ภาษีที่ดินสำหรับแปลงอาคารอพาร์ตเมนต์ถูกยกเลิก
http://www.gkh.ru/about/news/97938/
และตอนนี้ - เกี่ยวกับนวัตกรรมที่เกิดขึ้นในปีนี้ด้วยการชำระภาษีที่ดิน
หลังจากการหารือกันหลายปีในรัฐบาล กระทรวง และในชุมชนผู้เชี่ยวชาญ แทนที่จะนำเสนอภาษีทรัพย์สินเดียวซึ่งได้มีการพูดคุยกันมากมายเมื่อเร็ว ๆ นี้ กฎหมายได้ถูกนำมาใช้ในฤดูใบไม้ร่วงปี 2014 โดยเปลี่ยนขั้นตอนการคำนวณและการจ่ายที่ดิน ภาษี ภาษีทรัพย์สินนิติบุคคล และภาษีทรัพย์สินบุคคลธรรมดา
“ มีการตัดสินใจว่าจะไม่แนะนำภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร” Dmitry Gordeev ที่ปรึกษากฎหมายชั้นนำของสถาบันเศรษฐศาสตร์เมืองอธิบาย “ การแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 284-FZ เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2014 กำหนดว่าทั้งภาษีที่ดิน ( บทที่ 31 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) และบุคคลภาษีทรัพย์สิน (บทที่ 32 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) จะได้รับการชำระเงินแยกต่างหาก นอกจากนี้ ทั้งสองยังคำนวณตามมูลค่าที่ดินของที่ดินและอาคารที่พักอาศัย สถานที่พักอาศัย (อพาร์ทเมนต์ ห้องพัก) โรงจอดรถ ที่จอดรถ อาคารอสังหาริมทรัพย์เดี่ยว ทรัพย์สินที่ยังไม่เสร็จซึ่งพลเมืองเป็นเจ้าของ การก่อสร้าง อาคาร โครงสร้าง โครงสร้าง สถานที่อื่น ๆ "
รัฐจะไม่เก็บภาษีสองเท่าของส่วนแบ่งในที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่
การแก้ไขรหัสภาษีเหล่านี้มีผลใช้บังคับในวันที่ 1 มกราคม 2558 ดังนั้นตั้งแต่ต้นปีนี้กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 9 ธันวาคม 2534 ฉบับที่ 2546-I "ภาษีทรัพย์สินของบุคคล" จึงถูกยกเลิก และบทบัญญัติของบทที่ 32 มีผลบังคับใช้รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินสำหรับบุคคลธรรมดา
“ หนึ่งในความแปลกใหม่ของกฎหมายใหม่คือตอนนี้ที่ดินที่เป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นวัตถุแห่งการเก็บภาษีจากภาษีที่ดิน” มิทรีกอร์เดฟอธิบาย “ ก่อนหน้านี้ไม่มีการถอนดังกล่าว ”
นั่นคือเหตุผลที่ผู้อ่านของเราหลายคนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ของตนเองในอาคารอพาร์ตเมนต์รู้สึกประหลาดใจที่พบใบเสร็จรับเงินจากบริการภาษีในฤดูใบไม้ร่วงพร้อมข้อเสนอให้จ่ายภาษีสำหรับแปลงใต้บ้านทั่วไปในกล่องจดหมายของตน
“ ปีที่แล้วต้องจ่ายภาษีดังกล่าว” กอร์เดฟกล่าว “ แต่ในปี 2558 ถูกยกเลิกและไม่จำเป็นต้องจ่าย แต่อย่าสับสน: ปีนี้เราจ่ายภาษีของปีที่แล้ว นั่นคือในปี 2558 พวกเขาจะส่งใบเสร็จรับเงินโดยประมาณสำหรับปี 2557 เมื่อมีการบังคับใช้ข้อกำหนดในการจ่ายภาษีดังกล่าวฉันขอเตือนคุณว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ก็เป็นเจ้าของส่วนแบ่งในที่ดินด้วย แปลงที่บ้านตั้งอยู่และส่วนแบ่งนี้เป็นสัดส่วนกับพื้นที่อพาร์ตเมนต์ของเขา จากนี้ จะคำนวณจำนวนภาษีที่ดิน "จะต้องชำระภายในวันที่ 1 ตุลาคม 2558 แต่ในปี 2559 จะไม่มีใครเสียภาษีนี้"
จริงตามคำกล่าวของผู้เชี่ยวชาญ การตัดสินใจของผู้บัญญัติกฎหมายซึ่งปลดปล่อยเจ้าของพลเมืองจากความจำเป็นในการจ่ายภาษีที่ดินสำหรับส่วนแบ่งในแผนการ "ทั่วไป" ไม่ควรถือเป็นความมีน้ำใจของรัฐ
“ ตามรหัสที่อยู่อาศัยที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่โดยมีเงื่อนไขว่าขอบเขตระบุไว้ในเอกสารการลงทะเบียนที่ดินของรัฐจะรวมอยู่ในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์” มิทรีชี้แจง Gordeev “ นั่นคือต้นทุนของอพาร์ทเมนต์จะนำมาพิจารณาต้นทุนของที่ดินดังกล่าวและเจ้าของอพาร์ทเมนท์มีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินสำหรับบุคคลธรรมดา
สิ่งเดียวที่ระบุได้ก็คือรัฐจะไม่เก็บภาษีสองเท่าของส่วนแบ่งในที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่"
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการถกเถียงกันอย่างมากว่าการ "แปรรูป" ที่ดินสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่พักอาศัยหรือไม่ ขณะนี้มีข้อมูลเพียงพอแล้วได้แก่ นิติศาสตร์เพื่อหาข้อสรุปที่ชัดเจน ต่อไปนี้เป็นข้อสรุปจากประสบการณ์ของเราในการจดทะเบียนที่ดินภายใต้อาคารอพาร์ตเมนต์ ข้อดีข้อเสียของการออกแบบ
เหตุผลทางกฎหมายในการจดทะเบียนที่ดินสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์
ตามมาตรา. 36 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียในอาคารที่มีอยู่ ที่ดินซึ่งมีโครงสร้างซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ อาคารที่พักอาศัย และโครงสร้างอื่น ๆ ตั้งอยู่ให้เป็นทรัพย์สินส่วนกลางในกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของบ้านใน ลักษณะและเงื่อนไขที่กำหนดโดยกฎหมายที่อยู่อาศัย ดังนั้นตามมาตรา 16 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินซึ่งอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่รวมอยู่ในอาคารดังกล่าวตั้งอยู่นั้นเป็นทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ .
หากที่ดินซึ่งอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่รวมอยู่ในอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ไม่ได้เกิดขึ้นก่อนที่รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียจะมีผลใช้บังคับบนพื้นฐานของการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่สามัญของเจ้าของสถานที่ ในอาคารอพาร์ตเมนต์บุคคลใด ๆ ที่ได้รับอนุญาตจากที่ประชุมดังกล่าวมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อหน่วยงานของรัฐหรือหน่วยงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นคำขอจัดตั้งที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ (MKD)
การก่อตัวของที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นดำเนินการโดยหน่วยงานของรัฐหรือรัฐบาลท้องถิ่น
กรรมสิทธิ์ในที่ดินภายใต้อาคารอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นที่จุดใด?
ตั้งแต่การก่อตัวของที่ดินและการจดทะเบียนที่ดินของรัฐที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่รวมอยู่ในอาคารดังกล่าว โอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ฟรีเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์
ดังนั้นบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซียจึงถูกนำมาใช้ในรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียและกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการเข้าสู่การดำเนินการของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย" กล่าวคือเมื่อคำนึงถึงลักษณะทางกฎหมายของทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ผู้บัญญัติกฎหมายได้รวมกฎระเบียบทางกฎหมายของความสัมพันธ์เกี่ยวกับการโอนไปยังกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ของที่ดิน ใต้บ้านหลังนี้ซึ่งเป็นองค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ดังกล่าว ดังนั้นสิทธิ์ของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ในที่ดินจึงตามมาโดยตรงจากสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคารพักอาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในอาคารดังกล่าว
จะจดทะเบียนที่ดินสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างไร?
