Bu yöntem genel satış karşılaştırma yönteminin özel bir durumu olarak düşünülebilir. Gayrimenkulün satış fiyatı ile kiralamadan elde edilen kira geliri arasındaki doğrudan ilişkinin nesnel varsayımına dayanmaktadır. Bu ilişki, satış fiyatının kira gelirine oranı olan brüt kira çarpanı (GRM) ile ölçülür. Piyasada yaygın olarak satışı yapılan gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesinde brüt kira yöntemi uygulanmaktadır.
Brüt kira çarpanı, bir mülkün değerini gelir/satış fiyatı oranına göre değerlendirirken ekonomik bir karşılaştırma birimi olarak kullanılabilir.
Brüt kira çarpanı- satış fiyatının potansiyel brüt gelire (PVI) veya fiili brüt gelire (DVD) oranı.
Brüt kira yöntemini uygulamak için son derece önemlidir:
a) nesnenin ürettiği piyasa brüt (gerçek) gelirini tahmin etmek;
b) analogların karşılaştırılabilir satışları için brüt (gerçek) gelirin satış fiyatına oranını belirlemek;
c) Değerlendirilen nesneden elde edilen brüt (gerçek) geliri, analoglar için GRM'nin ortalama (ağırlıklı ortalama) değeri ile çarpın.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün olası satış fiyatı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.
Nerede COB– Değerlemesi yapılan mülkün olası satış fiyatı;
PVD OB– değerlenen nesneden elde edilen brüt (gerçek) gelir;
VRM A– analoglar için ortalama brüt kira çarpanı;
C i A- i'inci karşılaştırılabilir analogun satış fiyatı;
PVD ve A- i'inci karşılaştırılabilir analogun potansiyel brüt geliri;
T– seçilen analogların sayısı.
MVR, hesaplaması halihazırda bu farkları hesaba katan gerçek kira ödemeleri ve satış fiyatlarına dayandığından, konu mülk ile benzer emsalleri arasındaki olanaklara veya diğer farklılıklara göre ayarlanmamıştır.
Yöntem oldukça basittir, ancak aşağıdaki dezavantajlara sahiptir:
Yalnızca gelişmiş ve aktif bir emlak piyasası koşullarında kullanılabilir;
Değerleme konusu mülk ile emsal emsal arasındaki risk veya sermaye getirisi farkını tam olarak dikkate almaması;
Ayrıca karşılaştırılan nesnelerin net işletme gelirindeki muhtemel fark da dikkate alınmaz.
Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım kullanıldığında en yaygın yöntem doğrudan karşılaştırmalı satış analizi yöntemidir (satış analizi yöntemi). En çok konut piyasası gibi olgun piyasa sektörlerine uygulanabilir.
Genel satış karşılaştırma modeli
Cp = C±AC,
burada С р – piyasa değerinin tahmini değeri, ovmak;
P - karşılaştırılabilir bir nesnenin satış fiyatı;
AC, değerlemesi yapılan mülkün karşılaştırılabilir mülkten ne kadar farklı olduğu dikkate alınarak, karşılaştırılabilir bir mülkün satış fiyatında yapılan kümülatif bir düzeltmedir.
Yöntem aşağıdaki aşamaların uygulanmasını içerir:
1. Pazar analizi ve karşılaştırılabilir mülklerin son satışlarının belirlenmesi. Karşılaştırılabilir nesnelerin aynı fiziki yaşa, nesnenin altındaki aynı arsaya, aynı finansal ve diğer işlem şartlarına sahip olması gerekir. Maliyet tahmininin doğruluğu büyük ölçüde toplanan bilgilerin kalitesine bağlıdır.
2. İşlemlere ilişkin bilgilerin kontrol edilmesi. Çoğu zaman, "ikincil" piyasada, satın alma ve satış sözleşmesi indirimli bir fiyatı gösterir; kural olarak gerçek fiyat daha yüksektir.
3. Değerlendirilen nesne ile karşılaştırılabilir her nesne arasındaki farklar dikkate alınarak nesnelerin analizi ve fiyatta ayarlamalar yapılması. Bu durumda emsal bir nesnenin, değerlemesi yapılan nesnenin özelliklerini taşıması durumunda satılacağı fiyat fiilen belirlenir.
SONUÇLAR
· Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşımın temel prensibi, rasyonel bir alıcının, belirli bir mülk için, benzer faydaya sahip başka bir benzer mülk satın almanın maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceği ikame ilkesidir.
· Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım kullanıldığında en yaygın yöntem doğrudan karşılaştırmalı satış analizi yöntemidir.
· Brüt kira çarpanı, bir nesnenin satış fiyatının potansiyel brüt gelire veya fiili brüt gelire oranıdır.
Kontrol soruları
1. Satış analizi yöntemi hangi değerlendirme ilkesine dayanmaktadır?
2. Bir mülkün fiyatındaki düzeltmeleri belirlemek için hangi yöntemler mevcuttur?
3. Değişiklik sırası önemli mi?
4. Eşli satışların analizi yoluyla düzeltmelerin belirlenmesinin temeli nedir?
5. Nesnenin değerini hangi değişiklikler etkiler?
6. Bir nesnenin değerini brüt kira çarpanı kullanarak belirlemenin özü nedir?
7. Kapitalizasyon oranı kullanılarak değerin belirlenmesinin esası nedir?
8. Bir nesnenin değerinin brüt kira çarpanı kullanılarak belirlenmesine ilişkin prosedür nedir?
ÇÖZÜM
Ders kitabı, piyasa ekonomisinin ayrılmaz bir parçası olan değerleme faaliyetlerinin temellerinin bir özetidir.
Değerlendirmenin temel amacı, değerlendirme konusunun pazarını veya diğer değerini belirlemek ve sonuçlar üzerinde müşteri ile mutabakata varmaktır. Doğrudan maliyet değerlendirmesi, maliyet, karşılaştırma ve gelir yaklaşımlarının bir parçası olan geleneksel yöntemlerin kullanılmasını içerir.
Karşılaştırmalı yaklaşım, değerleme konusu mülkün değerini, yakın zamanda satılan benzer mülklerin tespit edilen farklılıklara göre düzeltilmiş piyasa fiyatlarına dayanarak belirler.
Maliyet yaklaşımı, gayrimenkulün değerini, arazi edinimi ve bina ve yapıların aşınma ve yıpranmalarına göre düzeltilmiş restorasyonu için cari fiyatlarla yapılan maliyetlerin toplamı olarak tanımlar.
Gelir yaklaşımı, mülkün cari gelir üretme kabiliyetine ve mülkün değerinde zaman içinde meydana gelen değişikliklere ve ayrıca mülkle ilgili yatırım riskine dayalı olarak değeri tahmin eder.
Ülkemizde yaşanan dönüşümlerle birlikte nitelikli değerleme uzmanlarına olan ihtiyaç da giderek artıyor. Aynı zamanda iflas işlemleri sürecinde tahkim yöneticilerinin değerleme faaliyetlerinin temellerini bilmesi gerekmektedir.
Rusya'da gayrimenkul değerlemesi oldukça uzun bir süredir varlığını sürdürüyor ve Batılı bilim adamları tarafından geliştirilen metodolojisi Rusya ekonomik koşullarında başarıyla test edildi. Gayrimenkul değerleme sisteminin zayıf unsurlarından biri de bu sürecin bilgi desteğidir. Bu nedenle, konut amaçlı gayrimenkulleri (apartmanları) değerlendirirken pratikte bununla ilgili herhangi bir sorun ortaya çıkmazsa, konut emlak piyasası analizlerinin sonuçlarını, mevcut durumu ve eğilimleri sürekli olarak yayınlayan çok sayıda süreli yayın ve özel yayın yayınlandığı için Konut dışı gayrimenkuller için durumun biraz farklı olduğu söylenebilir: Kamusal alanda çok sınırlı miktarda analitik bilgi vardır, özellikle de gayrimenkulün bulunduğu yerlerde nispeten az sayıda karşılaştırılabilir nesne vardır. Pazarın az gelişmiş olması ilgili analizlerin, hesaplamaların vs. yapılmasını zorlaştırmaktadır. Bu da gayrimenkul değerleme sisteminde var olan bazı yaklaşım ve yöntemlerin kullanılma olasılığını etkilemektedir. Görüşümüze göre bu yöntemlerden biri, değerleme uygulamasında sonuçları diğer gayrimenkul değerleme yöntemleriyle karşılaştırıldığında nispeten doğru olan brüt kira yöntemidir (brüt kira çarpanı yöntemi). Brüt kira çarpanının belirlenmesine ilişkin ilkelerin uygulanması, bir gayrimenkulün kapitalizasyon oranının hesaplanmasına ilişkin ilkelerle ilişkilidir.
Bu yayında, bu tanımların, birbirleriyle olan ilişkilerinin ve pratikteki uygulamalarının kısa bir analizini yaptık. Retrospektif dönemde ve çalışma tarihi itibariyle Novosibirsk'teki ticari emlak piyasasının segmentlerine ilişkin analitik bilgileri inceledik.
Temel tanımlar
Sermayelendirme oranı(aktifleştirme oranı) - bir varlığın piyasa değerinin yıl içindeki net gelire oranını tanımlayan bir gösterge. Gayrimenkul değerlemesinde bu gösterge şu şekilde hesaplanır: Yıllık net kar / gayrimenkul değeri. Kapitalizasyon oranı, yatırımcıya belirli bir varlığı satın alarak elde edeceği gelirin yüzdesini gösterir.
Brüt kira çarpanı (GRM)– satış fiyatının mülkün brüt gelirine oranını yansıtan bir göstergedir. Brüt kira çarpanı, potansiyel (PVG) veya fiili brüt gelirin (AGI) güvenilir bir şekilde değerlendirilebildiği nesneler için kullanılır.
Brüt kira çarpanı yöntemi, bir mülkün piyasa değeri ile bu mülkün kiralanmasıyla elde edilebilecek potansiyel kira geliri arasında doğrudan bir ilişki olduğu varsayımına dayanmaktadır. Bu nedenle, bir mülkün kiralanabileceği kira bedeli başlangıç verileri olarak biliniyorsa, bir mülkün değerini tahmin etmek için kullanılır. Çarpan ayrıca ters problemi çözmenize de olanak tanır: Mülkün bilinen değerine göre gerekli kira oranını belirleyin. Değerleme tekniği açısından bu yöntem doğrudan kapitalizasyon yöntemine yakındır. Ancak kendine has özellikleri vardır. Brüt kira çarpanı belirli bir mülkün bireysel bir özelliği değildir. Değerlendirilen mülkün özellikleri, yani kalan hizmet ömrü, bu mülke özgü işletme giderlerinin düzeyi, kira oranlarının büyümesine ilişkin piyasa beklentileri, işlemin mali şartları vb. dikkate alınmaz. çarpan, belirli bir nesne sınıfının veya daha doğrusu belirli bir pazar segmentinin özelliği olan kira geliri, kira ile mülkün piyasa değeri arasındaki ortalama oranı karakterize eder. Bu nedenle brüt kira çarpanı, bir mülkün değerlemesinde ancak toplu değerleme yöntemlerine yakın, kaba bir yöntem olarak kullanılabilir. Bu, bu çarpan ile kapitalizasyon oranı arasındaki temel farktır; bu fark, iki benzer nesne için, örneğin bu nesnelerin kalan hizmet ömründe farklılık olması durumunda önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Brüt kira ödemesi çarpanından farklı olarak kapitalizasyon oranının net bir ekonomik anlam taşıdığını belirtmekte fayda var. Belirli bir mülkün nihai karlılığını ve sermaye geri kazanım yöntemini karakterize eder. Bu nedenle, tahmin dönemi için değerlendirilen mülkün değerinde beklenen büyüme veya düşüş dikkate alınarak alternatif yatırım seçeneklerinin karlılığının analizine dayanarak hesaplanabilir.
Günümüzde brüt kira çarpanı ve kapitalizasyon oranlarının hesaplanmasına yönelik çeşitli formüller bulunmaktadır. Farklı formüller kullanıldığında, bilinen bir BPM'nin hız aralığı farklı olabilir.
BRM ve kapitalizasyon oranlarını hesaplamak için ortak formüller
Rutgaiser V.M.'nin ders kitabından alınan ilk formülü ele alalım. "Gayrimenkulün piyasa değerinin değerlendirilmesi." Hesaplama için, yakın zamanda satılan ve kiralanan değerli nesneyle karşılaştırılabilecek gayrimenkul nesnelerinin bir listesi oluşturulur. Rusya koşullarında bu tür veriler değerleme uzmanlarına ücretsiz olarak sunulmadığından, tekliflerdeki verileri oldukça güvenilir bir şekilde kullanabilirsiniz. Analog nesnelerin değerlemesi yapılan nesneyle karşılaştırılması, kural olarak işlevsel amaçlarına göre yapılır, çünkü diğer faktörler (bitirme, konum vb.) satış fiyatında ve kirada zaten dikkate alınır. Karşılaştırılabilir nesnelerin bir listesini derledikten sonra brüt kira çarpanı (GRM) aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:
AV. Dotsenko, "Kriz zamanlarında gayrimenkul değerlemesinde kapitalizasyon indirim oranlarının hesaplanması" adlı bilimsel makalesinde, VRM'nin değerini hesaplarken, emlak piyasasının ilgili segmenti için ortalama kira ve maliyet piyasa değerlerinin olabileceğine inanıyor. Kullanılacak. BRM'yi belirlemek için hesaplanan bağımlılık şu şekildedir:
L.A çarpanını belirlemek için doğrudan yöntemi kullanma. Leifer'in “Tarihsel” verilere dayanarak brüt kira çarpanının belirlenmesi” başlıklı makalesinde GRM şu formül kullanılarak hesaplanır:
Değerleme için ilgilenilen nesne sınıfı için, satış ve kiralama teklifleri hakkında aynı anda veri bulunan yeterli sayıda nesnenin seçilmesinin mümkün olduğu durumlarda doğrudan belirleme yöntemi kullanılabilir. Bu tür veriler genellikle, satış ve kiralama pazarlarının oldukça gelişmiş olduğu büyük şehirlerdeki ofis veya perakende satış tesisleri gibi pazarın gelişmiş bir segmentine ait gayrimenkuller için bulunabilir ( Böyle bir tahminin doğrusal tarafsız tahminler sınıfının en iyisi olduğu matematiksel istatistiklerden bilinmektedir.).
Ayrıca Leifer L.A. GRM değerine dayalı olarak kapitalizasyon oranını hesaplamak için kendi yöntemini önerdi. Önerilen metodolojiye göre hesaplama, bir varyasyon serisi (sıralı örnekler) temelinde yapılır. İlk örneği satış fiyatlarından, ikinci örneği ise kira fiyatlarından oluşturuyoruz. Daha sonra örnekler sıralanır ve BPM'yi hesaplamak için çiftler oluşturulur. Çiftlerin oluşumu, benzer tüketici özelliklerine sahip nesnelerin, kira oranlarının sıralanmasında olduğu gibi, yaklaşık olarak aynı yerleri işgal ettiği varsayımına dayanmaktadır. Bu varsayıma dayanarak ortaya çıkan satış fiyatı ve kira bedeli değerleri çiftinin, temel tüketici özellikleri açısından aynı veya en azından benzer nesnelere atıfta bulunduğunu varsayabiliriz.
Ancak kural olarak, kapitalizasyon oranını hesaplamak için temel bir formül kullanılır (N.E. Simionova, R.Yu. Simionov'un “İşletme Değerlemesi: Teori ve Uygulama” ders kitabı), şöyle görünür:
Formül (1) ve (4)'ün dönüşümünü kullanarak, BRM ve SC'nin bağımlılığı için şu şekilde görünecek formülü türetebilirsiniz::
,
Ayrıca dönüşüm yoluyla formül (5) şu şekilde görünebilir:
2016 verilerine göre Novosibirsk'teki ticari emlak piyasası için VRM ve SK arasındaki ilişkinin tablosu.
Analitik bilgilere dayanarak “İzleme. Novosibirsk ticari emlak piyasasına ilişkin teklifler" RID Analytics, 2016 sonunda derlenen ve Zhivaev M.V.'nin 2016 yılının 2. çeyreği için "Değerleme faaliyetlerinde kullanılan önemli parametrelerin değerlerinin uzman değerlendirmelerinin sonuçları" makalesini kullanarak "İşletme giderlerinin fiili brüt gelirden (DVG) yüzde olarak değeri" bölümünde, SC ve VRM aralığının birbirine ve diğer faktörlere bağlı olarak ilişkisini gösteren bir özet tablo derlendi. Hesaplamalar formül (1) ve (6) kullanılarak yapıldı:
2009'dan 2016'ya kadar çeşitli dönemler için kamuya açık bilgilere göre Novosibirsk'teki perakende gayrimenkul kapitalizasyon oranının analizi.
Bu konuyla ilgili yaptığımız araştırma sonucunda mevcut analitik bilgileri inceledik ve geriye dönük bir dönemde Novosibirsk'teki perakende gayrimenkul segmenti için kapitalizasyon oranları aralıklarını sunduk.
Genel Müdür, kategori I değerlendiricisi Evgeniya Sergeevna Arsenchuk
Gelir getirici gayrimenkulleri değerlendirme yöntemleri arasında üç ana yöntem vardır:
1. Brüt kira yöntemi,
2. Doğrudan kapitalizasyon yöntemi,
3. İndirgenmiş nakit akışı yöntemi (gelir kapitalizasyonu yöntemi).
Brüt kira yöntemi - Brüt kira çarpanı (GRM) yaklaşımı, gayrimenkulün satış fiyatı ile kira geliri arasında doğrudan bir ilişki olduğu varsayımına dayanmaktadır.
Brüt kira çarpanı (GRM), satış fiyatının potansiyel brüt gelire veya fiili brüt gelire oranıdır. Brüt gelir yıllık veya aylık olarak dikkate alınabilir.
SORUN: Değerlemesi yapılan mülkten elde edilen net işletme geliri (NOI) 55.500 olup, mülkün değerini aşağıdaki bilgilere dayanarak belirlemek gerekir:
| Nesneler | Satış fiyatı, $ | hayır, $ | Toplam getiri oranı |
| Değerlendirilen nesne | 504 545 | 55 500 | 0,11 |
| Nesne No.1 | 500 000 | 50 000 | 0,1 |
| Nesne No.2 | 600 000 | 66 000 | 0,11 |
| Nesne No.3 | 400 000 | 48 000 | 0,12 |
Satır sıralaması: 0,1 – 0,11 – 0,12. Ortalama: 0,11. Modal anlamı: yok. Medyan: 0,11.
Değerleme uzmanı, karşılaştırılabilir mülklerin kalitesini karşılaştırdıktan sonra istenen toplam getiri oranının %11 olduğuna karar verir. O zaman nesnenin maliyeti şuna eşit olacaktır: 55.500 ÷ 0,11 = 504.545$.
Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi . Gelirin aktifleştirilmesi, gayrimenkul sahibi olmaktan gelecekte elde edilecek faydaların bugünkü değerinin elde edilmesi anlamına gelir. Bu yöntem, net işletme geliri (NOI) ve kapitalizasyon oranı kavramlarına dayanmaktadır. Gayrimenkulün değeri aşağıdaki formülle belirlenecektir:
burada r (kapitalizasyon oranı) şu şekilde tanımlanır:
NOI (Net İşletme Geliri), konu mülkün ürettiği beklenen net yıllık gelirin, tüm işletme giderleri ve rezervler düşüldükten sonra, ancak ipotek borcu ve amortisman tahsil edilmeden önce hesaplanan sürdürülebilir değeridir.
NOI, değerlendirme tarihinden sonraki ilk faaliyet yılı için hesaplanır.
Hesaplama sırası:
1. Gayrimenkulün değerleme tarihinden sonraki ilk yılda kiralanmasından elde edilecek potansiyel brüt gelir belirlenir
2. Etkin brüt gelir, potansiyel brüt gelirden (PVI) boş mülk, kiracı değişikliği ve kira tahsilatındaki kayıplardan kaynaklanan tahmini kayıpların çıkarılmasıyla belirlenir.
3. Sabit ve işletme giderleri ile rezervleri de içeren tüm yıllık öngörülen giderler, öngörülen efektif brüt gelirden (EGI) düşülür.
GÖREV: Bir mülkün değerlendirilmesi sırasında benzer bir mülkün 350.000 dolara satıldığı belirlendi. Değerleme uzmanı NOI'nin (net işletme geliri) 85.000 $ olduğunu belirledi. Kapitalizasyon oranını belirleyin:
r = 85.000 ABD Doları ÷ 350.000 ABD Doları = %24.
Gelir kapitalizasyonu yöntemi . Bazen gayrimenkul sahibi olmaktan kaynaklanan nakit akışları eşit değildir ve kapitalizasyon oranı da farklılık gösterebilir. Bu durumda her nakit akışı iskonto edilir; bu yaklaşıma indirgenmiş nakit akışı yöntemi denir. Gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki faydalarının bugünkü değerine dönüştürülmesini (çevirilmesini) temsil eder.
Faydaları 2 bölümden oluşur:
ü periyodik olarak gayrimenkul işletmesinden (NOI) nakit akışları ve amortisman ve gelir vergisi hariç ilave net nakit akışları;
ü Mülkiyet süresinin sonunda gayrimenkul satışından elde edilen nakit akışı eksi işlem maliyetleri.
Kapitalizasyon oranının ve mülkten elde edilen gelirin kesin değeri ancak satıştan sonra elde edilebilir. Değerleme uzmanları yalnızca tahminde bulunabilirler.
Gayrimenkulü her üç şekilde de değerlendirmek akılcıdır. Bir nesnenin değerinin nihai değerinin seçimi, değerlendirme sonuçlarının aritmetik ortalaması, matematiksel ağırlığı ve öznel ağırlığı kullanılarak gerçekleştirilebilir.
Gayrimenkul sahibine gelir sağlama özelliğine sahiptir. Ve bu, satın alınmasının ana nedenlerinden biridir (örneğin, devrim öncesi St. Petersburg'daki apartmanlar). Diğer nedenler ise acil yaşam için satın alma, kişisel ihtiyaçların karşılanması vb. olabilir. Gayrimenkul sahibine aşağıdaki gelir türlerini getirebilir:
1) cari nakit makbuzları,
2) vergilerden tasarruf etmek,
3) gelecekteki kira geliri,
4) Gayrimenkulün yeniden satışından dolayı değerinde meydana gelen artıştan elde edilen gelirler,
5) gayrimenkul satarken vergilerden tasarruf etmek.
Gayrimenkul değerlemesinde gelir yöntemini kullanırken değerleme uzmanının görevi, gayrimenkulün mülkiyeti ve işletilmesinden gelecek tüm gelirlerin bugünkü değerini belirlemektir.
Brüt kira yöntemi brüt kira çarpanını (YRM) kullanır ve bir mülkün satış fiyatı ile kira geliri arasında doğrudan bir ilişki olduğu varsayımına dayanır. Yani YRM, satış fiyatının potansiyel brüt gelire veya fiili brüt gelire oranıdır. Ayrıca piyasa geleneklerine bağlı olarak brüt gelir yıllık veya aylık olarak hesaplanabilmektedir.
YRM, gelişmiş piyasa ekonomilerinde tek aileli konut binalarının değerlemesinde sıklıkla kullanılır; burada aylık brüt kira çarpanı kullanılır ve kamu hizmetleri hariç, mobilyasız konutlar için kira ödemeleri dikkate alınır.
YRM çarpanına dayalı olarak gayrimenkulün değerini belirleme yöntemi oldukça basittir ve Batılı değerleme uzmanlarının uygulamalarında sıklıkla kullanılır. Bu yöntemi kullanmanın iki ana yaklaşımı vardır. İlk yaklaşım, YRM'yi belirlerken karşılaştırılabilir nesnelerdeki farklılıklar için düzeltmeler yapmaya gerek olmadığı gerçeğine dayanmaktadır. Ve eğer nesne değerlendirilen nesneden çok farklıysa, o zaman dikkate alınmaz. İkinci yaklaşım, SAP yöntemi kullanılırken yapıldığı gibi, nesnelerin fiziksel özelliklerinde düzeltmeler yapılmasına dayanmaktadır.
Örnek. Söz konusu mülkten elde edilen net işletme geliri (NOI) 57.000 $ olacaktır. Aşağıdaki bilgilere dayanarak nesnenin değerini belirlemek gerekir.
Toplam kapitalizasyon oranının sıralı serisi: 0,105; 0,114; 0.120.
Modal anlamı: -.
Medyan değer: 0,114.
Aritmetik ortalama: 0,113.
Eşleşen öğelerin kalitesini karşılaştırdıktan sonra değerlendirici, değerlendirilen öğe için istenen R değerinin 0,115 veya %11,5 olduğuna karar verir. O zaman nesnenin maliyeti V= NOI/R=57000/0.115=495650$'a eşit olacaktır. YRM=V/NOI=8.7.
Bu yöntem genel satış karşılaştırma yönteminin özel bir durumu olarak düşünülebilir. Gayrimenkulün satış fiyatı ile kiralamadan elde edilen kira geliri arasında doğrudan bir ilişkinin olduğu objektif varsayımına dayanmaktadır; kira geliri ne kadar yüksekse, satış fiyatı da o kadar yüksek olur. Bu ilişki, satış fiyatının kira gelirine oranı olan brüt kira çarpanı (katsayısı) ile ölçülür. Brüt kira yöntemi, piyasada yaygın olarak satılan gelir getirici gayrimenkullerin değerlendirilmesinde uygulanabilir (bireysel evlerin satın alınması, alışveriş pavyonları ve daha sonra kiralanmak üzere kiosklar vb.). Genel olarak brüt kira yönteminin uygulanmasına yönelik algoritma aşağıdaki aşamalardan oluşur.
Aşama I. MVR˸'nin hesaplanması
‣‣‣ Değerlendirilen mülkle karşılaştırılabilir ve aynı bölgede bulunan gayrimenkul nesnelerinin bir listesinin derlenmesi˸
‣‣‣ MVR değerlerini elde etmek için her bir karşılaştırılabilir mülkün satış fiyatının karşılık gelen kiraya bölünmesiyle hesaplama;
‣‣‣ değerlendirilen nesneye uygulanabilecek tek bir MVR değerini veya bir dizi MVR değerini belirlemek için elde edilen MVR değerlerinin koordinasyonu.
Aşama II. Değerlemesi yapılan taşınmazın piyasa kira geliri miktarının hesaplanması˸
‣‣‣ karşılaştırılabilir kira seviyelerine sahip karşılaştırılabilir gayrimenkullerin belirlenmesi;
‣‣‣ karşılaştırılabilir nesnelerin, değerlendirilen nesnenin karşılık gelen özellikleriyle karşılaştırmanın temel özelliklerine göre analizi;
‣‣‣ Değerlemesi yapılan mülkün piyasa kira gelirinin değerini elde etmek için gerekli düzeltmelerin hesaplanması.
Aşama III. Değerlemesi yapılan mülkün değerinin hesaplanması˸
‣‣‣ değerlendirilen mülkün tahmini piyasa kira geliri değerinin, ilk aşamada elde edilen MVR'nin karşılık gelen değeri (veya sınır değerleri) ile çarpılması.
Brüt kira yöntemini uygulamak için sunulan algoritmayı aşağıdaki örnekle açıklayalım. Görev, bir tatil bölgesinde (örneğin Soçi'de) bulunan ve daha sonra tatilcilere kiralanmak üzere satın alınan tek aileli bir konut binasının piyasa değerini belirlemektir. Aynı bölgedeki benzer konutların alım satım işlemlerinin analizi, MVR aralığının 15,07-16,33 aralığında belirlenmesini mümkün kılmıştır (Tablo 9.6). Bu aralıktan ortalama MVR değeri olan 15,88'i seçiyoruz. Söz konusu karşılaştırılabilir nesneler için istatistiksel örneklem boyutu ne kadar büyük olursa, MVR değeri de o kadar güvenilir olur.
Değerlendirilen mülkün piyasa kira gelirinin değerini belirlemek için, bireysel karşılaştırma unsurları için kiralarda uygun ayarlamaların yapıldığı dört karşılaştırılabilir nesne seçildi (Tablo 9.7).