Донецька народна республіка
ЗАКОН
Про державну реєстрацію речових прав
НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
І ЇХ обмеження (обтяження)
Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень), і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Глава 1. загальні положення
Стаття 1. Сфера застосування Закону
1. Цей Закон регулює відносини, що виникають у зв'язку із здійсненням на території Донецької Народної Республіки державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень). Державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обмежень (обтяжень) у випадках, встановлених законом, проводиться в порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.
2. Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, На які поширюється правовий режим нерухомої речі.
Стаття 2. Основні терміни
1. Для цілей цього Закону терміни вживаються в такому терміни:
1) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (обтяжень) (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, зміни, переходу і припинення прав на нерухоме майно, обмеження (обтяження) таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
2) Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна електронна інформаційна система, що містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження (обтяження), а також про об'єкти та суб'єктів таких прав;
3) нерухоме майно - земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, підприємства як єдині майнові комплекси ;
4) обмеження (обтяження) - наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, угод, арешту майна та інших).
Стаття 3. Принципи державної реєстрації речових прав
1. Державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження) підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
2. Державна реєстрація прав є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.
3. Речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження), що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
4. Речові права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом і придбані способом, що не суперечить законодавству Донецької Народної Республіки, визнаються дійсними і не підлягають обов'язковій державній реєстрації в органах державної реєстрації речових прав при таких умовах:
1) якщо державна реєстрація речових прав була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення;
2) якщо на момент виникнення речових прав на нерухоме майно діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.
Обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом і зареєстровані в порядку, встановленому законодавством Донецької Народної Республіки, яке діяло на момент їх виникнення, визнаються дійсними.
Обмеження (обтяження) речових прав на нерухоме майно, що виникли на підставі договорів оренди, застави, сервітуту, ренти та інших, зареєстровані в порядку, встановленому законодавством Донецької Народної Республіки, яке діяло на момент їх виникнення, визнаються дійсними для осіб, обізнаних про наявність таких обмежень (обтяжень), зокрема, для сторін договорів, на підставі яких вони виникли.
5. Державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації речових прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обмеження (обтяження) в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав проводиться в порядку черговості надходження заяв.
6. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності або інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону.
7. Державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно проводиться за місцем розташування об'єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації речових прав. Державна реєстрація обмежень (обтяжень) речових прав на нерухоме майно проводиться незалежно від місця розташування об'єкта нерухомого майна.
Стаття 4. Права і обмеження (обтяження), які підлягають державній реєстрації
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обмеження (обтяження) на нерухоме майно, розташоване на території Донецької Народної Республіки і належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам , міжнародним організаціям, іноземним державам, а також муніципальних утворень в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння, право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право забудови земельної ділянки (суперфіцій), право господарського відання; право оперативного управління, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування (найму, оренди, суборенди, безоплатного користування, позики) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека, довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обмеження.
2. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини 1 цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.
3. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівля, споруда (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, крім випадків, якщо власником земельної ділянки та єдиного майнового комплексу, житлового будинку, будівлі, споруди (їх окремі частини) розташованих на ньому, є та сама особа.
Стаття 5. Об'єкти нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав
прийнята в Російської Федерації система реєстрації нерухомого майна та угод з ним є одним з найважливіших умов ефективного управління нерухомістю, не тільки як фізичним об'єктом володіння і використання, але і як об'єктом права (через правомочність розпорядження). Рівень і якість цієї системи в значній мірі визначають ступінь захисту прав і законних інтересів громадян і організацій, а також наповнення бюджету держави і його суб'єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає людям титул власника - законне право на нерухомість, яке регламентує і права її власника, і його обов'язки. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, яка звертається за реєстрацією своїми об'єктами і прав на нього.
Всі об'єкти, що підлягають державній реєстрації та обліку, можна на підставі ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) і ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно об'єднати в п'ять груп:
Право власності;
- речові права;
- обмеження прав;
- операції з нерухомим майном;
- самі фізичні об'єкти, що підлягають спеціальній реєстрації або обліку.
Стаття 131 ЦК України пов'язує момент виникнення прав на нерухомість з моментом державної реєстрації нерухомості в ЕГРП. Реєстрації підлягають всі речові права на нерухомість і зобов'язальні права у випадках, передбачених законом.
Завдання державної реєстрації - охоронити права власників і гарантувати достовірність інформації про нерухоме майно. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП). Така реєстрація не може бути оскаржена в суді і, отже, є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх зацікавлених осіб. Ця інформація є публічною.
У всіх інших випадках (крім угод по приватизації, які були вчинені до набрання чинності Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно) відсутність реєстрації тягне за собою нікчемність угоди.
Державній реєстрації підлягають права всіх форм власності, в тому числі державної, муніципальної, приватної, спільної програми та ін.
Речові права осіб, які не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Речові права - це право господарського відання майном, право довічно успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного користування земельною ділянкою та ін. За своєю правовою природою вони є абсолютними, суб'єкти таких прав можуть здійснювати їх самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть в разі переходу права власності на нерухомість до іншої особи речові права осіб, які не є власниками, не припиняються, і вони можуть продовжувати реалізовувати щодо майна свої правомочності, передбачені відповідними статтями ГК РФ. Але будь-який речове право, регламентований ГК РФ, повинно бути зареєстровано.
Третю групу об'єктів реєстрації складають обмеження (обтяження) прав на нерухомість: сервітуту, іпотека, довірче управління і оренда, мають різну правову природу. Сервітут - це обмежене речове право, іпотека - спосіб забезпечення зобов'язань, а оренда і довірче управління - договірні зобов'язання. Слід звернути увагу на удавану невідповідність положень ГК РФ, де говориться про реєстрацію договорів оренди, і Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, де мається на увазі реєстрація прав оренди нерухомого майна. Оскільки право оренди втілюється в договорі оренди, то і реєструватися повинен саме договір як об'єктивне вираження права оренди.
Права ж і обов'язки орендодавця і орендаря, що виникають з договору оренди, є зобов'язальними, і по ГК РФ вони не повинні реєструватися.
Державна реєстрація передачі нерухомості в довірче управління здійснюється в тому ж порядку, що і перехід права власності. Будь-які права на нерухоме майно, пов'язані з розпорядженням їм на умовах довірчого управління або опіки, повинні реєструватися тільки на підставі документів, що визначають такі відносини, в тому числі на підставі договорів або рішення суду.
Четверта група об'єктів реєстрації - дії (операції), що викликають або можуть викликати виникнення або припинення, зміну або обмеження, перехід або передачу майнових прав на нерухомість. Кожна така угода з нерухомим майном повинна бути нотаріально посвідчена і зареєстрована в держоргані, що здійснює державну реєстрацію угод з нерухомим майном. Реєстрація угод з нерухомістю є фактично триступеневої. Це відомча реєстрація, нотаріальне посвідчення правочину та реєстрація в установі по реєстрації прав власності або у відповідному бюро або установі по реєстрації угод з нерухомістю.
Право власності та інші речові права виникають не тільки з договорів купівлі-продажу, міни, дарування, а й при будівництві об'єкта, його реконструкції, продажу з відкритих торгів при виконавчому провадженні. Відповідно до ЦК РФ і ст. 25 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, новостворювані об'єкти нерухомості підлягають державній реєстрації.
Крім державної реєстрації можуть здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна, а також кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єктів нерухомості, тобто опис та індивідуалізація земельної ділянки, будівель і інших об'єктів.
Суб'єктами державної реєстрації є власники прав на нерухоме майно.
У країнах з розвиненою ринковою економікою передача права власності - це угода між покупцем і продавцем про передачу власності. Передача права власності на майно відбувається при наявності запису в реєстрі або кадастр. Угода повинна бути заявлено в кадастровому управлінні або у нотаріуса в присутності обох сторін. для земельних ділянок запис в кадастрі є відмітною ознакою передачі права власності.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним в Росії здійснюють новостворені установи юстиції по реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні та контрольовані Міністерством юстиції Російської Федерації. Створюють установи юстиції по реєстрації прав суб'єкти Федерації. Але призначення і звільнення з посади самого реєстратора входить у функції уповноваженого федерального органу виконавчої влади - Мін'юсту Росії. Відносини з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним регулюються тільки актами федерального законодавства. Органи влади суб'єктів РФ можуть приймати нормативно-правові акти лише про поетапне створення установ по реєстрації прав.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу, в якому діє установа юстиції. Підставою для реєстрації є акти органів влади, свідоцтва про право на спадщину, договори та інші угоди, а також давність придбання.
Перелік необхідних документів для реєстрації, встановлений Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно, включає: правовстановлюючі документи (договори щодо нерухомості, акти і свідчення про приватизацію житлових приміщень, свідоцтва про право на спадщину, які вступили в силу судові рішення і інші документи). Обов'язково додається план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номера, посвідчення особи заявника та ін.
Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним, який зберігається безстроково. Реєстрація прав проводиться не пізніш як у місячний строк з дня подачі заяви та документів, необхідних для реєстрації.
Крок 2. Реєстрація
На сторінці авторизації натисніть посилання «зареєструватися». Відкривається сторінка «Реєстрація нового користувача». Встановіть прапорець, який підтверджує Вашу згоду з правилами використання системи. Натисніть кнопку, що відповідає типу користувача: фізичне або юридична особа. Спочатку система запросить перевірку ІПН або ЄДРПОУ. У формі реєстрації заповніть відповідні поля. Натисніть кнопку «Зареєструвати». Не забудьте також поставити «галочку» в поле «Я не робот».
При реєстрації в Кабінеті для Вас автоматично створюється електронний ящик на поштовому сервері mail.gov.ua. Саме на цей ящик будуть надходити документи, замовлені в Кабінеті. Ім'я та пароль поштової скриньки - це логін і пароль облікового запису в Кабінеті.
Крок 3. Авторизація
Авторизація можлива також за. Для цього виберіть вкладку «Вхід по ЕЦП». В поле «Логін» вкажіть логін аккаунта. В поле «Назва АЦСК» виберіть назву авторизованого центру сертифікації ключів (АЦСК), в якому Ви отримали свій електронний цифровий підпис. В поле «Шлях до ключу» виберіть файл ключа ЕЦП. В поле «Пароль до ключу» введіть пароль до ключа Вашої електронного цифрового підпису. Натисніть кнопку «Вхід»:
На сторінці авторизації, виберіть вкладку «Вхід по BankID». Виберіть банк. Відбудеться перехід на сторінку Інтернет-банкінгу. Авторизуйте відповідно до вимог Вашого банку. Після успішної перевірки даних Ви будете автоматично авторизовані в Кабінеті електронних сервісів.
Крок 4. Прив'язка ключа електронного цифрового підпису до облікового запису
Ключ ЕЦП необхідний для пошуку відомостей в разі, якщо Ваш аккаунт зареєстрований на паспортний еданние.
Зверніть увагу, що користувач має можливість прив'язати до аккаунту тільки одну електронний цифровий підпис. Самостійно замінити або видалити прив'язаний ключ ЕЦП неможливо.
Зареєструйтеся або увійдіть в Кабінеті. Натисніть на Шимон користувача в заголовку сторінки. Відкриється сторінка редагування профілю. Виберіть розділ «Електронний цифровий підпис». В поле «Виберіть ім'я АЦСК» виберіть назву авторизованого центру сертифікації ключів (АЦСК), в якому Ви отримали свій електронний цифровий підпис. В поле «Вкажіть шлях до ключа» виберіть файл ключа ЕЦП. В поле "Пароль" введіть пароль до Вашого ключа ЕЦП. Натисніть кнопку «Вважати ключ ЕЦП».
Система порівняє дані, зазначені в акаунті, з даними електронного цифрового підпису. Якщо перевірка пройшла успішно, ключ ЕЦП прив'язується до облікового запису. На сторінці профілю буде від Ображей інформація про електронний цифровий підпис. Виполучаете повний доступ до послуг Кабінету електронних сервісів та можете використовувати електронний підпис для авторизації в Кабінеті.
Якщо Ви хочете замінити прив'язаний ключ ЕЦП, не обходимо письмово звернутися до Адміністратора ДП «Інформаційні судові системи»І надати необхідні документи, Що підтверджують Вашу особу.
Крок 5. Пошук інформації в реєстрі
Пошук можливий за адресою об'єкта, за реєстраційним номером, по кадастровому номеру, по данням власника.
Пошук за адресою об'єкта нерухомості:
Позначте, яка відповідає варіанту пошуку і натисніть кнопку «Далі». У вікні, виберіть значення в поле «Регіон». В поле «Адреса» почніть вводити назву міста і вулиці, щоб знайти потрібний варіант за підказками системи. Заповніть інші необхідні параметри адреси. Наприклад, виберіть «Тип будівлі» - «будинок» і введіть його номер; виберіть «Тип об'єкта» - «Квартира» і вкажіть її номер. При натисканні кнопки «Знайти» буде виконуватися пошук за вказаною адресою.
Якщо за вказаною адресою буде знайдений об'єкт нерухомості, відбудеться перехід на сторінку підтвердження реквізитів платника, які необхідні для здійснення on-line оплати. Якщо за вказаною адресою об'єкт нерухомості не буде знайдений, користувач має можливість повернутися на сторінку з введенням адреси або на сторінку з варіантами пошуку.
2. Пошук за реєстраційним номером об'єкта нерухомості
Позначте, яка відповідаючи тваріанту пошуку і натисніть кнопку «Далі». У вікні, введіть реєстраційний номер об'єкта нерухомості.
Якщо за вказаним номером буде знайдений об'єкт нерухомості, відбудеться перехід на сторінку підтвердження даних, за якими буде здійснюватися on-line оплата. Якщо за вказаним номером об'єкт нерухомості не буде знайдений, користувач має можливість повернутися на сторінку з введенням реєстраційного номера або на сторінку з варіантами пошуку.
3. Пошук по кадастровому номером земельної ділянки
Позначте, яка відповідає варіанту пошуку і натисніть кнопку «Далі». У вікні, введіть кадастровий номер земельної ділянки.
Якщо за зазначеною буде знайдений земельну ділянку, відбудеться перехід на сторінку підтвердження яреквізітов платника, які необхідні для здійснення on-lineоплати. Якщо за зазначеною кадастровому номеру що не знайдено земельної ділянки, користувач має можливість повернутися на сторінку з введенням кадастрового номера або на сторінку з варіантами пошуку.
4. Пошук за даними фізичної особи
Позначте, що відповідає варіанту пошуку і натисніть кнопку «Далі». У открившемс вікні введіть параметри пошуку: прізвище, ім'я та по батькові особи (ПІБ), РНОКПП (індивідуальний податковий номер), серію і номер документа. Якщо Ви вказали індивідуальний код або серію та номер документа, дані ПІБ вказувати не обов'язково. Для пошуку можна ввести тільки один з параметрів.
5. Пошук за даними юридичної особи
Позначте, що відповідає варіанту пошуку і натисніть кнопку «Далі». У вікні, введіть код ЄДРПОУ. Назва підприємства вказувати не обов'язково.
Якщо за вказаними параметрами буде знайдена інформація про підприємство, відбудеться перехід на сторінку підтвердження реквізитів платника, які необхідні для здійснення on-line оплати. Якщо інформація не знайдено, Ви зможете повернутися на сторінку введення даних для пошуку підприємства або на сторінку з варіантами пошуку.
Крок 6. Оплата
Для оплати в online режимі перевірте інформацію про Платника, відображену на екрані. Щоб оплатити послугу, натисніть кнопку «Оплатити». Відкриється сторінка платіжної системи. Встановіть прапорець, який підтверджує згоду з умовами договору-оферти на переказ коштів при здійсненні інтернет-платежів. Виконайте on-line оплату, виконуючи вказівки платіжної системи.
Інформаційна довідка буде виведена на екран, а також надіслана на електронну адресу mail.gov.ua.
Якщо Ви вирішили відмовитися від здійснення оплати, натисніть кнопку «Новий запит».
(Исрафилов І. М.) ( «Законність», 2010, N 6)
Державна реєстрація обмежень речових ПРАВ
І. М. Исрафилов
Исрафилов Исрафил Мукаіловіч, доцент кафедри цивільного права Московського державного відкритого університету (м Махачкала).
У статті автор обґрунтовує необхідність державної реєстрації окремих видів обмежених речових прав в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. Наведені приклади проблем у правозастосовчій практиці, пов'язаних з відсутністю норм про обов'язковість державної реєстрації конкретних видів обмежених речових прав.
Ключові слова: громадянське право; житлове законодавство; обмежене речове право; види речових прав; Державна реєстрація.
The state registration of limited rights of property I. M. Israfilov
In mentioned article by author argues the necessity of state registry in some specific types of limited rights of property in integrated state register of rights on immovable property. Examples of problems have been given in practice, which are related with absence of norms about the necessity of state registration in some specific types limited rights of property.
Key words: civil law; housing legislation; limited rights of property; types of rights of property; state registration.
Правове регулювання питань державної реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна проводиться як в нормах цивільного кодексу РФ, так і в спеціальному ФЗ від 21 липня 1997 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
У ст. 131 ГК йдеться про обов'язкову державну реєстрацію крім права власності і таких обмежених речових прав, як право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека і сервітут. При цьому підкреслюється, що наведений перелік речових прав, державна реєстрація яких необхідна, невичерпний, так як можлива державна реєстрація та інших речових прав у випадках, передбачених в самому ГК або інших законах. У ст. 131 ГК законодавець повторює перелік обмежених речових прав, наведений в ст. 216 ГК, тільки доповнивши його таким речовим правом, як іпотека. Але і в ст. 216 також не приведений повний перелік конкретних обмежених речових прав, так як законодавець вказує, що перераховані «зокрема» окремі види речових прав, допускаючи тим самим наявність та інших речових прав, які можна вже визначати за характерними для таких прав ознаками. І в Федеральному законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не називаються конкретні види речових прав, що підлягають державній реєстрації. У ст. 4 Закону міститься тільки загальна вимога про обов'язковість державної реєстрації речових прав в цілому з посиланням на ст. 131 ГК, т. Е. Цей спеціальний Закон теж не привніс будь-якої ясності в це питання. Деяку складність тут створює і те, що державній реєстрації підлягають не тільки виникнення, перехід і припинення речових прав, але і їх обмеження (обтяження), які несуть речове-правовий зміст. У всякому разі, ст. 1 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно каже про такі обмеження речових прав, як сервітут, іпотека, довірче управління майном і оренда, речове-правовий характер яких сьогодні у багатьох юристів не викликає сумнівів. Слід зауважити, що перелік обмежених речових прав не вичерпується містяться в ст. 216 ГК і, якщо виходити з характерних ознак цих прав і позиції законодавця, можна нарахувати ще з десяток таких прав, хоча в нормах цивільного законодавства прямо про них не сказано. Але зате про деякі речові права йдеться в нормах житлового законодавства і причому вже зовсім однозначно. Відсутність в законодавстві єдиного підходу до визначення поняття обмежених речових прав та їх видів спричинило за собою також і правову проблему, пов'язану вже з державною реєстрацією цих прав, про яку говорять багато фахівців<1>. ——————————— <1> Див., Напр .: Гришаев С. П. Державна реєстрація речових прав // Журнал російського права. 2006. N 10. С. 89.
Про державну реєстрацію таких обмежених речових прав, як право господарського відання і право оперативного управління, говориться в ст. 131 ГК, і ніяких особливостей щодо їх державної реєстрації ні в нормах ГК, ні в нормах спеціального Закону немає. Виникнення, перехід і припинення цих речових прав підлягають реєстрації в Єдиному державному реєстрі аналогічно праву власності. Відносно таких обмежених речових прав, як право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою і право постійного (безстрокового) користування ним, слід зазначити, що крім загального вимоги ст. 131 ГК на обов'язковість державної реєстрації цих прав вказується і в ст. 25 Земельного кодексу. ЗК говорить також і про необхідність обов'язкової державної реєстрації земельних сервітутів, як приватних, так і публічних. Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не містить будь-яких особливостей щодо реєстрації сервітутів, але треба мати на увазі, що одночасно з державною реєстрацією сервітуту як речового права необхідно провести ще реєстрацію та обмеження права власності на земельну ділянку в результаті встановлення сервітуту<2>. Незрозумілим залишається питання про співвідношення реєстрації сервітуту речового права та обмеження права власності (або іншого речового права на нерухоме майно) в результаті встановлення сервітуту. Дійсно, обмеження права власності безпосередньо пов'язане з обмеженим речовим правом і несе через це речове-правовий характер. Це «дві сторони» одного дії, і, як видається, більш важливе - встановлення, а відповідно, і державна реєстрація самого речового права, а реєстрація обмеження (обтяження) - це тільки наслідок попереднього дії, і у нього, на наш погляд, констатує значення, що не волоче будь-яких юридичних наслідків. -----------<2> Див. П. 17 Методичних рекомендацій про порядок державної реєстрації сервітутів на земельні ділянки, затверджених Наказом Міністерства юстиції РФ від 26 липня 2004 р N 132.
Для виникнення обмежених речових прав юридично значима державна реєстрація встановлення самого права, і тому не потрібно замінювати його реєстрацією договору або іншої угоди, на підставі якого право виникло, що часто намагаються зробити. Однак зазначені дії абсолютно різні в правовому плані, і, як видається, тут необхідно погодитися з думкою тих авторів, які бачать різницю в таких ситуаціях та згодні з необхідністю реєстрації тільки самого обмеженого речового права, а не договору (угоди), яким воно встановлено, якщо реєстрація договору також спеціально не передбачена законом<3>. ——————————— <3> Див .: Кім Д. Ч. Проблеми теорії і практики застосування приватного сервітуту // Журнал російського права. 2007. N 6. С. 138.
Таке обмежене речове право, як іпотека (застава нерухомого майна), підлягає обов'язковій державній реєстрації на підставі ст. 131 ГК, ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та ст. 19 ФЗ від 16 липня 1998 року "Про іпотеку (заставі нерухомості)». Але особливість державної реєстрації в цьому випадку полягає в тому, що таке речове право, як іпотека, виникає не тільки на підставі договору, а й в силу закону. Згідно ст. 77 Закону про іпотеку житлові приміщення, побудовані (придбані) за рахунок кредитних коштів або коштів цільової позики, вважаються які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на будинок або квартиру. Згідно ст. 20 Закону про іпотеку державна реєстрація іпотеки в силу закону на відміну від реєстрації цього права на підставі договору здійснюється одночасно з реєстрацією права власності особи, чиє право обтяжується іпотекою, якщо інше не встановлено федеральним законом. Але одна проблема в цих випадках все-таки виникає: з договору або акта про введення в експлуатацію знову зведеного житла, на підставі яких реєструється право власності, досить складно розібратися в тому, на які кошти придбані або побудовані будинок або квартира, що створює проблеми на практиці<4>. Щоб законодавчо вирішити цю проблему, ми вважаємо, що для випадків надання кредитів або інших цільових коштів на придбання або будівництво житла слід встановити вимогу про обов'язкове включення в договір або акт про введення в експлуатацію умови про фінансування з виникненням заставних зобов'язань одержувача грошових коштів. В такому випадку закріплення цієї умови буде достатньою підставою для державної реєстрації іпотеки на підставі закону. Умова про фінансування придбання або будівництва тут буде грати чисто інформаційну роль на відміну від договору іпотеки, що має юридичне значення для виникнення заставних правовідносин та державної реєстрації іпотеки як речового права заставодержателя<5>. ——————————— <4> Див. П. 9 Огляду практики розгляду судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку // Інформаційний лист Президії Вищого арбітражного Суду РФ від 28 січня 2005 р<5> Див. Про це докладніше: Исрафилов І. М. Особливості застави житлових будинків і квартир // Господарство і право. 1996. N 11. С. 136 - 140.
Щодо державної реєстрації права користування житловим приміщенням в ГК та Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно ніяких норм немає. У ч. 3 ст. 33 ЖК йдеться про право осіб, що користуються житловим приміщенням на підставі заповідального відмови, вимагати державної реєстрації свого права в єдиному реєстрі. Слід зауважити, що таке ж право в силу положень ст. 34 ЖК належить і користувачеві житловим приміщенням на підставі договору довічного утримання, про що в нормах ГК та Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно нічого не говориться. Правда, в ст. 584 ЦК сказано про державну реєстрацію самого договору довічного змісту з утриманням як різновиду рентного договору, але це не зачіпає державну реєстрацію права як обмеженого речового права, про що сказано в ст. 34 ЖК, і перше, на наш погляд, тут жодним чином не повинно замінювати друге. Слід зауважити, що в цивільному законодавстві (П. 2 ст. 609 ЦК) передбачена також державна реєстрація і всіх інших договорів про надання нерухомого майна в тимчасове користування на праві оренди, але така реєстрація не повинна замінити державну реєстрацію речових прав. Якщо одночасно передбачена реєстрація та договору і речового права, то, як думається, реєстрації підлягає і те й інше. Але в Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно проте відображена інша позиція щодо реєстрації права орендаря і договору оренди нерухомості. Так, в п. 1 ст. 26 йдеться про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна в сенсі різновиди зобов'язання. Пункт 3 цієї ж статті говорить про державну реєстрацію договору оренди приміщення вже як про обтяження прав орендодавця, і, як видається, в останньому випадку сама реєстрація як така більш тяжіє до державної реєстрації речового права орендаря на отримане в користування приміщення, так як в ст. 1 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно про обтяження йдеться як про стеснениях правовласника при здійсненні ним своїх прав, що за великим рахунком є \u200b\u200bосновною ознакою обмеженого речового права. У зв'язку з цим видається, що необхідно внести відповідні зміни в законодавство і закріпити окрему державну реєстрацію та договору оренди нерухомого майна та речових прав орендаря як користувача нерухомого майна. За аналогією з орендою нерухомого майна слід, на наш погляд, зробити й з безоплатним користуванням нерухомим майном, так як в чинному законодавстві немає ніяких правових норм щодо реєстрації речових прав ссудополучателей<6>. Хоча на певних етапах в законодавстві на рівні підзаконних нормативних актів були встановлені вимоги про державну реєстрацію окремих видів договорів безоплатного користування нерухомістю<7>. ——————————— <6> Про аналогії договорів оренди та позички див .: Исрафилов І. Безоплатне користування нерухомим майном // Законність. 2000. N 12. С. 41 - 43.<7> Див. П. 6 Положення про надання ділянок лісового фонду в безоплатне користування, затвердженого Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 (нині втратила чинність).
Немає в цивільному законодавстві і спеціальних норм щодо державної реєстрації договорів найму житлового приміщення і речових прав наймачів житлового приміщення і членів їх сімей. Гадаю, цей договір більш інших вимагає підвищеної до себе уваги з точки зору необхідності його державної реєстрації. Така ж невизначеність є і щодо речового права на проживання членів сім'ї власника житлового приміщення. Хоча його юридична оцінка майже аналогічна оцінці права проживання на підставі заповідального відмови, законодавець на відміну від останнього все ж не передбачив необхідність державної реєстрації щодо прав членів сім'ї власника житлового приміщення. У правовій літературі багаторазово обгрунтовувалася необхідність державної реєстрації обмеженого речового права членів сім'ї власника на проживання в житловому приміщенні останнього<8>. ——————————— <8> Див., Напр .: Исрафилов І. М. Правова природа речових прав на житлові приміщення // Господарство і право. 1999. N 2. С. 94; Щенникова Л. В. Речове право: Навчальний посібник. Перм: Вид-во Пермського університету, 2001. С. 232; Качалова І. В. Право власності та інші речові права громадян на житлові приміщення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 і ін.
Висловлювалися також і думки про те, що подібна реєстрація прав зазначених користувачів житлоплощі викличе на практиці значні проблеми, які будуть укладатися в складності визначення суб'єктів цього права, а також підстав для такої реєстрації<9>. С. Гришаев в зв'язку з цим взагалі висловлює сумнів в можливості визначення членів сім'ї власника жилого приміщення<10>. Але і в першому і в другому випадку проблема не настільки складна, так як, по-перше, прийнятий новий ЖК, в ч. 1 ст. 31 якого чітко визначено коло членів сім'ї власника житлового приміщення, і, по-друге, визнання інших осіб членами сім'ї власника тепер можливо тільки в разі вселення їх в житлове приміщення в якості членів сім'ї. Відповідно, для визнання осіб членами сім'ї власника тепер необхідно і достатньо їх вселення в житлове приміщення в такій якості, і, на наш погляд, доказом може служити угода, яка укладається при вселенні між власником житлового приміщення і особою, вселяє в якості члена його сім'ї. Ця проблема сьогодні вже не настільки масштабна, якою вона була при дії Житлового кодексу Української РСР 1983 р в якому передбачалася можливість визнання членом сім'ї на підставі ведення спільного господарства та спільного проживання. -----------<9> Піскунова М. Г. Особливості виникнення прав на нерухомість і проблеми державної реєстрації // Державна реєстрація права на нерухомість: проблеми реєстраційного права / Відп. ред. А. Р. Кірсанова. М .: Ось, 2003. С. 54.<10> Гришаев С. П. Державна реєстрація речових прав // Журнал російського права. 2006. N 10. С. 90.
Що ж стосується права довірчого керуючого на передане в його управління нерухоме майно, то законодавець і тут встановив вимогу про необхідність державної реєстрації передачі нерухомого майна в довірче управління як обтяження права власності, а не реєстрації самого договору. Оскільки тут реєстрації підлягає не угода, а обтяження права власності, що є, по суті, як нами вже було зазначено, речовим правом довірчого керуючого, то важко погодитися з висловленою в юридичній літературі думкою про те, що при реєстрації речового права в цьому випадку не може бути видано свідоцтво про реєстрацію<11>. Обгрунтування цієї думки тим, що Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 року, не передбачена видача свідоцтва про державну реєстрацію із зазначенням терміну його дії, не є, на наш погляд , достатнім. У цих Правилах дійсно не передбачена видача свідоцтва. Але в них спеціально врегульована процедура реєстрації припинення прав і обтяжень у цілому, а тому абсолютно зайве встановлення термінів реєстрованих прав. А іноді просто і неможливо встановити терміни заздалегідь, а відповідний запис до реєстру може бути внесена тільки після припинення прав з тих чи інших підстав. -----------<11> Міхеєва Л. Ю. Державна реєстрація передачі нерухомого майна в довірче управління // Юстиція. 2006. N 2. С. 59 - 60.
Звісно ж, що необхідність державної реєстрації обмежених речових прав у всіх зазначених випадках в Єдиному реєстрі продиктована ще й тим, що будь-який учасник цивільного обороту має право мати необхідну інформацію про всі речові права на майно, яке він збирається придбати у власність або отримати в користування, до того , як укладе відповідну цивільно-правову угоду.
Пристатейний бібліографічний список
1. Гришаев С. П. Державна реєстрація речових прав // Журнал російського права. 2006. N 10. С. 89 - 90. 2. Исрафилов І. М. Особливості застави житлових будинків і квартир // Господарство і право. 1996. N 11. С. 136 - 140. 3. Исрафилов І. Безоплатне користування нерухомим майном // Законність. 2000. N 12. С. 41 - 43. 4. Исрафилов І. М. Правова природа речових прав на житлові приміщення // Господарство і право. 1999. N 2. С. 94. 5. Качалова І. В. Право власності та інші речові права громадян на житлові приміщення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. 6. Кім Д. Ч. Проблеми теорії і практики застосування приватного сервітуту // Журнал російського права. 2007. N 6. С. 138. 7. Міхєєва Л.Ю. Державна реєстрація передачі нерухомого майна в довірче управління // Юстиція. 2006. N 2. С. 59 - 60. 8. Піскунова М. Г. Особливості виникнення прав на нерухомість і проблеми державної реєстрації // Державна реєстрація права на нерухомість: проблеми реєстраційного права / Відп. ред. Кірсанова А. Р. М .: Ось, 2003. С. 54. 9. Щенникова Л. В. Речове право: Навчальний посібник. Перм: Вид-во Пермського університету, 2001. С. 232.
——————————————————————
Гришаев Сергій Павлович - доцент кафедри цивільного та сімейного права МГЮА, кандидат юридичних наук.
Складовою частиною особливого правового режиму нерухомого майна є обов'язкова державна реєстрація прав на нього (угод з ним і обтяжень нерухомого майна). Мета такої реєстрації - встановлення міцної системи обороту нерухомості. Світовий досвід показує, що для захисту прав приватних власників на нерухомість необхідно створити формальну реєстраційну систему, яка гарантувала б надійність і гласність цивільного обороту, була б доступна для всіх учасників цивільних відносин і містила б об'єктивну інформацію про нерухомість. Розвиток в Україні ринкових відносин, заснованих на праві власності, спричинило за собою необхідність створення нової системи правового регулювання в сфері нерухомості і, перш за все, нової системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним є елементом публічно-правового регулювання в приватноправових відносинах. Однак перше виконує вторинну роль по відношенню до останніх. Мета такого регулювання в тому, щоб забезпечити стабільність в цивільних відносинах. Вимога про відображення змін речове-правового становища учасників в Єдиному державному реєстрі є реалізацією принципу публічності в обороті нерухомості. Слово "державна" означає, що реєстрація повинна здійснюватися спеціально уповноваженими державними органами. Такими органами в даний час є Федеральна реєстраційна служба та її структурні підрозділи.
Ідея публічності породжена жорсткою потребою практики запобігти випадкам несумлінного повторного відчуження однієї і тієї ж речі, усунути численні і тривалі суперечки з приводу нерухомості. Реєстрація прав та їх обмежень (обтяжень) у єдиному державному реєстрі забезпечує високий ступінь ясності правових відносин і гарантує надійність придбаних прав на нерухоме майно. Об'єктивна нерухомість нерухомості дозволяє в одному місці вести запис про права на нерухомі речі, розташовані на іншій території. Зареєстровані відомості дають можливість встановити правовласника і тим самим забезпечити впевненість третіх осіб, що вступають у правовідносини з приводу нерухомості, в тому, що іншою стороною в правовідносинах виступає саме правовласник. Для доказу існування свого права на нерухомість правовласнику досить представити документ про зареєстроване право.
Таким чином, потреба у формуванні єдиної системи реєстрації прав на всі види нерухомого майна та скоєних щодо цього майна угод була продиктована в першу чергу підвищенням значущості угод з нерухомими речами в цивільному обороті, а також необхідністю визначеності правового статусу окремих об'єктів нерухомості, встановлення Єдиного порядку проведення державної реєстрації, однозначності тлумачення правил її здійснення суб'єктами Російської Федерації і органами місцевого самоврядування, Підвищення захисту прав та інтересів учасників цивільного обороту.
здійснюється правове регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в рамках встановленої в законодавстві компетенції. Зокрема, ця компетенція включає в себе видання нормативних актів та вчинення певних дій юридичного характеру спеціально створеними державними органами.
У ряді випадків одні і ті ж органи здійснюють як технічну реєстрацію, так і реєстрацію прав на нерухомість. Йдеться про так званої умовної або законної нерухомості (морські, повітряні судна і т.д.). Так, згідно з п. 2 ст. 33 КТМ РФ право власності та інші речові права на морські судна, а також обмеження (обтяження) прав на них підлягають реєстрації в державному судновому реєстрі чи судновий книзі. У державному судновому реєстрі чи судновий книзі одночасно проводиться реєстрація судів як транспортних засобів.
З моментом державної реєстрації пов'язується виникнення, перехід і припинення прав на нерухоме майно. Таким чином, державна реєстрація має не технічне, а юридичне значення. При відчуженні нерухомого майна державна реєстрація визначає момент, з якого у набувача виникає право власності. Іншими словами, саме з цього моменту новий власник може здійснювати правомочності володіння, користування, розпорядження нерухомим майном. З цього моменту у власника виникає ризик випадкової загибелі або пошкодження нерухомого майна незалежно від того, коли була здійснена фактична передача майна. При цьому виконання договору відчуження нерухомого майна, в тому числі передача нерухомості отчуждателем і прийняття нерухомості набувачем можуть здійснюватися як до державної реєстрації переходу прав, так і після.
Слід зазначити, що вимога державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно саме по собі не позбавляє сторони конкретної угоди права обумовити такий перехід виконанням певних умов (наприклад, передачею об'єкта нерухомості від продавця до покупця, зафіксованої в акті прийому-передачі або умови про попередню оплату майна, що підлягає передачі). Якщо ці умови не були виконані, то відмова продавця від реєстрації повинен вважатися правомірним.
Та обставина, що з моментом державної реєстрації пов'язується виникнення права власності у набувача, тягне, на думку Г.А. Лобанова, ряд правових проблем, які зводяться до наступного. За загальним правилом покупець нерухомості до моменту державної реєстрації переходу прав на неї не оплачує повністю цю нерухомість (як правило, проводиться авансовий платіж). Після державної реєстрації він стає власником, і у нього вже немає необхідності оплачувати її повністю. Якщо ж він це робить, то, по суті, мова йде про даруванні, яке заборонено у відносинах між комерційними організаціями<*>. З такою думкою важко погодитися. Та обставина, що у набувача виникає право власності, само по собі не скасовує обов'язку виконати укладений договір і виплатити решту суми.
<*> Див .: Лобанов Г.А. Парадокс реєстрації // Коментар судової практики.
За загальним правилом зобов'язання продавця передати нерухоме майно покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання відповідного документа про передачу. У зв'язку з цим виникає тимчасовий розрив між переходом права власності до покупця (цей момент визначається моментом реєстрації) і фактичною передачею майна, яка може бути здійснена вже після державної реєстрації переходу права власності. Таким чином, можлива ситуація, коли ризик випадкової загибелі або пошкодження нерухомого майна буде нести власник (у якого вже виникло право власності в силу державної реєстрації переходу права власності), хоча отчуждатель вже юридично втратив право власності на нерухомість, але не передав її новому набувачеві.
Правовий режим нерухомого майна заснований на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно, встановити спеціальний порядок розпорядження їм. Тому відповідно до ст. 131 ГК РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі.
Державна реєстрація здійснюється відповідно до встановленої Федеральним законом від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ (ред. Від 18 липня 2006 року) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"<*> (Далі - Закон про державну реєстрацію) системою записів про права на нерухоме майно. Як випливає із зазначеного визначення (при його буквальному тлумаченні), державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним не має правовстановлюючого характеру, а тільки визнає і підтверджує вже існуючі права. Це слід відзначити як недолік формулювання ст. 131 ГК РФ, оскільки вона суперечить п. 2 ст. 8 ГК РФ, згідно з якою права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту реєстрації прав на нього, якщо інше не встановлено законом.
<*> Див .: Відомості Верховної. 1997. N 30. У розділі ст. 3594.
Сам термін "державна реєстрація" можна розуміти в двох значеннях: по-перше, як технічний термін, що означає запис в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП); по-друге, як сукупність дій здійснюваних державними реєстраційними органами в межах наявних у них повноважень.
Запис в ЕГРП сама по собі не є підставою для виникнення, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків. За своєю суттю цей запис - особливий юридичний факт, який в сукупності з іншими юридичними фактами спричиняє виникнення, зміну, припинення цивільних прав на нерухоме майно. Такою підставою завжди є угоди або інші юридичні факти. Її швидше можна розглядати як частину складного юридичного складу, в результаті якого виникає право власності або інше речове право на нерухоме майно. При цьому вона не зачіпає конкретних прав і обов'язків сторін за договором. Тому навряд чи можна погодитися з висловленою думкою про те, що законодавче визначення державної реєстрації має бути доповнене зазначенням на те, що державна реєстрація є підставою виникнення, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно, якщо інше не встановлено законом<*>.
<*> Див .: Емелькіна І.А. Речові права на житлові та нежитлові приміщення. М., 2004. С. 96.
Запис в ЕГРП виконує також доказову функцію, яка полягає в тому, що вона є доказом приналежності конкретного об'єкта нерухомості тій чи іншій особі, і при виникненні протиріч між змістом записи в ЕГРП і змістом правовстановлюючих документів перевага повинна віддаватися записи в ЕГРП.
В юридичній літературі державна реєстрація прав на нерухоме майно визначалася, зокрема, як відображення в реєстрі для необмеженого кола осіб достовірною і вичерпної інформації про правовий режим нерухомого майна, його зміну або припинення<*>. Однак таке визначення, як правильно зазначалося, підкреслює лише одну функцію державної реєстрації - інформаційну<**>.
<*> Див .: Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми // Відомості Верховної Ради. 1997. N 10. С. 31.
<**> Див .: Емелькіна І.А. Указ. соч. С. 95.
Згідно п. 1 ст. 131 ГК і п. 1 ст. 4 Закону про державну реєстрацію підлягають державній реєстрації тільки речові (абсолютні) права на нерухоме майно (права власності та інші речові права на нерухоме майно). Слід зазначити, що державна реєстрація прав на морські, повітряні судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти здійснюється в особливому порядку (Закон про державну реєстрацію в даному випадку не застосовується).
В російському законодавстві під речовими розуміються насамперед права, зазначені в п. 1 ст. 216 ГК РФ:
- право власності на нерухомість, включаючи земельну ділянку;
- право господарського відання майном;
- право оперативного управління майном;
- право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або муніципальній власності;
- право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності;
- сервітут (сервітут - поняття багатоаспектне. Для власника нерухомого майна, щодо прав якого встановлено сервітут, останній виступає як обтяження, а для власника сервітуту останній розглядається як речове право).
Закон про державну реєстрацію не містить конкретного переліку речових прав, що підлягають державній реєстрації, обмежившись посиланням на ст. 130, 131, 132, 164 ЦК України, однак в зазначених статтях теж не перераховуються конкретні речові права, що підлягають державній реєстрації. Таким чином, треба виходити з того, що будь-які речові права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації. У ст. 4 Закону про державну реєстрацію йдеться про те, що державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухоме майно. Проблема полягає у відсутності чіткого розуміння, які права є "іншими речовими правами".
Перелік таких прав встановлений насамперед в ст. 216 ГК РФ, проте вживання законодавцем слів "зокрема" підкреслює, що обмежені речові права не вичерпуються переліком, що містяться в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Як речових прав осіб, які не є власниками, перш за все слід визнати закріплене в законі право користування житлом членами сім'ї власника, які проживають в належному йому житловому приміщенні (ст. 292 ЦК України). Про те, що дане право розглядається в якості речового, говорить назва гл. 18 ГК РФ "Право власності та інші речові права на житлові приміщення". У цьому розділі мова йде тільки про право власності та права членів сім'ї власника на житлове приміщення. Отже, право членів сім'ї власника на житлове приміщення і є інше речове право. У новому Житловому кодексі прав члена сім'ї присвячена ст. 31, яка також поміщена в розділ II "Право власності та інші речові права на житлові приміщення". Таким чином, ЖК РФ також підтверджує речовий характер цього права.
Слід зазначити, що на практиці державна реєстрація цього права не відбувається. Пояснюють це тим, що "вимога про державну реєстрацію права користування житловим приміщенням проживають в них членами сім'ї власника поставило б реалізацію прав зазначених осіб, які регулюються житловим, сімейним і спадковим законодавством, в залежність від акту державної реєстрації. У разі необхідності їх реєстрації перед установами юстиції неминуче постане проблема визначення суб'єктів цього права і підстав для його реєстрації "<*>.
<*> Піскунова М.Г. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації // Державна реєстрація прав на нерухомість / Под ред. А.Р. Кірсанова. М., 2003. С. 54.
З такою думкою можна погодитися, оскільки визнання громадянина членом сім'ї власника житлового приміщення може викликати деякі складності. Разом з тим в окремих суб'єктах Федерації вказане право реєструвалося, що, безсумнівно, суперечило законодавству про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Так, Постановою Уряду Москви від 6 жовтня 1998 р N 767 було затверджено Порядок реєстрації прав користування житловим приміщенням членами сім'ї власника, яка виробляється на підставі спільної заяви власника житлового приміщення та членів його сім'ї.
Про необхідність державної реєстрації окремих речових прав на нерухомість говориться в ЖК РФ. Так, згідно з його п. 3 ст. 33 громадянин, який проживає в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом, має право вимагати державної реєстрації права на житлове приміщення, що виникає з заповідального відмови. Згідно п. 2 ст. 1137 ЦК РФ на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, спадкодавець може покласти обов'язок надати іншій особі на період його життя чи інший термін право користування цим приміщенням або його певною частиною. Таким чином, право користування житловим приміщенням, що випливає з заповідального відмови, законодавець розглядає як речове право, що підлягає державній реєстрації.
Відповідно, аналогічне право (вимагати державної реєстрації) є і у громадянина, який проживає в житловому приміщенні на підставі права, що випливає з договору довічного утримання відповідно до ст. 34 ЖК РФ, оскільки остання містить відсилання на правила, передбачені ст. 33 ЖК РФ. Питання про визнання права користування житловим приміщенням на підставі договору довічного утримання речовим правом, що підлягають державній реєстрації, отримав остаточне вирішення тільки в новому ЖК РФ. Про речовому характері цього права свідчить та обставина, що одержувач ренти, який передав в забезпечення зобов'язання платника ренти житлове приміщення, набуває право застави на це приміщення. Крім того, вказаною праву притаманний принцип слідування, оскільки в разі відчуження майна, переданого під виплату ренти, зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна (п. 1 ст. 586 ЦК України). Слід також враховувати, що права одержувача ренти як титульного власника можуть бути захищені за допомогою речове-правових позовів.
Нарешті, слід зупинитися на проблемі державної реєстрації тих прав, які законодавець прямо не називає речовими, проте в теорії такі права окремими юристами визнаються в якості речових<*>. Мова, зокрема, йде про право установи за самостійним розпорядженню доходами і майном, отриманими в результаті дозволеної господарської діяльності та право застави. Очевидно, треба виходити з того, що до тих пір, поки законодавець чітко і чітко не віднесе зазначені права до речових, питання про їх державну реєстрацію має скоріше теоретичне, ніж практичне значення.
<*> Див .: Масляєв А.І. Поняття і види речових прав // Закон. 2004. N 2. С. 6.