สำหรับการโอนที่ดินฟรีซึ่งอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่รวมอยู่ในบ้านดังกล่าวตั้งอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของสถานที่ในบ้านดังกล่าวมีความจำเป็นและเพียงพอสำหรับหน่วยงานของรัฐหรือ หน่วยงานของรัฐท้องถิ่นจะจัดตั้งที่ดินนี้ให้สอดคล้องกับข้อกำหนดของกฎหมายผังเมืองและที่ดินตลอดจนการลงทะเบียนที่ดินของรัฐ แม้ว่าจะไม่มีการตัดสินใจพิเศษของหน่วยงานสาธารณะเกี่ยวกับการจัดหาที่ดินหรือการลงทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของที่ดินนี้ในการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (USRN)
ปัญหาหลักของเจ้าของตลอดจนองค์กรจัดการบ้านของพวกเขาคือความจริงที่ว่าในขณะที่ได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกันเจ้าของมีความสุขที่ได้รับที่ดินฟรี แต่เกี่ยวกับ ผลที่ตามมา ได้แก่ ทางการเงิน น่าเสียดายที่พวกเขาไม่ได้คิดถึงทรัพย์สินดังกล่าว
ข้อดีข้อเสียของการจดทะเบียนที่ดินสำหรับ MKD
หากเราจัดระบบข้อดีข้อเสียสำหรับเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ก็จะมีลักษณะเช่นนี้
ข้อดีของการจดทะเบียนที่ดินสำหรับ MKD:
การรับประกันเพิ่มเติม- หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ จะไม่สามารถใช้ที่ดินได้ เช่น การวางถนนใหม่ การก่อสร้าง การจัดตั้งเชิงพาณิชย์และกิจการอื่น ๆ (ล้างรถ ที่จอดรถ โรงจอดรถ ฯลฯ ) ในอาณาเขตที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของ ซับซ้อน.
- หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ การจำหน่ายที่ดินบางส่วนจะไม่สามารถทำได้ และการรื้อถอน (การก่อสร้าง) อาคารใด ๆ ก็เป็นไปไม่ได้
- เป็นไปไม่ได้ที่จะยึดที่ดินสำหรับความต้องการของเทศบาล (รัฐ) โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย
เจ้าของมีสิทธิที่จะเช่าที่ดินบางส่วนหรือจัดสรรเพื่อใช้อย่างอื่นโดยเสียค่าใช้จ่าย นอกจากนี้การมีกรรมสิทธิ์ที่ดินทำให้ต้นทุนต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมาก
สะดวกในการใช้.เจ้าของมีสิทธิดำเนินการต่าง ๆ กับที่ดินรวมทั้ง มุ่งเป้าไปที่การปรับปรุงการก่อสร้างโครงสร้างเพิ่มเติมสนามเด็กเล่นและอาคารอื่น ๆ ที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารอพาร์ตเมนต์ทำงานได้ตามปกติ
ข้อเสียของการจดทะเบียนที่ดินสำหรับ MKD:
ภาษี.
ตั้งแต่ปี 2558 เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีที่ดินตามมาตรา รหัสภาษี 389 ของสหพันธรัฐรัสเซีย อย่างไรก็ตามควรระลึกไว้ว่าการมีส่วนแบ่งในสิทธิในที่ดินอาจเพิ่มมูลค่าที่ดินของสถานที่และด้วยเหตุนี้ภาระภาษี
ความรับผิดชอบ.เจ้าของจะต้องรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ดินของตน ด้วยเหตุนี้ ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ซ่อมแซม ทำความสะอาดถนน องค์ประกอบภูมิทัศน์ (สนามหญ้า สนามเด็กเล่น พื้นที่สีเขียว ที่จอดรถ ฯลฯ) จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของ ดังนั้น มาตรการรับผิดจึงสามารถนำไปใช้กับเขาได้ เจ้าของ (DUK ของเขา) อาจถูกปรับหากไม่กำจัดหิมะ สำหรับการไม่กำจัดขยะ ฯลฯ
ราคา.ข้อเสียคือควรชี้ให้เห็นการเพิ่มขึ้นของราคาต่อตารางเมตรของสถานที่เนื่องจากจะทำให้กลุ่มผู้ซื้อและผู้เช่าแคบลงสำหรับเจ้าของรวมถึงการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ .
ดังที่เราเห็น จำนวนข้อได้เปรียบมีมากกว่าจำนวนข้อเสีย อย่างไรก็ตาม เมื่อมองแวบแรก ข้อดีที่ชัดเจนอาจกลายเป็นลบได้
ข้อเสียที่ชัดเจนของการจดทะเบียนที่ดินสำหรับ MKD
ในฐานะที่เป็นข้อโต้แย้งในการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างรวดเร็วผู้อยู่อาศัยบางคนอ้างถึงสิ่งนี้ - ความเป็นไปได้ในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีประโยชน์และจำเป็นสำหรับประชาชนในพื้นที่ท้องถิ่น แต่ที่นี่คุณต้องรู้และจำไว้ว่าดินแดนใด ๆ ในเมืองก็มีจุดประสงค์ของตัวเองและบนเว็บไซต์ใต้อาคารอพาร์ตเมนต์จะไม่มีใครได้รับอนุญาตให้สร้างแผงขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ ความเป็นไปได้ในการใช้พื้นที่ในท้องถิ่นมีจำกัดมากนี่เป็นเพราะปัจจัยหลายประการ: อาคารที่อยู่อาศัยที่มีผู้คนหนาแน่น ข้อจำกัดในการวางผังเมือง และข้อกำหนดด้านกฎระเบียบและทางเทคนิค รวมถึงปัจจัยอื่นๆ
นอกจากนี้บางคนยังพิจารณาการเพิ่มมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยหลังจากการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกันซึ่งถือเป็นข้อดีของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จริงๆแล้วสิ่งนี้ไม่เป็นความจริง ส่วนแบ่งในที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์นั้นมีอยู่ตามสมมุติฐานเท่านั้น: ไม่สามารถขาย บริจาค หรือรับเงินกู้ได้ ที่ดินแยกออกจากอาคารพักอาศัยไม่ได้นั่นคือไม่มีความสามารถในการต่อรองอย่างอิสระเช่นเดียวกับส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลางที่เจ้าของเป็นเจ้าของแยกออกไม่ได้ - ชิ้นส่วนของการลงจอดหรือห้องใต้หลังคาตารางเดซิเมตร
เมื่อสรุปการอภิปรายเกี่ยวกับประโยชน์หรืออันตรายของการแปรรูปท้องถิ่น เราควรคำนึงถึงสถานการณ์ที่สำคัญมากประการหนึ่ง นั่นคือ การโอนที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ภายใต้ MKD จะช่วยลดภาระทางการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นเป็นอันดับแรก และด้วยเหตุนี้ ทำกำไรได้มากสำหรับเจ้าหน้าที่ในการโอนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน เพื่อจุดประสงค์นี้จึงมีการจัดประชาพิจารณ์ในเมือง Nizhny Novgorod เกี่ยวกับการก่อตัวของที่ดินซึ่งต่อมากลายเป็นความประหลาดใจครั้งใหญ่สำหรับประชาชนเนื่องจากเจ้าหน้าที่พยายามลงทะเบียนแปลงที่ใหญ่ที่สุดที่เป็นไปได้สำหรับอาคารที่อยู่อาศัยขนาดเล็กรวมถึงอาณาเขต ของทางเดินภายใน โซนการสื่อสาร ฯลฯ
ข้อแนะนำ.หากยังไม่ได้สร้างที่ดินสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ให้คิดถึงขอบเขตและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ต้องจำไว้ว่าบนดินแดนที่ถูกครอบครองโดยการสื่อสารนั้นเป็นไปไม่ได้ที่จะสร้างโครงสร้างถาวร แต่สิ่งก่อสร้างชั่วคราวใด ๆ รวมถึง และสนามหญ้าก็สามารถทำลายได้ในเวลาเดียวกัน หากที่ดินได้รับการจดทะเบียนแล้ว ก็น่าพิจารณาลดภาระภาษีให้เหลือน้อยที่สุด
ประเด็นทางกฎหมายเกี่ยวกับการใช้ที่ดินสำหรับสร้างอพาร์ตเมนต์ค่อนข้างซับซ้อนแน่นอนว่านี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าดินแดนนี้สามารถเป็นทรัพย์สินรวมของเจ้าของวัตถุทั้งหมดเท่านั้น ปัญหาส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับที่ดินข้างเคียง ซึ่งมีเพียงเจ้าของอาคารทุกคนเท่านั้นที่สามารถเป็นเจ้าของได้
I. ที่ดินใต้อาคารใหม่
ปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์จะทำให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของร่วมของที่ดินที่ที่อยู่อาศัยตั้งอยู่และดินแดนใกล้เคียงจำนวนหนึ่งโดยอัตโนมัติ - แน่นอนหากผู้พัฒนาไม่ได้ละเมิดกฎหมายในระหว่างการก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ดินที่อยู่ใต้อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นของเจ้าของที่อยู่อาศัยทั้งหมดของวัตถุนี้เกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลาง
ครั้งที่สอง ที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์ "เก่า"
1. สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน
ในอาคารอพาร์ตเมนต์ "เก่า" ที่เปิดใช้งานก่อนวันที่ 1 มีนาคม 2548 (วันที่นำรหัสที่อยู่อาศัยใหม่) ที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่จะผ่านไปสู่กรรมสิทธิ์ร่วมกันโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหาก:
▪ ก่อนวันที่รหัสที่อยู่อาศัยใหม่ของสหพันธรัฐรัสเซียมีผลใช้บังคับ งานการจัดการที่ดินที่จำเป็นทั้งหมดได้ดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
▪ เจ้าของอพาร์ทเมนท์หรือเจ้าของอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยมีแฟ้มการจัดการที่ดินสำหรับที่ดินแปลงนี้ และหน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่นได้อนุมัติร่างขอบเขตของแปลงนี้แล้ว
▪ การลงทะเบียนที่ดินของรัฐได้ดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินนั่นคือเจ้าของอพาร์ทเมนท์ (สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) มีแผนที่ดินของที่ดินที่ระบุหมายเลขที่ดินอยู่ในมือของพวกเขาซึ่งออกโดยเฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ของ การลงทะเบียนของรัฐ
2. วิธีการแปรรูปที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์
ในอาคารอพาร์ตเมนต์ "เก่า" อื่น ๆ เจ้าของบ้านสามารถแปรรูปที่ดินที่อยู่ใต้อาคารและส่วนหนึ่งของอาณาเขตที่อยู่ติดกันได้ฟรี กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่อไปนี้:
▪ จัดการประชุมสามัญของเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งมีการเลือกตั้งผู้มีอำนาจ (ผู้เช่า, ผู้จัดการอาคาร, ประธานคณะกรรมการบ้าน, HOA)
▪ โดยผู้มีอำนาจยื่นคำขอต่อองค์กรจัดการที่ดินเพื่อดำเนินการจัดการที่ดิน
▪ โดยผู้มีอำนาจยื่นคำร้องต่อหน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่นพร้อมใบสมัครที่เกี่ยวข้อง
▪ เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นพิจารณาคำขอ จัดทำที่ดิน และลงทะเบียนกับทะเบียนที่ดินของรัฐ
การจดทะเบียนที่ดินของรัฐเป็นคำอธิบายและเป็นรายบุคคลใน Unified State Register ซึ่งเป็นผลมาจากการได้รับลักษณะเฉพาะที่ทำให้สามารถแยกความแตกต่างจากที่ดินอื่น ๆ และทำการประเมินเชิงคุณภาพและเศรษฐกิจ
สาม. การแปรรูปท้องถิ่น
กระบวนการนี้ซับซ้อนอย่างยิ่งและไม่ได้รับการควบคุมโดยกฎหมาย ดังนั้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายรัสเซียทั้งหมดไม่มีแนวคิดเรื่อง "อาณาเขตภายในประเทศ" แม้ว่าจะพบได้ในข้อบังคับก็ตาม
ในเวลาเดียวกันรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียโดยอ้อมหมายถึงการมีอยู่ของพื้นที่ในท้องถิ่นในการเป็นเจ้าของร่วมกันโดยสังเกตว่าเจ้าของบ้านไม่เพียงเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารตั้งอยู่โดยตรงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงองค์ประกอบภูมิทัศน์และการจัดสวนด้วย ในเวลาเดียวกันขอบเขตของดินแดนนี้จะต้องถูกกำหนดโดยกฎหมายที่ดินและการวางผังเมือง
ขนาดของพื้นที่ท้องถิ่นถูกกำหนดตามบรรทัดฐานของกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง ดังนั้นภารกิจนี้ส่วนใหญ่จึงมอบหมายให้หน่วยงานเทศบาลเป็นผู้กำหนดขอบเขตของที่ดินให้สอดคล้องกับระเบียบการวางผังเมืองในท้องถิ่น นอกจากนี้ในการกำหนดพื้นที่ของพื้นที่ท้องถิ่นเจ้าหน้าที่ควรได้รับคำแนะนำจากขอบเขตตามธรรมชาติตลอดจนขอบเขตของที่ดินใกล้เคียง
