, çok sayıda var.
Mosenergo ve Moskova Isıtma Ağı Şirketi, MOEK ve Mosvodokanal, Mossvet, Mosgaz ve diğer kuruluşların ofislerinden geçen teknik müşteri, bir sonraki aşamaya tam savaş hazırlığıyla yaklaşıyor. Yarışmaların düzenlenmesi ve bir tasarım organizasyonunun seçimi için teklif verilmesi için gereken belgeler paketinde, değerli teknik koşullara ek olarak, arsa için üzerinde anlaşmaya varılan bir kentsel plan, sahaya bitkilendirme ile mimari bir konsept, bir arşiv jeolojisi yer alıyor. temel ve diğer malzemeler.
Şirket seçimi yapıldıktan sonra, ilgili işi belirlenen zaman dilimi içinde yürütmek için tasarım organizasyonuyla daha önce bir anlaşma imzalayarak tasarım ve tahmin dokümantasyonu geliştirmeye başlayabilirsiniz. Tasarımcılardan alınan görevler, Moskova Mimarlık Komitesi, Eğitim ve Sağlık Bakanlığı, Konut Politikası ve Konut Fonu Bölümleri ve diğerleri tarafından onaylanıyor. Geliştirilen tasarım ve tahmin belgeleri, çevresel değerlendirmenin yanı sıra endüstriyel ve yangın güvenliği değerlendirmelerinden de geçmektedir.
Moskova Devlet Uzmanlığının sonucunu aldıktan sonra proje, bir yüklenicinin yanı sıra ekipman, inşaat malzemeleri ve hizmet tedarikçilerinin seçilmesi için ihaleye çıkmak üzere müşteriye (yatırımcıya) devredilir. Teknik müşteri aynı zamanda yarışma için materyaller hazırlar, holdinginin zamanlamasını izler, yani baştan sona sürecin organizasyonunda doğrudan rol alır.
Ve şimdi uzman geliştiricilerden oluşan bir ekip oluşturuldu, ancak teknik müşterinin sahaya sürmeden önce inşaat izni alması gerekecek. İnşaat işi için arazi tahsisi için belgelerin hazırlanması ve ayrıca inşaat işi sırasında mevcut iletişimin kullanılması için şehrin operasyonel hizmetlerinden izin alınması gerekmektedir. Ayrıca demiryolları ve otoyolların geçiş hakkı olan havai enerji hatları, yer altı iletişim ve mühendislik yapıları alanında çalışma yapmak için izin alın.
Yeşil alanları kesme ve yeniden dikme iznine sahip ayrı bir hikaye: Bir nesnenin inşaat alanına düşen bir ağaçtan ancak kesme ihtiyacını kanıtlayabilirseniz kurtulabilirsiniz, bunun için inşaata gitmeniz gerekir Bu sorunları çözmek için merkezdeki uzmanlarla birlikte site.
Teknik müşterinin sorumluluk alanı, inşaat için jeodezik hizalama temelinin oluşturulmasını, binaların ve yapıların eksenlerinin ve rotalarının belirlenmesini, inşaat sırasında bina ve yapıların izlenmesini, inşaat araştırmaları sırasında jeolojik keşif ve sondaj çalışmalarının denetlenmesini içerir. Bu tam bir liste değil ama bizce teknik müşterinin bu aşamada iş hacmini anlamak oldukça yeterli.
İnşaat sırasında teknik müşteri kontrol ve teknik denetimi gerçekleştirir ve bu sadece kullanılan malzemelerin, yapıların ve ekipmanların kalitesinin kontrol edilmesiyle ilgili değildir. Teknik müşteri, projeye ve düzenleyici belgelerin gerekliliklerine uygun olarak işin zamanlamasını, hacmini, maliyetini ve kalitesini izleyen bir müfettiş görevi görür.
Artık şehir planından tesisin inşaatına kadar olan yol tamamlanıp ev hazır hale geldiğinde, teknik müşterinin çok yönlü faaliyetleri son aşamaya yaklaşıyor. Geriye kalan tek şey tesisin kabulü ve devreye alınması için gerekli evrakların tamamlanmasıdır. Teknik müşteri, BTI malzemeleri ve garanti yükümlülükleri dahil olmak üzere eksiksiz bir belge paketini, mülkiyetin tescili için yeni inşa edilen evin sahibi olan müşteriye devreder.
Teknik müşterinin projenin tüm aşamalarında finansman, muhasebe ve raporlama alanındaki çalışmaları özel ilgiyi hak ediyor. Sonuçta, tasarım ve taşeron kuruluşların katılımıyla, tesislerin inşaatı için sözleşme fiyatlarını belirleyen ve yüklenici ile mutabakata varan, yüklenicilerin, tedarikçilerin, tasarımın, incelemenin yaptığı iş için ödeme için sunulan faturaları kontrol eden kişidir. ve diğer kuruluşlar. Sermaye yatırımlarının uygun yapısı için tahmini limitin harcamalarını ve ayrıca inşaat projeleri ve maliyetlerine ilişkin muhasebenin güvenilirliğini kontrol eder. Teknik müşteri, tahsis edilen fonların her türlü faaliyet için hem yatırımcıya hem de ilgili devlet kurumlarına kullanımına ilişkin raporları derhal hazırlar.
Bu nedenle, inşaat piyasası uzmanlarının teknik müşteriyi neden "inşaat sahasını çeken bir lokomotif", "orkestra şefi" ve "film yapımcısı" ile karşılaştırdığının artık açık olduğunu umuyoruz. Teknik müşteri, ona ne derseniz deyin, inşaat organizasyonunda lider bir rol oynar ve yatırım projesinin şekli ne olursa olsun müşteri, tasarımcılar ve yükleniciler olmak üzere herkes tarafından ihtiyaç duyulur. Bununla birlikte, teknik müşterinin görev ve sorumluluklarının dökümünün, her şeyden önce, uzun yıllara dayanan faaliyeti bağlamında, yani inşaat fonlarının dağıtıldığı bütçe finansman sistemine dayalı olarak gerçekleştirildiğini vurguluyoruz. devletin müşteri hizmetleri aracılığıyla.
Piyasa ekonomisine geçişle birlikte bile teknik müşterinin devlet ile büyük geliştiriciler arasındaki bağlantı rolü esasen değişmedi. Yarım asırdan fazla deneyime sahip, UKS ve GlavUks'tan mühendislik hizmetlerinin sağlanması için kendi kendini destekleyen bir birliğe dönüşen ve daha sonra bir anonim şirkete dönüşen Moskapstroy bunun çarpıcı bir örneğidir. Bugün şirketimizin çalışmalarında öncelikli yön kentsel düzen nesneleri olmaya devam ediyor, ancak aynı zamanda başkentin ve bölgelerin ticari yapılarıyla da başarılı bir şekilde işbirliği yapıyoruz.
Bir yatırımcının profesyonelleri büyük bir tek projeyi yönetmeye davet etmesinin makul olduğu, oysa uzun vadeli büyük bir inşaat programı için şirket içi bir teknik müşteri hizmeti oluşturulduğu yönünde bir görüş var. Aslında piyasada kendi yönetim yapısına sahip büyük oyuncular var ancak onlar da giderek bu uygulamadan uzaklaşıyor. Yatırımcılar karmaşık ve büyük ölçekli projeler inşa ederken yardım için teknik müşteri hizmetlerine başvuruyorlar ve artık tek siparişlerden değil, bir trendden bahsediyoruz, bu yüzden bunu ayrıca konuşacağız.
Bir yatırımcıyla ortaklaşa
Teknik müşteri kimdir ve buna ihtiyaç var mı? Bu her yatırımcı için en zor sorudur. Yatırım projesinde yer alan teknik müşteri hizmetlerine başka bir şekilde şehir planlaması hakkında çok şey bilen bir yönetim şirketi denilebilir. Aslında bu hem yönetim hem de danışmanlıktır ve yatırımcı, hem projenin hem de bireysel aşamalarının tam desteğini teknik müşteriye emanet edebilir.
İzinlerin alınması aşamasında teknik müşterinin rolü idari fonksiyonlara indirgenmiş gibi görünebilir. Ancak deneyimli yatırımcılar, proje tanıtımının ilk aşamasında, tüm projenin optimizasyonunun, zamandan ve malzeme kaynaklarından tasarruf edilmesinin bağlı olduğu teknik müşteri ile mümkün olan en iyi ortaklığı kurmanın ne kadar önemli olduğunu bilirler.
Her şeyden önce, yine nesnenin karmaşıklığına bağlı olarak çok sayıda farklı sonuç, anlaşma ve beyanın elde edilmesinden bahsediyoruz. Bu durumda, başvuruların değerlendirilmesi veya yürütülmesinin zamanlamasının yanı sıra çoğunun çeşitli yasal veya yönetmeliklerle düzenlendiği ve en basit resmi gerekliliklerin ihlalinin gerekçeli bir karara yol açtığı gerçeğinin de dikkate alınması gerekir. ret. Burası, gerekli onay makamlarından zamanında izin alabilen uzmanlardan oluşan bir ekibin imdada yetiştiği yerdir.
Ayrıca teknik müşteri, yatırımcı ile tasarımcılar arasında bir bağlantı olarak basit bir rol üstlenmemektedir. Yalnızca bir profesyonel müşterinin dilini anlayabilir ve isteklerini mimara iletebilir; mimarın beyanlarının da yatırımcının diline çevrilmesi gerekecektir. Yani herkesin çıkarlarını dikkate almak ve aynı zamanda oyunun kurallarına uymak gerekir.
Teknik müşteri hizmetleri uzmanlarına göre yatırımcıya her soruna, hatta en önemsiz soruna bile en kapsamlı ve eksiksiz yanıtı vermeye çalışıyorlar. Tipik olarak, bir yatırımcı sermaye inşaatı alanında tam bilgiye sahip değildir; ekibinde bu konuda uzmanlaşmış inşaat uzmanları veya avukatlar olmayabilir. Teknik özelliklerin elde edilmesi, inşaatta yeni teknolojilerin uygulanması ve bir projeyi optimize etmek için diğer iyi bilinen yöntemler konularında ona yalnızca bir yönetici rehberlik edebilir.
Sonuç olarak, teknik müşteri çekmeyle ilgili maliyetlerdeki artış, ciddi tasarruflarla sonuçlanacaktır. Teknik müşteri, net bir görev dizisinin olduğu inşaat sürecini organize etmenin ayrıntılarını bilir ve bunları zaman kaybetmeden çözerek yatırımcıyı öngörülemeyen maliyetlerden kurtarır.
İnşaat sırasında proje planlarında ve bütçelerinde dikkate alınmayan birçok soru ortaya çıkıyor. Örneğin, Moskapstroy'un uygulamasından yeni bir vaka var; açık bir ocakta denetlenen bir inşaat sahasında, jeolojik temelde işaretlenmemiş eski bir bomba sığınağı keşfedildi. Uzmanların belirttiği gibi, bu tür sorunların çözümünde verimliliğe ihtiyaç vardır; herhangi bir aşamadaki gecikmeler, özellikle inşaat süresinin artmasına neden oluyorsa, ek maliyetlerle doludur.
Aslında her nesne, bazen proje geliştirme stratejisinin ve proje belgelerinin kompozisyonunun radikal bir şekilde gözden geçirilmesini gerektiren özelliklere sahiptir. Ve burada teknik müşteri sadece tam bir ortak değil, aynı zamanda inşaat sahasında yatırımcının güvenilir bir temsilcisi haline geliyor. Bu durumda, mevzuat ve düzenlemeleri uygulama konusunda bilgi ve pratiğe sahip, büyük miktarda güncel belgeyi tutabilen ve dış kuruluşlar tarafından geliştirilen belgelerin kendi ara kontrolünü yapabilen teknik müşterinin uzman hizmetine güvenmelisiniz. Teknik müşteri, mali kayıtları tutar ve ödeme için sunulan iş hacimlerinin ve kalitesinin uygunluğunu izler, geliştirmenin her aşamasında projenin maliyet verimliliğini ve karlılığını izler.
Aynı zamanda teknik müşterinin sadece inşaat alanında profesyonel değil, aynı zamanda organizasyon becerilerine ve her türlü müzakereyi yürütebilme yeteneğine sahip yetkin bir yönetici olduğunu bir kez daha vurguluyoruz. İnşaat sürecinin doğru yaklaşımı ve etkili organizasyonu ile teknik müşteri, tek bir kişide icracı, danışman ve yöneticidir, ancak her şeyden önce, yasal gerekliliklere ve iş kalitesine uyarken inşaatın kalitesini savunan bir ortaktır. yatırımcının çıkarları.