1. Статус заказчика-застройщика

1.1. Заказчик-застройщик - юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционно-строительных объектов. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком).

1.2. Заказчик-застройщик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.3. Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом Заказчик-застройщик должен иметь государственную лицензию.

1.4. Деятельность Заказчика-застройщика заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.

1.5. Заказчик-застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями нормативных документов в строительстве.

2. Задачи заказчика-застройщика

К задачам Заказчика-застройщика относится:

2.1. Организация реализации инвестиционного проекта (выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения). В задачи Заказчика-застройщика может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство "под ключ" (за счет переданных ему по договору с инвестором денежных средств).

2.2. Обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения при проектировании и строительстве прогрессивных производственных и информационных технологий, соблюдения норм и стандартов по проектированию и строительству объектов, других индивидуальных требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат. Обязательными являются требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения безопасности продукции, работ и услуг для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, а также иные требования, установленные законодательством Российской Федерации.

3. Функции заказчика-застройщика

Заказчик-застройщик в процессе проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта осуществляет следующие функции:

3.1. Предпроектная подготовка и планирование строительства.

3.1.1. Заказчик-застройщик заключает договор с инвестором. Принимает на себя ответственность за реализацию инвестиционного проекта на всех этапах инвестиционного процесса. Договор является соглашением между инвестором и Заказчиком, в соответствии с которым первый передает средства, а последний обязуется выполнить работы по реализации инвестиционного проекта и оказанию инжиниринговых услуг инвестору в требуемые сроки.

3.1.2. Размещает, преимущественно на конкурсной основе, заказы на выполнение работ по реализации инвестиционного проекта. В качестве подрядчика по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, привлекаются физические и юридические лица, имеющие лицензии на осуществление тех или иных видов деятельности.

3.2. Обеспечение проектной документацией и организация строительства.

3.2.1. Определяет стадийность проектирования. Осуществляет выбор, преимущественно по результатам проведения подрядных торгов, проектной организации. При этом Заказчик-застройщик оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления, включая систему контроля качества проектной продукции в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000, финансовое состояние проектной организации.

3.2.2. Заключает с соответствующими организациями, имеющими лицензии на осуществление строительной деятельности, договоры на разработку проектной документации. При заключении договора Заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.

3.2.3. Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество.

3.2.4. Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением.

3.2.5. Осуществляет контроль за обеспечением требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации, а также приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации.

3.2.6. Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры.

3.2.7. Обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договора.

3.2.8. Организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.

В области организации строительства:

Осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) заказчик-застройщик оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации;

Заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т. п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности;

Заказчик-застройщик согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту;

Принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов, заключает договор на его осуществление и создание для этого необходимых условий;

Регулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, генеральному подрядчику по строительству и другим, привлекаемым заказчиком-застройщиком организациям, об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;

Организует работу по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов, замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов.

3.3. Финансирование строительства.

3.3.1. Заказчик-застройщик проверяет предъявленные к оплате документы привлекаемых им организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.

3.3.2. Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ.

3.3.3. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет в установленном порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные сроки.

3.3.4. Обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства.

3.3.5. Представляет инвестору отчеты об использовании финансовых ресурсов, потребность в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу - оперативную информацию о реализации инвестиционного проекта (состоянии строительства), а также другую отчетность, предусмотренную договором с инвестором.

3.3.6. Заключает со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта.

3.3.7. Обеспечивает своевременное открытие финансирования и своевременную оплату работ по договорам (контрактам) с исполнителями работ (на разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и другие договоры по реализации инвестиционного проекта).

3.4. Материально-технического обеспечение.

3.4.1. Заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) Заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта).

3.4.2. Осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачу их в монтаж или для производства работ.

3.4.3. Предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки.

3.5. Выбор земельных участков и освоение строительных площадок.

3.5.1. Заказчик-застройщик обращается в местные органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства объекта.

3.5.2. Оформляет Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.

3.5.3. Оформляет документы по отводу земельного участка (в том числе права пользования и владения земельным участком).

3.5.4. Получает разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:

Производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных) и других, расположенных на строительной площадке;

Пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у Заказчика-застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро - и энергоснабжения;

Вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях - на передачу лесорубочных билетов.

3.5.5. Переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Возмещает гражданам в случае необходимости предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также стоимость подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной собственности.

3.5.6. Проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерность включения ее в сметную документацию на строительство. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.

3.5.7. Регистрирует в органах Госархстройконтроля должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством, и получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.

3.6. Надзор за строительством.

3.6.1. Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением.

3.6.2. Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.

3.6.3. При осуществлении технического надзора на Заказчика-застройщика возлагается:

Контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);

Принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущения необоснованного увеличения стоимости строительства;

Проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

Контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;

Освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;

Осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т. п.;

Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;

Контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;

Проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;

Контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;

Контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;

Участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;

Участие в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;

Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;

Извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;

Обеспечение проведения предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане.

3.7. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.

3.7.1. Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком:

Представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченным строительством объектам;

Передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором (контрактом) с инвестором;

Принимает участие в работе приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов, сооружаемых за счет бюджетных средств;

Создает по поручению инвестора приемочную комиссию и производит приемку от исполнителя работ, законченных строительством объектов, сооружаемых за счет средств предприятий, частных инвесторов и других внебюджетных средств, если иное не установлено договором (контрактом) между инвестором и заказчиком-застройщиком;

Осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти в установленном ими порядке;

Определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки;

Обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приемке объекту;

Передает завершенные строительством объекты инвестору или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором, или в установленном инвестором порядке, выносит их на реализацию;

Принимает от подрядчика по акту законсервированные стройки с принятием мер по сохранности выполненных работ;

3.7.2. Заказчик-застройщик может выполнять дополнительные функции:

Сбор исходных данных и согласование технических условий;

Инжиниринговые услуги;

Разработку системы сохранения строительных рисков, выбор страховой компании, согласование условий страхования.

4. Права заказчика-застройщика

Заказчик-застройщик для выполнения возложенных на него функций имеет право:

4.1. Представлять инвестора в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционного проекта.

4.2. Принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения договоров (контрактов) на разработку проектной документации, договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство и других договоров (контрактов).

4.3. Привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации инвестиционного проекта, разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др., соблюдения установленных сроков реализации инвестиционного проекта и качества продукции на всех этапах инвестиционного цикла в период действия договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта.

4.4. Приостанавливать производство любого из видов работ при осуществлении их с отступлением от требований проекта и установленных договорами правил.

4.5. Требовать от подрядчиков и других исполнителей работ (проектной организации, генерального строительного подрядчика) обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг).

4.6. Расторгать в одностороннем порядке по своей инициативе договоры (контракты) с участниками инвестиционного проекта в случае немотивированного повышения ими сроков выполнения работ, при невыполнении требований к качеству продукции, проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования и других видов работ, а также при аннулировании лицензий на строительную деятельность.

4.7. Передавать управление инвестиционным проектом другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами заказчика и действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия договора на реализацию инвестиционного проекта.

4.8. Устанавливать прямые контакты с субподрядчиками по проектированию и строительству и привлекаемыми ими консультантами по письменному согласию генерального проектировщика и генерального подрядчика.

4.9. Использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором.

4.10. Продолжить финансирование реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения финансирования инвестора, с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства, на основе дополнительного соглашения с инвестором.

5. Ответственность заказчика-застройщика

5.1. Заказчик-застройщик несет полную имущественную и иную ответственность, предусмотренную законодательством, за:

Выполнение всех обязательств по договору с инвестором и договорам с исполнителями работ (на разработку проектной документации, выполнение подрядных строительно-монтажных работ и других видов работ);

Качество принятого и оплаченного в установленные сроки инвестиционного проекта (проектной документации, построенного объекта и другие виды инвестиционных проектов);

Выполнение обязательств по срокам ввода объектов;

Соблюдение обязательств, предусмотренных в договорах, между участниками реализации инвестиционного проекта. Заказчики возмещают другим исполнителям убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам с ними;

Выполнение функций и использование прав, предоставленных Заказчику-застройщику.

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

1. Инвестор
2. Заказчик (технический заказчик)
3. Застройщик
4. Генеральный подрядчик
5. Субподрядчик
6. Проектировщик
7. Другие

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рисунок 1- Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

1. Обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором
2. Вправе контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания
3. Вправе отказаться от услуг подрядчика, если последний не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к сроку.
4. И т.д.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
3. Представляет установленную законодательством отчетность
4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
6. И т.д.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.

Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком

В области подготовки и использования площадки строительства	В области контроля и надзора за ходом строительства
1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР	1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора
2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций	2. Получение разрешения на выполнение СМР
3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений	3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы
4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы	4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов
5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства	5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации
6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства	6. Контроль над выполнением графика работ
7. И т.д.	7. И т.д.

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рисунок 2- Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

References:

1. Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTI YFU, 2007
2. Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANO IPEV, 2009, 300с.
3. Civil code Russian Federation
4. City planning code Russian Federation
5. www.acstroy.com/technical-customer

Почта для отправки материалов на экспертизу:
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10

Функции технического заказчика

Техническим заказчиком называется представитель интересов инвестора, сопровождающий его проекты на всех этапах их реализации и профессионально решающий все возникающие технические и юридические вопросы. Техзаказчик всесторонне отвечает перед инвестором за технические и экономические показатели в ходе строительства, включая этап проектирования, а также занимается отстаиванием финансовых интересов нанявшей его стороны. Между сторонами подписывается договор, который прописывает условия сотрудничества, и в том числе, объем ответственности каждого из подписантов.

К числу главных задач, входящих в обязанности технического заказчика, относится организация строительного контроля. В рамках него каждый этап строительства очень серьезно проверяется, вследствие чего обнаруживаются нарушения и ошибки в технологии выполнения работ.

В функции технического заказчика в строительстве входит контроль расходуемых на реализацию проекта средств, вкладываемых инвестором. Здесь наиболее важным моментом является ограничение излишних расходов. Конечно, полностью исключить этого нельзя, но если превышения сметы и будут иметь место, то только при наличии веских оснований.

В договоре с техническим заказчиком инвестор может прописать любой объем его обязанностей, вплоть до проведения всех этапов воплощения инвестиционного проекта. В услуги технического заказчика может входить все от сбора исходно-разрешительных документов для подготовки проектной документации до получения разрешений на введение объекта в эксплуатацию. В случае необходимости он произведет и другие нужные действия, например, заключит договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

В общем случае служба технического заказчика занимается решением следующих задач:

• собирает и готовит исходно-разрешительную документацию;
• сопровождает процесс проектирования;
• проводит экспертизы проектов;
• получает разрешения на строительство;
• осуществляет технический надзор строительства;
• занимается вводом объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик – локомотив строительства

Многие неправильно воспринимают технического заказчика в качестве вспомогательной организации, способной быстро и правильно подготовить разрешительную документацию и провести необходимые согласования. На самом деле это компания-партнер, которая на экспертном уровне разбирается в вопросах, касающихся:

• организации работ на строительной площадке;
• получения ТУ для подключения к инженерным сетям;
• контроля расходования финансовых средств и многого другого.

Компания технический заказчик играет ключевую роль в управлении строительными процессами и налаживании эффективных взаимодействий между всеми их участниками. Она же занимается техническим надзором, то есть обеспечивает качество строительства и соблюдение предусмотренных проектом сроков.

Понятие технический заказчик официально появилось в 1980-х годах вместе с соответствующим положением Госстроя. Госзаказчик создал специальную службу, которая занималась подготовкой к строительству и технадзором. После того, как для заказчика-застройщика в отдельный раздел были выделены инвестиционные вопросы, скорее всего, и появилось понятие единого технического заказчика. Существовавшая тогда служба технического заказчика в строительстве вполне справлялась с возложенными на нее функциями, и в том числе, она контролировала качество строительных работ. Когда советская система хозяйствования прекратила свое существование вместе со страной, эта служба оказалась наиболее подготовленной для работы в совершенно новой ситуации.

Чаще всего работающий в качестве ООО технический заказчик объективно необходим строительному рынку, так как он занимается многоаспектной работой, для ведения которой нужны приобретаемые годами знания. В то же время такой специальности ни в одной университете не преподают, и все занимающиеся осуществлением функций технического заказчика приобретают необходимые навыки в течение многолетней работы.

Технический заказчик в строительстве – это понятие, официально признанное и закрепленное в документах совсем недавно. Он был признан как полноправный субъект строительной индустрии в 2011 году. В ГК РФ появилось определение, говорящее, что техзаказчик – это юридическое лицо или работающее на профессиональной основе физическое лицо, которое получает соответствующие полномочия у застройщика и действует от его имени. В то же время Гражданский кодекс предполагает, что застройщик и технический заказчик может быть одним лицом, то есть первый не привлекает профессионалов со стороны и сам исполняет предусмотренные здесь обязанности.

Какие задачи решает на практике технический заказчик

Чтобы полноценно понять значимость службы единого технического заказчика, нужно более подробно рассказать о том, какую работу он совершает. В первую очередь, техзаказчик берется за решение вопросов по подготовке предпроектной и проектной документации, а также управления проектом в процессе его разработки и согласования. Он организует плодотворное взаимодействие всех участников процесса:

• инвесторов (непосредственных заказчиков);
• проектировщиков;
• подрядчиков;
• контролирующих органов, выдающих необходимые разрешения.

Департамент технического заказчика должен учесть интересы каждой из сторон, и в то же время обеспечить своевременную сдачу объекта при условии его соответствия проекту и нормативной документации.

Начинается работа с выделения участка под строительство, для которого имеется градостроительный план. На основе него отдел технического заказчика производит подготовку сразу нескольких документов, в том числе:

• договора аренды;
• договора на безвозмездное срочное использование земли на время разработки проекта и осуществления строительства;
• документации по оформлению земельно-имущественных отношений;
• документов на перевод земли в нужную категорию.

После того, как разработана и согласована архитектурно-планировочная концепция, необходимо получать технические условия для подключения объекта к инженерным сетям. Организация, занимающаяся исполнением функций технического заказчика, должна не только получить эти документы, действие всех выданных ТУ необходимо подтверждать в многочисленных эксплуатирующих организациях. В том числе, в оказание услуг технического заказчика здесь входит взаимодействие с организациями, которые обеспечивают на объектах:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• водоотведение;
• теплоснабжение;
• газификацию;
• радиофикацию;
• телефонизацию;
• наружное освещение и так далее.

После прохождения всех эксплуатирующих организаций техзаказчик переходит к подготовке конкурса на выбор проектной организации. Он собирает в единый комплект необходимый здесь пакет документов, в том числе:

• ТУ на подключение коммуникаций;
• градостроительный план участка;
• архитектурную концепцию с привязкой к участку;
• геоподоснову и так далее.

С выбранным проектировщиком технический заказчик в строительстве заключает договор с указанием сроков проведения необходимых работ. Разработанный проект проходит согласования в архитектурном и других департаментах. Кроме этого, в отношении него проводятся различные экспертизы: экологическая, промышленная, противопожарной безопасности.

Когда проект будет полностью согласован, система единого технического заказчика передает его инвестору. Тот в свою очередь организует тендер для подбора подрядчика и поставщиков стройматериалов и оборудования. Обязанности технического заказчика в строительстве в этот момент сводятся к подготовке материалов для конкурса и отслеживанию сроков его проведения.

После разработки проекта и определения того, кто и как его будет реализовывать, техзаказчик переходит к получению разрешения на строительство. Земельный участок по документам должен быть отведен под строительные работы, на время проведения строительства у городских эксплуатационных служб должно быть получено разрешение на использование действующих коммуникаций. Помимо этого нужно согласовать работы в местах нахождения воздушных линий электропередач, подземных коммуникаций и различных инженерных сооружений.

Технический заказчик по определению занимается решением всех вопросов, касающихся подготовки участка под застройку. В том числе, он руководит вырубкой и пересадкой деревьев, находящихся в зоне строительства. Для этого нужно доказать необходимость вырубки, причем здесь на стройплощадку обязательно должны выезжать специалисты из соответствующего департамента администрации.

При предоставлении услуг технического заказчика в строительстве, в том числе, осуществляются следующие действия, входящие в его зону ответственности:

• создается геодезическая разбивочная основа строительства;
• выполняется разбивка осей и трасс зданий;
• производится мониторинг зданий и сооружений в процессе строительства;
• курируются геологоразведочные и буровые работы, входящие в состав изысканий при подготовке к строительству.

Мы перечислили далеко не все функции технического заказчика в проектировании и подготовке строительства. Однако уже из этого хорошо понятно, насколько серьезный объем работы выполняет техзаказчик, привлекаемый инвестором.

Ответственность технического заказчика в процессе строительства

При выполнении строительных работ техзаказчик занимается контролем и техническим надзором, причем он проверяет не только качество применяющихся материалов и конструкций, но и исправность использующегося оборудования. Руководитель службы технического заказчика выступает в качестве инспектора, отслеживающего такие моменты, как объем проведенных работ, сроки их выполнения, стоимость и качество.

Когда строительство закончено, завершает свою работу и техзаказчик. Он готовит документы, требующиеся для приемки объекта и введения его в эксплуатацию. Наниматель получает от техзаказчика весь пакет документов, необходимый для регистрации его права собственности. В том числе, сюда входит документация БТИ и гарантийные обязательства.

Особое направление работы при выполнении функций технического заказчика – контроль расходования выделенных инвестором финансовых средств. Здесь на него накладываются следующие обязательства:

• согласование с подрядчиком и субподрядчиками стоимости строительства;
• проверка предъявленных к оплате счетов за проведенные работы;
• контроль расходования средств в рамках утвержденной сметы;
• отслеживание достоверности бухучета;
• своевременная подготовка отчетов технического заказчика по использованию выделенных средств.

Зачем инвестору технический заказчик

Достаточно распространено мнение о том, что для инвестора наиболее оправдано заключение договора на услуги технического заказчика в случае управления большим единичным проектом. Если же речь идет о крупном долгострое, то тогда принимается решение о создании внутри собственной структуры службы технического заказчика. Отметим, что такая схема работы продолжает существовать, и серьезные рыночные игроки нередко внутри себя создают техзаказчика. Однако все же это уходящая практика, и все чаще независимо от масштаба проекта инвестор заключает договор оказания услуг технического заказчика со сторонней организацией.

Инвестор при привлечении техзаказчика предполагает, что тот будет выполнять как управляющие функции, так и заниматься консалтингом. Договор на функции технического заказчика может предусматривать, что он будет заниматься как полным сопровождением проекта, так и лишь отдельными его этапами.

Отношения с техзаказчиком инвестору нужно выстраивать уже на первой стадии реализации проекта, когда он занимается оформлением различных заключений и согласований. От того, насколько плотно технический заказчик войдет в проект, зависит его дальнейшая оптимизация, а также экономия времени и денежных средств.

Техзаказчик, помимо всего прочего, решает достаточно сложную задачу налаживания взаимодействия между инвестором и специалистами по проектированию. Здесь нужно предварительно ознакомиться с пожеланиями заказчика, которые в правильной форме доносятся до архитектора. Специалисты по проектированию со своей стороны также могут вступать в диалог с инвестором, и их утверждения тоже нужно переводить на понятный язык для тех, кто лишь поверхностно разбирается в строительных технологиях. Технический заказчик на этапе проектирования должен учитывать интересы каждой из сторон и следить за тем, чтобы их действия не выходили за существующие рамки.

В стоимость услуг технического заказчика входит предоставление инвестору необходимых консультаций. Наиболее полные разъяснения даются по любым вопросам, так как вкладывающая денежные средства сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в части капитального строительства.

Конечно, расходы инвестора увеличатся на стоимость технического заказчика, но эти дополнительные вложения в итоге обернутся значительной экономией. При централизации функций технического заказчика происходит правильное выстраивание строительного процесса, причем каждый из этапов реализуется без появления непредвиденных затрат.

При строительстве всегда появляются различные вопросы, ведущие к нарушению составленных ранее планов и утвержденных бюджетов. Технический заказчик в таких случаях добивается их разрешения с минимальным перерасходом средств инвестора. Однако здесь важно не только уменьшить непредвиденные расходы. При решении подобных вопросов нужно также действовать оперативно, так как срыв сроков строительства чреват зачастую куда большими потерями. Иногда выявленные уже в ходе реализации проекта особенности объекта приводят к необходимости кардинально пересматривать стратегию его развития и перерабатывать проектную документацию. Для застройщика технический заказчик, настолько глубоко погружающийся в проект, становится не только доверительным партнером, но и настоящим доверенным лицом, представляющим интересы на строительной площадке. Техзаказчик контролирует качество и объем проведенных работ, эффективность расходования финансовых средств и в конечном итоге следит за тем, насколько рентабельным остается проект на каждом этапе его реализации.

Перечень обязанностей, которые заложены в положении о техническом заказчике, говорит о том, что он является не только экспертом в строительной отрасли. Техзаказчик – это еще и профессиональный менеджер, который может организовать любой рабочий процесс и провести переговоры любого уровня и сложности.

Служба технического заказчика, вопросы и ответы

1. Могут ли в договоре технического заказчика на проектирование и общее сопровождение проекта вплоть до ввода объекта в эксплуатацию присутствовать признаки инвестиционного соглашения? Заказчик-застройщик хочет, чтобы мы помимо исполнения функций техзаказчика еще и вложились в проект. Он это обосновывает тем, что повышает нашу заинтересованность в его успешной реализации.

В данном случае инвестор нарушает принципы ведения строительной деятельности с привлечением стороннего технического заказчика. Последний не может инвестировать в строительство, обслуживанием которого он занимается. Это делает его заинтересованной стороной, что недопустимо. Данный запрет важен, прежде всего, для самого инвестора, которому независимое третье лицо нужно для решения технических вопросов по реализации проекта в то время, пока он сам занимается «политическими» моментами. В вашем случае, видимо, речь идет об инвесторе, который либо является новичком, не набравшимся достаточного опыта, либо пытается реализовать какие-то сомнительные схемы.

2. Нужно ли вступать в СРО для работы техническим заказчиком?

Обязательного вхождения в СРО для исполнения функций технического заказчика не предусмотрено. Однако если изучить нормы, прописанные в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе РФ, то становится понятно, что без допуска СРО техзаказчик не сможет выполнять определенные действия, например, контролировать качество строительства на объекте.

3. Может ли технический заказчик от своего имени заключать договоры с подрядчиками при реализации контролируемого им проекта?

Нет, в соответствии с определением технического заказчика из Градостроительного кодекса он является лишь агентом инвестора и может привлекать подрядчиков только от имени своего нанимателя. Если посмотреть типовой договор технического заказчика (образец можно легко найти в сети), то из него понятно, что это лишь разновидность агентского договора. Таким образом, счета-фактуры и прочие документы должны оформляться техзаказчиком в качестве агента.

На практике иногда можно встретить случаи, когда технический заказчик самостоятельно заключает договоренности с подрядчиками, после чего расходы перевыставляются застройщику. Здесь могут оформляться сводные счета-фактуры, а иногда и трехсторонние договоры, в которых указываются техзаказчик, инвестор и подрядчик. Подписание актов КС-2 и КС-3 также выполняется тремя сторонами, выписка счет-фактур происходит на застройщика. Служба технического заказчика финансирования не получает, ей выплачивается то вознаграждение, которое прописано в договоре. Несмотря на то, что эта схема иногда используется, она нарушает базовую логику работы технического заказчика и противоречит тем функциям, которые определены для него нормативной документацией. Работа по такому способу проходит успешно только в том случае, если во взаимодействие сторон не вмешиваются извне и между ними не возникает спорных ситуаций, разрешение которых происходит через суд или иные сторонние инстанции.

Спорные процессы, возникающие иногда между заказчиками и строительными фирмами, могут надолго испортить жизнь обеим сторонам. Для этого и существует служба заказчика. Это её прямая обязанность - обеспечить взаимовыгодное и грамотное сотрудничество.

Конкуренция рынка

Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.

Очень многие причины могут быть тому виною - от неудачно подобранного участка до неправильно подведённых коммуникаций. Служба заказчика - это такая организация, которая позволит избежать любых распрей между сторонами, проведя полную независимую проверку. Это гарантия, что дело не перерастёт в судебные иски, и все останутся довольны.

Чем занимается служба заказчика в строительстве

В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит документации.

Что позволяет обеспечить качество сотрудничества

Как можно видеть, служба заказчика - это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.

Документация о допуске

Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика - это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.

Что осуществляет и гарантирует организация

Специалисты компании обеспечивают контроль на всех этапах ведения работа - от разработки проектной документации до полной сдачи возведённого объекта в эксплуатацию. В функции службы заказчика входит:

1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).

2. Определение возможности для получения главных

3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.

4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:

5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.

Кроме того, служба заказчика:

• Подготавливает и проводит тендер среди заявленных проектных компаний с целью определения генерального проектировщика, а также субподрядчиков проектирования.
• Несёт ответственность за подготовку договоров с проектными организациями.
• Готовит документацию по проведению выборов на строительные работы.

Для кого целесообразно обращение

Многим гражданам наверняка будет интересно, для кого создаются такие организации, кому доступно в них обращаться? В принципе, служба заказчика/застройщика рассматривает абсолютно все предложения. Ведь их основная задача - соблюсти интересы всех сторон. И воспользоваться ею могут не только клиенты-заказчики возведения зданий, домов и т. п., но и подрядчики, инвесторы, а также целые управления по капитальному градостроительству.

Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов. Можно сказать, тут все стороны остаются в выигрыше.

Стадия строительства объекта

На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.

Бюджет на содержание службы

Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).

Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.

Если финансы не от Госбюджета

Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).

Перечисление на содержание

В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.

Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.

По договорённости

При составлении договора с представителями службы технического заказчика инвестор может возложить на них абсолютно любой объем обязанностей. Это касается и полноценного ведения всех стадий реализации инвестируемого проекта. К услугам может относиться всё - от сбора исходно-разрешительной документации перед началом разработки проекта и до самого оформления разрешений ввода в эксплуатацию. Если понадобится, то они займутся и другими делами, например, оформлением требующихся договоренностей с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.

Самостоятельно или нет - дело выбора

Технический заказчик - это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта - от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение. Значит, дело того стоит.

Ответ на вопрос «Кто такой технический заказчик» можно уместить в формулировке: «Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию». При подробном рассмотрении функций технического заказчика становится ясно, что зона его ответственности гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Технический заказчик - не только профессиональный исполнитель в части подготовки разрешительной документации и прохождения процедуры всех согласований, это партнер, являющийся экспертом в вопросах организации строительных площадок, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, финансового контроля и не только. В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками техзаказчик играет ключевую роль. Роль координатора, который осуществляет технический надзор на всех этапах, контролирует качество и сроки строительства.

Появление понятия и его правомерность

Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению понятия «технический заказчик». Cлужба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях.

Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете.

В выполнении целого комплекса услуг техзаказчик, прежде всего, руководствуется своими контрактными обязательствами. Поскольку есть договора, то появляются и правовые аспекты их реализации: распорядительные документы, решения судов и другие. Информацию об исполнении функций техзаказчика можно найти в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2006. Кроме того, органы московской власти сформулировали, что же они подразумевают под понятием «технический заказчик». Приведем цитату из постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 386-ПП "О ходе развития системы размещения государственного заказа города Москвы": «8.2.2. Включать в условия проведения торгов по выбору проектных организаций и организаций, осуществляющих функции контроля и надзора на период проектирования и строительства объектов (далее - технические заказчики), сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации...».

Иными словами, термин прижился, однако легального определения технического заказчика, его прав и обязанностей не существовало до недавнего времени. Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик - физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях Градостроительного кодекса РФ, в пункте 22 ст. 1 дано полное определение технического заказчика и четко прописаны его функции: «Заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

Технический заказчик - это как дирижер в оркестре, продюсер в кино, локомотив - в составе…

Для объективного понимания значимости технического заказчика в строительстве более подробно остановимся на функциях, которые на него возложены. По словам представителей службы технического заказчика, их основная задача заключается в техническом сопровождении предпроектной и проектной документации и управлении проектом на стадии его разработки и согласования. Техзаказчик выступает в роли организатора процесса взаимодействия всех его участников и осуществляет основную связь между инвесторами (заказчиками), проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями. Учитывая интересы каждого, технический заказчик берет на себя ответственность за то, чтобы объект был сдан вовремя в соответствии с проектом и со всеми строительными нормами и правилами.

Итак, представим, что есть выделенный участок, на котором заказчик (инвестор) решил построить многоэтажный дом, и есть градостроительный план этого участка, на основании которого необходимо подготовить различные документы. Среди них договор аренды и безвозмездного срочного пользования земельными участками на период проектирования и строительства объектов, а также документы по оформлению земельно-имущественных отношений и переводу земельных участков в нужную категорию.

Иными словами, на голову техзаказчика сваливается бумажный шквал, ознаменовав начало этапа предпроектных работ и подготовки комплекса исходно - разрешительной документации. Дальше - больше. После разработки и согласования архитектурно - планировочной концепции нужно получить технические условия на подключение объекта к действующим инженерным сетям. При этом мало их получить, действие всех выданных технических условий на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефонизацию, радиофикацию, наружное освещение и газификацию необходимо подтвердить в эксплуатирующих организациях, коих, сами понимаете, великое множество.

Пройдя путь сквозь кабинеты Мосэнерго и Московской теплосетевой компании, МОЭКа и Мосводоканала, Моссвета, Мосгаза и других организаций, техзаказчик в полной боевой готовности подходит к следующему этапу. В пакет документов, необходимых для проведения конкурсов и торгов по выбору проектной организации, помимо заветных технических условий он вкладывает согласованный градостроительный план земельного участка, архитектурную концепцию с посадкой на участке, архивную геоподоснову и прочие материалы.

После того, как выбор компании сделан, можно приступать к разработке проектно-сметной документации, предварительно заключив с проектной организацией договора на выполнение соответствующих работ в установленные сроки. Полученные от проектировщиков задания проходят согласования Москомархитектуры, Департамента образования и здравоохранения, Департаментов жилищной политики и жилищного фонда и другие. Разработанная проектно-сметная документация проходит экологическую экспертизу, а также экспертизы промышленной и противопожарной безопасности.

После получения заключения Мосгосэкспертизы проект передается заказчику (инвестору) для проведения тендерных торгов по выбору подрядчика, а также поставщиков оборудования, строительных материалов и услуг. При этом технический заказчик подготавливает материалы для конкурса, отслеживает сроки его проведения, иными словами, принимает непосредственное участие в организации процесса от и до.

И вот команда специалистов-застройщиков сформирована, но прежде, чем впустить ее на площадку, техзаказчику предстоит получить разрешение на строительство. Нужно оформить документы по отводу земельного участка под строительные работы, а также на время их проведения получить разрешения эксплуатационных служб города на использование действующих коммуникаций. Кроме этого, получить разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений.

Отдельная история с разрешением на вырубку и пересадку зеленых насаждений: избавиться от дерева, попавшего в зону строительства объекта, можно лишь в случае доказательства необходимости вырубки, для этого нужно выехать на строительную площадку совместно с экспертами центра урегулирования этих вопросов.

В зону ответственности технического заказчика входит создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивка осей и трасс зданий и сооружений, мониторинг зданий и сооружений во время строительства, курирование геологоразведочных и буровых работ при изысканиях для строительства. Это далеко не полный список, но, на наш взгляд, вполне достаточный для понимания объемов работы техзаказчика на данном этапе.

В ходе строительства техзаказчик осуществляет контроль и технический надзор, и речь идет не только о проверке качества используемых материалов, конструкций и оборудования. Техзаказчик выступает в роли инспектора, который отслеживает сроки, объем, стоимость и качество работ в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов.

И вот когда путь от градплана до строительства объекта пройден, и дом готов, многоликая деятельность техзаказчика подходит к финальной стадии. Остается оформить бумаги, необходимые для приемки и ввода объекта в эксплуатацию. Полный пакет документов, включая материалы БТИ и гарантийные обязательства, технический заказчик передает заказчику - владельцу новоиспеченного дома - для регистрации права собственности.

Отдельного внимания заслуживает работа техзаказчика в области финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта. Ведь именно он определяет и согласовывает с подрядчиком при участии проектной и субподрядных организаций договорные цены на строительство объектов, проверяет предъявленные к оплате счета за выполненные работы подрядчиков, поставщиков, проектно - изыскательских и других организаций. Контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам. Техзаказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделяемых средств, как перед инвестором, так и в соответствующие государственные органы - по всем видам деятельности.

Итак, надеемся, теперь понятно, почему эксперты строительного рынка сравнивают технического заказчика с «локомотивом, который тянет за собой стройку», «дирижером в оркестре» и «продюсером в кино». Технический заказчик, как его не назови, играет ведущую роль в организации строительства, и нужен всем: заказчику, проектировщикам и подрядчикам, независимо от форм инвестиционного проекта. Однако, подчеркнем, что разбор по полочкам функций и обязанностей техзаказчика был произведен, прежде всего, в контексте его многолетней практики, то есть исходя из системы бюджетного финансирования, когда средства на строительство распределяются через службу государственного заказчика.

Даже с переходом к рыночной экономике роль технического заказчика, как связующего звена между государством и крупными застройщиками, в сущности, не изменилась. Москапстрой - яркий тому пример, компания с более чем полувековым стажем, прошедшая путь от УКСа и ГлавУкса до хозрасчетного объединения по оказанию инжиниринговых услуг с последующим преобразованием в акционерное общество. На сегодняшний день приоритетным направлением в работе нашей компании остаются объекты городского заказа, но при этом мы успешно сотрудничаем с коммерческими структурами столицы и регионов.

Существует мнение, что инвестору разумно пригласить профессионалов для управления крупным единичным проектом, тогда как при большой долгосрочной программе строительства создается собственная служба технического заказчика. Действительно, есть крупные игроки на рынке, у которых сформирована своя управленческая структура, но от этой практики постепенно уходят. При строительстве сложных и масштабных объектов инвесторы обращаются за помощью к службе техзаказчика, и речь идет уже не о единичных заказах, а о тенденции, поэтому об этом мы поговорим отдельно.

В партнерстве с инвестором

Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.

На стадии получения разрешительной документации может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительским функциям. Однако опытные инвесторы знают, насколько важно уже на первой стадии продвижения проекта выстроить максимально партнерские отношения с техническим заказчиком, от которого зависит оптимизация всего проекта, экономия времени и материальных средств.

В первую очередь речь, опять-таки, идет о получении в зависимости от сложности объекта огромного количества различных заключений, согласований, утверждений. При этом надо учитывать сроки рассмотрения или исполнения заявок, а также то, что большинство из них регламентируется несколькими законными или подзаконными актами, и нарушение простейших формальных требований ведет к мотивированному отказу. Вот тут и приходит на помощь команда специалистов, способных в установленные сроки получить разрешения необходимых согласующих инстанций.

Кроме того, технический заказчик берет на себя не простую роль связующего звена между инвестором и проектировщиками. Только профессионал способен понять язык заказчика и донести его желания до архитектора, утверждения которого придется в свою очередь переводить на язык инвестора. Тот есть необходимо учесть интересы каждого и при этом еще соблюсти правила игры.

По словам специалистов службы технического заказчика, на каждую, даже самую незначительную проблему они стараются дать инвестору самый исчерпывающий и полный ответ. Обычно инвестор не обладает всей полнотой знаний в области капитального строительства, в его команде может не оказаться ни экспертов в строительстве, ни юристов, специализирующихся на этой теме. Только управленец может сориентировать его в вопросах получения технических условий, применения новых технологий в строительстве и других, хорошо известных профессионалам способов оптимизации проекта.

В итоге увеличение расходов, связанное с привлечением технического заказчика, обернется серьезной экономией. Техзаказчик знает специфику организации строительного процесса, в котором существует четкая последовательность задач, и он решает их, не разбрасываясь, избавляя инвестора от непредусмотренных затрат.

По ходу строительства возникает масса вопросов, которые в планах и бюджетах проекта не были учтены. Вот, например, недавний случай из практики Москапстроя, когда на обследованной строительной площадке в отрытом котловане было обнаружено старое бомбоубежище, не обозначенное на геоподоснове. Как отмечают эксперты, в решении таких вопросов нужна оперативность, задержки на любом этапе чреваты дополнительными расходами, тем более, если это приводит к увеличению сроков строительства.

На самом деле каждый объект имеет особенности, иногда требующие кардинального пересмотра стратегии развития проекта и состава проектной документации. И здесь технический заказчик становится не просто полноправным партнером, но и доверительным лицом инвестора на строительной площадке. В этом случае стоит довериться специализированной службе технического заказчика, которая владеет знаниями и практикой применения законодательства и подзаконных актов, умеет вести большое количество текущей документации и собственный промежуточный контроль разрабатываемых внешними организациями документов. Технический заказчик ведет финансовый учет и контроль соответствия объемов и качества работ, предъявленных к оплате, отслеживает эффективность затрат и рентабельность проекта на всех этапах развития.

При этом еще раз подчеркнем, что технический заказчик является не только профессионалом в области строительства, но и компетентным менеджером с организаторскими способностями и умением вести любые переговоры. При правильном подходе и эффективной организации процесса строительства технический заказчик - это исполнитель, консультант и управленец в одном лице, но, прежде всего, это партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы инвестора.