6 определение стоимости земельных участков. Утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:

• при ;
• в случае передачи надела ;
• при ипотеке физлиц;
• в случае продажи объекта;
• при оставлении объекта в роли залога;
• при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
• при заключении брачного договора;
• при изъятии имущества;
• при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

• цена зависит от полезности участка;
• расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
• стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
• цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
• рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
• стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

• для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
• для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
• для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .

Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

• ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
• З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

• в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
• в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
• в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж.

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

• ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
• ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

• технический и для объекта недвижимости;
• паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
• прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

• осмотр объекта оценщиком;
• расходы на транспорт;
• вознаграждение специалисту;
• оплата иных трат.

Контрольная работа

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

1. Классификация методов оценки земельных участков

оценка земельный участок

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату. В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

 метод сравнения продаж;

 метод распределения (соответствует методу разнесения);

 метод выделения (соответствует методу извлечения);

 метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

 метод остатка для земли;

 метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения, методе распределения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов, чаще всего доходного и затратного, сравнительного и затратного. Это обусловлено тем, что как таковой затратный подход в оценке стоимости именно земельного участка не применяется (за редким исключением). Объяснение этой точке зрения можно найти в классическом понимании стоимости объекта оценки по затратному подходу как суммы всех затрат, связанных с воспроизводством (воссозданием) объекта оценки. Поскольку земля является нерукотворным природным ресурсом, не созданным человеком, а являющимся благом, то и с позиции затрат человека на создание земли этот объект стоимости не имеет, что с точки зрения полезности и ценности земли неправильно.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. То есть, если после проведения анализа ННЭИ, оценщик считает, что текущая застройка земельного участка неэффективна, он может рассматривать данный земельный участок как условно свободный (без здания).

Таким образом, в методических рекомендациях указано, что большинство из перечисленных шести методов оценки земельных участков могут быть использованы как для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и для оценки земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В приведенной ниже таблице 1 рассматриваются все шесть основных методов расчета стоимости земельных участков, с наиболее часто встречающимися вариантами применения.

Таблица 1. Используемые методы оценки земельных участков в практике оценки

№ п/пНаименованиеОписание1Метод сравнения продажМожет применяться для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков.2Метод выделенияПрименяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.3Метод распределенияПрименяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.4Метод капитализации земельной ренты (дохода)Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком ставку капитализации. 5Метод остаткаПрименяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка (определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению) на ставку капитализации земельного участка.6Метод предполагаемого использованияПрименяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Определение стоимости: Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием ЗУ.

Однако на практике, редко встречается земельный участок, который можно оценить всеми возможными методами. Чаще всего используются устойчивые комбинации методов, которые позволяют объективно оценить земельный участок в условиях ограниченности информации для расчета. В основном эти комбинации зависят от цели и задачи проводимой оценки и специфики оцениваемого земельного участка, прежде всего от того, есть ли здания и/или сооружения на данном земельном участке.

Так, например, если оценке подлежит застроенный земельный участок, то чаще всего используется комбинация метода выделения и метода остатка для земли. Как вариант, к данному расчету может быть добавлен расчет методом распределения, однако в практической деятельности этот метод используется редко ввиду сложности определения доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости.

Если же, согласно заданию на оценку, необходимо определить стоимость свободного, незастроенного земельного участка с неясными перспективами дальнейшего развития, то можно применить комбинацию методов сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Однако, в данном случае ключевой трудностью в применении будет правильный расчет земельной ренты.

Еще одна ситуация предполагает определение стоимости земельного участка пока еще свободного, но который планируется застроить в самое ближайшее время. В этом случае становится очевидной необходимость применять метод предполагаемого использования, который наиболее точно отразит стоимость такого земельного участка. В принципе, также могут быть использованы методы выделения и остатка для земли, однако в этом случае еще более возрастает значимость исходной документации, необходимой для оценки, без которой эта оценка будет невозможна. То есть, можно сказать, что для оценки в данной ситуации заказчиком должны быть предоставлены совершенно точные и прозрачные планы по поводу предполагаемого использования земельного участка в ближайшее время , причем планы должны быть подтверждены реальными документами по освоению земельного участка. Так например, в число этих документов могут входить: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации и т.д.

При этом, нужно отметить, что нами рассматривались типичные, наиболее часто встречающиеся случаи из практики оценки и предлагаемые выше решения не являются однозначно правильными во всех случаях оценки. В конечном счете, выбор конкретных методов оценки того или иного земельного участка зависит от множества условий оценки: от цели и задачи оценки, от характеристик самого объекта оценки, от наличия или отсутствия исходных данных для оценки, качества эти данных и прочего. И зачастую может сложится ситуация, когда уникальное стечение обстоятельств потребует другой схемы действий от оценщика.

Кроме этого, в учебной литературе дополнительно встречаются такие методы расчета стоимости земельных участков как: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

2. Метод сравнения продаж

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

 местоположение и окружение;

 целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

 физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

 транспортная доступность;

 инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

 условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

 условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

 обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

 изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

 подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

 выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.при этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

Цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12-этажное на 0,25 участка.

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя - 1 га и 1 кв.м. Третий показатель 1 фронтальный метр используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наиболее распространение в зарубежной практике, и России не используются.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

Имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

Условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

Условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

Условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

Время заключения сделки с объектом-аналогом;

Местоположение и окружение;

Правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

Доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок на наш взгляд имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

Определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

Данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок, мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) - поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) - поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

 прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

 прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

 корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

 определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

 экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были неучтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Соответственно, из данного соотношения можно вывести следующую формулу расчета стоимости земельного участка.

VL = L * Vreal estate = (1 - B) * Vreal estate

где L - доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости;

B - доля здания в стоимости всего объекта недвижимости;

Vrealestate

Для применения метода распределения необходимо выполнение ряда условий:

 наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

 соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

 расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике может быть реализован с большими трудностями, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Рассмотрим пример определения стоимости земельного участка методом распределения (таблица 2).

В одном городском микрорайоне города N старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2. Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения

№ районаСредняя стоимость земли, тыс. руб.Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.Доля земли в общей стоимости единого объекта116,080,00,200220,090,00,222330,0120,00,250

Доля земли в общей стоимости единого объекта - отношение средней стоимости земли к общей стоимости застроенного участка:

0: 80,0 = 0,200

0: 90,0 = 0,222

0: 120,0 = 0,250

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - средняя арифметическая доля земли

Стоимость земли = 200,0 × 0,224 = 44,8 тыс. руб.

4. Метод выделения

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

 наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

 соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

VL = Vrealestate - VB

где VB -стоимость воспроизводства (замещения) здания;

Vrealestate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

 определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

 определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

 корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

 расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

 расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

 расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

 он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

 в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

5. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

 расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

 определение величины соответствующей ставки капитализации;

Если известны величина чистого дохода от земли (IL) и ставка капитализации земельного участка (RL), то можно определить стоимость земли (VL) по формуле:

VL = IL / RL,

IL - земельная рента (рентный доход от земли);

RL - ставка капитализации для земельного участка.

Капитализация земельной ренты - определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать:

 расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

 земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

 часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия.

Ставка капитализации - ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков.

Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты.

Первый подход - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения.

Третий подход - расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия).

При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка. Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

r = rf + r1 + r2 + r3,

гдеf- безрисковая ставка дохода;

r1 - премия за риск вложения в земельный участок;

r2 - премия за низкую ликвидность земельного участка;

r3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам. Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило : чем больше риск, тем выше должна быть поправка ставки капитализации. Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Пример расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r1) представлен в таблице 3.

Таблица 3. Пример расчета премии за риск вложений в земельный участок

Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичный 1 Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный 1 Изменение федерального или местного законодательствадинамичный 1 Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный 1 Ускоренный износ зданиястатичный 1 Неполучение арендных платежейдинамичный 1 Неэффективный менеджментдинамичный 1 Криминогенные факторыдинамичный 1 Финансовые проверкидинамичный 1 Неправильное оформление договоров арендыдинамичный 1 Количество наблюдений 0034300000Взвешенный итог 009161500000Сумма40Количество факторов10Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %4,0

Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Для расчета данной поправки необходимо определить типичный срок экспозиции на дату оценки для оцениваемого земельного участка. Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом.

Основным недостатком кумулятивного метода построения ставки капитализации (дисконтирования) является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки капитализации (дисконтирования), полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать. Четвертый подход основан на методе рыночной экстракции (рыночной выжимки), или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Аналогичный способ расчета предлагается также для определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Ставка капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное - подобрать участки (объекты) - аналоги по признакам подобия. При большой схожести участков сравнения соцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей. Рассмотрим небольшой методический пример по определению ставки капитализации, приведенные в таблице 4.

Таблица 4. Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений

№ПоказателиУчастки сравнения12341Цена продаж участка, у.е.10080120,0952Чистый доход, у.е.1712,521,514,253Ставка капитализации, ед.0,170,1560,180,154Весовой коэффициент, доли0,40,150,30,155Взвешенное значение коэффициента 0,0680,0230,0540,023Средневзвешенное значение коэффициентаК = 16,8 % (сумма показателей строки 5)

Примечание: Результатом строки 5 является произведение строк 3 и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков ставку капитализации можно определить по одному аналогу.

6. Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

 стоимость зданий (сооружений) на данном земельном участке;

 чистый операционный доход, приносимый землей и зданиями (сооружениями);

 ставки капитализации для земли и зданий (сооружений);

 ставка капитализации для земельного участка.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

 расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

 расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

 расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

 расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

 расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Более подробно определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости изложено в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

При оценке стоимости застроенных земельных участков в расчете прямо используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для земли и ставку капитализации для улучшений, и косвенно учитывают ставку капитализации для единого объекта недвижимости.

Ставка капитализации для улучшений применяется в рамках метода остатка для земли, когда возникает необходимость распределять чистый операционный доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их стоимости воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для улучшений.

Следовательно, при реализации данного метода, возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для единого объекта недвижимости на две составляющих: ставку капитализации для улучшений и ставку капитализации для земли.

Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, в частности формулой 3, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.

Rreal estate = RL * L + RB * Breal estate = RL * L + (RL ± ∆) * B

Более подробно о расчете ставки капитализации для единого объекта недвижимости см. в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Что касается ставки капитализации для земли, то ее способы ее расчета были рассмотрены в пункте 7.5. раздела II настоящего пособия. Отметим, что данная ставка обычно меньше ставки капитализации для единого объекта недвижимости на величину нормы возврата капитала, привлеченного в улучшения. Это объясняется тем, что необходимость учета нормы возврата капитала возникает в случаях оценки изнашиваемых, стареющих, имеющих конечный срок службы объектов. Поскольку земельный участок является не истощаемым, не подвержен физическому износу (важное замечание - только при условиях грамотной эксплуатации земельного участка), то и не требуется откладывать деньги на его воспроизводство (физическое возмещение), следовательно, и норма возврата капитала не учитывается.

Таким образом, при оценке застроенного земельного участка для расчета необходимых ставок капитализации как один из вариантов может применяться следующая последовательность (если используется метод определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости с учетом возмещения капитальных затрат):

Определяется ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал) для единого объекта недвижимости.

Определяется норма возврата капитала для улучшений.

Определяется ставка капитализации для единого объекта недвижимости в зависимости от темпов роста или снижения стоимости недвижимости (формула 3.9. пункта 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости»).

Определяется доля земельного участка и улучшений в едином объекте недвижимости.

Согласно формуле 9. рассчитывается ставка капитализации для земельного участка.

Согласно формуле 10. рассчитывается ставка капитализации для улучшений.

Рассмотрим пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка.

Условие. Рыночная стоимость построенного здания равна 2 680 000 у.е. Ставка капитализации для единого объекта недвижимости составляет 0,1753, норма возврата капитала равна 0,01. Чистый операционный доход от эксплуатации земельного участка со зданием составляет 4 600 000 у.е. Среднерыночная доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости равна 0,6. Решение задачи представлено в таблице 5.

Таблица 5. Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли

№ п/пНаименованиеОбозначениеЗначение, у.е.Примечание1Чистый операционный доходNOI4 600 000Доходный подход к оценке недвижимости2Стоимость улучшенийVB2 680 000Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения)3Ставка капитализации для единого объекта недвижимостиRreal estate0,1753Доходный подход к оценке недвижимости4Норма возврата капитала∆0,01Доходный подход к оценке недвижимости5Доля земельного участка в едином объекте недвижимостиL0,6Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)6Доля улучшений в едином объекте недвижимостиB = 1 - L0,4Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)7Ставка капитализации для земельного участкаRB0,1713RL = Rreal estate ± ∆ * B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,17138Ставка капитализации для улучшенийRB0,1813RB = RL ± ∆ 0,1713 + 0,01 = 0,18139Доход на улучшенияIB518 518п. 2 * п. 7 2 680 000 * 0,1813 = 518 51810Доход на земельный участокIL4 081 482п. 1 - п. 9 4 600 000 - 518 518 = 4 081 48211Рыночная стоимость земельного участкаVL23 826 515п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515Примечание: При применении метода остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

7. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости объекта. В экономическом смысле ставка дисконтирования - требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Применительно к земельным участкам, расчет ставки дисконтирования идентичен расчету ставки дисконтирования для объекта недвижимости, который рассматривался в соответствующем разделе. К примеру, согласно модели кумулятивного построения ставка дисконтирования для земельного участка представляет сумму безрисковой ставки и рисков, связанных с земельным участком: риск вложения в объект оценки, риск низкой ликвидности и риск за инвестиционный менеджмент. В этом случае, расчет поправок за риски в принципе не отличается от расчета, предлагаемого для зданий, при этом оцениваться риски должны исходя из рискованности земельного участка как объекта инвестиций.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

 определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

 определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

 расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Поскольку, в оценке земельных участков ставка дисконтирования равна ставке капитализации, то для расчета данной величины можно воспользоваться способами определения ставки капитализации, изложенными в п. 7.5. раздела II настоящего пособия. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии и будут составлять стоимость земельного участка.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные и реальные ставки. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную - при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера. Более подробно механизм расчета реальной и номинальной ставки дисконтирования изложен в пункте 3.3. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

Й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

Й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

Й этап. Расчет всех затрат на освоение:

расходы на приобретение земельного массива и документов;

инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

оплата налогов, страхования,

прибыль и накладные расходы подрядчика;

Й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

Й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

Й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

Й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади жилых домов по типовому проекту.

Й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Например, в г. Москве использовались два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Однако с изменением с 1 июля 2006 года порядка предоставления земельных участков под застройку в г. Москве актуальность данного метода для оценки московской земли почти утрачена. Тем не менее, приведем суть этого метода, рассматриваемого во многих других учебных пособиях.

Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

площади земельного участка;

проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

сроках строительства и реализации проекта;

наличии и стоимости обременений.

Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий.

Й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

Й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.

Й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

Й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В г. Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.

Литература

1. Все о недвижимости. Вторичный рынок жилья; Книга по Требованию - Москва, 2012. - 176 c.

Все о недвижимости. Вторичный рынок жилья; Питер - Москва, 2012. - 176 c.

Определение площадей объектов недвижимости; Лань - Москва, 2013. - 112 c.

Оценка недвижимости; Финансы и статистика - , 2007. - 560 c.

Управление рисками в недвижимости; Проспект - Москва, 2012. - 424 c.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Омега-Л - Москва, 2012. - 819 c.

А В. А, Горемыкин Экономика недвижимости; Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.

Ардзинов В. Д., Александров В. Т. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 384 c.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2004. - 384 c.

Барщевский М. Ю. Все о недвижимости; АСТ Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2009. - 224 c.

Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости; Форум - Москва, 2010. - 288 c.

Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС - Москва, 2008. - 265 c.

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости; Маросейка - Москва, 2009. - 432 c.

Заслонов Вадим Продажа/покупка недвижимости на Багамах; ПЕРО - Москва, 2013. - 200 c.

Золотова Е. В. Современные архитектурные обмеры объектов недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2009. - 112 c.

Иваницкая И. П., Яковлев А. Е. Введение в экономику недвижимости; КноРус - Москва, 2010. - 240 c.

Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач; КноРус - Москва, 2009. - 272 c.

Керс Дэвид Совершенное сияние недвижимости; Ганга - Москва, 2008. - 384 c.

Литовченко В. А., Наназашвили В. И. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости; Высшая школа - Москва, 2009. - 432 c.

Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2005. - 200 c.

Петров В. Н. Экономика недвижимости; Наука - , 2003. - 176 c.

Под редакцией Белокрыловой О. С. Экономика недвижимости; Феникс - Москва, 2009. - 384 c.

Похожие работы на - Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости зе-мельного участка, присущих любому объекту недвижимости.

При решении практических вопросов землепользования в Рос-сийской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на прин-ципе замещения.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

По элементам сравнения;

По единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко-торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве-роятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору-жения на участке и их техническое состояние, экологическое со-стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох-рана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;

2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме-рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн. К1 . К2 . К3 . Кn,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:

где — оценка стоимости земельного участка;

— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

— стоимость улучшений;

— коэффициент капитализации земли;

— коэффициент капитализации улучшений.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ника-ким видам износов, за исключением экономического. Как ограни-ченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Все износы относят к улучшениям, которые находятся на зем-ле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка-питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли R L равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, при-годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1) определение размеров и количества индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);

3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитыва-ются физические, юридические и экономические факторы, влияю-щие на принятие данного решения, но чаще всего размеры опреде-ляются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В практике освоенными называются земельные участки, к кото-рым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.

Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществ-ляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с по-мощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить до-ход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

С Р3 = ЧД З: R ? 100%,

где С Р3 — рыночная стоимость земли;

ЧД З — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой про-дукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры .

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

I. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки». Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством. (Далее - «земельные участки») II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целево го назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. III. Общие рекомендации по проведению оценки Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведёнными выше. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости. В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин). IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. 1. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную сто имость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. 2. Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. 3. Метод распределения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. 4. Метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). 5. Метод остатка Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения). 6. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, стро ениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждении; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников. УТВЕРЖДЕНО Распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 № 3062

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:

• методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
• способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
• затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.