โดยพฤตินัยใน Rostov มักเกิดขึ้นว่าหลังจากการแปรรูปที่ดินภายใต้อาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนหนึ่งของสนามหญ้ายังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเทศบาล ไม่ใช่เรื่องแปลกที่สนามเด็กเล่นจะอยู่ในเขตเมือง ในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก มักเป็นทรัพย์สินส่วนกลางบนที่ดินของเทศบาล
IV. ลักษณะเฉพาะของการใช้ที่ดินภายใต้อาคารอพาร์ตเมนต์และพื้นที่ใกล้เคียง
1. ความเป็นเจ้าของโดยรวม
หลังจากการแปรรูปที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์และพื้นที่โดยรอบกลายเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดซึ่งสามารถใช้ได้ร่วมกันเท่านั้น ในเรื่องนี้ฉันต้องการทราบความแตกต่างบางประการที่เจ้าของที่ดินอาจพบในช่วงชีวิตต่างๆ:
▪ ตามวรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 37 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัย ส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินเป็นสัดส่วนกับพื้นที่ทั้งหมดของสถานที่
▪ ไม่มีเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์คนใดสามารถขายส่วนแบ่งที่ดินของตนตามรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียให้เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ให้กับเจ้าของรายอื่น และยิ่งกว่านั้นให้กับบุคคลที่สามด้วย
▪ ในขณะเดียวกันก็อนุญาตให้ขายพื้นที่บางส่วนของท้องถิ่นที่กฎหมายไม่เข้าข่ายเป็นทรัพย์สินส่วนกลางได้ กล่าวอีกนัยหนึ่งหากในภายหลังเช่นเจ้าของที่อยู่อาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยบนชั้นหนึ่งต้องการเปลี่ยนรูปแบบของอพาร์ทเมนต์ของเขาและสร้างส่วนต่อขยายดังนั้นจึงครอบครองส่วนหนึ่งของที่ดินที่อยู่ติดกันเขาสามารถรับสิทธิ์ได้ โดยประสานการกระทำของเขากับเจ้าของบ้านแต่ละคน ในการทำเช่นนี้คุณสามารถทำสัญญาเช่ากับเพื่อนบ้านของคุณหรือเพียงแค่ซื้อพื้นที่นี้จากพวกเขา
▪ เจ้าของชั้นหนึ่งของอาคารอพาร์ตเมนต์โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของคนอื่น (ดูจุดด้านบน) สามารถวางสวนขนาดเล็กในอาณาเขตที่อยู่ติดกันที่มีการแปรรูปโดยเช่าอาณาเขตจากเพื่อนบ้าน - ซึ่งมักเกิดขึ้นในเมืองทางตอนใต้ของรัสเซียและ เมืองต่างๆ แต่เขาจะไม่สามารถขายอพาร์ทเมนต์ของเขาพร้อมกับที่ดินที่เขาใช้อยู่ได้และยิ่งไปกว่านั้นคือขายที่ดินแยกจากอพาร์ตเมนต์
▪ โดยการตัดสินใจของที่ประชุมสามัญเจ้าของบ้าน อาณาเขตที่อยู่ติดกันสามารถโอนเพื่อใช้หรือเช่าได้ รวมถึงบุคคลที่สาม (เช่น สำหรับการวางร้านค้าเชิงพาณิชย์) ในเวลาเดียวกันเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ทุกคนควรได้รับเงินจากการจ่ายค่าเช่า - ตามสัดส่วนของส่วนแบ่ง
2. การจำกัดการผ่านของคนแปลกหน้า
เช่นเดียวกับเจ้าของครัวเรือนแต่ละครัวเรือนที่มีสิทธิปิดล้อมทรัพย์สินของตนด้วยรั้ว ไซต์ที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่อาจถูกจำกัดสิทธิในการใช้งานของบุคคลอื่นด้วย - หากสิ่งนี้ไม่ละเมิดสิทธิของบุคคลหลัง . ดังนั้นลานภายในของอาคารอพาร์ตเมนต์จึงสามารถล้อมรั้วด้วยรั้วซึ่งไม่สามารถไปยังอาคารอื่นถนนสวนสาธารณะหรือสวนสาธารณะได้
ในเวลาเดียวกันเจ้าของบ้านมีสิทธิที่จะไม่อนุญาตให้มีการสื่อสารผ่านที่ดินของตน
คำถามที่ว่าใครควรเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ทำความสะอาด และปรับปรุงพื้นที่ในความเห็นของเรา นั้นยังไม่ได้รับการแก้ไขทั้งหมด ตามที่เราได้ระบุไว้แล้วรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียจัดประเภท "องค์ประกอบของการจัดสวนและการปรับปรุง" ให้เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาควรรวมอยู่ในภาษีสำหรับ
แต่การดูแลรักษาพื้นที่ส่วนที่เหลือของท้องถิ่นซึ่งเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของอย่างเป็นทางการนั้นยังไม่ชัดเจน
V. ภาษีที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์
ในเวลาเดียวกันเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องชำระภาษีที่ดินนับจากวันที่จดทะเบียนที่ดินของรัฐในที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารอพาร์ตเมนต์ ส่วนแบ่งในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์สำหรับผู้เสียภาษีแต่ละรายจะเท่ากับผลหารของการแบ่งพื้นที่ของสถานที่ของผู้เสียภาษีเป็นเจ้าของและพื้นที่รวมของสถานที่ทั้งหมดที่เป็นเจ้าของ โดยเจ้าของ
ตามรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย (มาตรา 388) องค์กรและบุคคลจะได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้เสียภาษี บุคคลที่ครอบครอง:
- ที่ดินแปลงสิทธิการครอบครอง
- สิทธิ์ในการใช้งานถาวร (ไม่จำกัด)
- สิทธิในการเป็นเจ้าของมรดกตลอดชีวิต
ฐานภาษีของที่ดิน (ibid., Article 360) ถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าที่ดินซึ่งรัฐจะประเมินตามการวิเคราะห์มูลค่าตลาดของแปลงต่างๆ (ใน Rostov - กำหนดโดยหน่วยงาน Rosnedvizhimost)
คำนวณจำนวนภาษีที่ดินประจำปี
ตามสูตรต่อไปนี้:ZN = Kst x Sn x Kvl x Dzu
แซดเอ็น -ภาษีที่ดิน
เกาหลี -มูลค่าที่ดินของที่ดิน
สน-อัตราภาษีที่กำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่น สำหรับอาคารที่อยู่อาศัยต้องไม่เกิน 0.3%
เควีแอล -อัตราการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของซื้อบ้านเมื่อหกเดือนก่อน (6 เดือนที่แล้ว) Kvl = 6/12 สำหรับผู้สูงอายุ Kvl = 12/12
มักมีความเข้าใจผิดในหมู่ผู้พักอาศัยในอาคารสูงว่าที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของผู้พักอาศัย ทางเลือกสุดท้าย บริษัทจัดการหรือสมาคมสาธารณูปโภคที่ให้บริการอาคารที่พักอาศัยมีสิทธิ์ในการกำจัดอาณาเขต
ในแง่หนึ่งข้อสันนิษฐานนี้ถูกต้องและกฎหมายกำหนดให้มีการโอนดินแดนที่อยู่ติดกันเพื่อจำหน่ายและเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ร่วมกันอย่างไรก็ตามมีความแตกต่างหลายประการที่ต้องนำมาพิจารณาเมื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว . วันนี้เราจะมาดูสถานการณ์โดยละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์และกฎหมายปัจจุบันควบคุมปัญหานี้อย่างไร
ตามรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ที่ดินที่ตั้งอยู่ภายใต้ MKD โอนเพื่อใช้ก่อนปี 2548 กลายเป็นกรรมสิทธิ์ของพลเมืองภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:
- พื้นที่ใต้อาคารมีการกำหนดขอบเขตไว้ชัดเจนตามที่เทศบาลตกลงไว้แล้ว
- งานการจัดการที่ดินทั้งหมดแล้วเสร็จก่อนปี 2548 เมื่อบทบัญญัติหลักของรหัสที่อยู่อาศัย RF มีผลใช้บังคับ
- พื้นที่ท้องถิ่นได้รับการจดทะเบียนกับ Rosreestr และมีแผนเกี่ยวกับที่ดิน
หากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ระบุไว้ อาณาเขตนั้นจะยังคงอยู่ในการกำจัดของผู้ใช้เริ่มแรกนั่นคือเทศบาลหรือผู้พัฒนาและจะไม่กลายเป็นทรัพย์สินของบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารสูง
ก่อนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าทรัพย์สินของใครเป็นอาณาเขตใต้อาคารพักอาศัย หากที่ดินถูกโอนไปยังพลเมืองด้วย นี่จะเป็นข้อได้เปรียบเพิ่มเติมของการซื้อ
นอกจากนี้ควรสังเกตว่าผู้อยู่อาศัยจะได้รับโอกาสในการแปรรูปทรัพย์สินในอนาคตหลังจากการจดทะเบียนที่ดินและการสร้างพื้นที่ขั้นสุดท้าย เฉพาะในกรณีนี้สิทธิของพลเมืองจะได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการและไม่จำกัดในทางใดทางหนึ่ง
ใครเป็นเจ้าของที่ดินใต้อาคารใหม่หากบ้านถูกโอนไปใช้หลังปี 2548?
ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ สถานการณ์จะแตกต่างออกไปบ้าง เนื่องจากเจ้าของบ้านจะกลายเป็นเจ้าของที่ดินโดยอัตโนมัติโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ การตัดสินใจครั้งนี้เกิดจากการที่ผู้พัฒนาสามารถสร้างอาคารบนพื้นที่ที่ดินได้เฉพาะหลังจากซื้อหรือให้เช่าแบบไม่มีกำหนดจากฝ่ายบริหารด้วยการแปรรูปในภายหลัง
ทั้งนี้หลังจากเริ่มดำเนินการอาคารพร้อมกับการโอนสิทธิในพื้นที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็จะถูกโอนไปพร้อมๆ กัน ดังนั้นผู้ซื้อจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ และดำเนินการแปรรูปที่ดินภายใต้อาคารพักอาศัยอย่างอิสระ
จะรับข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ได้อย่างไร?
ในบางสถานการณ์อาจจำเป็นต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับใครเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ กฎหมายมีหลายวิธีในการค้นหาว่าใครเป็นเจ้าของดินแดนที่ระบุ และวิธีที่ง่ายที่สุดคือการกรอกคำขอออนไลน์บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Rosreestr
หากต้องการรับข้อมูลที่คุณต้องการอย่างรวดเร็ว เพียงไปที่แหล่งข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์แล้วเลือกแท็บ "แผนที่ที่ดินสาธารณะ" ที่นี่คุณสามารถดูรูปแบบทั่วไปของพื้นที่เฉพาะพร้อมการระบุแต่ละภาคส่วนรวมถึงทำความคุ้นเคยกับข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์
อีกทางเลือกหนึ่งในการรับข้อมูลเกี่ยวกับการแปรรูปที่ดินใต้บ้านคือการตรวจสอบการชำระภาษี หากพลเมืองได้รับใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระภาษีที่ดินปีละครั้ง อาณาเขตนั้นก็จะเป็นทรัพย์สินของพวกเขา
ที่ดินแปลงใดที่สามารถโอนให้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมได้?
เมื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว ประการแรกประชาชนควรได้รับคำแนะนำจากขอบเขตและพื้นที่ของพื้นที่ท้องถิ่น กฎระเบียบหลักสำหรับการดำเนินการแปลได้กำหนดไว้ในรหัสที่อยู่อาศัย RF และในรหัสที่ดิน RF นอกจากนี้ควรคำนึงว่าที่ดินใต้อาคารอพาร์ตเมนต์ไม่เพียงแต่ประกอบด้วยพื้นที่เปิดโล่งฟรีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงลานจอดรถ สนามเด็กเล่น อุปกรณ์กีฬา และสวนด้านหน้าด้วย
แน่นอนว่าพื้นที่ใต้อาคารใหม่จะไม่ใหญ่มากนัก เนื่องจากในตอนแรกตัวแทนของเทศบาลพยายามจำกัดพื้นที่ให้มีขนาดน้อยที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งมักสังเกตเห็นสิ่งนี้เกี่ยวกับการพัฒนาดินแดนในการตั้งถิ่นฐานขนาดใหญ่ซึ่งที่ดินมีมูลค่าสูงมาก ด้วยเหตุผลเดียวกันนี้ผู้อยู่อาศัยอาจประสบปัญหาสำคัญรวมถึงอุปสรรคร้ายแรงในการขอแปรรูป
สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าการแปรรูปอาณาเขตเป็นไปได้ในกรณีที่ไซต์ "ไม่เข้าสู่" อาณาเขตของบุคคลอื่นและไม่ละเมิดผลประโยชน์ของบุคคลอื่น หากมวลที่ดินประกอบด้วยทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านต่าง ๆ ก็จะเป็นไปไม่ได้ที่จะแปรรูปทรัพย์สินดังกล่าว
บทสรุป
พื้นที่ใต้อาคารพักอาศัยไม่ได้อยู่ในการกำจัดของประชาชนที่เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในอาคารพักอาศัยเสมอไป หากตรงตามเงื่อนไขบางประการสามารถแปรรูปที่ดินได้ แต่ก็มีข้อห้ามที่จะไม่อนุญาตให้ดำเนินการตามขั้นตอนการแปรรูป เพื่อให้เป็นไปตามกฎและข้อกำหนดทั้งหมด คุณควรได้รับคำแนะนำและข้อบังคับที่ระบุไว้ในรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียและในประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซีย