เป็นไปได้ไหมที่จะขายต่ออพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนอง? วิธีการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง - วิธีการทางกฎหมาย

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง: วิธีการขายอย่างถูกกฎหมาย + 4 เหตุผลในการขาย + 4 วิธีในการสรุปข้อตกลงการซื้อ/ขาย + ความเสี่ยงที่เป็นไปได้ + คุณต้องการความช่วยเหลือจากมืออาชีพหรือไม่?

เนื้อหานี้จะน่าสนใจสำหรับผู้ที่สงสัยซ้ำ ๆ ว่าจะขายอพาร์ทเมนต์จำนองได้อย่างไร

ทำไมคนถึงกู้ซื้อบ้านแล้วอยากยกเลิก? สาเหตุของการกระทำดังกล่าวแตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง หลายคนเข้าใจผิดว่าการขายบ้านพร้อมจำนองนั้นเป็นไปไม่ได้ แต่นี่ไม่เป็นความจริงเลย

มีวิธีกำจัดหนี้ที่น่ารำคาญซึ่งนอกเหนือจากทุกสิ่งทุกอย่างแล้วยังช่วยให้คุณ "ชดใช้" เงินที่ใช้ไปได้อีกด้วย

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง: โดยละเอียด

จากสถิติพบว่าประมาณ 60% ของอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในรัสเซียถูกซื้อด้วยการจำนอง เนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้หลายคนไม่สามารถชำระหนี้ได้

อัตราส่วนของจำนวนเงินกู้ที่ได้รับและหนี้สินสามารถดูได้ในกราฟ:

อย่างที่คุณเห็นสถานการณ์ที่อพาร์ทเมนต์จำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน แต่ยังมีหนี้คงค้างอยู่นั้นไม่ใช่เรื่องแปลก ดังนั้นคำถามจึงเกิดขึ้น: ข้อตกลงดังกล่าวเป็นจริงหรือไม่?

เป็นไปได้ที่จะกำจัดมันออกไป แต่คุณต้องทำข้อตกลงที่ชาญฉลาดกับทนายความ ตอนนี้ไม่สำคัญว่าการชำระหนี้จะอยู่ในขั้นตอนใด เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่ถูกจำนองในเวลาที่เพิ่งเริ่มสร้าง? ใช่ แม้ว่ามันจะไม่ทำกำไรก็ตาม

ข้อควรจำ: การทำธุรกรรมกับอพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนองสามารถดำเนินการได้เมื่อได้รับอนุญาตจากธนาคารหรือองค์กรทางการเงินอื่น ๆ ที่ออกเงินกู้เท่านั้น

หากมีการละเมิดกฎและกฎหมายธนาคารมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อผู้ยืมและยึดอพาร์ทเมนท์จากเขา

มีเหตุผลอื่นใดอีกที่ธนาคารจะยื่นฟ้อง?

• เจ้าของดำเนินงานก่อสร้างที่เปลี่ยนลักษณะทางเทคนิคของที่อยู่อาศัย
• ผู้กู้ไม่ชำระค่าจำนอง
• อพาร์ทเมนท์ได้รับความเสียหายอย่างมากจากเจ้าของ
• การดำเนินการของขวัญหรือธุรกรรมการซื้อ/ขายอย่างผิดกฎหมาย
• ทรัพย์สินถูกโอนไปยังบุคคลที่สามโดยความผิดของผู้ยืม

ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถขายทรัพย์สินได้โดยได้รับความช่วยเหลือจากสถาบันการเงินเท่านั้น เนื่องจากในความเป็นจริง ทรัพย์สินดังกล่าวยังไม่ได้เป็นของคุณทั้งหมด จนกว่าจะชำระหนี้เงินกู้ตามทฤษฎีเจ้าของอพาร์ทเมนท์หลักคือธนาคาร นั่นคือธุรกรรมใด ๆ ที่เลี่ยงสถาบันการเงินจะถูกต่อต้านคุณในที่สุด

นี่ไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถนำอพาร์ทเมนต์จำนองออกประมูลได้ ยิ่งไปกว่านั้น การทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นในลักษณะที่จะได้รับเงินที่ใช้ชำระคืนให้กับธนาคารนั้นเป็นไปได้จริง

หากครอบครัวของคุณไม่สามารถรับมือกับหนี้สินได้ด้วยเหตุผลบางประการ ให้ขายบ้านของคุณ คุณไม่ควรสร้างภาระให้กับธนาคารที่คุณไม่สามารถแก้ไขได้

ทำไมต้องขายอสังหาริมทรัพย์จำนอง?

เหตุผลที่ผู้คนยกเลิกการจำนองนั้นแตกต่างกันไป แต่ส่วนใหญ่มักเกิดจากการตกงานและส่งผลให้ขาดรายได้ที่มั่นคง บางคนเริ่มประหยัดทุกอย่างหรือมองหารายได้ประเภทเพิ่มเติมในขณะที่บางคนตัดสินใจขายตารางเมตร

มีเหตุผลอื่นใดที่อาจนำไปสู่ความต้องการ:

• การสูญเสียงานและรายได้
• จำเป็นต้องขยายพื้นที่ใช้สอย
• สถานการณ์ครอบครัว
• มีคนที่ขายบ้านเพียงเพื่อผลกำไรของตัวเอง

1. ตกงาน.

ความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจของประเทศส่งผลกระทบต่อชาวรัสเซียทุกคน สถานประกอบการหลายแห่งอยู่ระหว่างการเลิกจ้างพนักงาน บริษัท และบริษัทต่างๆ กำลังจะปิดกิจการถาวร เป็นผลให้ประชาชนทั่วไปพบว่าตนเองไม่มีงานทำ - จึงเป็นแหล่งรายได้หลัก

ไม่มีใครสามารถประกันการเสียตำแหน่งได้ ดังนั้นทุกคนที่กู้จำนองจึงต้องเตรียมพร้อมสำหรับผลลัพธ์ของสถานการณ์นี้

ธนาคารไม่สนใจว่าเกิดอะไรขึ้นในที่ทำงาน สิ่งสำคัญสำหรับพวกเขาคือผู้กู้จ่ายเงินตามจำนวนที่ต้องการของเงินกู้ทุกเดือน ความล่าช้าแม้แต่หนึ่งวันก็เต็มไปด้วยค่าปรับและค่าปรับเพิ่มเติมจากธนาคาร

หลายครอบครัวเพื่อหลีกเลี่ยงการขับรถไปสู่หนี้สินก้อนใหญ่ ควรขายอพาร์ทเมนท์ที่ถูกจำนองทันทีที่พวกเขารู้ว่าตนมีหนี้สินล้นพ้นตัว

2. ความจำเป็นในการขยายพื้นที่ใช้สอย

ความจำเป็นในการขยายพื้นที่อยู่อาศัยมักเกิดขึ้นเมื่อเด็กเกิด เมื่อลูกคนที่สองปรากฏตัวในครอบครัว ผู้ปกครองสามารถไว้วางใจความช่วยเหลือจากรัฐบาลได้ เงินนี้ได้รับอนุญาตตามกฎหมายเพื่อใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนอง

เหตุผลที่สองในการเพิ่มพื้นที่อยู่อาศัยคือรายได้ของครอบครัวในระดับสูง เมื่อผู้คนเริ่มทำกำไรได้ดีจากธุรกิจ ความปรารถนาตามธรรมชาติดูเหมือนจะช่วยปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา

คุณสามารถทำได้ดังนี้:

1. นำอพาร์ทเมนต์จำนองมาประมูลและซื้อบ้านที่มีพื้นที่เป็นตารางฟุตขนาดใหญ่
2. ซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นด้วยเครดิต เมื่อรายได้มีมากสถาบันการเงินก็ไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับธุรกรรมใหม่

3. สถานการณ์ทางครอบครัว

คู่สมรสมักต้องการอยู่แยกจากญาติพี่น้อง สำหรับคู่บ่าวสาวมี 2 ทางเลือก: เช่าบ้านหรือซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง

เช่าห้องถูกกว่าจ่ายค่าจำนอง แต่ในกรณีนี้คุณต้องจ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยของคนอื่น ดังนั้นหากเป็นไปได้ คนหนุ่มสาวจะกู้ยืมจำนอง

เมื่อเวลาผ่านไป ผู้คนอาจต้องการหย่าร้างด้วยเหตุผลหลายประการ การแบ่งหนี้ผ่านศาลเป็นเรื่องไร้สาระเพราะขายบ้านร่วมแล้วแบ่งกำไรเท่าๆ กันจะดีกว่า

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์จำนองและสร้างรายได้ในเวลาเดียวกัน?

ทำอย่างไร? สิ่งนี้เป็นไปได้เฉพาะในกรณีที่อพาร์ทเมนท์ถูกยึดในขั้นตอนการก่อสร้างบ้าน เมื่องานเสร็จสิ้นราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น - นี่คือสัจพจน์ ในกรณีส่วนใหญ่ ผลประโยชน์จากข้อตกลงดังกล่าวมีมากกว่าต้นทุนใดๆ ที่ใช้ในการจำนอง

ในภาพเราจะเห็นว่าอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องซึ่งยังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างมีราคาถูกกว่าห้องที่เริ่มดำเนินการ

ผู้ที่มีแผนการหาเงินแนะนำให้ขายอพาร์ทเมนท์ด้วยวิธีนี้ก่อนที่บ้านจะพร้อมสำหรับการเข้าพัก ในกรณีนี้เอกสารจะง่ายขึ้น

4 ทางเลือกในการขายอพาร์ทเมนต์จำนอง

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง? เราทราบแล้วว่าใช่ ตอนนี้ยังคงต้องค้นหาว่ามีตัวเลือกใดบ้าง

ให้เราทราบทันทีว่าวิธีการใด ๆ ที่แสดงด้านล่างนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย ท้ายที่สุดแล้ว คุณกำลังพยายามขายเงินกู้ให้กับใครสักคน ดังนั้นมันจึงไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับคุณ ก่อนที่คุณจะนำบ้านของคุณเข้าสู่การประมูล ให้ตัดสินใจเกี่ยวกับวิธีการดำเนินการธุรกรรม

ตัวเลือกที่ 1. ขายพร้อมชำระค่าจำนองก่อนกำหนด

วิธีที่ง่ายที่สุดคือขายเป็นเงินสด นั่นคือผู้ซื้อตกลงที่จะชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดทันทีและจึงชำระหนี้จำนอง

สิ่งที่ยากที่สุดคือการหาผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วเป็นทรัพย์สินของธนาคารและเป็นหนี้ที่ค้างอยู่ ท้ายที่สุดผู้ที่มีเงินทุนในการซื้ออพาร์ทเมนต์ไม่จำเป็นต้องติดต่อธนาคาร แต่ซื้อบ้านผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี

เหตุผลที่คนพร้อมซื้ออพาร์ทเมนท์พร้อมจำนอง:

• ต้นทุนเป็นลำดับความสำคัญต่ำกว่าราคาตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์
• ที่ตั้งของบ้าน (โครงสร้างพื้นฐานที่ดี, ใกล้ที่ทำงาน, เพื่อนบ้านที่คุ้นเคย);
• งานก่อสร้างคุณภาพสูง

มีคนจำนวนไม่มากที่เลือกวิธีนี้ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นเพราะพวกเขากลัวที่จะตกไปอยู่ในมือของผู้หลอกลวง ท้ายที่สุดก่อนอื่นพวกเขาฝากเงินแล้วจึงจัดทำเอกสาร

ขั้นตอนการสรุปข้อตกลงการซื้อ/ขาย:

1. ผู้ซื้อให้ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในการซื้อบ้านจำนอง (เอกสารต้องได้รับการรับรองโดยทนายความ)
2. เอกสารจะต้องระบุจำนวนเงินที่ครบกำหนดชำระกับธนาคาร
3. เมื่อจำนวนเงินเข้าบัญชีธนาคารแล้ว สถานะ "จำนอง" จะถูกลบออกจากบ้าน
4. หลังจากนั้นผู้ยืมและผู้ซื้อจะจัดทำข้อตกลงการซื้อ/ขาย
5. หากอพาร์ทเมนต์อยู่ในขั้นตอนของงานก่อสร้างทั้งสองฝ่ายจะจัดทำข้อตกลงเกี่ยวกับการก่อสร้างร่วมกัน

ระวังเมื่อทำธุรกรรมดังกล่าว! โดยเฉพาะถ้าคุณทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อ

ผู้ซื้อจะต้องวางจำนวนเงินที่ต้องคืนให้กับผู้ยืมเพื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนองไว้ในตู้เซฟพิเศษในธนาคาร หลังจากลงนามในเอกสารทั้งหมดทั้งสองด้านแล้วเท่านั้น ผู้ขายจึงมีสิทธิที่จะรับส่วนแบ่งในการทำธุรกรรมได้

ตัวเลือก #2 "ยืมใหม่"

อีกวิธีหนึ่งในการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองคือการโอนภาระหนี้ของคุณไปที่ธนาคารให้กับบุคคลอื่น ไม่ต้องกังวล ขั้นตอนการลงทะเบียนนั้นถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ผู้ที่ยินดีซื้อหนี้จำนองของคุณสามารถพบได้บนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์

ลิงค์ที่มีประโยชน์บางส่วน:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

เงื่อนไขหลักสำหรับการกู้ยืมใหม่คือการมีรายได้ที่มั่นคงและประวัติเครดิตที่เป็นบวกของผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ หากทั้งสองฝ่ายบรรลุข้อตกลงแล้วคุณสามารถเริ่มร่างสัญญาได้ สาระสำคัญของเอกสารนี้คืออพาร์ทเมนท์ยังคงถูกจำนำต่อธนาคาร แต่หนี้ตกอยู่กับผู้ซื้อ หากเจ้าของใหม่มีเงินเพียงพอ เขาสามารถชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์และชำระค่าจำนองล่วงหน้าได้

โดยปกติแล้วธนาคารจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดทำข้อตกลงประเภทนี้ ผู้ขายจะต้องลงนามในเอกสารที่เขาตกลงโอนหนี้จำนองให้กับบุคคลที่สามเท่านั้น

ตัวเลือก #3 การขายอสังหาริมทรัพย์โดยพนักงานธนาคาร

หากคุณตัดสินใจที่จะขายบ้าน แต่ด้วยเหตุผลบางอย่างคุณไม่มีเวลามองหาผู้ซื้อด้วยตนเอง พนักงานธนาคารก็สามารถทำเช่นนี้ได้ การออกตราสารหนี้ทุกขั้นตอนจะถูกควบคุมโดยธนาคารแต่เพียงผู้เดียว

ในวันลงทะเบียนใหม่ผู้ขายจะต้องเข้าร่วมประชุมและลงนามในเอกสารที่จำเป็น ผู้ซื้อในทางกลับกันจะต้องชำระเงินตามจำนวนที่ระบุและให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับ

เมื่อถึงเวลาดำเนินการของเอกสาร มีความแตกต่างระหว่างราคาของอพาร์ทเมนต์จำนองและราคารวมของทรัพย์สิน จากนั้นยอดคงเหลือจากการซื้อ/การขายจะถูกส่งกลับไปยังผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ได้ให้เงินแก่ผู้ยืมเป็นการส่วนตัว แต่วางไว้ในตู้นิรภัยพิเศษ อนุญาตให้รับได้หลังจากสรุปสัญญาใหม่แล้วเท่านั้น

ตัวเลือกหมายเลข 4 จะขายอพาร์ทเมนต์จำนองโดยไม่ได้รับความช่วยเหลือจากธนาคารได้อย่างไร?

ในกรณีที่ทำธุรกรรมการซื้อ/ขายบ้านจำนองโดยอิสระ ผู้ขายจะรับภาระความกังวลทั้งหมดไว้กับตัวเอง เขาจะดูแลการถอดภาระผูกพันออกจากอพาร์ทเมนท์เป็นการส่วนตัวตลอดจนจัดการกับการลงทะเบียนเอกสารทั้งหมดอีกครั้ง เป็นไปไม่ได้ที่จะทำเช่นนี้โดยข้ามธนาคาร และถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ดังนั้นคุณต้องแจ้งผู้จัดการเครดิตของคุณเกี่ยวกับการตัดสินใจของคุณ

ขั้นตอนการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง:

1. ผู้ซื้อตรวจสอบทรัพย์สิน
2. ถ้าเขาชอบทุกอย่างเขาต้องบอกธนาคารว่าเขาพร้อมที่จะซื้อทรัพย์สินที่จำนองแล้ว
3. ในทางกลับกันธนาคารจะจัดทำข้อตกลงและรับรองเอกสารดังกล่าว
4. ผู้ซื้อนำจำนวนเงินที่จำเป็นเพื่อชำระหนี้ไปที่เซลล์ของธนาคารหมายเลข 1 และหากผู้ขายได้รับเงินจากการทำธุรกรรมด้วยเขาก็จะใส่จำนวนเงินส่วนหนึ่งไว้ในเซลล์หมายเลข 2 สำหรับเขา
5. หลังจากชำระหนี้แล้ว ภาระผูกพันจะถูกลบออกจากผู้ขาย
6. คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่อยู่อาศัยจำนอง
7. หลังจากนั้นธนาคารและผู้ขายจะสามารถเข้าถึงเซลล์ได้

การทำธุรกรรมจะแล้วเสร็จภายใน 14-20 วันทำการ สิ่งที่ยากที่สุดคือการหาผู้ซื้อที่ต้องมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของธนาคาร

รายการเอกสารการขายทรัพย์สินจำนอง

ก่อนที่จะขายบ้านของคุณ ผู้กู้หรือธนาคารจะต้องเตรียมเอกสารและใบรับรองจำนวนหนึ่ง

แพ็คเกจเอกสารสำหรับผู้ยืมและผู้ซื้อ:

• หนังสือเดินทางของพลเมืองสหพันธรัฐรัสเซีย
• สนิลหรือดีบุก;
• ใบรับรองจากนายจ้างเกี่ยวกับความสามารถในการละลายของผู้ซื้อ
• สัญญาจะซื้อ/ขายเบื้องต้นรับรองโดยโนตารี
• ใบรับรองจากผู้ซื้อเกี่ยวกับประวัติเครดิต
• ใบจำนอง;
• เอกสารจากผู้ซื้อเกี่ยวกับการฝากเงินเข้าเซลล์
• เอกสารยืนยันการถอนภาระจำนองจากผู้ขาย (ผู้กู้)
• เอกสารเกี่ยวกับการถอนภาระผูกพันในที่อยู่อาศัย (เฉพาะเมื่อชำระหนี้เต็มจำนวน)

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

อาจมีข้อผิดพลาดที่ซ่อนอยู่ในธุรกรรมใดๆ ที่คุณต้องระวัง

หากคุณฝากธุรกรรมไว้กับธนาคาร อย่าคาดหวังว่าเงินส่วนหนึ่งจากการขายจะตกเป็นของคุณ สำหรับสถาบันการเงินใดๆ สิ่งสำคัญคือต้องได้รับเงินคืนจากการจำนองบางส่วน ดังนั้น การขายบ้านด้วยตนเองจะดีที่สุด

มีหลายกรณีที่ธนาคารห้ามมิให้ผู้กู้ทำธุรกรรมด้วยตนเอง ข้อนี้จะต้องเขียนลงในข้อตกลงการจำนองของคุณ

ไม่มีความเสี่ยงเป็นพิเศษสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจำนองเนื่องจากการขายได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดโดยกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)" ซึ่งสามารถพบได้บนเว็บไซต์: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

ในระหว่างขั้นตอนการทำธุรกรรม ตัวแทนธนาคาร นายหน้า และทนายความจะต้องมีส่วนร่วม

จดจำ! ห้ามมิให้กำหนดราคาสำหรับอพาร์ทเมนต์จำนองด้วยตนเองแม้ว่าเจ้าของทรัพย์สินจะจัดการการขายเป็นการส่วนตัวก็ตาม ธนาคารจะกำหนดราคาที่สามารถชำระหนี้ของผู้กู้ยืมได้ทั้งหมด

การขายอพาร์ทเมนต์จำนอง

จะทำข้อตกลงให้เสร็จสิ้นได้อย่างไร? 3 ตัวเลือก

คุณต้องการความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญหรือไม่?

เฉพาะนายหน้าและทนายความมืออาชีพเท่านั้นที่สามารถพูดคุยเกี่ยวกับความแตกต่างทั้งหมดและอธิบายวิธีการขายอพาร์ทเมนต์จำนองและทำกำไรได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายและเวลาในการค้นหาความช่วยเหลือสำหรับตัวคุณเอง ไม่เพียงแต่จะช่วยเร่งกระบวนการทำธุรกรรมเท่านั้น คุณยังจะมีโอกาสทำกำไรจากการขายบ้านของคุณอีกด้วย

ตอนนี้คุณรู้วิธีขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองแล้วเพื่อปลดปล่อยตัวเองจากหนี้ที่ไม่สามารถจ่ายได้ แน่นอนว่าคุณต้องใช้เวลามากกว่าหนึ่งสัปดาห์ในการค้นหาผู้ซื้อจากนั้นจึงกรอกเอกสารทั้งหมดให้ครบถ้วน แต่คุณสามารถขจัดภาระที่ไม่จำเป็นออกจากตัวคุณเองได้

คุณซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองสองสามปีจะผ่านไป - และจะมีการเพิ่มเติมให้กับครอบครัว หรืองานอื่นที่มีเงินเดือนต่างกัน หรือตัวเลือกการซื้อที่ทำกำไรได้สุดปรากฏขึ้น และคุณมีเงินกู้ 20 ปี... จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองได้อย่างไรเพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปตามกฎหมายและไม่ตัดราคา? เป็นไปได้ไหม? ใช่. นอกจากนี้ยังมีหลายทางเลือกสำหรับการขายดังกล่าว มาพูดถึงพวกเขากันดีกว่า

สาระสำคัญของการจำนองคือธนาคารจะออกให้คุณเพื่อเป็นหลักประกันอพาร์ทเมนท์ที่คุณกำลังซื้อ สิ่งนี้เรียกว่าการทำให้ทรัพย์สินที่ได้มาใหม่ของคุณมีภาระหนักใจ หลังจากซื้อบ้านแล้ว การจำนองจะถูกส่งไปยังสถาบันสินเชื่อเพื่อจัดเก็บและจะอยู่ที่นั่นจนกว่าคุณจะชำระคืนเงินกู้

สิทธิทั้งหมดของผู้เข้าร่วมการจำนองระบุไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" (ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 ฉบับที่ 102-FZ) มาตรา 29 ของเอกสารนี้อนุญาตให้ผู้ซื้อทรัพย์สินสามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ นั่นคือ อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ ลงทะเบียนทุกคนที่คุณต้องการ เช่าที่อยู่อาศัย และอื่นๆ

แต่สำหรับการจำหน่ายทรัพย์สิน (สิทธิในการขาย) ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอยู่บ้าง มาตรา 37 ระบุว่าอพาร์ทเมนต์สามารถจำหน่ายได้ รวมถึงโดยการขาย แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้จำนองเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าไม่ว่าจะด้วยวิธีการขายใดๆ ขั้นตอนแรกคือติดต่อกับธนาคาร มิฉะนั้นธุรกรรมอาจถูกโต้แย้งและทรัพย์สินจะกลายเป็นทรัพย์สินของธนาคาร - มาตรา 301 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียบอกเราเรื่องนี้

เรื่องจริง:

“ ฉันจำนองในอัตราดอกเบี้ยมหาศาล - ฉันคิดว่ามันคือ 14.8% - ในธนาคารเล็ก ๆ แห่งหนึ่ง เมื่อเหลือเงิน 150,000 ฉันไม่มีกำลังพอที่จะอยู่ในอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องอีกต่อไปฉันจึงตัดสินใจขายมัน ฉันไม่ได้บอกอะไรกับธนาคารหรือผู้ซื้อเพื่อไม่ให้ลากเท้าไป ฉันรับเงินมัดจำ ชำระค่าจำนอง ปลดภาระผูกพัน และจดทะเบียนเป็นการซื้อและขาย สิ่งที่ยากที่สุดคือการโน้มน้าวผู้ซื้อให้รอหนึ่งสัปดาห์สำหรับข้อตกลง”

ใครขายอพาร์ทเมนท์พร้อมจำนองและเพราะเหตุใด

จากสาเหตุหลายประการที่ทำให้ผู้คนพยายามขายอพาร์ทเมนต์ที่ยังไม่ได้ชำระสินเชื่อจำนองเราสังเกตเหตุผลหลัก:

• ไม่สามารถให้บริการจำนองได้ เจ้าของบ้านตกงานหรือแหล่งรายได้อื่น และไม่สามารถจ่ายเงินจำนวนมากต่อเดือนได้อีกต่อไป
• ความปรารถนา (และความสามารถ) เพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ ในปีนี้การเติบโตของสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในสหพันธรัฐรัสเซียได้เกิน 30% แล้วและอัตราดอกเบี้ยก็ลดลง โอกาสใหม่ๆ กำลังเกิดขึ้น การขายอพาร์ทเมนต์จะทำให้มีเงินทุนที่ขาดหายไปเพื่อซื้อพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่ใหญ่ขึ้น
• สถานการณ์ในครอบครัวหรือในประเทศ การหย่าร้าง งานแต่งงาน เพื่อนบ้านที่ไม่ดี ข้อบกพร่องที่สำคัญของอพาร์ทเมนท์ถูกเปิดเผย (ไม่จำเป็นต้องมีรอยแตกร้าวบนกำแพง - อาจเป็นการเปลี่ยนแปลงเส้นทางการขนส่งสาธารณะหรือการก่อสร้างศูนย์การค้าที่มีเสียงดังอยู่ข้างๆ)

ใครซื้ออพาร์ทเมนท์พร้อมจำนอง?

