Panel evlerin raf ömrü. Evlerimiz ne kadar dayanacak? Hizmet ömrü nasıl uzatılır

Her binayı inşa ederken sadece tahmin değil, aynı zamanda çalışma süresi, yani aşınma ve yıpranma da hesaplanır. Bu faktör tuğlanın servis ömrünü belirler. Her binanın hizmet ömrü derecesi farklıdır ve herkes için ortalama yoktur, bu şartlı bir önlemdir. Hizmet ömrünün dolmuş olması, binanın daha fazla kullanıma uygun olmadığı anlamına gelmez. Gerçek şu ki, bu süreden sonra bina bazı yararlı niteliklerini kaybediyor ve bazı restorasyon işlemlerinin kullanılmasıyla uzun süre ayakta kalabiliyor.

Tuğla ev çeşitleri ve aşınma ve yıpranmaları

Tuğla, çeşitli bina türlerinin inşası için en güvenilir yapı malzemesi olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Bir tuğlanın raf ömrünün yüzyıllar olduğu tahmin edilmektedir. Tuğla yapılar dayanıklı ve kaliteli olduğundan inşaat için malzeme seçerken tercih edilir. İki tür tuğla ev vardır: çok daireli ve özel. İlk seçenek Stalin, Kruşçev, Brejnev ve modern apartmanları içeriyor. Her birinin hizmet ömrü bireyseldir.

Eski binalar

Bir tuğla binanın “ömrü”, inşaatının süresini belirler. Bu nedenle, savaş öncesi zamanlarda inşa edilen evler, modern çok katlı binalardan daha az dayanır. Bu, yeni binaların yerleşim planına, daha uzun süreli çalışmaya olanak tanıyan bazı yeniliklerin getirilmesiyle açıklanmaktadır. Ayrıca savaş öncesi ve savaş sonrası yıllara ait binaların aşınma ve yıpranma açısından da farklılıkları vardır.

Kruşçev binalarında ancak ilk 30 yıl huzur içinde yaşayabilirsiniz.

Aşınma direnci binanın yapıldığı malzemeyi ve kat sayısını belirler. Örneğin, kırılgan yapı malzemelerinden yapılmış beş katlı binaların hizmet ömrü 25 yılı aşmazken, bir tuğla ev ve taş apartmanın hizmet ömrü 125-150'den fazla değildir. Beş katlı yekpare bir evin yapı malzemeleri dayanıklı unsurlar olsa bile hizmet ömrü daha kısa olacaktır. Bu, az sayıda katlı Kruşçev binaları örneğinde görülebilir. Bunlarda 30 yıldan fazla olmamak üzere güvenle yaşayabilirsiniz, Stalinist 9 katlı binalarda ise 150'ye kadar.

Kum-kireç tuğlasından yapılan binalar seramikten (kırmızı) yapılanlardan daha uzun ömürlüdür. Bu nedenle dayanıklı bir ev inşa etmek için silikatı tercih ederler.

Bir tuğla evin çeşitleri ve hizmet ömrü

Ahlaki ve fiziksel var. Fiziksel aşınma ve yıpranma, binaların yağmur, yüksek sıcaklık, rüzgar, ses dalgaları gibi çevresel faktörlere maruz kalması sonucu bozulmasını ifade eder. Ahlaki, binanın modern gereksinimlerle tutarsızlığı, örneğin mühendislik planındaki eksiklikler, tasarım kusurları olarak anlaşılmaktadır.

Ahşap zeminli bir bina sadece 20 yıl güvenlidir.

Aşınmanın zamanlaması büyük ölçüde inşaat malzemesine, temel türüne ve evin zeminlerine göre belirlenir. Örneğin, ahşap zeminli bir bina 20 yıldan fazla dayanamaz, kalay ve metal zeminli ise 100'den fazla dayanamaz. Bu faktör aynı zamanda inşaat türünden de etkilenir. Bundan, 2020 yılına kadar Kruşçev binalarının çoğunun artık yerleşim için uygun olmayacağı sonucu çıkıyor.

