Apartman arsalarına uygulanan arazi vergisi kaldırıldı.
http://www.gkh.ru/about/news/97938/
Ve şimdi - bu yıl arazi vergisinin ödenmesiyle meydana gelen yenilikler hakkında.
Hükümette, bakanlıklarda ve uzmanlar camiasında uzun yıllar süren tartışmalardan sonra, son zamanlarda çok tartışılan tek bir emlak vergisi uygulaması yerine, 2014 sonbaharında arazi hesaplama ve ödeme prosedürünü değiştiren bir yasa kabul edildi. vergi, kurumsal emlak vergisi ve emlak vergisi bireyleri.
Kentsel Ekonomi Enstitüsü'nün önde gelen hukuk danışmanı Dmitry Gordeev, "Birleşik bir emlak vergisi getirilmemesine karar verildi" diye açıklıyor: "4 Ekim 2014 tarihli 284-FZ sayılı Federal Kanunda yapılan değişiklikler, hem arazi vergisinin ( Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 31. Bölümü) ve emlak vergisi bireyleri (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 32. Bölümü) ayrı ayrı ödenir.Ayrıca her ikisi de bir arsa ve konut binasının kadastro değerine göre hesaplanır, konut binaları (apartmanlar, odalar), garajlar, park alanları, tek bir emlak kompleksi, bir vatandaşın sahip olduğu tamamlanmamış bir mülk, inşaat, diğer bina, yapı, yapı, bina."
Devlet, apartmanın bulunduğu arsadaki payın iki katı kadar vergi almayacak
Vergi Kanununda yapılan bu değişiklikler 1 Ocak 2015 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Böylece, bu yılın başından itibaren, Rusya Federasyonu'nun 9 Aralık 1991 tarih ve 2003-I “Bireysel mülkiyet vergileri hakkında” Kanunu feshedilmiştir. ve bireyler için emlak vergisine ilişkin Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 32. Bölümünün hükümleri yürürlüğe girmiştir.
Dmitry Gordeev, "Yeni yasanın yeniliklerinden biri, bir apartmanın ortak mülkiyetinin parçası olan arsaların artık arazi vergisi yoluyla vergilendirme nesnesi olarak tanınmamasıdır" diye açıklıyor. "Daha önce böyle bir geri çekilme yoktu .”
Bu nedenle, apartmanlarda kendi dairelerinde yaşayan okuyucularımızın çoğu, sonbaharda posta kutularında, ortak bir evin altındaki bir arsa için vergi ödeme teklifiyle birlikte vergi dairesinden gelen makbuzları bulduklarında şaşırdılar.
Gordeev, "Geçen yıl böyle bir verginin ödenmesi gerekiyordu" diyor ve ekliyor: "Ama 2015'te iptal edildi ve ödemeye gerek yok. Ama kafanız karışmasın: bu yıl bir önceki yılın vergisini ödüyoruz." Yani 2015 yılında bize böyle bir vergi ödeme zorunluluğunun geçerli olduğu 2014 yılına ait tahmini makbuzları gönderecekler.Apartmandaki daire sahibinin aynı zamanda arsa payının da sahibi olduğunu hatırlatayım. Evin bulunduğu arsa ve bu pay, dairesinin yüzölçümüyle orantılıdır. Buna göre arazi vergisi miktarı hesaplanıyor "1 Ekim 2015 tarihine kadar ödenmesi gerekecek. Ancak 2016 yılında, Bu vergiyi kimse ödemeyecek."
Doğru, uzmana göre, yasa koyucuların, vatandaş-sahiplerini “ortak” bir arsadaki payları için arazi vergisi ödeme zorunluluğundan kurtaran bu kararı, devletin cömertliği olarak görülmemelidir.
Dmitry, "Konut Kanunu'na göre, sınırlarının devlet kadastro tescil belgelerinde belirtilmesi şartıyla apartman binasının bulunduğu arsa, apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine dahildir" diye açıkladı Dmitry Gordeev.“Yani böyle bir arsanın maliyeti dairenin maliyetine dahil ediliyor ve daire sahibi bireyler için emlak vergisi ödemekle yükümlü.
Söylenebilecek tek şey, devletin apartmanın bulunduğu arsadaki payın iki katı kadar vergi vermeyeceğidir."
Geçtiğimiz birkaç yılda, bir apartman binası için arsanın “özelleştirilmesinin” konut ve konut dışı bina sahipleri için faydalı olup olmadığı konusunda önemli tartışmalar yaşandı. Şu anda zaten yeterli bilgi var. içtihat net bir sonuca varmak için. Apartmanların altındaki arazilerin tescili konusundaki deneyimlerimize dayanan sonuçları burada bulabilirsiniz. Tasarımın artıları ve eksileri.
Apartman binaları için arazi tescilinin yasal dayanakları.
Sanat uyarınca. Mevcut binalarda Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 36'sı, üzerinde bir apartmanın ortak mülkiyeti olan yapıların, konut binalarının ve diğer yapıların bulunduğu arsalar, ev sahiplerinin ortak mülkiyetinde ortak mülkiyet olarak sağlanmaktadır. konut mevzuatının belirlediği şekil ve koşullar altında. Dolayısıyla, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 16. Maddesine göre, bir apartman binasının ve böyle bir binaya dahil olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak ortak mülkiyetidir. .
Böyle bir binaya dahil olan apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce, mülk sahiplerinin genel kurul kararına dayanarak oluşturulmamışsa apartmanda, söz konusu toplantıda yetkilendirilen herhangi bir kişi, üzerinde apartmanın (MKD) yer aldığı arsanın oluşturulması için devlet yetkililerine veya yerel yönetimlere başvuruda bulunma hakkına sahiptir.
Apartman binasının bulunduğu arsanın oluşumu devlet yetkilileri veya yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilir.
Bir apartmanın altındaki arazinin mülkiyeti hangi noktada ortaya çıkar?
Arsanın oluşumu ve devlet kadastro tescili anından itibaren bir apartman binasının ve böyle bir binaya dahil olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa; ortak mülkiyete ücretsiz olarak devredilir bir apartman binasındaki mülk sahipleri.
Böylece, Rusya Federasyonu Anayasası'nın hükümleri, Rusya Federasyonu Konut Kanunu ve “Rusya Federasyonu Konut Kanununun Yürürlüğe Girmesi Hakkında” Federal Kanununda uygulanmaktadır. Yani, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetinin yasal niteliğini dikkate alarak, yasa koyucu, arsanın bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak ortak mülkiyetine devredilmesine ilişkin ilişkilerin yasal düzenlemesini dahil etmiştir. bu evin altında böyle bir apartmanın ortak mülkiyetinin bir unsuru olarak. Sonuç olarak, bir apartman binasının sahiplerinin bir arsa üzerindeki hakkı, doğrudan böyle bir binadaki konut veya konut dışı binaların mülkiyet hakkından kaynaklanmaktadır.
Bir apartman binası için arsa nasıl kaydedilir?
Böyle bir evde yer alan bir apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu bir arsanın, böyle bir evdeki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine ücretsiz olarak devredilmesi için, devlet yetkilileri veya Yerel yönetim organları bu arsayı, arazi ve şehir planlama mevzuatının yanı sıra devlet kadastro tescilinin gerekliliklerine uygun olarak oluşturacaktır. Bununla birlikte, ne bir arsa sağlanmasına ilişkin kamu yetkililerinin özel bir kararı ne de bu arsanın ortak mülkiyet hakkının gayrimenkul hakları siciline (USRN) kaydedilmesi gerekmemektedir.
Ev sahiplerinin ve ev yönetim organizasyonlarının temel sorunları, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet haklarının kazanılması sırasında, mülk sahiplerinin kendilerine ücretsiz olarak arazi verilmesinden memnun olmaları, ancak sonuçlar dahil. mali olarak maalesef böyle bir mülk düşünmüyorlar.
MKD'ye arazi kaydetmenin artıları ve eksileri.
Apartman binalarındaki mülk sahipleri için artıları ve eksileri sistemleştirirsek şöyle görünecektir.
Araziyi MKD'ye kaydetmenin AVANTAJLARI:
Ek garantiler.- Daire sahiplerinin izni olmadan, daire sahiplerinin sahip olduğu topraklarda yeni yol döşemek, inşaat yapmak, ticari ve diğer işletmeleri (araba yıkama, otoparklar, garajlar vb.) düzenlemek gibi arazileri kullanmak imkansızdır. karmaşık.
- Malikin rızası olmadan arsanın bir bölümünün devredilmesi veya herhangi bir binanın yıkılması (inşa edilmesi) mümkün değildir.
- Belediye (devlet) ihtiyaçları için ücretsiz olarak arsa ele geçirmek imkansızdır.
Sahipler, arsanın bir kısmını kiralama veya başka bir ücretli kullanım için sağlama hakkına sahiptir. Ek olarak, arazi mülkiyetinin varlığı, konut veya konut dışı binaların metrekare başına maliyetini önemli ölçüde artırır.
Kullanım kolaylığı.Sahipler, arsa ile çeşitli eylemler gerçekleştirme hakkına sahiptir. apartman binasının normal işleyişini sağlamak için gerekli olan iyileştirmeyi, ek yapıların, oyun alanlarının ve diğer binaların inşasını amaçlamaktadır.
Araziyi MKD'ye kaydetmenin DEZAVANTAJLARI:
Vergiler.
2015 yılından bu yana apartmanlardaki bina sahipleri, Sanat uyarınca arazi vergisinden muaf tutulmuştur. Rusya Federasyonu'nun 389 Vergi Kanunu. Ancak arsa hakkında pay bulunmasının, taşınmazın kadastro değerini ve dolayısıyla vergi yükünü artırabileceği unutulmamalıdır.
Sorumluluk.Sahiplerin, arazilerinin bakımından sorumlu olmaları gerekmektedir. Sonuç olarak, yolların, peyzaj elemanlarının (çimler, oyun alanları, yeşil alanlar, park alanları vb.) bakımı, onarımı, temizliği sorumluluğu mal sahibine aittir ve bu nedenle kendisine sorumluluk tedbirleri uygulanabilir. Sahibi (DUK'u) kar temizlememesi, çöpleri kaldırmaması vb. nedeniyle para cezasına çarptırılabilir.
Fiyat.Eksi olarak, mülk sahipleri için alıcı ve kiracı çemberini daralttığı ve aynı zamanda apartmanın ortak mülkiyetini koruma maliyetlerinde bir artış olduğu için, mülkün metrekare başına maliyetindeki artışı da belirtmek gerekir. .
Gördüğümüz gibi, avantajların sayısı dezavantajların sayısından daha fazladır, ancak ikinci bakışta bariz avantajlar olumsuz hale gelebilir.
Araziyi MKD'ye kaydetmenin bariz dezavantajları.
Bazı sakinler, arazi mülkiyetinin hızlı bir şekilde kaydedilmesine yönelik bir argüman olarak şunu öne sürüyor: yerel bölgedeki vatandaşlar için yararlı ve gerekli tesislerin inşa edilmesi olasılığı. Ancak burada, şehirdeki herhangi bir bölgenin kendi amacı olduğunu ve bir apartmanın altındaki alanda, örneğin hiç kimsenin alkollü içecek satan bir tezgah inşa etmesine izin verilmeyeceğini bilmeniz ve hatırlamanız gerekir. Yerel alanları kullanma olanakları çok sınırlıdır. Bunun birçok nedeni vardır: Kalabalık konut binaları, kentsel planlama kısıtlamaları, düzenleyici ve teknik gereklilikler ve diğer faktörler.
Ayrıca bazı kişiler, arsanın ortak mülkiyet tescili sonrasında konutun piyasa değerinin artmasını, arazi mülkiyetinin tescil edilmesinin bir artısı olarak değerlendiriyor. Aslında, bu doğru değil. Bir apartmanın altındaki arsadaki pay yalnızca varsayımsal olarak mevcuttur: satılamaz, bağışlanamaz veya bunun için kredi alınamaz. Arsa konut binasından ayrılamaz, yani bağımsız devredilebilirlikten yoksundur. Tıpkı sahibinin sahip olduğu ortak mülkün bir kısmının ayrılmaz olması gibi - sahanlığın bir parçası veya çatı katının bir metrekaresi.
Yerel alanın özelleştirilmesinin faydası veya zararı hakkındaki tartışmayı özetlerken, çok önemli bir durumu hatırlamak gerekir: Arazi parsellerinin MKD kapsamında mülkiyete devredilmesi her şeyden önce yerel yönetimin mali yükünü azaltacaktır ve buna göre Yetkililerin yerleşim alanlarının bakım masraflarını vatandaşlara aktarması oldukça karlı. Bu amaçla, Nijniy Novgorod şehrinde bir arsa oluşumuna ilişkin kamuya açık duruşmalar düzenlendi; bu, daha sonra vatandaşlar için büyük sürprizler haline geldi, çünkü yetkililer, bölge de dahil olmak üzere küçük konut binaları için mümkün olan en büyük arsaları kaydetmeye çalıştı. iç geçitler, iletişim bölgeleri vb.
Öneriler. Bir apartmanın arsası henüz oluşturulmamışsa, sınırlarını ve bakım maliyetlerini düşünün. İletişimin işgal ettiği topraklarda kalıcı yapılar inşa etmenin imkansız olduğu, ancak herhangi bir geçici yapı inşa etmenin imkansız olduğu unutulmamalıdır. ve çimler aynı anda yok edilebilir. Arsa zaten kayıtlıysa, muhtemelen vergi yükünü en aza indirmeyi düşünmeye değer.
Apartman binaları için arazi kullanımına ilişkin hukuki konular oldukça karmaşıktır. Elbette bunun nedeni, bu bölgenin yalnızca nesnenin tüm sahiplerinin ortak mülkiyeti olabilmesidir. En çok sorun bitişik arazide ortaya çıkıyor aynı zamanda yalnızca binanın tüm sahiplerinin mülkiyetinde olabilir.
I. Yeni binanın altındaki arsa
Şu anda, bir apartman binasında konut satın almak, alıcıyı otomatik olarak konutun bulunduğu arsanın ve bir dizi bitişik bölgenin ortak sahibi haline getiriyor - tabii ki geliştirici inşaat sırasında yasayı ihlal etmediyse tesis. Bir apartmanın altında bulunan arazi, ortak mülkiyet haklarına göre bu nesnenin tüm konut sahiplerine aittir.
II. "Eski" apartmanların altındaki arazi
1. Arazi mülkiyeti hakkı
1 Mart 2005'ten (yeni Konut Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarih) önce işletmeye alınan "eski" apartmanlarda, apartmanın bulunduğu arsa aşağıdaki durumlarda ücretsiz olarak ortak mülkiyete geçer:
▪ Rusya Federasyonu'nun yeni Konut Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce, arsa ile ilgili gerekli tüm arazi yönetimi çalışmaları gerçekleştirilmiştir;
▪ apartman sahiplerinin veya konut dışı binaların sahiplerinin bu arsa için bir arazi yönetim dosyası olması ve yerel yönetim organının bu arsanın taslak sınırlarını onaylaması;
▪ arsa ile ilgili olarak devlet kadastro kaydı yapılmıştır, yani daire sahiplerinin (konut dışı binalar) ellerinde, özellikle amaçlar için verilmiş, kadastro numarasını gösteren arsanın kadastro planı vardır. devlet kaydı.
2. Bir apartmanın altındaki arazi nasıl özelleştirilir
Diğer "eski" apartmanlarda ev sahipleri, binanın altında bulunan araziyi ve bitişikteki arazinin bir kısmını da ücretsiz olarak özelleştirebilirler. Bu süreç aşağıdaki adımları içerir:
▪ yetkili bir kişinin (kiracı, bina yöneticisi, ev komitesi başkanı, HOA) seçildiği konut ve konut dışı mülk sahiplerinin genel toplantısının yapılması;
▪ arazi yönetimi işini yürütmek üzere bir arazi yönetimi organizasyonuna başvuran yetkili bir kişi tarafından;
▪ ilgili başvuruyla yerel yönetim makamlarına başvuran yetkili bir kişi tarafından;
▪ yerel makamlar başvuruyu değerlendirir, bir arsa oluşturur ve bunu devlet kadastro siciline kaydeder.
Arazi parsellerinin devlet kadastro kaydı, Birleşik Devlet Sicilinde bir açıklama ve bireyselleştirmedir; bunun sonucunda, kendisini diğer arazi parsellerinden ayırmasına ve niteliksel ve ekonomik bir değerlendirme yapmasına olanak tanıyan bireysel özellikler alır.
III. Yerel alanın özelleştirilmesi
Bu süreç son derece karmaşıktır ve kanunla düzenlenmemiştir. Bu nedenle, özellikle Arazi Kanunu'nda ve tüm Rus mevzuatında, tüzüklerde yer almasına rağmen “iç bölge” kavramı yoktur.
Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Konut Kanunu, dolaylı olarak yerel alanın kolektif mülkiyette bulunduğunu ima ederek, ev sahiplerinin yalnızca binanın doğrudan bulunduğu arsaya değil, aynı zamanda çevre düzenlemesi ve peyzaj unsurlarına da sahip olduğunu belirtiyor. Aynı zamanda bu bölgenin sınırlarının arazi ve şehir planlama mevzuatı ile belirlenmesi gerekmektedir.
Hukuki olarak yerel alanın büyüklüğü arazi mevzuatı normlarına ve şehir planlama mevzuatına uygun olarak belirlenir. Sonuç olarak, çoğu durumda bu görev, yerel kentsel planlama düzenlemelerine uygun olarak arsanın sınırlarını belirlemek zorunda olan belediye yetkililerine verilmektedir. Ek olarak, yerel bir alanın alanını belirlerken yetkililer, komşu arazilerin sınırlarının yanı sıra doğal sınırlarını da yönlendirmelidir.
Fiili olarak, Rostov'da, bir apartmanın altındaki arazinin özelleştirilmesinden sonra, bahçenin bir kısmının belediye mülkiyetinde kalması sıklıkla görülür. Bir çocuk oyun alanının bir şehir bölgesinde bulunması alışılmadık bir durum değildir; olanaklara sahip olmayan eski apartman binalarında, bunlar genellikle belediye arazisindeki ortak mülkiyettir.
IV. Bir apartmanın ve bitişik bölgenin altındaki araziyi kullanmanın özellikleri
1. Kolektif mülkiyet
Özelleştirme sonrasında apartmanın altındaki arazi ve çevresi, tüm apartman maliklerinin ortak mülkiyeti haline gelir ve bunlar ancak toplu olarak kullanılabilir. Bu bağlamda, arazi sahiplerinin çeşitli yaşam aşamalarında karşılaşabilecekleri bir takım nüansları belirtmek isterim:
▪ Sanatın 1. paragrafına göre. Konut Kanunu'nun 37'si, arazinin ortak mülkiyetindeki pay, mülkün toplam alanıyla orantılıdır;
▪ apartman sahiplerinin hiçbiri, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na göre ortak mülkiyet olarak sınıflandırılan arsa paylarını başka bir mal sahibine ve hatta üçüncü bir tarafa satamaz;
▪ Aynı zamanda yerel bölgede kanunen ortak mülkiyet olarak sınıflandırılmayan bazı alanların satışına da izin verilmektedir. Başka bir deyişle, daha sonra, örneğin birinci kattaki konut veya konut dışı mülkün sahibi, dairesinin planını değiştirmek ve bir eklenti inşa etmek ve böylece bitişik arazinin bir kısmını işgal etmek isterse, bu hakkı elde edebilir. bunu ev sahiplerinin her biriyle eylemlerini koordine ederek yapacak. Bunu yapmak için komşularınızla bir kira sözleşmesi yapabilir veya bu alanı onlardan satın alabilirsiniz;
▪ bir apartmanın birinci katının sahibi, diğer sahiplerin rızasıyla (yukarıdaki noktaya bakın), özelleştirilmiş bitişik bölgeye küçük bir bahçe arsası yerleştirebilir ve bölgeyi komşulardan kiralayabilir - güney Rusya şehirlerinde sıklıkla olduğu gibi ve kasabalar. Ancak dairesini, kullandığı arsa ile birlikte satamayacak ve daha da fazlası, arsayı daireden ayrı olarak satamayacak;
▪ ev sahiplerinin genel kurul kararıyla bitişik bölge, üçüncü şahıslar da dahil olmak üzere (örneğin ticari bir mağazanın yerleştirilmesi için) kullanım veya kiralama amacıyla devredilebilir. Aynı zamanda, bu apartmanın tüm sahipleri kira ödemelerinden payları oranında para almalıdır.
2. Yabancıların geçişini kısıtlamak
Mülklerini çitle çevreleme hakkına sahip olan bireysel hane sahipleri gibi, apartmanın bulunduğu site de diğer kişilerin kullanım haklarıyla sınırlı olabilir - eğer bu, diğer kişilerin haklarını ihlal etmiyorsa. . Buna göre bir apartmanın avlusu, diğer binalara, sokaklara, parklara veya kamu bahçelerine ulaşmanın imkansız olduğu bir çitle de çevrilebilir.
Aynı zamanda ev sahipleri, arsaları üzerinden iletişim kurulmasına izin vermeme hakkına da sahiptir.