ใน 99 เปอร์เซ็นต์ ของ กรณี อพาร์ทเมนท์ ขาย อพาร์ทเมนต์ ที่ มี ภาระผูกพัน ถูก ขาย ใน ราคา ที่ ลด ลง อย่าง มาก. สำหรับนายหน้าที่มีประสบการณ์ ข้อเสนอดังกล่าวถือเป็นข้อดี ดังนั้นส่วนใหญ่มักจะเป็นคนแรกที่ตอบสนองต่อโฆษณา นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นคนที่มีความเสี่ยงเพื่อผลกำไรที่ดีบางคนจึงยินดีจ่ายล่วงหน้า และหากท่านตกลงที่จะขยับราคา 20-30 เปอร์เซ็นต์จากราคาตลาดก็สามารถใช้บริการไถ่ถอนด่วนได้

นอกจากนี้ นายหน้า (แน่นอนว่ามีประสบการณ์และมีความสามารถ) ก็มีประโยชน์หากคุณต้องการโน้มน้าวผู้ซื้อที่สงสัยและหวาดกลัว คือกลุ่มหลังที่ไม่มีเงินจำนวนมาก แต่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ใหญ่กว่าและดีกว่า ซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านประเภทที่สองที่มีการจำนอง พวกเขาตกลงทำข้อตกลงที่ซับซ้อนเพื่อรับส่วนลด 10 เปอร์เซ็นต์จากราคาตลาด แต่ต้องการให้ผู้เชี่ยวชาญนำโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์

ผู้ซื้ออีกกลุ่มหนึ่งคือผู้ชื่นชอบที่อยู่อาศัยในบ้านบางหลัง หากอพาร์ทเมนต์จำนองของคุณตั้งอยู่ในอาคารพักอาศัยที่คนครึ่งเมืองต้องการอยู่ก็ไม่มีอะไรต้องกังวล: จะมีผู้คนยินดียอมรับข้อเสนอโดยมีภาระผูกพัน

วิธีการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง

ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น เป็นไปไม่ได้ที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพันโดยการสรุปข้อตกลงการซื้อและขายตามปกติ วิธีการขายไม่ทางใดก็ทางหนึ่งจะเริ่มต้นด้วยการเดินทางไปที่ธนาคาร

มี 4 ทางเลือกในการขายทรัพย์สินจำนอง:

1. การชำระเงินจำนองก่อนกำหนด
2. ขายพร้อมชำระหนี้ระหว่างทำรายการ
3. ขายห้องชุดพร้อมหนี้จำนอง
4. การขายที่อยู่อาศัยจำนองโดยธนาคาร

การชำระเงินจำนองก่อนกำหนด

วิธีนี้เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในแง่ของความเข้าใจ และยากที่สุดในแง่ของการหาผู้ซื้อ เนื่องจากคุณต้องการผู้ซื้อที่มีเงินสด รูปแบบการทำธุรกรรมมีดังนี้: คุณรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อ ชำระยอดเงินกู้ให้พวกเขา ลบภาระผูกพัน และขายอพาร์ทเมนท์โดยปราศจากการเรียกร้องของธนาคาร

ขั้นตอนการลงทะเบียน:

• เราได้รับความยินยอมจากธนาคารในการขายทรัพย์สินที่จำนอง อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี คุณจะต้องระบุเหตุผลในการชำระคืนจำนองก่อนกำหนด
• เราจัดทำข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นกับผู้ซื้อเพื่อให้มั่นใจว่าทนายความจะปกป้องผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย สิ่งสำคัญคือต้องสะท้อนให้เห็นในข้อตกลงว่าผู้ซื้อชำระคืนเงินกู้ให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนต์และยอดหนี้จะชำระเป็นเงินทดรองจ่ายหรือเงินมัดจำ (เป็นการดีกว่าที่ผู้ขายจะขอเงินมัดจำเนื่องจากหาก การจัดการล้มเหลวเนื่องจากความผิดของผู้ซื้อเงินมัดจำยังคงอยู่กับผู้ขายอพาร์ทเมนต์) นี่คือจุดสำคัญ: อนุญาตให้ ( อย่างน้อยในทางทฤษฎี) คืนเงินฝากหากผู้ขายเปลี่ยนใจกะทันหันเกี่ยวกับการแยกทางกับอพาร์ทเมนท์ หรือมีอะไรเกิดขึ้นกับเขา
• เราลงทะเบียนทุกคนที่ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์ รวมถึงเจ้าของด้วย ผู้เยาว์ก็รวมอยู่ในรายการนี้ด้วย การยุติปัญหากับหน่วยงานผู้ปกครองเกิดขึ้นตามปกติ
• เรารับเงินฝากจากผู้ซื้อเท่ากับยอดคงเหลือของสินเชื่อจำนอง (คุณสามารถรับมากกว่านี้ได้ แต่ผู้ซื้อไม่น่าจะมีน้ำใจ)
• เราฝากจำนวนเงินที่ได้รับเข้าธนาคาร ปิดการจำนอง และปลดภาระผูกพันออก
• เราลงนามในสัญญาและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ห้องทะเบียน
• เราได้รับเงินส่วนที่เหลือจากผู้ซื้อ

ข้อดี

ทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรมนั้นเรียบง่ายและเข้าใจได้สำหรับทุกฝ่าย นอกจากนี้ นี่เป็นวิธีขายที่เร็วที่สุด เวลาถูกจำกัดด้วยระยะเวลาของขั้นตอนที่จำเป็นในธนาคารและหน่วยงานของรัฐเท่านั้น คุณไม่ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธนาคาร

ข้อเสีย

นี่เป็นรูปแบบที่เสี่ยงที่สุดในการขายอพาร์ทเมนต์จำนองสำหรับผู้ซื้อ ในเวลาใดก็ได้หลังจากโอนเงินมัดจำและปลดภาระผูกพันแล้ว ผู้ขายสามารถปฏิเสธการทำธุรกรรม หยุดการสื่อสาร ไปโรงพยาบาล เสียชีวิต และมันจะเป็นการยากมากที่จะบังคับให้เขาหรือทายาทคืนเงิน การรับรองเอกสารสัญญาจะอยู่ฝั่งผู้ซื้อ แต่การแก้ไขปัญหาผ่านศาลอาจทำให้กรอบเวลาล่าช้าได้อย่างมาก

ขอบเขตการใช้งาน

เป็นเพราะความเสี่ยงที่การชำระคืนจำนองก่อนกำหนดผ่านผู้ซื้อเป็นทางเลือกที่ค่อนข้างหายากและจะใช้มากขึ้นเมื่อขายที่อยู่อาศัยใหม่ที่กำลังก่อสร้าง

เรื่องจริง:

“เราขายอพาร์ทเมนท์ผ่านการชำระคืนก่อนกำหนด พวกเขาลดราคาลง 20% เป็นพื้นที่ที่ดี ได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างดีเยี่ยม พูดง่ายๆ ก็คือ พวกเขาได้พบครอบครัวแล้ว เรายังมีเงินเหลืออีก 450,000 รูเบิลที่ต้องจ่ายภายใต้ข้อตกลงจำนองกับเดลต้าเครดิต ผู้ซื้อปฏิเสธที่จะชำระเป็นเงินสดและโอนเข้าบัญชีของเราเอง ใช้เวลากว่าชั่วโมงในการรอธนาคารเตรียมเอกสารปลดภาระผูกพัน ผู้ซื้อสั่นเหมือนใบไม้ พวกเขาไม่ยอมให้เราออกไปสูบบุหรี่ด้วยซ้ำ อาการตีโพยตีพายเริ่มทันที: “ถ้าคุณไม่กลับมาล่ะ!” เรานั่งคุยกันถึงทุกสิ่งในโลกเพื่อคลายความตึงเครียด”

ขายพร้อมชำระหนี้ระหว่างทำรายการ

ตัวเลือกที่ธนาคารเข้าร่วมในการทำธุรกรรมในฐานะผู้รับเงินฝากโดยตรง การทำธุรกรรมนั้นดำเนินการโดยผู้ขาย (โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมของนายหน้าคุ้นเคยหรือตามคำแนะนำของเพื่อนของเขา) ลักษณะเด่นคือการใช้งานหรือค่อนข้างสอง

ขั้นตอนการลงทะเบียน:

• เราได้รับความยินยอมจากธนาคารในการขายทรัพย์สินที่จำนอง
• เราร่วมกับธนาคารเพื่อกำหนดจำนวนหนี้คงเหลือ
• ผู้ซื้อใส่เงินในสองเซลล์: หนึ่งสำหรับธนาคาร (ในจำนวนเงินจำนองที่ยังไม่ได้ชำระ) ส่วนที่สอง (ยอดคงเหลือ) สำหรับผู้ขาย
• มีการลงนามข้อตกลงการซื้อและการขายและธุรกรรมได้รับการจดทะเบียนใน Rosreestr
• เมื่อลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ภาระจำนองจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อ และผู้ขายจะได้รับเงินจากเซลล์แรกเพื่อชำระยอดหนี้จำนอง
• จากนั้นธนาคารจะออกจำนองอพาร์ทเมนต์ที่ชำระคืนให้กับผู้ซื้อซึ่งเขาได้รับสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เกี่ยวกับการไม่มีภาระผูกพัน โดยปกติแล้วทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นที่ MFC
• หลังจากปฏิบัติตามเงื่อนไขข้างต้นแล้ว ผู้ขายจะสามารถเข้าถึงเซลล์ที่สองพร้อมเงินที่เหลือได้

ข้อดี

การทำธุรกรรมที่ปลอดภัยที่สุด ผู้ขายมั่นใจว่าผู้ซื้อจะไม่ไปไหนเนื่องจากเขาได้ชำระเงินกับธนาคารแล้ว ผู้ซื้อรู้ดีว่าเขาจะสามารถคืนเงินที่ชำระให้กับธนาคารของผู้ขายได้ในกรณีที่เกิดเหตุสุดวิสัย ธนาคารรับประกันว่าจะได้รับชำระเงินกู้จำนองเต็มจำนวนและทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันการทำธุรกรรมในโครงการนี้

ข้อเสีย

ธนาคารเป็นผู้ควบคุมการทำธุรกรรมจริง กำหนดเวลาและวันที่เฉพาะทั้งหมดถูกกำหนดไว้ตามคำร้องขอของสถาบันสินเชื่อ สิ่งนี้ไม่สะดวกเสมอไป

ขอบเขตการใช้งาน

การขายบ้านจำนองประเภทที่พบบ่อยที่สุด ใช้ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษา

เรื่องจริง:

“หลังจากขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องของฉันไป ฉันเจออพาร์ทเมนต์สองห้องที่ดี แต่มีภาระหนัก ตอนแรกมันน่ากลัว แต่เมื่อฉันสามารถล้มได้อีก 70 จากราคาที่ต่ำกว่าตลาด 200,000 ฉันจึงตัดสินใจเสี่ยง ผู้ขายได้รับเครดิตจาก Uralsib Bank เขาต้องจ่ายประมาณ 300,000 เขาสัญญาว่าจะกู้เงิน ชำระหนี้จำนอง และเราจะดำเนินการซื้อและขายตามปกติ แต่ก็ไม่ได้ผล ด้วยเหตุนี้เราจึงเช่าสองห้องใน Uralsib เดียวกัน อย่างหนึ่งฉันใส่เงินให้กับธนาคาร (จำนวน 300 พันคี่) อีกอย่างคือเงินสำหรับผู้ขาย เงื่อนไขของแต่ละเซลล์แตกต่างกัน กล่องธนาคารสามารถเปิดได้หลังจากที่ฉันได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของพร้อมภาระผูกพัน ผู้ขายชำระเงินกู้และปลดภาระผูกพันออก หลังจากที่ฉันได้รับใบรับรองที่สะอาดแล้ว กล่องที่มีเงินคงเหลือก็ถูกเปิดออก สุดท้ายทุกคนก็มีความสุข ทุกคนสงบ ถือเป็นแผนการที่สมเหตุสมผลที่สุดในวันนี้”

ขายห้องชุดพร้อมหนี้จำนอง

“การกู้ยืมใหม่” เป็นรูปแบบทั่วไปที่ใช้เมื่อผู้ซื้อไม่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับการซื้อ ภาระผูกพันในการจำนองของเจ้าของคนก่อนจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อพร้อมกับอพาร์ทเมนต์ - บางครั้งก็อยู่ในเงื่อนไขเดียวกันบางครั้งในเงื่อนไขที่แตกต่างกัน (ธนาคารจะประเมินผู้กู้รายใหม่ตามมาตรฐาน) สำหรับฝ่ายขาย นี่เป็นวิธีแยกทรัพย์สินตามเงื่อนไขที่ยอมรับได้และไม่มีส่วนลดมากเกินไป สำหรับผู้ซื้อ ถือเป็นโอกาสในการซื้อบ้านในเงื่อนไขที่ดีกว่าการจำนองแบบเดิมๆ

ผู้ซื้อยื่นขอจำนองตามปกติ หลังจากได้รับอนุมัติตามจำนวนที่ต้องการแล้วจะมีการเลือกอพาร์ทเมนต์จำนองเป็นวัตถุ หากธนาคารเดียวกันนำจำนองของผู้ขายออก จะมีการตัดสินใจขั้นพื้นฐานเกี่ยวกับการยอมรับการลงทะเบียนหลักประกันอีกครั้ง หากอพาร์ทเมนท์ถูกนำออกมาเป็นการจำนองจากธนาคารอื่น จะพิจารณาความเป็นไปได้ในการรีไฟแนนซ์ (ธนาคาร "ใหม่" ทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อ)

สถาบันสินเชื่อจะลงทะเบียนสิทธิยึดหน่วงอพาร์ตเมนต์ใน Rosreestr อีกครั้ง

ขั้นตอนการลงทะเบียน

• เราแจ้งให้ธนาคารทราบถึงความปรารถนาที่จะขายอพาร์ทเมนต์จำนองและชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด
• เราพบว่า (หรือธนาคารแนะนำ) ผู้ซื้อยินดีที่จะนำอพาร์ทเมนต์ของเราออกจากจำนอง เงินดาวน์จะต้องไม่ต่ำกว่าจำนวนเงินกู้คงเหลือ
• เราสรุปข้อตกลงการฝากเงินกับผู้ซื้อและได้รับการรับรองโดยทนายความ ในเอกสารนี้มีความจำเป็นต้องระบุว่าธนาคารใดนำสินเชื่อจำนองที่ซื้ออพาร์ทเมนท์มา
• ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์เพื่อชำระหนี้จำนองของผู้ขาย ทางเลือกที่ดีที่สุดคือเมื่อโอนเงินโดยตรงไปยังพนักงานธนาคาร
• การขจัดภาระผูกพันออกจากอพาร์ตเมนต์ ขั้นตอนขึ้นอยู่กับธนาคาร ที่ไหนสักแห่ง (เช่นใน Sberbank) ตัวแทนของสถาบันสินเชื่อจะนำการจำนองไปที่ MFC หรือห้องลงทะเบียนโดยตรง ในขณะที่บางแห่งผู้ขายจะต้องรับเอกสารด้วยตนเอง การกำจัดภาระผูกพันจะดำเนินการภายใน 3 วัน นี่เป็นบริการฟรี คุณจะต้องจ่ายเฉพาะสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate ซึ่งขณะนี้แทนที่ใบรับรองการเป็นเจ้าของ
• เราส่งชุดเอกสาร (อ่านรายการด้านล่าง) ไปยังธนาคารที่ผู้ซื้อกำลังจะจำนอง
• เรากำลังดำเนินการประเมินอพาร์ทเมนท์ที่จะขาย
• หากทุกอย่างเป็นไปตามคำสั่งและธนาคารได้อนุมัติการทำธุรกรรมสำหรับผู้ซื้อ เราจะลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขาย ลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ และรับจำนวนเงินที่เหลือจากผู้ซื้อ (หรือธนาคารของเขา)

ข้อดี

เนื่องจากธนาคารมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมนี้ ความเสี่ยงสำหรับทั้งสองฝ่ายจึงลดลง ผู้ซื้อได้รับโอกาสในการซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยเครดิตในราคาที่ค่อนข้างต่ำ

ข้อเสีย

ในธุรกรรมนี้ ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะบรรลุผลสำเร็จ: เพื่อให้ผู้ขายสามารถหาผู้ซื้อได้ ผู้ขายจะต้องวางเงินมัดจำเป็นจำนวนเท่ากับหนี้เงินกู้ของผู้ขาย เพื่อให้ธนาคาร (หรือธนาคารสองแห่ง) ตกลงที่จะทำอย่างเป็นทางการ การทำธุรกรรม... ส่วนใหญ่แล้วการดำเนินการดังกล่าวดำเนินการโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการรับรองจากธนาคาร บริการของพวกเขาบางครั้งต้องเสียเงินเป็นจำนวนมาก

ขอบเขตการใช้งาน

ธุรกรรมเกือบทั้งหมดที่ผู้ซื้อต้องอาศัยสินเชื่อจำนองเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์จำนอง ดำเนินการตามโครงการนี้

เรื่องจริง:

“ฉันหย่ากับสามี และการขายอพาร์ทเมนท์ที่จำนองก็หลีกเลี่ยงไม่ได้ ฉันตัดสินใจขายมันเอง ฉันยื่นใบสมัครกับธนาคารแล้ว ที่นั่นพวกเขาบอกฉันว่านี่เป็นพิธีการและไม่ปฏิเสธใครเลย ผู้เชี่ยวชาญธนาคารบอกว่าฉันสามารถขายโดยชำระเงินจำนองก่อนที่ธุรกรรมจะเสร็จสิ้นโดยใช้เงินของผู้ซื้อ หรือโดยการโอนเงินจำนองให้กับผู้ซื้อที่ต้องการกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารเดียวกัน ฉันส่งโฆษณาและตั้งราคาไว้ที่ระดับต่ำกว่า - มีอพาร์ทเมนต์เพียงแห่งเดียวที่ถูกกว่าของฉันใน Avito ในพื้นที่ของเรา ผู้ซื้อสองคนปรากฏตัวขึ้นทันที อันแรก - ด้วยเงินจริง อันที่สอง - พร้อมการจำนองที่ได้รับอนุมัติในธนาคารของเรา ผู้ที่มีเงินสดรีบกระโดดออกไป - พวกเขากลัวที่จะจ่ายเงินกู้ให้ฉัน และผู้ซื้อที่มีการจำนองก็ผ่านไปจนถึงที่สุด เงินถูกวางไว้ในสองเซลล์ (หนึ่งสำหรับธนาคาร ส่วนที่สองสำหรับฉันและสามีเก่าของฉัน) เราไปที่ห้องลงทะเบียนพร้อมกับผู้ซื้อและตัวแทนธนาคาร หลังจากผ่านไป 5 วันเราได้รับสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เราก็มาที่ธนาคารพร้อมกับพวกเขา หยิบใบรับรองการจำนองแบบปิดแล้วเปิดห้องขังของเรา ใช้เวลาหนึ่งเดือนในการทำทุกอย่าง”

การขายที่อยู่อาศัยจำนองโดยธนาคาร

หากคุณกำลังเผชิญกับวิธีที่สี่ในการขายอพาร์ทเมนต์จำนองสิ่งต่าง ๆ ไม่ดี ใช้บังคับหากมีความล่าช้าอย่างมากในการกู้ยืมหรือผู้ยืมได้แจ้งให้ธนาคารทราบเกี่ยวกับความเป็นไปไม่ได้ในการชำระค่าจำนอง ข้อกำหนดเบื้องต้นคือการได้รับความยินยอมจากสถาบันสินเชื่อ (หรือบริษัทที่ขายหนี้ให้) เช่นเดียวกับผู้ยืม อย่างหลังมักจะไม่มีทางเลือก การทำธุรกรรมมีความปลอดภัยสำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยขายผ่านการประมูลบนเว็บไซต์อินเทอร์เน็ตเฉพาะ

ขั้นตอนการลงทะเบียน:

• เราได้รับความยินยอมจากธนาคารในการขายทรัพย์สินที่จำนอง (เป็นไปได้มากว่าธนาคารหรือพวกเขาเองจะขอให้คุณยื่นข้อเสนอขาย)
• เราลงนามในข้อตกลงการขายทรัพย์สินตามโครงสร้างของธนาคาร
• ธนาคารประเมินอพาร์ทเมนต์ นำออกประมูล และค้นหาผู้ซื้อ กระบวนการนี้สามารถดำเนินต่อไปได้เป็นเวลานานและมาพร้อมกับการลดราคาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้ขายไม่สามารถคัดค้านในกรณีนี้ได้
• มีการใช้เซลล์สองเซลล์: ในเซลล์หนึ่งผู้ซื้อจะวางจำนวนเงินเท่ากับเงินกู้ที่ยังไม่ได้ชำระในเซลล์ที่สอง - เงินที่มีไว้สำหรับผู้ขาย หากคุณปลดจำนองเมื่อเร็ว ๆ นี้ อาจไม่มีอะไรอยู่ในเซลล์ที่สอง
• หลังจากสรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย (ลงนามโดยผู้ขายและผู้ซื้อ) รวมถึงข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างธนาคารและผู้ซื้อ สถาบันสินเชื่อจะส่งเอกสารไปยัง Rosreestr เพื่อลบภาระผูกพัน ธนาคารเปิดตู้เซฟ
• มีการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว แม่ค้าเปิดเซลล์.

ข้อดี

ผู้ขายไม่ต้องกังวลอะไร ธนาคารจะทำทุกอย่างเอง การทำธุรกรรมมีความปลอดภัยสำหรับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

ข้อเสีย

ราคาส่วนใหญ่มักถูกประเมินต่ำเกินไปอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากธนาคารสนใจที่จะคืนเงินที่ยืมมาเท่านั้นโดยไม่สนใจผลประโยชน์ของผู้ขายอพาร์ทเมนท์เพียงเล็กน้อย บ่อยครั้งรายได้จากการขายจะเท่ากับยอดคงเหลือของการจำนอง

ขอบเขตการใช้งาน

อพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนองที่มีปัญหา ธนาคารจะขายอสังหาริมทรัพย์จำนองก็ต่อเมื่อวิธีการทำงานร่วมกับผู้ยืมอื่น ๆ ทั้งหมดหมดลงแล้ว

เรื่องจริง:

“เราจ่ายค่าจำนองมาประมาณสามปีแล้วฉันก็ต้องลาออกจากงาน ไม่มีทางที่จะจ่ายเดือนละ 21,000 ได้ ในที่สุดอพาร์ตเมนต์ก็ถูกนำไปประมูล เราโชคดี - พวกเขาซื้อมันเกือบจะในทันที และราคาทำให้เราปิดจำนองและรับเงินอีก 400,000 ในมือของเรา”

เอกสารการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง

เพื่อให้การทำธุรกรรมดำเนินไปได้อย่างราบรื่น ผู้ขายจะต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นล่วงหน้า ตัวเลือกการขายอพาร์ทเมนต์จำนองจะแตกต่างกันออกไป และเราจะจัดเตรียมรายการทั้งหมดไว้ที่นี่:

1. หนังสือเดินทางของเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดที่ขาย (สำหรับผู้เยาว์อายุต่ำกว่า 14 ปี - สูติบัตร)
2. สารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate (USRN) สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่กำลังขาย - จะยืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของและที่อยู่อาศัยไม่มีภาระผูกพัน
3. หนังสือเดินทางทางเทคนิคของอพาร์ตเมนต์ หากไม่มีให้รีบสั่งผ่าน BTI หรือ MFC เนื่องจากเอกสารนี้ยังจัดทำไม่เสร็จอย่างรวดเร็ว
4. หนังสือรับรองแบบฟอร์มหมายเลข 9 (ดึงมาจากทะเบียนบ้าน) - สะท้อนถึงรายชื่อบุคคลที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ หากในขณะที่ขายมีชื่ออย่างน้อยหนึ่งชื่อ ธนาคารจะปิดข้อตกลง
5. ใบรับรองจากบริษัทจัดการหรือสมาคมเจ้าของบ้านยืนยันว่าไม่มีหนี้ค่าสาธารณูปโภค
6. หากมีผู้เยาว์ในหมู่เจ้าของ คุณจะต้องได้รับอนุญาตให้ขายจากหน่วยงานที่เป็นผู้ปกครอง พวกเขาจะให้ก็ต่อเมื่อข้อตกลงไม่ทำให้สภาพความเป็นอยู่ของเด็กแย่ลง ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องส่งเอกสารไม่เพียง แต่สำหรับการขายอพาร์ทเมนต์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่ด้วย โปรดทราบ: การอนุญาตจะออกให้โดยการมีส่วนร่วมของพ่อแม่ทั้งสองคนเท่านั้น (ผู้ปกครอง พ่อแม่บุญธรรม) ในกระบวนการนี้ แม้ว่าพวกเขาจะหย่าร้างและอาศัยอยู่ในส่วนต่างๆ ของโลกก็ตาม ระยะเวลาการพิจารณาใบสมัครคือ 14 วัน
7. อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อระหว่างการแต่งงาน แต่จดทะเบียนในนามของคู่สมรสคนใดคนหนึ่ง จะไม่สามารถขายได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรสคนที่สอง รวมถึงในกรณีที่ครอบครัวแตกแยกอย่างเป็นทางการ ต้องได้รับความยินยอมจากทนายความ (ราคาประมาณ 1,500 รูเบิล ขึ้นอยู่กับภูมิภาค)
8. ใบรับรองการประเมินอพาร์ทเมนต์ บริษัทที่ดำเนินการประเมินมักจะแนะนำโดยธนาคารเอง ไม่ว่าในกรณีใดเธอจะต้องมีใบอนุญาตในการให้บริการดังกล่าว ค่าใช้จ่ายในการประเมินขึ้นอยู่กับภูมิภาคโดยปกติจะอยู่ที่ 3-5,000 รูเบิล

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง

จะต้องชำระภาษีอย่างไรเมื่อขายอพาร์ทเมนต์จำนอง?

– กฎระเบียบด้านภาษีเหมือนกับที่อยู่อาศัยทั่วไป: หากคุณเป็นเจ้าของตารางเมตรมานานกว่าสามปี คุณจะไม่ต้องจ่ายอะไรเลยเมื่อขายเป็นจำนวนเท่าใดก็ได้ แต่ถ้าคุณเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์มาไม่ถึงสามปีและขายในราคาที่สูงกว่าที่คุณซื้อมาคุณจะต้องจ่ายภาษี 13% (คุณสามารถหักเงินได้ 1 ล้านรูเบิลหนึ่งครั้ง) จะไม่สามารถหลบเลี่ยงได้เนื่องจากการทำธุรกรรมถูกควบคุมโดยธนาคารและจำนวนเงินในสัญญาซื้อขายจะระบุไว้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังวันที่ 1 มกราคม 2559 ระยะเวลาการยกเว้นภาษีกำหนดไว้ที่ 5 ปี

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนองทหาร?

– โดยสรุป: เป็นไปได้ แต่ยาก การจำนองของทหารได้รับการควบคุมโดยกฎหมายพิเศษ - หมายเลข 117-FZ “ ในระบบการออมและการจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรทางทหาร” ลงวันที่ 20 สิงหาคม 2547 ตามเอกสารนี้ อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อโดยใช้เงินกู้เป้าหมายจากกระทรวงกลาโหมยังคงให้คำมั่นสัญญาไม่เพียงกับธนาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกรมทหารด้วยจนกว่าจะชำระคืนเงินกู้หรือจนกว่าผู้รับจะรับราชการทหารครบ 20 ปี ส่วนใหญ่แล้วขั้นตอนการขายมักอยู่ที่การหาแหล่งเงินทุนเพื่อชำระคืนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป้าหมาย มิฉะนั้นทุกอย่างจะเหมือนกับในตัวเลือกแรกที่อธิบายไว้ข้างต้น: Rosvoenipoteka จะได้รับแจ้งถึงความปรารถนาที่จะขายบ้าน, ชำระหนี้คงเหลือ, ภาระผูกพันจะถูกลบออก, จากนั้นจะมีการสรุปสัญญาการขายปกติกับผู้ซื้อ

จะขายอพาร์ทเมนต์จำนองที่ซื้อโดยใช้เงินทุนของมารดาได้อย่างไร?

– ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดในการขายดังกล่าวคือความจำเป็นในการจัดสรรหุ้นให้กับลูก (ผู้ปกครองลงนามในข้อผูกพันที่เกี่ยวข้องที่ทนายความเมื่อลงทะเบียนทุน) ผู้ซื้อจะไม่ค่อยหลังจากชำระเงินดาวน์เพื่อชำระค่าจำนองแล้ว ให้รอจนกว่าคุณจะจดทะเบียนหุ้น นอกจากนี้ในกรณีนี้คุณจะต้องประสานงานข้อตกลงกับหน่วยงานผู้ปกครองซึ่งจะขอพร้อมกับเอกสารการขายที่อยู่อาศัยเพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ซื้อ (หุ้นของบุตรไม่ควรลดลง) ). ดังนั้นในปัจจุบันนี้ผู้ปกครองมักเสี่ยง: พวกเขาขายที่อยู่อาศัยจำนองโดยไม่ต้องจดทะเบียนหุ้นของบุตรหลาน ในช่วงสามปีที่ผ่านมา กองทุนบำเหน็จบำนาญแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้เพิ่มการควบคุมการใช้ทุนมารดาตามเป้าหมายอย่างเข้มข้น ดังนั้นการกระทำดังกล่าวอาจคุกคามการยกเลิกข้อตกลง นอกจากนี้ หากเมื่ออายุครบ 18 ปี เด็กตัดสินใจประท้วงการตัดสินใจของผู้ปกครองที่ “ลืม” จัดสรรหุ้น การซื้อและขายจะถือว่าผิดกฎหมายด้วย

ผู้ขายและผู้ซื้ออาจเผชิญกับความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อทำธุรกรรมอพาร์ทเมนต์จำนอง?

– ผู้ขายแทบไม่มีความเสี่ยงเลย สิทธิในการยึดครองของธนาคารได้รับการจดทะเบียนใน Rosreestr ซึ่งหมายความว่าไม่มีใครสามารถพรากจากที่อยู่อาศัยของตนได้จนกว่าภาระผูกพันจะถูกยกเลิกและธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์

แต่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงมาก หากผู้ขายไม่ได้รับความยินยอมจากธนาคารในการขาย ธุรกรรมอาจถูกโต้แย้ง ตามทฤษฎีแล้ว ผู้ขายหลังจากได้รับเงินฝากและปลดภาระผูกพันแล้ว ผู้ขายมีโอกาสที่จะ "กระโดดออกไป" และการรับเงินจากเขาจะเป็นปัญหา ยิ่งกว่านั้นเขาไม่จำเป็นต้องทำสิ่งนี้โดยเจตนา ตัวอย่างเช่น ปัญหาอาจเกิดขึ้นกับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หน่วยงานปกครอง และอื่นๆ เหตุสุดวิสัยอาจเกิดขึ้นได้: การเจ็บป่วย การเสียชีวิต ไฟไหม้ - คุณไม่มีทางรู้จำนวนกรณีเหตุสุดวิสัยได้! การคืนเงินฝากจะเต็มไปด้วยความยากลำบากอย่างมาก

ดังนั้น เพื่อความอุ่นใจ ผู้ซื้อจึงควรทำงานอย่างใกล้ชิดกับธนาคารให้มากที่สุด และระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งในทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรม

วิดีโอของหวาน: เตียงวิเศษ

เมื่อซื้อบ้านพร้อมจำนองบุคคลนั้นต้องเตรียมการชำระเงินระยะยาว เขาตระหนักดีว่าจนกว่าจะชำระคืนเงินกู้ได้ ภาระผูกพันก็ถูกวางไว้ในอพาร์ตเมนต์ของเขา อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ที่ไม่คาดฝันเกิดขึ้นเมื่อจำเป็นต้องขายทรัพย์สินจำนอง ความรู้เกี่ยวกับความแตกต่างของกฎหมายจะช่วยให้คุณทำสิ่งนี้ได้อย่างเชี่ยวชาญ

วิธีการขายอพาร์ทเมนต์จำนอง

อสังหาริมทรัพย์จำนองช่วยให้มั่นใจในการปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้เงินกู้ที่ออก ดังนั้นจนกว่าจะชำระคืนผู้กู้สามารถดำเนินการทางแพ่งกับทรัพย์สินจำนองได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองเท่านั้น สิ่งนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 37 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 102 ซึ่งควบคุมการให้กู้ยืมจำนอง

เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์จำนอง?

การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับการขายหลักประกันโดยไม่ได้รับอนุญาตจะนำไปสู่ผลที่ตามมาดังต่อไปนี้:

• ธุรกรรมจะถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง
• แต่ละฝ่ายจะคืนทุกสิ่งที่ได้รับหรือมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าใช้จ่าย
• ผู้ซื้อได้รับการยอมรับว่าไม่ซื่อสัตย์และถูกลิดรอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลักประกัน (มาตรา 167 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• ธนาคารจะยุติความสัมพันธ์ทั้งหมดตามสัญญาจำนองก่อนกำหนด
• ทรัพย์สินจะถูกขายโดยภาคบังคับ

เป็นผลให้ผู้ฝ่าฝืนอาจสูญเสียมากกว่าที่เขาได้รับ

แผนการทางกฎหมายสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์จำนอง

จะขายบ้านอย่างไรถ้าไม่ชำระจำนอง? เพื่อไม่ให้ผิดกฎหมายและไม่สร้างปัญหาให้ตัวเองควรใช้วิธีการทางกฎหมายดีกว่า:

1. การชำระคืนเงินกู้ต้น ในการดำเนินการนี้ คุณต้องแจ้งให้ธนาคารทราบถึงความปรารถนาที่จะชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด หลังจากได้รับการตัดสินใจในเชิงบวก เจ้าหนี้จะกำหนดจำนวนหนี้ ผู้กู้พบผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ซึ่งตกลงที่จะซื้อทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันและชำระเงินล่วงหน้าตามจำนวนเงินกู้คงค้าง มีการจัดทำข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างพวกเขาซึ่งได้รับการรับรองโดยทนายความ ผู้อยู่อาศัยทั้งหมดจะถูกปลดออกจากพื้นที่อยู่อาศัย เงินมัดจำที่ได้รับจะนำไปใช้ชำระค่าจำนอง หลังจากนั้นธนาคารจะขจัดภาระผูกพันและผู้ซื้อจะลงทะเบียนความเป็นเจ้าของที่ห้องลงทะเบียน
2. ขายโดยซื้อหลักประกันคืน ผู้ซื้อที่พบโดยผู้กู้จะต้องติดต่อธนาคารพร้อมข้อเสนอ หากไม่มีข้อโต้แย้ง ทั้งสองฝ่ายจะลงนามในข้อตกลงเบื้องต้นกับทนายความเพื่อกำหนดราคาและเงื่อนไขการขาย สงวนไว้ 2 เซลล์โดยหนึ่งในนั้นเป็นจำนวนเงินที่ธนาคารจะชำระหนี้จำนองและอีกเซลล์หนึ่ง - ส่วนที่เหลือจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ยืม หลังจากที่ภาระผูกพันถูกกำจัดออกไปแล้ว จะมีการร่างข้อตกลงการซื้อและการขาย และการลงทะเบียนความเป็นเจ้าของกับ Rosreestr ขั้นตอนสุดท้าย - ผู้ให้กู้ส่งเงินเพื่อชำระคืนเงินกู้และผู้ยืมจะรับยอดคงเหลือ (ถ้ามี)
3. ขายโดยได้รับความช่วยเหลือจากธนาคาร คล้ายกับแผนภาพก่อนหน้า แต่ธนาคารจะดูแลทุกอย่างตั้งแต่การหาผู้ซื้อไปจนถึงการรับเงิน ผู้กู้จะต้องลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขายเท่านั้นเนื่องจากเขาทำธุรกรรมในเอกสารเป็นการส่วนตัว ตัวเลือกนี้ไม่เป็นประโยชน์ต่อลูกหนี้มากนัก ผู้ให้กู้ตั้งเป้าหมายที่จะขายได้เร็วซึ่งส่งผลต่อราคา อาจไม่มีเซลล์ที่สองสำหรับผู้ขาย
4. การไถ่ถอนจำนองโดยบุคคลที่สามหรือการโอนภาระหนี้ ในการทำเช่นนี้เงินกู้จะออกใหม่ให้กับผู้ยืมรายใหม่ซึ่งกลายเป็นทั้งลูกหนี้ของส่วนที่ค้างชำระของเงินกู้และเจ้าของอพาร์ทเมนต์หลักประกัน การขอสินเชื่อจำนองมีขั้นตอนมาตรฐาน ได้แก่ การรวบรวมเอกสารที่จำเป็นและยื่นคำขอรวมถึงการประเมินราคา

หากเรากำลังพูดถึงการจำนองโดยมีส่วนร่วมร่วมกันการขายจะดำเนินการเฉพาะกับการดำเนินการตามข้อตกลงสำหรับการโอนสิทธิเรียกร้องตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง -214

คุณสมบัติหลักของธุรกรรมการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จำนองคือก่อนที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะเปลี่ยนแปลงจะต้องชำระคืนจำนองก่อน

คุ้มไหมที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์หากมีการจำนอง?

แผนการเหล่านี้มีประโยชน์ต่อผู้ขายเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับจำนวนหนี้และราคาขายของทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังควรพิจารณาความแตกต่างอีกประการหนึ่ง หากอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของมาน้อยกว่า 3 ปีขายในราคาที่สูงกว่าราคาเดิมจะต้องจ่าย 13% ของจำนวนนี้ให้กับงบประมาณของรัฐ แต่ข้อดีประการหนึ่งครอบคลุมทุกสิ่ง - ในที่สุดผู้ขายก็สามารถกำจัดภาระการจำนองอันหนักหน่วงออกไปได้

มีความเห็นว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันจะประหยัดเงินได้มาก ทุกอย่างขึ้นอยู่กับสาเหตุที่นำไปสู่การขาย หากผู้กู้สามารถชำระเงินได้สำเร็จและไม่รีบขาย ราคาก็ไม่น่าจะต่ำกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน มันเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเขาไม่เพียงแต่จะต้องชำระคืนเงินกู้เท่านั้น แต่ยังต้องได้รับส่วนต่างเพื่อซื้อบ้านใหม่ด้วย

ตัวเลือกที่สองคือผู้ขายมีหนี้และจำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนต์จำนองอย่างเร่งด่วน ในกรณีนี้คุณสามารถวางใจได้ส่วนลดที่ดี - ราคาถูกกว่าราคาตลาดเฉลี่ย 10-20 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ธนาคารยังสนใจที่จะขายอย่างรวดเร็วและยังสามารถเสนอเงื่อนไขสินเชื่อจำนองที่ดีแก่ผู้ซื้อได้อีกด้วย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนองมีข้อเสียสามประการ:

• ผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงข้อกำหนดของเจ้าหนี้เนื่องจากธุรกรรมทั้งหมดทำด้วยความรู้ของเขา
• จำนองหรือค่อนข้างสถานที่ตั้ง หากไม่ได้อยู่กับผู้ให้กู้การทำธุรกรรมอาจล่าช้าจนกว่าเอกสารจะถึงมือ แม้ว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2561 รูปแบบการจำนองทางอิเล็กทรอนิกส์จะปรากฏขึ้นซึ่งจะทำให้การดำเนินการตามสัญญาง่ายขึ้นอย่างมาก
• ความเสี่ยงที่จะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีเงินหากผู้ขายไม่ "ส่งมอบ" ให้กับธนาคารและไม่ได้ชำระหนี้ ภาระผูกพันจะไม่หมดไป ปัญหามากมาย จะต้องได้รับการแก้ไขผ่านศาล อีกสถานการณ์หนึ่งคือเมื่อผู้ขายเปลี่ยนใจที่จะขายอพาร์ทเมนท์ เงินกู้ได้รับการชำระคืนแล้ว ภาระผูกพันก็ถูกปลดออกไป แต่เขาพบผู้ซื้อรายอื่นที่ยินดีจะให้มากกว่านั้นมาก

วิธีการขายอพาร์ทเมนต์จำนองอย่างรวดเร็ว

สำหรับผู้กู้ยืมที่มีปัญหาสินเชื่อ นี่เป็นปัญหาเร่งด่วน ไม่มีทางเกิดขึ้นทันที ความรวดเร็วในการดำเนินโครงการใดๆ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย รวมถึงปัจจัยของมนุษย์ด้วย

ขั้นตอนการซื้อและขายทรัพย์สินจำนองประกอบด้วยหลายขั้นตอนซึ่งแต่ละขั้นตอนต้องใช้เวลาพอสมควร:

• ติดต่อเจ้าหนี้ - คุณสามารถคาดหวังได้ว่าจะมีการตัดสินใจภายใน 10 วัน
• การค้นหาผู้ซื้ออาจเป็นกระบวนการที่ยาวที่สุด ดังนั้นจึงขอแนะนำให้ใช้บริการของนายหน้า
• การเตรียมเอกสาร - ตั้งแต่ 7 ถึง 14 วัน คุณจะต้องได้รับการยืนยันว่าไม่มีหนี้จำนอง, การชำระต้นทุนอสังหาริมทรัพย์, การกำจัดภาระผูกพัน, เอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์, การจำนอง;
• การลงทะเบียนใน Rosreestr - 5-12 วันทำการ

ไม่ว่าในกรณีใดจะไม่สามารถทำทั้งหมดนี้ได้ภายในเวลาไม่ถึงหนึ่งเดือน หากเตรียมทุกอย่างไว้ล่วงหน้า การลงนามในสัญญา การชำระค่ามัดจำ และการโอนเอกสารการลงทะเบียนจะเกิดขึ้นภายในหนึ่งวัน

คำถามและคำตอบ

จะขายห้องด้วยการจำนอง Sberbank ได้อย่างไร?

หากเหตุผลในการขายดูเหมือนถูกต้องสำหรับพนักงาน คุณจะได้รับอนุญาตให้ขายได้ ธนาคารต้องการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดโดยเสียค่าใช้จ่ายจากเงินทุนของผู้ซื้อหรือลงทะเบียนใหม่ให้กับบุคคลที่สาม การคำนวณทั้งหมดทำผ่านเซลล์ สามารถดูตัวอย่างเอกสารที่จำเป็นได้จากเว็บไซต์ Sberbank

เมื่อขายคุณต้องคำนึงถึงความแตกต่างของโปรแกรมการให้ยืม เช่น สำหรับการกู้ยืมแก่ครอบครัวเล็ก คู่สมรสของผู้ยืมเป็นผู้กู้ร่วม หากเหตุผลในการขายอพาร์ทเมนท์คือปัญหาเรื่องการชำระหนี้ ธนาคารจะมอบหมายความรับผิดชอบในการชำระหนี้ให้กับผู้กู้ร่วม

การจำนองของทหารก็มีข้อจำกัดเช่นกัน ฝ่ายของข้อตกลงคือ Rosvoenipoteka ซึ่งจะต้องได้รับความยินยอมเพื่อทำการซื้อและขายให้เสร็จสิ้น

ทรัพย์สินจำนองที่ซื้อด้วยทุนมารดาสามารถขายได้โดยได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองหรือเมื่อเด็กอายุครบ 18 ปี

บ้านที่ซื้อพร้อมจำนองถูกไฟไหม้ ทำอย่างไร?

ศิลปะ ศิลปะ 29-30 กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" กำหนดว่าผู้จำนองมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินที่จำนอง ในขณะเดียวกัน ความรับผิดชอบของเขาคือการรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม มาตรา 32 ระบุว่าผู้จำนองมีหน้าที่ต้องรับรองความปลอดภัยของทรัพย์สินที่จำนำ หากมีภัยต่อทรัพย์สินจริงต้องแจ้งให้ผู้รับจำนองทราบทันที

โดยทั่วไปบ้านที่มีการจำนองค้ำประกันมักจะได้รับการประกันจากความเสี่ยงต่างๆ รวมถึงไฟไหม้ คุณต้องแจ้งให้ผู้รับจำนองและติดต่อบริษัทประกันภัย ค่าชดเชยการประกันที่จำเป็นจะถูกนำมาใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้

เราซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง แต่มีรอยแตกร้าวที่เพดานและผนัง เราควรทำอย่างไร?

ก่อนอื่นต้องแจ้งกับธนาคารก่อน บริการด้านกฎหมายของเขาจะช่วยคุณจัดการปัญหาต่างๆ เขียนคำร้องและคำชี้แจง ผู้กระทำผิดจะต้องได้รับการระบุ อาจกลายเป็นผู้ขายที่ดำเนินการพัฒนาขื้นใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาต ในกรณีนี้คุณต้องไปที่ศาลเพื่อยุติการซื้อและขาย หลังจากนั้นจะคืนเงินให้

ไม่ว่าในกรณีใด ข้อบกพร่องใด ๆ ที่ระบุจะต้องรายงานให้ผู้ขายทราบเป็นลายลักษณ์อักษร เป็นการดีกว่าที่จะพยายามทำความเข้าใจกับเขาเกี่ยวกับการกำจัดข้อบกพร่องหรือการซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของคุณเองพร้อมกับการชดเชยค่าใช้จ่ายในภายหลัง

จะซื้อรถยนต์ด้วยการจำนองได้อย่างไร?

เป็นไปได้มากว่าผู้ให้กู้ของคุณจะไม่รับสินเชื่อรถยนต์เว้นแต่คุณจะเป็นลูกค้าคนสำคัญ ดังนั้นคุณต้องหาธนาคารที่ยินดีจะออกเงินกู้หากคุณมีสินเชื่อจำนอง เมื่อสมัคร คุณต้องให้ข้อมูลที่เป็นความจริงโดยไม่ปิดบังภาระผูกพันด้านเครดิตปัจจุบันของคุณ เพื่อยืนยันความสามารถในการละลาย จะต้องรวบรวมใบรับรองทั้งหมด หากประวัติเครดิตไม่ได้รับความเสียหายจากความล่าช้าหรือการดำเนินคดี ธนาคารจะตัดสินใจในเชิงบวก

พลเมืองบางคนที่ซื้ออพาร์ทเมนต์แบบเครดิตที่รอคอยมานานไม่สามารถชำระเงินรายเดือนได้ด้วยเหตุผลหลายประการหรือพวกเขาเข้าใจว่าอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องขนาด 20 เมตรไม่เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีสมาชิกห้าคนเลยหรืออาจจะ สถานการณ์ในตลาดเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากจนการจำนองอพาร์ทเมนต์มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า และสิ่งล่อใจเป็นสิ่งที่ดีมากที่จะขายและสร้างรายได้ และในที่สุดผู้กู้ก็ตัดสินใจขายบ้าน

ผู้กู้จำนองหลายคนจะประหลาดใจ แต่ก็เป็นไปได้ที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนองไม่เพียง แต่ไม่สูญเสียเงินที่ลงทุนไป แต่ยังสร้างรายได้อีกด้วย กฎข้อที่หนึ่ง: ไม่สามารถขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้ภาระผูกพันได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากธนาคาร

ตามศิลปะ 29 และศิลปะ 33 กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยหมายเลข 102-FZ ลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 ผู้กู้มีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินที่จำนอง ความรับผิดชอบของเขายังรวมถึงการบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม การขายให้กับบุคคลที่สามหรือการสูญเสียถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายซึ่งปกป้องธนาคารที่ออกสินเชื่อจำนองและตามมาตรา มาตรา 301-303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การจำหน่ายสามารถทำได้เฉพาะกับธนาคารที่เป็นผู้รับจำนองเท่านั้น อย่างไรก็ตามมีบางสถานการณ์ที่ธนาคารสามารถรองรับผู้กู้และออกใบอนุญาตขายอพาร์ทเมนต์ที่อยู่ภายใต้การจำนองได้

ทำไมพวกเขาถึงขายอพาร์ทเมนท์จำนอง?