Ne tür evler biliyoruz: “Çarlık, Stalinist, panel, tuğla, blok, yekpare”. Ben bir pazarlamacı değilim ve bu nedenle "gayrimenkul olaylarını" ve bunların modern konut sınıflandırmasını analiz etmeyeceğim, umarım bu sizin için zaten açıktır. Burada basit bir listeyle yetineceğim: ekonomi, konfor, iş ve elit sınıf. Bizim durumumuzda konutun yalnızca son iki kesimi likit olacaktır: iş dünyası ve elit sınıf.

“Stalinist” evlerin de “blok” olabileceğini biliyor musunuz? Evet, bunlar dış duvarları kaplayan sıvasız kum-kireç tuğlalı kül blok evler. Ve tüm "Stalinist" evler arasında haklı olarak en iyisi sayılıyorlar. Neden? Çünkü bu zaten gerçekleşti, yani. 60 yılı aşkın bir süre önce kurulan sözde "Stalinist monolit". Ahşap tavanlı Stalinist evler var. Savaş esiri olan Almanlar, bunları savaştan sonra Moskova'da inşa etti. Bu “Stalinizm”in en alt kesimidir. Bu nedenle bu tür evlerde ses yalıtımı ve besleme ve egzoz havalandırması konusunda her şey yolundadır: kışın sıcak, yazın serindir. Ayrıca “Stalinist orta köylüler” de var - standart ve bireysel tasarımlara göre tuğla evler.

Paneller ne olacak? Burayı anlamanın "Stalin"i anlamaktan daha mı kolay olduğunu düşünüyorsunuz? Hiç de bile. Panellere bakalım. 1948'den beri konut inşaatlarında kullanılmaya başlandı ve Nikita Sergeevich Kruşçev döneminde Moskova'nın inşaatında yaygın olarak kullanılmaya başlandı. 50'li yılların sonlarından 60'lı yılların sonuna kadar ve bu güne kadar hala inşaatlarda kullanılıyor. Ancak bu panellerin “Stalin dönemi” panellerinden tamamen farklı nitelikleri var. Evet, evet, evin yapıldığı yıla bağlı olarak panel panelleri farklıdır ve tamamen farklı hizmet vermektedir.

Ve yalnızca 1970 yılında, standart projelerin daha sonra geliştirildiği temel alınarak Birleşik İnşaat Parçaları Kataloğunun kabul edildiğini düşünürseniz, Moskova evlerinin çeşitliliğini görünce, bu yapının ne kadar çeşitli olduğunu, kaç farklı serinin olduğunu hayal edebilirsiniz. hem “Stalinist” hem de “Kruşçev” ve “Kruşçev sonrası” zamanlarda farklı hizmet ömrüne sahip farklı malzemeler üretildi.

Bütün bu çeşitliliği nasıl anlayabiliriz? Ve bu çok basit. Buradaki ana kriter evin hizmet ömrüdür.

“Kabaca” konuşursak, 1955-1970 yılları arasındaki panel ince duvarlı “Kruşçev” binalarının (kötü şöhretli 5 katlı binalar) hizmet ömrü yaklaşık 50 yıldır ve 1965-1980 yılları arasındaki çok katlı blok ve büyük panelli binalar (9 -16 kat) - 100 yıl. Ama bu çok kaba.

1964 yılında inşa edilmiş bir “soket” hayal edin. Ama bugün zaten 2014. Bu da demek oluyor ki 50 yıl geçti ve bu evin kullanım ömrü sona erdi. Evet, ev elbette ayakta kalacak, ancak yapıldığı malzemelerin faydalı özellikleri yıllar içinde kısmen kaybolmuş durumda. Panelin ısıyı tutmadığı açıktır; gürültülüydü. Ama şimdi, hizmet ömründen sonra ev daha da gürültülü hale geldi, daha soğuk ve nemli hale geldi, mantar ortaya çıktı ve sıcak yaz aylarında ev o kadar ısınıyor ki, pencereler bütün gün açık ve soba kapalı olsa bile, nefes almak dayanılmaz. Ve daha da üzücü olan şey, her yeni yılda, evin yapıldığı malzemelerin kullanışlı özelliklerinin, bu mimari unsurla birlikte hızla yok olup tamamen yok olmasıdır.

Bugün yeni panel evlerin beyan edilen hizmet ömrü 50-70 yıldır, ancak P-44 gibi bazı seriler için bu ömür 100 yıla, S-220 serisi için ise 150 yıla kadar ulaşmaktadır. Bu evlerin gerçek hizmet ömrünün ne kadar olduğunu yalnızca zaman gösterecek. Sonuçta, Sovyet döneminde bile tüm ev inşa fabrikaları üretim teknolojisine uymuyordu ve buna göre tüm ürünleri, GOST'lerin bize anlattığı gerekli hizmet ömrüne sahip değildi.

Genel olarak konut binalarının sınıflandırılması duvarların, temellerin ve tavanların yapıldığı malzemeye bağlıdır. Buna bağlı olarak konut binalarının hizmet ömrü şu şekildedir:

Ve herkes tuğla evlerin panel evlerden daha iyi olduğunu ve monolitik evlerin tuğla evlerden daha iyi olduğunu anlasa da, buna rağmen her bir ev hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir:

• inşaat tarihi;
• seri;
• hangi malzemelerden yapılmıştır;
• ömür;
• gerçekleştirilen büyük onarımlar vb. hakkında bilgi.

Aynı zamanda, evdeki büyük onarımlara ilişkin bilgiler, bu konudaki diğer tüm bilgilerden daha az değerli değildir. Çünkü zamanında yapılan büyük onarımlar evin ömrünü önemli ölçüde uzatır.

Daire satın almak istediğiniz evin kullanım ömrü ne kadar uzun olursa, dairenizin piyasada likiditesi de o kadar yüksek olacaktır.

Bu gösterge, binanın ekonomik olarak uygun çalışma süresi anlamına gelir ve oldukça geleneksel bir kavramdır. Hatta bu sürenin sonunda binanın önemli elemanlarının birçoğunun dayanım rezervleri tükenmediğinden uzun süre güvenle kullanılabilirler.

İşletme sırasında sürekli olarak devam eden önleyici bakım gerçekleştirilir (yani konum, maliyet ve hacim açısından önceden planlanır) ve gerekirse evin bazı sistem ve yapılarında öngörülemeyen onarımlar yapılır.

Bina yapıları yalnızca yükten kaynaklanan kuvvete değil, aynı zamanda dış ortamın agresif etkisine de maruz kalır - yapının korunması gereken çeşitli korozyonlar.

Uygun onarımlarla binalar çok daha uzun süre dayanabilir ancak büyük onarımlardan sonraki ilk yıllarda yapının dikkatle izlenmesi gerekir.

Bir yapının bir bütün olarak hizmet ömrünü belirlerken, ana yapısal elemanları (temel, kendi kendini destekleyen ve taşıyıcı duvarlar, sütunlar) için hatasız hizmetin ortalama standart göstergesi alınır.

Tarihten önce en iyisi

Bu göstergeler farklı konut binaları türleri için farklıdır:

1. Sovyet döneminin evleri:
   • Savaş öncesi Stalin binaları - 125;
   • Savaş sonrası inşaatın “Stalinleri” -150;
   • "Kruşçev" panel tipi - 50;
   • Tuğla 4-5 katlı evler - 100;
   • Panel ve blok 9-16 kat – 100.
2. Modern binalar:
   • Tuğla ve monolitik betonarme evler - 125-150;
   • Panel - 100-120.

Aynı zamanda panel ve blok tipi yapılar için bina kodları ciddi yeniden yapılanma çalışmaları ve dolayısıyla hizmet ömrünün uzatılmasını sağlamamaktadır.

Betonarme evler büyük onarımların zamanlamasına çok duyarlıdır. Onlar. Doğru zamanda ve gerekli hacimlerde yapıldığında evin ömrünü önemli ölçüde uzatabilir. Ancak onarım gerekiyorsa ancak herhangi bir nedenle yapılmazsa, binalar hızla yıpranmaya başlar ve bir süre sonra onarımlar uygulanamaz hale gelir.

Konut apartmanlarının türleri

Sermaye düzeyine göre konut binaları, ana (ikame edilemeyen) elemanların (temel, duvarlar/sütunlar) imalatında kullanılan malzemeye göre sınıflandırılır ve her birinin kendi hizmet ömrü olan 5 gruba ayrılmıştır:

1. Özellikle taş/beton temelli, tuğlalı, yekpare ve büyük blok duvarlı ve betonarme zeminli sütun taş binalar için 150 yıl.
2. Taş temelli, tuğlalı, büyük blok ve büyük panel duvarlı, karma veya betonarme zeminli, metal kirişli taşlı sıradan taş binalar için 125 buz.
3. Taş ve beton temelli hafif taş binalarda, tuğla, cüruf blokları vb. hafif duvar inşaatlarında, betonarme, ahşap veya metal kirişler üzerine taştan yapılmış zeminlerde 100 yıl.
4. Binalar prefabrik panel, çerçeve, kerpiç, ahşap-taş temel, çerçeve duvar, ahşap zeminli ise 30 yıl.
5. Levhalardan ve benzeri düşük mukavemetli malzemelerden yapılmış son derece hafif konut binaları için 15 yıl.

Binanın münferit parçalarının hizmet ömrü, üretim malzemesine bağlı olarak değişir ve aşağıdakiler arasında değişir:

• Kuruluş 50-150 yıl.
• Duvarlar 50-100 yıllık.
• 85-100 yıllık sütunlar;
• 50-100 yıllık örtüşmeler.
• Çatı 30-100 yıl.
• Çatı kaplaması 8-25 yıl.
• Katlar 15 – 60 yaş.
• Merdivenler 30-100 yıllıktır.

Agresif bir dış ortama maruz kaldığında bu süre 2-3 kat azalır.

Binaların aşınması ve yıpranması

Sermayenin sınıfı ve derecesi ne olursa olsun, tüm binalar zamanla aşınma ve yıpranmaya maruz kalır.

Fiziksel

Fiziksel aşınma ve yıpranma, doğal faktörlerin etkisi altında bir binanın orijinal fiziksel özelliklerinden bazılarını ve özelliklerini yavaş yavaş kaybetmesi anlamına gelir. Belirli aşınma derecesi, malzemelerin özelliklerine, binanın tasarımına ve konumunun özelliklerine bağlı olarak değişir. İklim ve çalışma koşulları.

Bir binanın tamamının fiziksel aşınması ve yıpranması genellikle onu oluşturan parçaların aşınması ve yıpranmasına göre belirlenir.

Binanın görsel muayenesi, özel cihaz ve aletler kullanılarak yapıların izlenmesi ve test edilmesi yöntemleri ile belirlenir.

Ahlaki

Eskime, toplumdaki kademeli teknolojik gelişme nedeniyle ortaya çıkar ve işlevsel amaçtaki tutarsızlık olarak tanımlanır.

Bir binanın eskime belirtileri:

1. Dairelerin düzeni modern gereksinimleri karşılamıyor.
2. Mühendislik ekipman sistemleri güncelliğini yitirmiştir.
3. Aşırı bina ve yerleşim yoğunluğu.
4. Yetersiz çevre düzenlemesi ve çevre düzenlemesi.

İlk eskime türü, inşaat sürecinin basitleştirilmesi ve dolayısıyla maliyetin azalması ve ayrıca daha modern binaların inşası nedeniyle bir binanın fiyatının inşaat süresine kıyasla azalmasıyla belirlenir. Konut. Buna göre konut stokunun periyodik olarak yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.

İkinci tip, alan planlaması, sıhhi-hijyenik ve diğer çözümler, çevre düzenlemesi, çevre düzenlemesi vb. için mevcut gerekliliklerle ilgili olarak binanın ve onu oluşturan unsurların eskimesini belirler.

Bir konut binasının durumunun değerlendirilmesi

Aşınma derecesine göre durum şu şekilde anlaşılmaktadır:

• İyi - %10'dan az aşınma.
• Oldukça tatmin edici -% 11-20.
• Tatmin edici - %21-30.
• Pek tatmin edici değil - %31-40.
• Yetersiz - %41-60.
• Harap -% 61-80.
• Yaşam için uygun değil - %80'in üzerinde.

Yeniden yapılanma ve kentsel gelişim sürecindeki evlerin yıkılmasına ilişkin kararlar alınırken maksimum %70 aşınma ve yıpranma değeri alınır.

Aşınma oranı şunlardan etkilenir:

• inşaatta kullanılan malzemelerin kalitesi;
• gerçekleştirilen onarım işinin sıklığı ve kalitesi;
• çalışma özellikleri;
• büyük onarımlar sürecinde tasarım çözümlerinin fizibilitesi ve yeterliliği;
• binanın kullanılmadığı süre (böyle dönemler varsa);
• doluluk derecesi.

Prosedür

Muayene aşağıdakilere ayrılmıştır:

• Genel – tüm binanın incelenmesi.
• Kısmi – belirli alanların veya bina sistemlerinin denetimi.
• Olağanüstü - binaya ciddi zarar verebilecek unsurların ortaya çıkmasından sonra - yağmur fırtınaları, kasırgalar, kar yağışları.

Muayene aşağıdaki sırayla gerçekleştirilir:

1. Yerel alan, girişler, çıkışlar ve çeşitli iletişim ağları.
2. Temel, kör alan, bodrumlar ve ekipmanlar burada bulunmaktadır.
3. Cepheler, balkonlar dahil dış duvarlar, sundurmalar, çeşitli dekoratif ve mimari detaylar, yağış drenaj cihazları.
4. Çatı ve çatı katı boşluklarının yanı sıra oraya giden havalandırma, kanalizasyon, antenler vb.
5. Doğrudan binanın kendisi. Yük taşıyan elemanlar (duvarlar/sütunlar ve zeminler) özellikle dikkatli bir şekilde incelenir, ancak odanın tüm bileşenlerine (pencereler, kapılar, bölmeler, balkonlar vb.) dikkat edilir.
6. Sıhhi ve mühendislik destek sistemleri.

Olağanüstü bir denetimden bahsediyorsak, öncelikle binanın en hasarlı kısımları incelenir, böylece bunların ortadan kaldırılmasına yönelik kararlar en hızlı şekilde alınabilir, özellikle de can ve güvenlik açısından tehlikeli hasarlardan bahsediyorsak. mal varlığı.

Denetime binayı işleten kuruluştan veya mal sahipleri derneğinden yetkili uzmanların yanı sıra bu prosedürden sorumlu yerel yönetim organlarının temsilcileri katılır.

Muayene süreci sırasında belirli aşınma derecesine ek olarak belirli bir eleman, yapı vb. için kalan hizmet ömrü de tahmin edilir. Bu süre aslında belirli bir nesne için ortalama standart değerden daha az veya daha fazla olabilir.

Muayene sonuçlarına göre, söz konusu bölgede onaylanan numunelere göre bir muayene raporu ve fiili teknik duruma ilişkin bir rapor hazırlanır. Yasalar, halihazırda onarım çalışmaları, yıkım, yeniden yerleşim vb. konularda kararlar alan yerel yönetimlere gönderiliyor.

Bir binanın yerleşime uygunluğu/uygunsuzluğu, onarım ihtiyacı vb. konularda ihtilaflı durumların ortaya çıkması halinde, nihai karar, teknik incelemeyi yapan komisyonda oy çokluğu ile verilir.

Rusya Federasyonu'ndaki büyük konut onarımları tüm nesneleri etkilemeyecektir. Binanın teknik durumu ve hizmet ömrü birincil öneme sahiptir. Bu arka plana karşı, 2019 yılında konut binalarının hizmet ömrü sorunu önem taşıyor.