Bizce, yerel bölgenin bakım, temizlik ve iyileştirme masraflarını kimin karşılaması gerektiği sorusu tam olarak çözülmedi. Daha önce de belirttiğimiz gibi, Rusya Federasyonu Konut Kanunu "peyzaj ve iyileştirme unsurlarını" ortak mülkiyet olarak sınıflandırmaktadır; bunların bakım masrafları, tarifeye dahil edilmelidir.
Ancak yerel bölgenin resmi olarak ev sahiplerinin mülkiyetinde olan geri kalan alanlarının bakımının kimin omuzlarına düşeceği henüz belli değil.
V. Bir apartmanın altındaki arazi vergisi
Aynı zamanda, bir apartman binasındaki mülk sahipleri, apartmanın işgal ettiği arsanın devlet kadastro tescili tarihinden itibaren arazi vergisi ödemek zorundadır. Her vergi mükellefi için bir apartman binasında ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı payı, vergi mükellefinin sahip olduğu mülkün alanının ve sahip olunan tüm mülklerin toplam alanının bölünmesine eşit olacaktır. sahipleri tarafından.
Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'na (Madde 388) uygun olarak kuruluşlar ve bireyler vergi mükellefi olarak kabul edilmektedir. sahip kişiler:
- mülkiyet hakkına ilişkin arsalar;
- kalıcı (sınırsız) kullanım hakkı;
- ömür boyu miras alınabilir mülkiyet hakkı.
Bir arsanın vergi matrahı (ibid., Madde 360), kadastro değeri olarak tanımlanır ve bu değer, çeşitli parsellerin (Rostov'da - Rosnedvizhimost yetkilileri tarafından belirlenir) piyasa değerinin analizine dayanarak devlet tarafından değerlendirilir.
Yıllık arazi vergisi tutarı hesaplanır
aşağıdaki formüle göre:ZN = Kst x Sn x Kvl x Dzu
ZN- arazi vergisi;
Kst- arsanın kadastro değeri;
Sn- Yerel otoriteler tarafından belirlenen vergi oranı. Konut binaları için bu oran %0,3'ü geçemez;
Kvl- Daire sahipliği oranı. Örneğin, sahipleri altı ay (6 ay) önce bir ev satın aldıysa Kvl = 6/12, daha eskiler için Kvl = 12/12.
Yüksek binaların sakinleri arasında, apartmanın altındaki arsanın sakinlerin ortak mülkiyetinde olduğu konusunda sıklıkla bir yanılgı vardır. Son çare olarak, konut kompleksine hizmet veren yönetim şirketi veya kamu hizmeti kuruluşu, bölge üzerinde tasarruf hakkına sahiptir.
Bir yandan bu varsayım doğrudur ve yasa, yerel alanın apartman sahiplerinin tasarrufuna ve ortak mülkiyetine devredilmesini öngörmektedir, ancak böyle bir sorunu çözerken dikkate alınması gereken bir takım nüanslar vardır. . Bugün bir apartmanın altındaki arsanın kime ait olduğu ve mevcut mevzuatın bu konuyu nasıl düzenlediğine dair duruma detaylı bir şekilde bakacağız.
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na göre, 2005'ten önce kullanılmak üzere devredilen MKD kapsamındaki arazi, aşağıdaki koşullar altında vatandaşların ortak mülkiyeti haline gelir:
- Binanın altındaki arsa, belediye ile önceden kararlaştırılan, açıkça tanımlanmış sınırlara sahiptir;
- tüm arazi yönetimi çalışmaları, RF Konut Kanunu'nun ana hükümlerinin yürürlüğe girdiği 2005 yılından önce tamamlanmıştır;
- yerel bölge Rosreestr'e kayıtlıdır ve kadastro planına sahiptir.
Listelenen gereklilik ve koşullar karşılanmazsa, bölge ilk kullanıcının, yani belediyenin veya geliştiricinin tasarrufunda kalır ve yüksek binada yaşayan kişilerin malı olmaz.
Bir apartman kompleksinde bir daire satın almadan önce, mülkünün konut kompleksi altındaki bölge olduğunu kontrol etmek önemlidir. Arazinin de vatandaşa devredilmesi durumunda bu, satın almanın ek bir avantajı olacaktır.
Ayrıca, kadastro tescili ve arsanın nihai oluşumundan sonra konut sakinlerine gelecekte mülkü özelleştirme fırsatı tanınacağını da belirtmek gerekir. Ancak bu durumda vatandaşların hakları resmi olarak onaylanacak ve hiçbir şekilde sınırlandırılmayacaktır.
Ev 2005'ten sonra kullanıma devredilirse yeni binanın altındaki arsanın sahibi kimdir?
Bu durumda durum biraz farklıdır, çünkü ev sahipleri, listelenen koşulları sağlamadan otomatik olarak arsa sahibi haline gelirler. Bu kararın nedeni, geliştiricinin arsa üzerine binayı ancak satın aldıktan sonra veya idareden süresiz olarak kiralayıp ardından özelleştirme sonrasında inşa edebilmesidir.
Bu bağlamda binanın işletmeye alınmasından sonra yaşam alanına ilişkin hakların alıcıya devredilmesiyle birlikte arsa üzerindeki mülkiyet hakkı da eş zamanlı olarak devredilmektedir. Buna göre, alıcının herhangi bir masraf üstlenmesine ve konut kompleksi altındaki arazinin özelleştirilmesine bağımsız olarak katılmasına gerek kalmayacak.
Yerel alanın mülkiyeti hakkında nasıl bilgi edinilir?
Bazı durumlarda apartmanın bulunduğu arsanın sahibinin kim olduğuna dair bilgi istenebilir. Kanun, belirtilen bölgenin kime ait olduğunu bulmanın birkaç yolunu sunuyor ve bunlardan en basiti, Rosreestr'in resmi web sitesinde çevrimiçi bir talep doldurmaktır.
İhtiyacınız olan bilgiyi hızlı bir şekilde almak için elektronik kaynağa gidin ve “Kamu kadastro haritası” sekmesini seçin. Burada, bireysel sektörlerin tanımlanmasıyla birlikte belirli bir alanın genel düzenini görebilir, ayrıca apartmanın altındaki arazinin mülkiyeti ile ilgili ayrıntılı verileri tanıyabilirsiniz.
Bir evin altındaki arazinin özelleştirilmesi hakkında bilgi edinmenin bir başka seçeneği de vergi ödemelerinin kontrol edilmesidir. Vatandaşlar yılda bir kez arazi vergisinin ödenmesine ilişkin makbuz alırsa, o zaman bölge onların mülküdür.
Hangi arsanın ortak mülkiyete devredilmesine izin verilir?
Böyle bir sorunu çözerken öncelikle vatandaşların yerel bölgenin sınırları ve yüzölçümüne göre yönlendirilmesi gerekiyor. Çevirinin yapılmasına ilişkin ana düzenlemeler RF Konut Kanunu ve RF Arazi Kanunu'nda belirtilmiştir. Ayrıca apartmanın altındaki arazinin sadece ücretsiz, açık alanlardan ibaret olmayıp aynı zamanda otopark, oyun alanları, spor tesisleri ve ön bahçeleri de içerdiği dikkate alınmalıdır.
Elbette yeni binanın altındaki alan çok büyük olmayacak çünkü belediye temsilcileri başlangıçta alanı mümkün olan minimum boyutla sınırlamaya çalışıyor. Bu, özellikle toprağa çok değer verilen büyük yerleşim yerlerindeki bölgelerin gelişmesiyle ilgili olarak sıklıkla gözlemlenir. Aynı nedenle vatandaşlar özelleştirmeye başvururken ciddi sorunlarla karşılaşabileceği gibi ciddi engellerle de karşılaşabiliyor.
Sitenin başka birinin topraklarına “girmemesi” ve diğer kişilerin çıkarlarını ihlal etmemesi durumunda bir bölgenin özelleştirilmesinin mümkün olduğunu belirtmek önemlidir. Eğer arazi kütlesi farklı evlerin ortak mülkiyetinden oluşuyorsa bu tür mülklerin özelleştirilmesi mümkün olmayacaktır.
Çözüm
Bir konut kompleksinin altındaki arazi alanı her zaman konut kompleksinde daire sahibi vatandaşların kullanımına açık değildir. Belirli şartların yerine getirilmesi halinde arsa özelleştirilebilir ancak özelleştirme işleminin yapılmasına izin vermeyecek yasaklar da bulunmaktadır. Tüm kural ve gerekliliklere uymak için, Rusya Federasyonu Konut Kanunu ve Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nda belirtilen tavsiye ve düzenlemelere göre yönlendirilmelisiniz.