มีสาเหตุหลายประการที่ผู้กู้จำนองอาจต้องการหรือจำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อพร้อมจำนองและจำนำไว้กับธนาคาร:

• การสูญเสียรายได้ที่ต้องชำระเงินเป็นประจำ
• ความปรารถนาที่จะได้รับรายได้ (หาเงิน) จากการจำนองที่อยู่อาศัย
• จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น

มาดูสาเหตุและวิธี “กำจัดจำนอง” เหล่านี้ให้ละเอียดยิ่งขึ้น:

การขายที่อยู่อาศัยจำนองเนื่องจากการละลายลดลง

ในความเป็นจริงทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ไม่มีผู้กู้ชาวรัสเซียรายใดที่ได้รับการประกันว่าจะตกงาน และส่งผลให้มีรายได้เงินสดที่มั่นคง ไม่มีใครรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และการคาดการณ์ทางการเงินก็ไม่เป็นไปตามความคาดหวังเสมอไป และการชำระเงินภาคบังคับสำหรับสินเชื่อจำนองจะต้องชำระอย่างเคร่งครัดเดือนละครั้ง ตรงเวลา และเต็มจำนวน และไม่มีใครสนใจปัญหาในชีวิตประจำวันของผู้บริโภค และเมื่อมีสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันเกิดขึ้นผู้กู้ค่อนข้างคาดเดาได้และมีความปรารถนาที่จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองเพื่อชำระหนี้ทั้งหมดให้กับธนาคารทันที นอกจากนี้จะต้องดำเนินการก่อนที่ผู้รับจำนองจะใช้มาตรการเพิ่มเติมบนพื้นฐานของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)

ขายห้องชุดที่จำนองเพื่อหารายได้ในราคาที่เพิ่มขึ้น

ประชาชนจำนวนมากซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ในช่วงเริ่มแรกของการก่อสร้างในราคาที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก และในบางสถานการณ์จะครอบคลุมต้นทุนสินเชื่อจำนองทั้งหมด

หากตั้งแต่เริ่มต้นผู้กู้ซึ่งเป็นผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตั้งเป้าหมายในการทำกำไรก็แนะนำให้เขาขายทรัพย์สินก่อนที่บ้านจะเริ่มดำเนินการ นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าการออกข้อตกลงการโอนซ้ำจะไม่ใช่เรื่องยากโดยเฉพาะซึ่งแตกต่างจากการได้รับชุดเอกสารที่จำเป็นสำหรับที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปที่นำไปใช้งาน

มีกรณีพิเศษเมื่อไม่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยในอาคารที่กำลังก่อสร้างอีกต่อไป (เช่น พลเมืองได้รับมรดกหรือซื้อบ้านอื่น) ดังนั้นผู้กู้จึงตัดสินใจขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองและเพื่อผลประโยชน์ทางการเงิน

การขายที่อยู่อาศัยรองที่ถูกจำนองหมายถึงมูลค่าตลาดที่ลดลง เนื่องจากประชาชนส่วนใหญ่ไม่กระตือรือร้นที่จะแบกรับทรัพย์สินที่ธนาคารให้ไว้

ขายอพาร์ทเมนต์จำนองเพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่

ลองยกตัวอย่างจากชีวิต: ผู้กู้ (ครอบครัวเล็ก) ได้รับการเลื่อนตำแหน่งและเงินเพิ่มขึ้น พวกเขามีลูก และอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนองตอนนี้กลายเป็นเรื่องเล็กสำหรับพวกเขา ผู้กู้จากหมวดนี้กำลังคิดที่จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองและซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับครอบครัวของตนตามพื้นที่เป็นตารางฟุต

ในสถานการณ์ที่รายได้ทางการเงินของครอบครัวทำให้พวกเขาสามารถซื้อบ้านด้วยเครดิตได้อีก ธนาคารไม่ได้ห้ามการจำนองอีกครั้งเฉพาะในกรณีที่ครอบครัวชำระเงินกู้ยืมระยะยาวสองรายการเป็นประจำ แต่ตัวเลือกนี้ต้องมีการชำระเงินครั้งแรก

วิธีการขายอพาร์ทเมนต์จำนอง

คุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองได้โดยใช้หลายตัวเลือก:

1. ค้นหาอิสระสำหรับผู้ซื้อและการขายอพาร์ทเมนต์จำนอง- เมื่อพบผู้ซื้อธนาคารจะทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ซื้อเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่จำนองต่อไป เจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอนาคตจะชำระสินเชื่อจำนองเต็มจำนวนหลังจากนั้นผู้ขาย - ผู้ยืมจะออกใบรับรองการไม่มีหนี้ จากนั้นผู้กู้ก็สามารถเอาภาระผูกพันออกจากอพาร์ทเมนท์ได้ด้วยตัวเอง
2. การชำระคืนเงินกู้จำนองก่อนกำหนด— ผู้กู้ค้นหาผู้ซื้อที่พร้อมจะซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมภาระผูกพันอย่างอิสระ ผู้ซื้อให้จำนวนเงินแก่ผู้ขายเพื่อชำระคืนเงินกู้จำนองก่อนกำหนด
3. การโอน (การขาย) ภาระผูกพันภายใต้สัญญาจำนอง— ผู้กู้สามารถหาผู้ซื้อที่วางแผนจะซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยเครดิต ธนาคารได้จัดให้มีโครงการสินเชื่อแบบ on-lending โดยมีกลไกที่ใช้ในสถานการณ์ดังกล่าว
4. การขายอพาร์ทเมนต์จำนองโดยความช่วยเหลือของผู้รับจำนอง (ธนาคาร)- เจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอนาคต (ผู้ซื้อ) ฝากเงินสองจำนวนลงในกล่องเงินฝากสองใบ - อันหนึ่งสำหรับการชำระคืนเงินกู้จำนองก่อนกำหนดและอันที่สองสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ธนาคารมีหน้าที่รับผิดชอบในการถอดภาระผูกพัน

พิจารณาตัวเลือกที่ระบุไว้สำหรับการขายอพาร์ทเมนต์จำนองโดยละเอียด:

ขายที่อยู่อาศัยจำนองอิสระ

เป็นการดีกว่าสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพที่จะ "แสดงบัตรของเขา" ทันทีและแจ้งให้เขาทราบว่าอพาร์ทเมนท์อยู่ภายใต้ภาระผูกพันกับธนาคาร หากคุณซ่อนข้อเท็จจริงนี้และให้ข้อมูลบางส่วน ผู้ซื้ออาจสงสัยว่าเขามีส่วนร่วมในการหลอกลวงและปฏิเสธที่จะซื้อ ในความเป็นจริงทุกอย่างเกิดขึ้นง่ายกว่ามาก ผู้ซื้อดูอพาร์ทเมนต์แล้วชอบและตกลงที่จะซื้อ ในการทำเช่นนี้ เขาติดต่อธนาคารและแสดงความปรารถนาที่จะซื้อภาระหนี้ของผู้ขาย ถัดไปจะมีการร่างข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นซึ่งจะได้รับการรับรองโดยทนายความ

ธนาคารเช่าตู้ฝากเงินสองใบ รายการแรกประกอบด้วยจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการชำระคืนเงินกู้จำนองเต็มจำนวน และรายการที่สองประกอบด้วยจำนวนเงินคงเหลือที่ถึงกำหนดชำระให้กับผู้ขายหลังจากธุรกรรมเสร็จสิ้น ข้อตกลงการซื้อและการขายจะถูกจัดทำขึ้นหลังจากภาระผูกพันถูกลบออกจากอพาร์ทเมนท์ การเข้าถึงตู้ฝากเงินจะเปิดให้ทั้งธนาคารและผู้ขายก็ต่อเมื่อธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์อย่างเหมาะสมและลงทะเบียนข้อตกลงกับ Rosreestr เท่านั้น

การชำระคืนเงินกู้จำนองก่อนกำหนดและการขายอพาร์ทเมนท์ในภายหลัง

ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกรายที่จะเห็นด้วยกับข้อตกลงดังกล่าวและการค้นหาบุคคลดังกล่าวนั้นค่อนข้างยาก อพาร์ทเมนท์ภายใต้ภาระผูกพันจากธนาคารนั้นน่ากลัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากมีทางเลือกที่ยอดเยี่ยมในตลาดรองที่สะอาดจากมุมมองทางกฎหมาย กลไกในการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดมักใช้เมื่อจำนองที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างที่แตกต่างกัน อาคารใหม่เป็นที่ต้องการสูงในหมู่ผู้ซื้อ ไม่เพียงเพราะความแปลกใหม่เท่านั้น ประชาชนถูกดึงดูดด้วยรูปแบบที่ทันสมัย ​​พื้นที่ขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ มากมาย ดังนั้นในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้างจึงไม่มีอพาร์ทเมนต์ว่างจากนักพัฒนาที่เชื่อถือได้

ข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นจะสรุปกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งจะได้รับการรับรอง ก่อนหน้านี้เขาจะต้องวางเงินมัดจำเพื่อชำระหนี้จำนองเต็มจำนวน เมื่อปิดการจำนองภาระผูกพันจะถูกลบออก (ตามกฎแล้วขั้นตอนจะดำเนินการใน 5 วัน) ผู้ขายและผู้ซื้อจะถูกส่งไปยังห้องลงทะเบียนเพื่อจัดทำข้อตกลงการซื้อและการขายหรือลงทะเบียนข้อตกลงอีกครั้งสำหรับ การมีส่วนร่วมก่อสร้างร่วมกัน

คุณรู้หรือไม่ว่าตามกฎหมาย (จดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 13 กันยายน 2554 ฉบับที่ 147 “การทบทวนแนวทางปฏิบัติด้านตุลาการในการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการใช้บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ของสหพันธรัฐรัสเซียในสัญญาเงินกู้”) ผู้กู้ที่มีการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดพร้อมการชำระเงินงวด มีเงินกู้

การขายภาระผูกพันสินเชื่อจำนอง

ประชาชนจำนวนหนึ่งที่แสดงความปรารถนาที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยเครดิตมีความสนใจในอพาร์ทเมนต์ที่มีหลักประกันซึ่งการขายจะดำเนินการโดยธนาคาร ข้อดีประการหนึ่งของที่อยู่อาศัยดังกล่าวคือต้นทุนที่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด กลไกในการลงทะเบียนอพาร์ทเมนต์ในกรณีนี้แทบจะไม่แตกต่างจากธุรกรรมมาตรฐาน:

1. เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับการพิจารณาว่าเป็นผู้ยืมที่มีศักยภาพเขาจะต้องจัดเตรียมเอกสารที่เหมาะสมซึ่งจัดทำขึ้นสำหรับทุกคนที่ต้องการกู้สินเชื่อจำนอง
2. หากธุรกรรมในอนาคตได้รับการอนุมัติ อพาร์ทเมนท์จะได้รับการประกันและประเมิน - ตามบทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมลงวันที่ 7 พฤษภาคม 2013 เลขที่ 101-FZ.

ในกรณีนี้พนักงานธนาคารจะลงทะเบียนภาระผูกพันกับ Rosrerestr อีกครั้งโดยอิสระเนื่องจากอพาร์ทเมนต์ที่จำนองได้เปลี่ยนเจ้าของแล้ว ผู้กู้จะต้องลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการโอนภาระผูกพันเงินกู้

ขายอพาร์ทเมนต์ด้วยความช่วยเหลือจากธนาคาร

ด้วยเหตุผลบางประการผู้กู้สามารถเปลี่ยนความรับผิดชอบในการขายอพาร์ทเมนต์จำนองให้กับผู้ถือจำนอง - ธนาคาร สิ่งนี้เป็นไปได้หากผู้กู้เปลี่ยนสถานที่อยู่อาศัยเดินทางไปทำธุรกิจเป็นเวลานานหรือไม่มีเวลาว่าง ในกรณีเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องมีผู้ยืม - ผู้ขายเองเนื่องจากธนาคารร่วมกับผู้ซื้อมีส่วนร่วมในการถอดภาระผูกพัน หากมียอดคงเหลือภายหลังการทำธุรกรรมก็จะอยู่ในตู้เซฟและผู้กู้สามารถถอนเงินที่ครบกำหนดชำระตามเวลาที่สะดวกได้

การขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนองทั้งหมดจะใช้เวลาประมาณ 21 วัน โดยจะใช้เวลาห้าวันในขั้นตอนการถอดภาระผูกพัน และอีก 14 วันที่เหลือจำเป็นต้องมีธุรกรรมการซื้อและการขาย

เมื่อชำระคืนเงินกู้จำนองที่ไม่สามารถทนได้การรู้วิธีขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองจะไม่เสียหาย สำหรับผู้กู้จำนวนมากข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองและยังคงสร้างรายได้เป็นสิ่งที่ไม่คาดคิด

อสังหาริมทรัพย์ที่มีภาระผูกพันไม่สามารถขายได้หากไม่ได้รับอนุญาตจากธนาคาร สำหรับการกู้ยืมจำนองตามมาตรา 29 และศิลปะ 33 กฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)” ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 หมายเลข 102-F3 ผู้กู้มีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินที่จำนำเท่านั้นและมีหน้าที่ต้องรักษาให้อยู่ในรูปแบบที่เหมาะสม

และการสูญเสียหรือการขายให้กับบุคคลที่สามนั้นผิดกฎหมาย เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นได้รับการแก้ไขในความโปรดปรานของผู้ถือคำมั่นสัญญา (นั่นคือธนาคาร) ตามมาตรา ประมวลกฎหมายแพ่ง 301-303 ของสหพันธรัฐรัสเซีย แต่มีหลายกรณีที่ธนาคารสามารถรองรับผู้กู้และอนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนต์ที่มีหลักประกันได้

ทำไมพวกเขาถึงต้องการขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง?

สาเหตุที่ผู้กู้เริ่มคิดจะขายห้องชุดพร้อมจำนองสามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่ม คือ

1. หากคุณสูญเสียรายได้มากพอที่จะชำระคืนเงินกู้
2. หากจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางกว่านี้
3. หากคุณต้องการสร้างรายได้จากการจำนอง

1. หากคุณสูญเสียรายได้เพียงพอที่จะชำระคืนเงินกู้

   ไม่มีใครรอดพ้นจากการสูญเสียรายได้ทางการเงินที่มั่นคง เป็นไปไม่ได้ที่จะคาดเดาสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และจะต้องชำระเงินตามลำดับอย่างเคร่งครัดทุกเดือนเต็มจำนวนและตรงเวลาไม่ว่าจะในสถานการณ์ใดก็ตาม

   ดังนั้นความปรารถนาที่จะขายอพาร์ทเมนต์อย่างรวดเร็วเพื่อชำระหนี้ธนาคารในที่สุดก่อนที่จะใช้มาตรการเพิ่มเติมตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เรื่องการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)" จึงค่อนข้างเป็นธรรมชาติและคาดเดาได้

2. หากมีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางกว่านี้

   ตัวอย่างเช่น คนหนุ่มสาวกำลังปีนบันไดอาชีพ แต่งงาน และมีลูกอย่างกระตือรือร้น อพาร์ทเมนต์ที่จำนองกลายเป็น "เล็ก" ผู้กู้เหล่านี้ส่วนใหญ่กำลังพิจารณาทางเลือกในการขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนองแล้วจึงซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ใหญ่กว่านี้

   ธนาคารไม่ได้ห้ามการจำนองครั้งที่สองสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่หากรายได้ของครอบครัวเล็กอนุญาตให้คุณชำระเงินกู้ยืมระยะยาวสองครั้งในคราวเดียว ตัวเลือกนี้ต้องมีการชำระเงินดาวน์

3. หากคุณต้องการสร้างรายได้จากการจำนอง

   หากซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างตั้งแต่เนิ่นๆ เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จราคาก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมากและในบางกรณีก็ครอบคลุมต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการจำนองมากกว่า

   ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันพยายามขายอพาร์ทเมนต์ของตนก่อนที่จะเริ่มดำเนินการบ้านเนื่องจากการลงทะเบียนข้อตกลงการมอบหมายอีกครั้งนั้นง่ายกว่าการจัดการกับการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป (หากแน่นอนว่าเป้าหมายในตอนแรกคือการสร้างรายได้ ).

   แต่มันก็เกิดขึ้นเช่นกันว่าความต้องการที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างหายไปและผู้กู้ก็คิดที่จะขายเพื่อประโยชน์สูงสุดให้กับตัวเอง นี่เป็นกรณีพิเศษ

   เมื่อขายบ้านรองที่อยู่ภายใต้ภาระผูกพัน ผู้กู้จะต้องลดมูลค่าตลาดลง เนื่องจากมีเพียงไม่กี่คนที่ยินดีจะจัดการกับหลักประกันของธนาคาร

ธนาคารยินยอมให้ขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนอง

อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อโดยการจำนองถือเป็นทรัพย์สินของลูกหนี้ แต่เพื่อที่จะขายได้คุณต้องได้รับความยินยอมจากธนาคาร

ด้านหนึ่งธนาคารสนใจที่จะชำระคืนเงินกู้เต็มจำนวนและไม่ควรยุ่งเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์หลักประกันหากผู้กู้ไม่สามารถแบกรับภาระหนี้ภายใต้การจำนองได้อีกต่อไป

อีกด้านหนึ่ง เมื่ออนุญาตให้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกัน ธนาคารจะสูญเสียกำไรที่เป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการใช้กองทุนที่ยืมมาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้

หากมีการระบุความเป็นไปได้ในการขายอพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพันไว้ในข้อตกลงสรุปธนาคารก็ไม่สามารถปฏิเสธได้ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้ใช้โอกาสนี้ในทางที่ผิด การขายอพาร์ทเมนต์จำนองจะมาพร้อมกับบทลงโทษที่สำคัญและค่าคอมมิชชั่นการป้องกัน

ไม่รู้สิทธิของคุณ?

แต่สิ่งเหล่านี้เทียบไม่ได้กับผลที่ตามมาจากการหยุดการชำระเงินจำนอง หากผู้กู้ไม่สามารถจ่ายเงินกู้เป็นประจำได้อย่างเป็นกลางอีกต่อไป เขาไม่ควรชะลอการขาย เป็นการฉลาดกว่าที่จะแก้ไขสถานการณ์ปัจจุบันก่อนการพิจารณาคดี

คุณจะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองได้อย่างไร?

ตัวเลือกต่อไปนี้สำหรับการขายอพาร์ทเมนต์จำนองเป็นไปได้:

1. การชำระคืนก่อนกำหนด. ผู้กู้พบผู้ซื้อที่ตกลงที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีภาระผูกพันและได้รับจำนวนเงินที่จำเป็นสำหรับการชำระคืนจำนองก่อนกำหนดจากเขา
2. ขายอิสระ. ธนาคารได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ซื้อสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนท์ในภายหลัง ผู้ซื้อชำระค่าจำนองผู้ยืมจะได้รับใบรับรองระบุว่าไม่มีหนี้และกำจัดภาระผูกพันอย่างอิสระ
3. ขายโดยได้รับความช่วยเหลือจากธนาคาร. ผู้ซื้อฝากเงินตามจำนวนที่จำเป็นเพื่อชำระค่าจำนองและซื้ออพาร์ทเมนต์ลงในกล่องเงินฝากสองใบ ธนาคารจะจัดการปลดภาระผูกพันนั้นเอง
4. การขายภาระหนี้. สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์จำนองด้วยเครดิตก็มีโครงการรีไฟแนนซ์

การชำระคืนก่อนกำหนด

การหาผู้ซื้อที่เห็นด้วยกับโครงการดังกล่าวนั้นค่อนข้างยาก การทำให้อพาร์ทเมนต์มีภาระผูกพันนั้นน่ากลัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีข้อเสนอทางเลือกอื่นที่ชัดเจนตามกฎหมายในตลาดรอง

โดยทั่วไปแผนการชำระคืนก่อนกำหนดจะใช้เมื่อจำนองที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้าง อพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ที่มีรูปแบบทันสมัยเป็นที่ต้องการสูงและในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้างนักพัฒนาที่รอบคอบไม่มีทางเลือกใด ๆ

ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีศักยภาพจะต้องวางเงินมัดจำเพื่อชำระคืนจำนองกับธนาคารเต็มจำนวนตามข้อตกลงเพิ่มเติมกับผู้ยืมซึ่งได้รับการรับรองโดยทนายความ
หลังจากปิดการจำนองและกำจัดภาระผูกพัน (โดยปกติจะใช้เวลา 5 วันทำการ) ผู้ขายและผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์จะเยี่ยมชมห้องลงทะเบียนและลงทะเบียนข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอีกครั้งหรือจัดทำข้อตกลงการซื้อ / ขาย

ขายอิสระ

คุณไม่ควรซ่อนตัวจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพว่าอพาร์ทเมนท์อยู่ภายใต้ภาระผูกพันกับธนาคาร หากคุณให้ข้อมูลบางส่วนและยังคงเงียบเกี่ยวกับรายละเอียด ผู้ซื้ออาจรู้สึกว่าเขาถูกดึงดูดเข้าสู่กลโกงที่ชาญฉลาดบางประเภท

จริงๆแล้วมันง่าย หลังจากดูอพาร์ทเมนต์แล้ว ผู้ซื้อจะต้องติดต่อธนาคารและแสดงความปรารถนาที่จะไถ่ถอนเงินมัดจำ พนักงานธนาคารจะร่างข้อตกลงการซื้อ/ขายเบื้องต้นกับเขาและรับรองเอกสาร

ผู้ซื้อฝากจำนวนเงินที่จำเป็นเพื่อชำระหนี้ของผู้ยืมไว้ในตู้รับฝากหนึ่งใบ และจำนวนเงินที่เหลือที่ต้องชำระหลังจากธุรกรรมของผู้ยืมเสร็จสิ้นไปยังอีกตู้หนึ่ง
ภาระผูกพันจะถูกลบออกจากอพาร์ทเมนต์และมีการร่างข้อตกลงการซื้อ/ขาย ธนาคารและผู้กู้จะสามารถเข้าถึงตู้เซฟของตนได้หลังจากกรอกและลงทะเบียนข้อตกลงการซื้อ/ขายกับ Rosreestr เท่านั้น

ขายโดยได้รับความช่วยเหลือจากธนาคาร

ในกรณีที่ไม่มีเวลาหรือขาดงาน (เมื่อเปลี่ยนสถานที่อยู่อาศัยหรือการเดินทางเพื่อธุรกิจระยะยาว) ผู้กู้สามารถเปลี่ยนการขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนองทั้งหมดเป็นไหล่ของพนักงานธนาคาร

ในกรณีนี้ เฉพาะธนาคารและผู้ซื้อเท่านั้นที่มีส่วนร่วมในการขจัดภาระผูกพัน ไม่จำเป็นต้องแสดงตัวของผู้กู้ ผู้กู้สามารถถอนเงินส่วนที่เหลือของรายการที่ทำเสร็จแล้ว (ถ้ามี) หลังจากลงทะเบียนแล้วจากตู้เซฟของธนาคารได้ตลอดเวลา

การขายภาระหนี้

อพาร์ทเมนท์จำนองที่ขายจากธนาคารดึงดูดผู้อื่นที่ต้องการจำนองด้วยราคาที่ลดลง

สำหรับพวกเขาขั้นตอนการขอสินเชื่อจำนองไม่แตกต่างจากมาตรฐานมากนัก:

• มีการจัดเตรียมเอกสารที่คล้ายกันเพื่อการพิจารณาของผู้ซื้อว่าเป็นผู้กู้ที่มีศักยภาพ
• หากได้รับการอนุมัติ อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อจะได้รับการประเมินและประกันตามบทบัญญัติที่กำหนดไว้ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)" ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2556 หมายเลข 102-F3

ธนาคารมีหน้าที่รับผิดชอบในการลงทะเบียนภาระผูกพันใน Rosreestr อีกครั้งในโอกาสของเจ้าของคนใหม่ ผู้กู้สามารถลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการโอนสถานการณ์หนี้ได้เท่านั้น

ขั้นตอนการขายอพาร์ทเมนท์จะใช้เวลาประมาณ 3 สัปดาห์ (5 วันทำการในการขจัดภาระผูกพัน และประมาณ 2 สัปดาห์ในการทำธุรกรรมการซื้อ/ขายให้เสร็จสิ้น)