Në shoqërinë moderne, shumica e qytetarëve preferojnë të blejnë banesat e tyre. Megjithatë, shumë besojnë se regjistrimi në një apartament i bën ata automatikisht pronarë të shtëpisë. Ky mendim është i gabuar. Për t'u bërë pronar, nuk mjafton vetëm regjistrimi. Kush, sipas ligjit, quhet pronar? Cilat janë të drejtat dhe detyrimet e tij?
Kush është pronari?
Sipas legjislacionit, pronari i pasurive të paluajtshme është një qytetar që ka të drejtën e përdorimit, disponimit dhe zotërimit të lokaleve. Me fjalë të tjera, pronar është personi në emër të të cilit është lëshuar dokumenti i titullit të pronës.
Si dokument per apartamentin eshte dhe certifikate pronesie. Të dhënat e pronarit futen gjatë regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Rosreestr. Të drejtat e pronarit lindin kur kryhen transaksionet e mëposhtme:
Të drejtat dhe detyrimet e pronarit
Të drejtat dhe detyrimet e pronarit lindin nga momenti i transaksionit për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe marrjen e dokumenteve ligjore. