Moskova'da veya başka bir şehirde daire satın alırken vatandaşlar hoş olmayan bir sürprizle karşı karşıya kalıyor: normal bir dairenin vergisinden birkaç kat daha yüksek olan sözde apartman vergisi. İnsanlar genellikle bu tür gayrimenkulleri satın aldıktan sonra, ilk ödemeyi aldıklarında bunu öğrenirler. Gelin bu ödemelerin neler olduğuna ve tutarlarının nasıl belirleneceğine bakalım.
Dairelerin vergilendirilmesi konusu Vergi Kanunu ile düzenlenmektedir. Bu sürecin özellikleri nesnenin doğasından gelir. Bu nedenle bu konuyu daha ayrıntılı olarak ele alalım.
Daireler: nedir bu?
Sevgili okuyucular!
Makalelerimiz yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor ancak her durum benzersizdir. Özel sorununuzu nasıl çözeceğinizi öğrenmek istiyorsanız lütfen sağdaki çevrimiçi danışman formuyla iletişime geçin →
Hızlı ve ücretsizdir! Veya bizi telefonla arayın (7/24):
Yasal açıdan vergi ödenmesi gereken daireler konut dışı binalardır. Ancak aslında, genellikle gerekli her şeyle donatıldığı için konuttur veya bu şekilde kullanılabilir. Konut mülkleri için belirlenen bir dizi kurala uymaya gerek olmadığından geliştiricilerin daire inşa etmesi faydalıdır. Bu nedenle oldukça rekabetçi fiyatlarla satın alabilirsiniz.
Standartlar, daireleri daimi ikametgah, ofisler veya perakende satış yerleri için tasarlanmamış otellere eşitliyor. Bu nedenle apartman daireleri konutların aksine temel öğeler değildir. Bu nedenle buradaki vergilendirme düzeyi çok daha yüksek. Ayrıca bu metrekarelere kayıt yapılması mümkün değildir.
Ne zaman ödeme yapmalı
Daire vergisi ödemeniz gereken 3 durum vardır:
- bir satın alma ve satış sözleşmesi hazırlarken;
- bina kiralarken;
- bireyler her yılın sonunda emlak vergisi ödediğinde.
Bireyler için emlak vergisi
Vergilendirme nesnelerine sahip olan tüm vatandaşların bireylere emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Buna evler, apartman daireleri ve bunların parçaları, garajlar, otoparklar, ek binalar vb. dahildir. Bu durumda vergi miktarı birkaç faktöre bağlı olacaktır:
- binanın bulunduğu bölge;
- binanın izin verilen kullanım türü;
- Kadastro değeri.
Söz konusu verginin hesaplanmasında henüz yeni sisteme geçilemeyen bölgeler için kadastro değeri yerine metrekare envanter değeri kullanılıyor.
Alım veya satım vergisi
Daireyi satın alan kişi için, vatandaşın bunu alıcının gelirinden ödeyeceği varsayıldığından konut vergiye tabi olmayacak. Ancak satıcının devlete belirli katkılarda bulunması gerekecek.
Boyutları vatandaşın bu mülke ne kadar süredir sahip olduğuna bağlı olacaktır. Bu nedenle, düzenlemeler aşağıdaki vergi şartlarını ve tutarlarını belirlemektedir:
- 5 yıl veya daha fazla – vergilendirilmez;
- 5 yıla kadar - Metrekare alış ve satışta fiyat farkının %13'ü.
Dairelerin bağış veya miras yoluyla alınması durumunda yukarıda belirtilen sürenin 5 yıldan 3 yıla indiğini belirtmekte fayda var. Ayrıca, bu tür kurallar yalnızca ülke sakinleri için geçerlidir. Yerleşik olmayanlar için vergi oranı %30 olacaktır.
Basitleştirilmiş vergilendirme sisteminde yer alan bireysel girişimcilerin yalnızca %6 vergi ödeme hakkına sahip olduğunu şart koşmak da önemlidir.
Vergi indirimi mevcut mu?
Vergi düzenlemeleri daireler için vergi indiriminin kullanılmasını öngörmemektedir. Ayrıca sıradan konutlar için mevcut olan faydalar bu metrekareler için geçerli değildir. Dolayısıyla söz konusu durumda vergi matrahını kadastro değeri kadar azaltmak mümkün değildir. Ayrıca daire olarak belgelenen konut dışı mülkler için de artan vergi oranları uygulanıyor.
Bu tür kesintiler, yasama düzeyinde dairelerin konuta eşitlenmesi durumunda uygulanabilir. Ancak bugün tüm bunlar hala sadece faturalarda.
Kiralama sırasında kişisel gelir vergisi
Çalışan her vatandaşın %13 oranında kişisel gelir vergisi ödemesi gerekmektedir. Mayıs ayına kadar beyan edilmesi ve Haziran ayına kadar (önceki yıl için) ödenmesi gerekmektedir. Daire kiralama sonucunda kalıcı bir gelir elde ediyorsanız bireysel girişimci olarak kayıt olabilirsiniz. Bu, yukarıda tartışıldığı gibi yalnızca %6 oranında ödeme yapmanıza olanak tanır.
Apartman vergisi hesaplama örneği
Verginin nasıl hesaplanacağını ve belirli bir durumda tutarının ne olacağını net bir şekilde anlamak için bir örnek vereceğiz. Yukarıdaki hesaplamalar herhangi bir çevrimiçi hesap makinesi, özellikle Federal Vergi Servisi çevrimiçi hesap makinesi kullanılarak kontrol edilebilir.
Başkentte 6 milyonluk bir daire alalım, buradaki vergi oranı yerel mevzuata göre kadastro değerinin %0,5'i.
Evli bir çiftin metrekareye eşit payla sahip olduğunu varsayalım. Ancak binanın amacı perakende pavyonlar ve diğer şeyler için kiralanmasını sağlamamaktadır. Onlar. eşler burada yaşıyor.
Vergi şu formül kullanılarak hesaplanacaktır: vergi matrahı x vergi oranı.
Vergi matrahını bulmak için kadastro değerinin vatandaş payı ile çarpılması gerekiyor. Bu durumda şöyle olur: 6 milyon x ½. Böylece eşlerin her birinin ödemesi gereken miktar 3 milyon x 0,5 olarak belirlendi. 15 bin ruble alıyoruz.
Arazi vergisi
Arazi vergisini unutmayın. Bu tip dairenin bulunduğu arsanın mülkiyete alınması durumunda ödenmesi gerekmektedir. Bu durumda vergi tutarı tüm daire sahipleri arasında eşit paylara bölünür.
Devlete aktarılması gereken fon miktarı, arsanın kadastro değerine bağlı olacaktır. Vergi oranı aşağıdaki gibi olacaktır:
- konut binalarının bulunduğu arsalar için - %3;
- diğer herkes için – %5.
Vergi ödemenin herhangi bir faydası var mı?
Daha önce böyle bir verginin hesaplanmasının belirli avantajlardan yararlanma olasılığını ima etmediği belirtilmişti.
Yararlı video
Daireler için hangi fonları ödemeniz gerektiğini daha ayrıntılı olarak anlamak için aşağıdaki videoya göz atın.
Çözüm
Emlak piyasasında fiyatlar düşük olmaktan uzaktır. Bu nedenle, özellikle orada iyi yaşam koşulları varsa, makul paraya metrekare satın almak çok cazip geliyor. Bu daire satın alınarak yapılabilir. Ancak satın alma işlemi yapmadan önce vergi ödeme gibi bir konuyu incelemeye değer. Belgelere göre dairelerin konut dışı binalar olduğunu ve bu nedenle buradaki vergi miktarının normal bir daireye göre önemli ölçüde daha yüksek olacağını dikkate almak önemlidir. Gelecekte böyle bir tesisin bu kadar önemli harcamalara değip değmeyeceğini düşünün.
Evet bu doğru. Bir dairenin vergi tutarı her zaman aynı bölgedeki dairelerin vergi tutarından daha düşük olacaktır.
Daireler için vergi oranı kadastro değerine bağlıdır. 10 milyon rubleye kadar bir dairenin kadastro değeri için vergi oranı yüzde 0,1, 10 ila 20 milyon ruble arasında bir maliyet için - yüzde 0,15, 20 ila 50 milyon ruble arasında - yüzde 0,2, 50 ila 300 milyon ruble arasında - yüzde 0,3. Ayrıca daireler vergi indirimine tabidir: Bir dairenin 20 m2'si vergilendirilmez, geri kalan alan belirtilen oranda vergilendirilir.
Daireler yasa gereği konut dışı binalar olarak sınıflandırılmaktadır ve vergi oranı yüzde 0,5 ile 2 arasında değişmektedir.
Daireler için vergi hesaplanırken, vergi kesintileri uygulanmaz, federal vergi teşvikleri uygulanmaz, daire kayıtlarında yer alan bir binada bulunan daire sahiplerine Ekim Moskova Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan bir Moskova teşviki sağlanır. 26, 2016 Sayı 706-PP (ilk 150 m2 alana göre vergi oranı dairelerin kadastro değerinin yüzde 0,5'ine düşürülür).
Dairelerin ve apartmanlar da dahil olmak üzere diğer gayrimenkullerin sahipleri, bireyler için yıllık olarak emlak vergisi ödemek zorundadır.
Moskova'daki bireyler için emlak vergisi Bölüm tarafından düzenlenmektedir. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 32'si ve 19 Kasım 2014 tarih ve 51 sayılı Moskova Şehir Kanunu “Bireylerin emlak vergisi hakkında.”
Daireler için vergi oranı kadastro değerine bağlıdır. 10 milyon rubleye kadar bir dairenin kadastro değeri için vergi oranı yüzde 0,1, 10 ila 20 milyon ruble arasında bir maliyet için - yüzde 0,15, 20 ila 50 milyon ruble arasında - yüzde 0,2, 50 ila 300 milyon ruble arasında - yüzde 0,3.
Daire sahibiyseniz 20 m2'nin vergiye tabi olmadığını öngören vergi indirimini unutmayın. Her mülk için bir vergi indirimi sağlanır; bu, mülk sahiplerinin sayısına ve mülk sahiplerinin tercihli bir kategoriye ait olup olmadığına bağlı değildir. Posta yoluyla vergi makbuzuyla birlikte aldığınız vergi bildirimindeki mülkün kadastro değeri, vergi indiriminin kadastro değeri kadar düşülecektir. Örneğin: 50 metrekarelik bir dairede. m sadece 30 metrekare vergiye tabidir. metre.
Konut dışı binalar - Moskova'daki daireler için aşağıdaki oranlar belirlenmiştir:
- 2017 vergisi için yüzde 1,4 (2018'de ödenecek) veya 2018 ve sonraki yıllara ait vergi için yüzde 1,5 (2019 ve sonrasında ödenecek) - konut dışı binaların bir alışveriş veya ofis merkezinde yer alması durumunda, Madde 7'ye göre belirlenen liste. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 378.2'si. Mülkünüzün bulunduğu alışveriş veya ofis merkezinin, kadastro değeri olarak vergi matrahı belirlenen gayrimenkul nesneleri listesine dahil olup olmadığını, Kent Ekonomi Politikası ve Kalkınma Dairesi'nin web sitesinden kontrol edebilirsiniz. Moskova;
- Yüzde 2 - mülkün kadastro değeri 300 milyon rubleden fazla ise;
- Diğer tüm durumlar için yüzde 0,5.
Yıl içinde gayrimenkul satın aldıysanız veya sattıysanız, vergi yalnızca mülkün sahibi olduğunuz veya sahip olduğunuz ay sayısı üzerinden hesaplanacaktır.
Birden fazla malikin ortak mülkiyetinde olan mülkler için vergi, mülk sahiplerinin her biri tarafından bu mülkteki payları oranında ödenir.
Moskova'da dairelerde vergi ödemekten muaf olan (ancak apartmanlarda olmayan) yararlanıcıların onaylanmış bir listesi bulunmaktadır. Örneğin emekliler, I ve II engelli gruplarındaki engelliler ve askeri personel vergi ödememektedir.
Ayrıca Moskova'da ofis ve perakende binalarında bulunan daire sahipleri için de bir fayda vardır (bu tür nesnelerin listesi 28 Kasım 2014 tarihli ve 700-PP sayılı Moskova Hükümeti Kararnamesi ile onaylanmıştır).
Yardım, aşağıdaki koşulları aynı anda karşılayan bir kişinin sahip olduğu bir daire için sağlanır:
1) daireler, 26 Ekim 2016 tarih ve 706-PP sayılı Moskova Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan, daire kayıtlarında yer alan bir binada yer almaktadır;
2) Dairenin alanı 300 metrekareyi geçmiyor. metre;
3) 1 metrekare kadastro değeri. m daire en az 100 bin ruble;
4) Daireler organizasyonun yeri değildir;
5) Daireler vergi mükellefi tarafından ticari faaliyetlerde kullanılmamaktadır.
Daireniz listelenen tüm kriterleri karşılıyorsa, ilk 150 m2 için vergi oranı. m2 alanı dairelerin kadastro değerinin yüzde 1,4'ünden (1,5) yüzde 0,5'ine (hesaplanan vergi tutarından indirim sağlanarak) düşürülmüştür.
Vatandaşlar, kadastro değerine dayalı yeni vergilendirme yaklaşımı dikkate alınarak hesaplanan ödemeleri almaya devam ediyor. Rambler Real Estate analistleri, bu binaların durumu konut değil ticari olduğundan, apartman sahipleri için vergilerde özellikle patlayıcı bir artış öngörüyor.
“Dom” emlak piyasası uzmanlarından hangi daire sahiplerinin yılda 150-200 bin vergi ödemeye hazırlanmaları gerektiğini bulmalarını istedi.
Her ne kadar tüm apartmanlar statü itibariyle konut olmasa da, üzerlerindeki verginin yine de farklı hesaplanacağı gerçeğiyle başlayalım: bazı ticari binalar “daha eşit”, bazıları ise “daha az”. Bu, belirli bir daire kompleksinin ne tür bir gayrimenkule ait olduğuna bağlıdır: perakende satış, ofis, otel binası veya "diğer" olabilir.
Ve daireler için hesaplama oranı kadastro değerinin yüzde 0,1-0,3'ü ise (lüks konutlar hariç), o zaman "en şanslı" daireler için (oteller ve "diğerleri") bu zaten yüzde 0,5'tir ve ofis ve perakende satış için bu oran zaten yüzde 0,5'tir. tesisler - mülkün kadastro değerinin yüzde ikisi bile. Bu, lüks konut gayrimenkul sahiplerinin ödemek zorunda kalacağı vergi oranıyla tam olarak karşılaştırılabilir.
Görüntüleri:
“Ayrıca, bireylere yönelik emlak vergisine ilişkin yeni yasa, daireler için vergi miktarını öngörmüyor, ancak yasa metnine dayanarak, geçici ikamet için tasarlanan ve geçici olarak ikamet edilen otel tipi dairelerin olduğu sonucuna varabiliriz. Est-a-Tet analitik ve danışmanlık merkezi başkanı Vladimir Bogdanyuk şöyle açıklıyor: kayıt yapılabilir, yüzde 0,5 tutarında vergiye tabidir ve ofis ve iş amaçlı kullanımlar zaten yüzde iki vergiye tabidir," diye açıklıyor . - Otel kompleksindeki daireler, Sanatın 2. paragrafında belirtilen kullanım türleri ve amaçlar için değil, geçici ikamet amaçlıdır. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 378.2'si, bu da yüzde 0,5 oranında vergiye tabi olmaları gerektiği anlamına geliyor. Böylece kadastro değeri örneğin 8 milyon olan otel tipi daireler için vergi tutarı 40 bin ruble, ofis ve ticari daireler için ise 160 bin olacak.”
Aynı zamanda, pratikte, belgelere göre pek çok daire, formatı belirtmeden konut dışı binalardır, uzman notları ve bu, bu tür daireleri satın alırken, bir kişinin tam olarak hangi vergiye tabi olacağını önceden bilemeyeceği anlamına gelir. ödemek.
BEST-Novostroy'un yönetim kurulu başkanı Irina Dobrokhotova'nın söylediği gibi birincil pazarda ve özellikle orta bütçe segmentinde dairelerin büyük bir kısmı ofis statüsünde (toplam bina sayısının yaklaşık yüzde 74'ü), ve sadece yüzde 26'sı apartman daireleri ve otellerdir. “Ofis alanı statüsündeki dairelerin bulunduğu nesne örnekleri: karma kullanımlı kompleks “Flotilla” ve “Mosfilmovskaya'daki Genel Merkez”. Apart otellerdeki daireler EVET, Volga, Vadideki Zambaklar, SADECE Berezovaya Alleya mahallesi ve diğerleri otel tesisi statüsündedir” diyor uzman.
Resim: Lider Yatırım
Welhome Genel Müdürü Anastasia Mogilatova, daha pahalı segmentte otel daireli komplekslerin örneklerinin (%0,5 vergi) Mon Cher, Pekin Bahçeleri, Balchug Residence, Gorokhovsky 12, Sretenka'daki Club House olduğunu söylüyor. Art Residence kompleksindeki daireler, durum belirtilmeden konut dışı olarak sınıflandırılır (vergi yüzde 0,5), Stüdyo #12'deki daireler ise ofis olarak (yüzde iki vergi) olarak sınıflandırılır. Uzman, "Piyasanın tamamında metrekare başına fiyat ile belirli bir apartman kompleksinin vergi oranı arasında fark edilebilir bir model yok" diyor. - Belki de tek örnek Balchug Residence ve Balchug Viewpoint apartman kompleksleridir. Tek bir geliştirici (INTECO) tarafından satıldıkları ancak farklı statülere sahip oldukları için fiyatlandırma politikasında bu nokta dikkate alınır. Komplekslerden biri apartmanlardan oluşan karma kullanımlı bir kompleks, ikincisi ise apartmanlardan oluşan bir otel ve iş kompleksidir. Üstelik ilk durumda bir metrenin fiyatı ikinciye göre ortalama yüzde beş daha düşük.”
“Başkentteki elit yeni binalar pazarında, 19 tesiste 520 konut dairesi sunuluyor; bu, toplam birincil arz hacminin yüzde 42'sine tekabül ediyor. Kalinka Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ekaterina Rumyantseva, bunların yaklaşık yüzde 40'ının hem perakende hem de ofis binalarının bulunduğu çok işlevli kompleksler (MFC'ler) olduğunu söylüyor. - Vergilendirmedeki fark dairelerin durumuna bağlıdır: Binaların 1/5'inden fazlasının ofis ve mağaza olduğu durumlarda vergi oranı yüzde iki olarak belirlenir. Otel tipi daireler ve diğerleri için bu oran yüzde 0,5.”
Anastasia Mogilatova, iş sınıfında hem dairelerin hem de dairelerin sunulduğu konut komplekslerinin örneklerinin bulunduğunu söylüyor: “Tsarskaya Ploshchad”, AFI Residence Paveletskaya, “Başkentin Kalbi”. Uygulama, içlerindeki dairelerin daha hızlı satıldığını ve dairelerde metrekare başına fiyatın dairelere göre yüzde 18-20 daha yüksek olduğunu gösteriyor.
İllüstrasyon: Africa Israel Investments Ltd.
Piyasa uzmanları genel olarak daireler ve daireler arasındaki maliyet farkını farklı tahmin ediyor: Örneğin NAI Becar yüzde 10-15 arasında bir oran olduğunu söylüyor, BEST-Novostroy dairelerin konumlarına göre benzerlerinden yüzde 15-20 daha ucuza mal olabileceğine inanıyor.
Aynı zamanda, Glincom'un ticari müdürü Ivan Tatarinov'un da belirttiği gibi, daha yüksek bir vergi oranı, vergi mükellefinin katılacağı daha büyük bir nihai tutar anlamına gelmez: “Vergi matrahı görevi gören kadastro değerlemesi, aşağıdakilere bağlı olarak oluşur: gayrimenkul kategorisi. Yeniden geliştirme projelerinin çoğu “diğer gayrimenkuller” olarak sınıflandırılmaktadır; bu da kadastro değerinin mahallede bulunan konut binalarından daha düşük olabileceği anlamına gelmektedir. Ve bu tür daireler için yüzde 0,5 oranında hesaplanan vergi, yan binadaki daireler için yüzde 0,1 oranında hesaplanan vergiden daha düşük olabilir.”
Metrium Group'un yönetici ortağı Maria Litinetskaya, apartman sahipleri gibi daire sahibi olan vergi mükelleflerinin de yeni sisteme alışmak için zamanları olacağını hatırlatıyor. “Tesislerin kadastro değerini dört milyon ruble olarak alırsak, “otel” daireleri için maksimum vergi 20, “ofis” daireleri için ise 80 bin ruble olacak. Ancak bu tutarın yalnızca 2020 yılından itibaren ödenmesi gerekecek ve o zamana kadar indirim faktörlü bir geçiş dönemi yaşanacak. 2016 yılında mülk sahipleri sırasıyla 4 bin ve 16 bin ruble ödeyecek” diyor uzman. Ayrıca vergi, “tam kapasiteye” ulaşana kadar yıllık yüzde 20 oranında artacak.
İlgili malzemeler
Savills'in Rusya'daki yönetici ortağı Dmitry Khalin, tüm vergi farklılıklarına rağmen dairelerin koşulsuz yatırım çekiciliğine güveniyor. Uzman, "Daireler, ofis alanı ile daireler arasında bir ara üründür ve bu, bu tür nesnelerin kiralanmasının karlılığına da yansır" diyor. - Daireler dairelerden daha ucuz, ancak ofislerden daha pahalıdır. Dairelerin getiri oranı da ara bir değere sahip: daireler için yüzde 4-5, ofisler için yüzde 10-12, daireler için kira getirisi oranı yüzde 6 ila 8 arasında. Vergilendirmeyle ilgili konuları büyük ölçüde kapsayan da tam olarak bu farklılıktır.”
Buna ek olarak, Maria Litinetskaya'nın hatırladığı gibi, Eylül ayında Moskova Şehir Dumasına, perakende ve ofis dairelerindeki vergi oranının yüzde ikiden yüzde 0,5'e düşürülmesini öneren bir yasa tasarısı sunuldu. Litinetskaya, "Apartmanlar bugün birincil konut piyasasında çok önemli bir paya sahip ve yetkililer bunu görmezden gelemez" diyor. "Lobicilerin bu yasanın kabul edilmesine katkıda bulunacağına inanıyorum." Bu, mülkü ticari veya ofis statüsünde olan daire sahiplerinin de makul miktarda vergi ödeme şansına sahip olduğu anlamına geliyor.
Yeni emlak vergisi kanunu yürürlüğe girdikten sonra asıl “entrika” hâlâ şu soru olarak varlığını sürdürüyor: Apartman sahipleri ne kadar ödeyecek? Kadastro değeri bilinen, işletmeye alınmış apartman komplekslerinin piyasaya çıkmasıyla birlikte artık belirli vergi rakamlarını isimlendirmek mümkün. Metrium Group şirketinden analistler, 2015 yılı sonunda hizmete giren Fili Grad karma kullanım kompleksinin ilk etabı örneğini kullanarak doğru bir hesaplama yaparak apartman vergisinin bu kadar korkunç olup olmadığını öğrendiler.
1 Ocak 2015'te yeni emlak vergisi getirildi. Vergi müfettişliklerinden konuyla ilgili ilk bildirimleri 2016 yazının sonunda alacağız. Verginin 1 Aralık'tan önce ödenmesi gerekecek. Herkes, daireler için emlak vergisinin daha yüksek oranlarda hesaplandığını biliyor; daireler için bu oranlar %0,1 ila %2 arasında değişirken, daireler için %0,5 ile %2 arasında değişmektedir. Bunun nedeni, "apartman" kavramının Rus mevzuatında mevcut olmaması, ticari binalara statüye göre atıfta bulunmalarıdır. Aynı zamanda idari, iş ve alışveriş merkezleri, toplu yemek hizmetleri ve tüketici hizmetlerinde bulunan alanlara %2, otel tipi daireler için %0,5 uygulanacaktır (Moskova pazarındaki bu tür projelerin örnekleri Fili Grad, Vodny, "Presnya Şehri" ve diğerleri).
Metrium Group şirketinden analistler, hem daireleri hem de daireleri içeren Fili Grad karma kullanım kompleksi örneğini kullanarak vergiyi hesapladı. Kompleksin ilk etabı devreye alındı, bu da kadastro değerinin bilindiği anlamına geliyor: daireler için m2 başına 180.975 ruble ve daireler için m2 başına 62.377 ruble. Yani dairelerin vergi matrahı dairelerden üç kat daha azdır.
Aldığımız vergiyi hesaplamak için:
Apartman ve dairelerin bulunduğu binalarda aynı alanlar;
Kadastral değerleme;
20 m2 tutarındaki daireler için vergi indirimi (apartman sahiplerine böyle bir indirim sağlanmamaktadır).
Emlak vergisi hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
Daireler için: (alan x kadastro değeri m2) x %0,1
Daireler için: (alan x kadastro değeri m2) x %0,5
Fili Grad karma kullanımlı kompleksindeki tek odalı dairelerin alanı 48 m2'dir. 20 m2 kesinti dikkate alınarak sadece 28 m2 (48 m2 - 20 m2) üzerinden vergi tahsil edilecektir. Ortaya çıkan alanı bilinen kadastro değeri ve vergi oranıyla çarpalım: (28 m2 x 180.975 ruble) x %0,1 = yıllık 5.067 ruble.
Şimdi aynı binada yer alan benzer büyüklükteki tek odalı dairelerin vergisini hesaplayalım. Vergi kesintisi yoktur, bu nedenle hesaplamalar toplam alana göre yapılır: (48 m2 x 62.377 ruble) x %0,5 = yıllık 14.970 ruble.
Diğer alanların vergisini de benzer şekilde hesaplayacağız. İki odalı daire ve dairelerin sahipleri yılda 8.904 ve 21.582 ruble, üç odalı daire ve dairelerin sahipleri ise sırasıyla 10.497 ve 24.327 ruble vergi ödeyecek.
Fili Grad çok işlevli kompleksindeki daire ve daireler için vergi tutarı
Kaynak: Metrium Grubu
Dolayısıyla aslında apartman daireleri ve apartman daireleri için vergilerde bir fark var. Tek odalı dairelerin sahipleri, apartman sahiplerinden yılda on bin ruble veya ayda 825 ruble daha fazla ödemek zorunda kalacak. Ancak, daire satın alma bütçesinin çok daha küçük olduğunu unutmayın: aynı alan ve hatta düzende fark birkaç yüz ila milyonlarca ruble arasında değişiyor. Şimdi vergi maliyetini karşılamak için daire satın alırken tasarruf edilen milyonlarca ruble fazla ödemenin bize kaç yıl dayanacağını hesaplayalım.
1. Uygulamanın son aşamasında hazır Fili Grad binalarında tek odalı daireler 9,57 milyon rubleye mal oldu. Benzer alandaki daireler - 10,2 milyon ruble. Aradaki fiyat farkı ise daire sahibinin kurtardığı 627.800 lira oldu.
2. Öğrendiğimiz gibi, apartman vergisi 14.970, apartman vergisi ise 5.067 olacak.Aradaki fark 9.903, daire sahibinin tasarruf ettiği.
3. Ancak 627.800 fiyat farkını 9.903 vergi fazla ödemesine bölerseniz, satın alma sırasında biriktirilen paranın en az 60 yıl fazla vergi ödemesini telafi etmeye yeteceği ortaya çıkıyor. Bu rakam, iki odalı ve üç odalı dairelerde daha da yüksektir - sırasıyla 177 ve 166 yıl. Yani bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fiyat farkı, 2-3 nesil mülk sahiplerinin peşin olarak fazla emlak vergisi ödemesini kapsıyor.