Sevgili okuyucular! Makale yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor, ancak her durum bireyseldir. Nasıl olduğunu bilmek istersen sorununuzu tam olarak çözün- bir danışmanla iletişime geçin:

BAŞVURULAR VE ÇAĞRILAR HAFTANIN 7 GÜNÜ 24 SAAT KABUL EDİLİR.

Hızlıdır ve ÜCRETSİZ!

Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun büyük kısmı geçen yüzyılın ikinci yarısında inşa edildi. Çoğu binanın büyük onarımlara ihtiyacı var.

Ancak mevcut yeni binalardan "daha uzun süre dayanacak" olanlar da var. Binaların dayanıklılığını ne belirler ve 2019 yılında konut binalarının hizmet ömrü nedir?

Temel anlar

Bir konut binasının ömrü zamanla sınırlıdır ve tamamen onarım çalışmalarının sıklığına bağlıdır.

Bireysel bir dairenin yenilenmesi hiçbir şekilde binanın genel durumunu etkilemez. Zamanla her ev eskir ve piyasa değeri düşer.

Ancak aynı zamanda, ana yapıların aşınması ve yıpranması nedeniyle evin bakımına giderek daha fazla enerji kaynağı harcandığı için maliyet de artıyor.

Bir noktada, barınmayı sürdürmek, iyi yaşam koşullarına sahip bir daire kiralamaktan daha pahalıya mal oluyor.

Arızalı konut binalarının yüzdesini en aza indirmek için Rusya Federasyonu Hükümeti revizyon ve tasfiye programları oluşturdu.

Bölgesel projeler, vatandaşların harap konutlardan yeniden yerleştirilmesini sağlıyor. Konut mülklerini sınıflandırırken bina yönetmeliklerine göre standart süreler dikkate alınır.

Esasen bunlar, belirli yapısal elemanların dayanması gereken garanti süreleridir.

Örneğin bir evin ısıtma sisteminin 30-40 yıllık kullanımdan sonra değiştirilmesi gerekmektedir. Kanalizasyon ve su temini için 25 yıla kadar hizmet verilmektedir. Ahşap yapılar aynı süre dayanacaktır.

Standartlar, en az otuz yılda bir, tesislerin büyük onarımlarını ve değiştirilmesini öngörmektedir.

Ancak her on beş yılda bir seçici onarım çalışmalarının yapılması tavsiye edilir. Zeminlerin ve yük taşımayan duvarların her elli yılda bir değiştirilmesi tavsiye edilir.

Ancak ev onarımlarının ne zaman gerekli olduğunu doğru bir şekilde belirlemek için konut binalarının hizmet ömrünü bilmeniz gerekir.

Ne bilmek istiyorsun

“Faydalı ömür” terimi, bir binanın ekonomik zarar görmeden kullanılabileceği belirli bir süreyi ifade eder.

Basitçe ifade etmek gerekirse yapının ömrünün garanti edildiği dönemdir. Hizmet ömrü birçok faktöre bağlıdır.

Bu, inşaat malzemelerinin kalitesi, inşaat teknolojisi, tesisin sermayesi vb. Ana parametrelere gelince, aşağıdakiler dikkate alınır:

Operasyonel dönemlerin süresi birkaç yıldan on yıllara kadar değişebilir. Bir konut binasının ortalama hizmet ömrünün yirmi beş yıl olduğu kabul edilmektedir.

Bu değer, ekipmanın ve bireysel yapıların minimum hizmet ömründen kaynaklanmaktadır. Ancak evin teknik durumu hala temel kriter olarak kabul ediliyor.

Yasal düzenleme

Konut binalarının hizmet ömrü kavramı, binaların güvenli kullanımı ile ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır.

Rusya Federasyonu'ndaki bina yapılarının güvenlik parametreleri, kararnameyle çıkarılan “Teknik Yönetmelikler…” ile düzenlenmektedir. “Ulusal Standartlar Listesi…” düzenlemelerine uyum sağlanır.

Örneğin 70'li yıllarda ve daha önce inşa edilen evler, modern inşaatlarla karşılaştırıldığında minimum konfora sahiptir.

İkinci eskime seçeneği, elemanlarının yaşlanmasını ve bunların temel sıhhi, inşaat ve diğer standartlara uymamasını ifade eder. Binanın yeniden inşası veya modernizasyonu sorunu çözebilir.

Hizmet ömrü, bakım ve onarım önlemlerinin uygulanmasına bağlı olarak yapısal elemanların ve bir bütün olarak binanın takvim çalışma süresidir.

Binanın sorunsuz kullanımı için, bazı yapısal elemanların ve mühendislik ekipmanı sistemlerinin (örneğin zeminler, ahşap zeminler, su temin sistemleri vb.) periyodik olarak değiştirilmesi (veya onarılması) gerekir. Teknik çalışma kurallarına uygunluk, yapısal elemanların ve bir bütün olarak binanın standart hizmet ömrünün yerine getirilmesini kesin olarak belirler. Örneğin çelik bir çatı 3-5 yılda bir boyanmak koşuluyla 15 yıl dayanacak şekilde tasarlanıyor. Bu kuralın ihlali çelik çatının hizmet ömrünü yarı yarıya kısaltır.

Binaların ve yapıların aşınması ve yıpranması, bireysel yapıların, ekipmanların ve bir bütün olarak binanın yavaş yavaş orijinal niteliklerini ve gücünü kaybetmesi anlamına gelir. Sonuç, aşınmaya katkıda bulunan çok sayıda faktöre bağlı olduğundan, yapısal elemanların hizmet ömrünün belirlenmesi çok karmaşık bir iştir. Bu nedenle binaların standart hizmet ömrü, ana yapıların malzemesine bağlıdır ve ortalaması alınır. Mevcut standartlar (Tablo 1 ve 2), endüstriyel (4 sınıf), kamu (9 grup) ve konut binaları (6 grup) için farklı sayıda sermaye grubu sağlar.

Tablo 1. Konut binalarının sermayeye göre sınıflandırılması

Tablo 2. Kamu binalarının sermayelerine göre sınıflandırılması

İlk sermaye konut binaları grubu taş binaları, özellikle sermaye binalarını (taş ve beton temeller; tuğla, büyük blok ve büyük panel duvarlar; betonarme zeminler) içerir, bu tür binaların standart hizmet ömrü 150 yıldır. Yapısal elemanların daha kısa hizmet ömrüne sahip malzemelerden yapılmış bir binaya dahil edilmesi, bir bütün olarak binanın standart hizmet ömrünün azalmasına yol açar. Böylece prefabrik panel, çerçeve, ahşap zeminli yarı ahşap binaların (beşinci sermaye grubu) 30 yıllık hizmet ömrü vardır. Son (altıncı) sermaye grubu, 15 yıllık hizmet ömrüne sahip hafif binaları içermektedir. Bir binanın standart hizmet ömrü, içinde farklı hizmet ömrüne sahip belirli yapısal elemanların baskınlığı ile belirlenir:

• beton temeller 100-125 yıl
• tuğla ve geniş panel duvarlar 125 yıl
• betonarme zeminler 100-125 yıl
• ahşap zeminler 60 yıl
• 80 yıllık seramik karo zeminler
• parke zeminler 50 yıl
• tahta zeminler 30-40 yaş
• ahşap kirişler ve mantolama 50 yıl
• seramik kiremit çatı kaplama 80 yıl
• asbestli çimento levhalardan yapılmış çatı kaplama 30 yıl
• dış duvarlardaki pencere ve kapılar 40 yıl
• mühendislik ekipman sistemlerinin elemanları (vanalar, vanalar, borular vb.) 10-20 yıl

Bir binanın hizmet ömrü hem işletme koşullarına hem de tasarımcıların stratejik tercihlerine bağlıdır. Nispeten ucuz bir bina inşa edebilirsiniz, ancak tüm hizmet ömrü boyunca onu kabul edilebilir teknik durumda tutmak için önemli maliyetlere katlanmak zorunda kalacaksınız. Veya tüm hizmet ömrü boyunca neredeyse hiç bakım veya onarım gerektirmeyecek bir bina inşa edebilirsiniz, ancak böyle bir tesisin maliyeti, makul teknik işletme maliyetleriyle karşılaştırıldığında orantısız olarak daha yüksek olacaktır.

Bir yapı elemanının veya binanın fiziksel (materyal, teknik) aşınması ve yıpranması, çeşitli faktörlerin etkisi altında orijinal teknik özelliklerinin kaybı anlamına gelir. Zamanla, malzemelerin mukavemeti ve yapı elemanlarının stabilitesi azalır, kapalı yapıların ısı ve ses yalıtımı, su ve hava geçirgenliği bozulur ve bireysel elemanlar aşınır ve paslanır.

Tablo 3. Bina yapılarının fiziksel aşınma ve yıpranmalarına bağlı olarak teknik durumunun değerlendirilmesi

Bir binanın fiziksel bozulmasını belirlemenin doğruluğu, kullanılan yaklaşıma bağlıdır ve %1 (mühendislik araştırmaları ve laboratuvar çalışmalarına dayalı) ile %5 (basit araçlar kullanılarak yapılan araştırma sonuçlarına dayalı) arasında değişir. Belirli bir yapısal elemanın fiziksel aşınma miktarı, aşınma belirtileri ve karşılık gelen değer ve aşınma aralıkları dahil olmak üzere özel tablolar kullanılarak belirlenir. Tüm binanın fiziksel bozulması, bireysel yapısal elemanların yıpranmasının, nesnenin toplam yenileme maliyetindeki özgül ağırlıklarıyla tartılan aritmetik ortalaması olarak tanımlanır.

Eskime, değişen toplumsal taleplerin bir sonucu olarak ortaya çıkan, bir binanın işlevsel amacı ile tutarsızlığı olarak anlaşılmalıdır. Konut binaları ile ilgili olarak, mimari ve planlama çözümlerinin modern gereksinimlerle tutarsızlığından, binaların aşırı kalabalıklığından, bölgenin yetersiz düzeyde iyileştirme ve çevre düzenlemesinden, eski mühendislik ekipmanlarından bahsediyoruz.

Eskimenin iki biçimi vardır:

1. biçim - maliyetleri düştükçe inşaat işinin maliyetinde bir azalma (inşaat üretimi ölçeğindeki değişiklikler, işgücü verimliliğindeki artış vb. nedeniyle);

2. biçim - parametreleri ile toplumun değişen gereksinimleri arasındaki tutarsızlık nedeniyle bir binanın amortismanı.

Bu, binanın aşağıdaki olumsuz niteliklerini ifade eder:

a) planlama kusurları (geçiş odalarının varlığı, küçük mutfak ve yardımcı odalar, banyoların uygunsuz konumu, çok sayıda küçük oda ve bunların uygunsuz konumu, vb.);

b) binanın yapısal elemanlarının modern gerekliliklere uymaması (yetersiz termal özellikler, ses yalıtımı, su yalıtımı vb.);

c) binanın mühendislik ekipmanlarının (elektrik, su ve gaz temini, asansörler, klimalar vb.) yokluğu veya yetersiz kalitesi.

İkinci formun eskimesini ölçmenin iki ana yolu vardır: teknik-ekonomik ve sosyolojik. Teknik ve ekonomik değerlendirme yöntemi, çeşitli binaların yapısal elemanlarının ve mühendislik ekipmanlarının birim maliyetinin genelleştirilmesine dayanarak derlenen ve binanın yenileme maliyetinin yüzdesi olarak ifade edilen bir göstergeler sistemidir. Bu tür göstergelerin değerinin düzenli olarak ayarlanması gerekir. İkinci eskime biçiminin sosyolojik değerlendirme yöntemi, konut alışverişi ve alım-satım süreçlerinin analizine dayanmaktadır. Örneğin, daha konforlu bir konutun takası sürecinde, mal sahibi ek yaşam alanı şeklinde tazminat alır. Eskime, gayrimenkul değerlemelerinde daha da net bir biçimde kendini göstermektedir.