Fili Grad çok işlevli kompleksindeki daire ve dairelerin maliyeti
Kaynak: Metrium Grubu
Bir diğer önemli nüans: Nüfus üzerindeki vergi yükünün keskin bir şekilde artmasını önlemek amacıyla yasa, 2020 yılına kadar sürecek bir geçiş dönemi öngörmektedir. Bu dönemde, vergi tutarının nihai vergi tutarının her yıl %20'si kadar artacağı azaltıcı faktörler kullanılacaktır. Böylece 2016 yılında mülk sahipleri 2015 yılı için sadece %20 oranında vergi ödeyecekler. 2020 yılından itibaren 2019 yılı vergi tutarının tamamını ödeyeceğiz.
Vergi ödeme yükümlülüğü mülkiyetin elde edildiği andan itibaren doğar. Buna göre, Fili Grad çok işlevli kompleksindeki daire sahipleri, 2016 yılı için ilk vergi ödemelerini 2017 yılında alacak. Bu durumda vergi tutarı tam oranın %40'ı olacaktır. Bu, 2017 yılında Fili Grad karma kullanımlı kompleksindeki tek odalı bir dairenin sahiplerinin aynı daire için iki bin rubleye karşılık yılda neredeyse 6 bin ruble ödeyeceği anlamına geliyor. Yani aylık fark sadece 333 ruble olacak. 2018'de - daireler için 9 bin ruble ve daireler için 3 bin ruble - fark ayda 500 ruble. 2019'da daireler için 12 bin ruble, daireler için 4 bin ruble - aylık fark 660 ruble. Vergilerin tamamı bizden yalnızca 2020'de tahsil edilecektir - daireler için 14.970 ruble ve daireler için 5.067 veya ayda 825 ruble.
Rusya'daki daireler, kural olarak, genellikle bir apartman dairesi yerine yaşamak için kullanılan ticari tesislerdir. Moskova pazarında çok uzun zaman önce, aslında Moskova Şehri'ndeki ilk gökdelenlerle birlikte ortaya çıktılar. Ancak daireler hiçbir zaman özellikle popüler olmadı.
Öte yandan fiyatlarıyla da alıcıların dikkatini çekiyor; dairelerin maliyeti ortalama olarak dairelerden %20 daha düşük.
Bununla birlikte, kadastro değerinden bireylere emlak vergisi alınmasına ilişkin yeni bir prensibin getirilmesinin ardından apartman sahiplerinin başka bir baş ağrısı olacak.
Artık diğer gayrimenkullerde olduğu gibi dairelere uygulanan vergi de envanter değerine uygulanıyor - genellikle düşük ve piyasa değerinden birkaç kat daha düşük. Bu yıl Moskova, oranlar için aşağıdaki üst sınırları belirledi: stok değeri 1 milyon rublenin üzerinde olan konutlar için. - konut dışı için %0,75 - zaten %1,2. Ayrıca konut dışı binaların maliyeti 1,5 milyon ruble'nin üzerindeyse oran% 2 olacaktır.
Halen vergi uygulanan stok değerinin düşük olduğu ve buna bağlı olarak vergi ödemelerinin de nispeten küçük olduğu dikkate alınmalıdır. Envanter değeri 1 milyon ruble'den az olan apartmanlar ve daireler için oran yukarıda belirtilenlerden bile daha düşüktür (% 0,1 - maliyeti 300 bin ruble'ye kadar olan konut ve konut dışı binalar için;% 0,3 - 300 bin'den) 500 bin rubleye kadar; %0,6 - 500 binden 1 milyon rubleye kadar).
Örneğin, şimdi vergi açısından bakıldığında, envanter değeri 1,1 milyon ruble olan bir daire. maliyeti 8,2 bin ruble. yıl içinde. Aynı maliyete sahip daireler zaten 13,2 bin ruble ve maliyeti 1,6 milyon ruble. - 32 bin ruble.
Dairelerin vergisi konut olarak sınıflandırılmadığından ofis veya otel üzerinden hesaplanmaktadır.
Moskova, alışveriş merkezleri ve ofisler için kadastro değerinin %2'si, “diğer gayrimenkuller” için ise %0,5 oranında bir oran uyguluyor. Daireler birinci gruba veya ikinci gruba ait olabilir.
Potansiyel alıcıların artık daire satın alırken özellikle dikkatli olmaları gerekiyor. Daireler çok işlevli bir kompleksin (MFC) parçası olarak tasarlandıysa, ofis binaları için olduğu gibi verginin ödenmesi gerekecektir. Dairelerin otel gayrimenkulü statüsünde olması durumunda diğer şartlara tabidirler - “diğer nesneler” kategorisine girerler.
Miel-Novostroika'nın genel müdürü, "Bir daire satın almayı planlamadan önce, geliştiriciden mülkün durumunu belirtmesi gereken, mülkün amacına ilişkin belgeler talep etmeniz gerekir" tavsiyesinde bulunuyor.
Örneğin, 28 m2 alana sahip bir stüdyo satın alırken. karma kullanımlı bir kompleksin parçası olarak. 4,5 milyon ruble maliyetle m. sahibinin yıllık 90 bin ruble ödemesi gerekecek.
8 milyon ruble değerinde karma kullanımlı bir kompleksteki daireler için. % 2'lik bir vergi 160 bin ruble ödemeyi içeriyor. yıl içinde. Aynı zamanda bunlar 8 milyon rubleye mal olan ama otel tipi daireler olsaydı, vergi yaklaşık 40 bin ruble olurdu.
Pazar beklentileri
Günümüzde daireler ya tasarruf etmek isteyenler (apartmanlardan daha ucuz oldukları için) ya da tam tersine işe yakın yaşamak için yüksek kaliteli gayrimenkul almak isteyenler tarafından talep edilmektedir. Üçüncü kategori ise yatırım yapmak isteyenlerdir.
NEO Center danışmanlık grubunun Varlık Değerleme uygulamasında kıdemli bir uzman, kadastro değerine dayalı bir emlak vergisinin, ekonomik nedenlerle daire satın alan potansiyel alıcılar arasındaki talebi azaltacağını söylüyor.
“Ancak, bu tür gayrimenkul arzının büyük kısmının artık esas olarak birinci sınıf ve iş sınıfı konut piyasasında yoğunlaştığı ve birçok daire için “ikinci bir ev” veya gayrimenkul yatırımı olduğu göz önüne alındığında, belirli bir miktar konut piyasasındaki talep hala devam edecek ", diye belirtiyor.
Metrium Group'a göre ekonomi ve konfor sınıfı daireler pazarın yalnızca %31'ini, business sınıfı - %55'ini, elit sınıf - %14'ünü oluşturuyor.
Piyasadaki ekonomi ve konfor sınıfı dairelerin ortalama maliyeti 5,2 milyon ruble. (134,15 bin ruble/m2), işletme sınıfı - 16,9 milyon ruble. (225,66 bin ruble/m2), elit sınıf - 113,3 milyon ruble. (607,3 bin ruble/m2).
Böylece, yeni toplama kurallarının getirilmesinden sonra en basit dairelere uygulanan vergi yaklaşık 26 bin ruble olacak. otel gayrimenkulü statüsündeki tesisler için yıllık ve 104 bin ruble. - ofis statüsünde.
Analitik ve danışmanlık merkezi Est-a-Tet'in başkanı da verginin ofis ve iş tesisi olarak kullanılacak dairelere olan talebi etkileyeceğini kabul ediyor.
“Apartmanlara kıyasla bu %15-20'lik fiyat farkı, böyle bir vergi nedeniyle kelimenin tam anlamıyla “yenilecek”, dolayısıyla bazı alıcılar “ayıklanacak” ve apartman segmentine gidecek. Gayrimenkul seçerken, mülkün konumu ve tek bir yerde yaşama ve çalışma fırsatının ana kriter olduğu alıcılar kalacak” diyor uzman.
Aynı zamanda otel tipi daireler piyasa uzmanları arasında bu tür endişelere yol açmıyor.
“Karma sitelerde yer alan ve ticari statüye sahip olan dairelerin birçoğunun statüsü otel kullanımına dönüşecek.
Bu nedenle verginin getirilmesi, bu tür konutların alıcılar arasındaki popülaritesini hiçbir şekilde azaltmayacaktır. Daire piyasası aynı hızda gelişmeye devam edecek, çünkü bu tür konutların ana kozu dairelere kıyasla daha düşük bir fiyat olmuştur ve olmaya devam etmektedir” diyor Sofya Lebedeva.
Yetkililer, emlak vergisine ilişkin yeni hesaplamanın getirilmesinin ardından apartman sahipleri üzerinde oluşan vergi yükü sorununa dikkat çekti.
Çarşamba günü, Moskova'nın kentsel planlama politikası ve inşaattan sorumlu belediye başkan yardımcısı, apartmanların ticari gayrimenkullere değil, konutlarla aynı şekilde emlak vergisine tabi olması gerektiğini söyledi. Belediye başkan yardımcısının, "Apartman vergisine gelince, bu kararın yeniden gözden geçirilmesi gerekiyor" dediği kaydedildi.
Gazeta.Ru'nun daha önce yaptığı gibi, 2015 yılında 2014 yılı vergi ödemesi eski şemaya göre yapılacak. Yeni sistem kapsamında ilk ödemeler 2016 yılının ikinci yarısında yapılacak ve son olarak 2020 yılında yürürlüğe girecek. 2016'dan 2020'ye kadar beş yıl boyunca vergi yükünde kademeli bir artış olacak - ödeme miktarının yılda %20 oranında endekslenmesi bekleniyor.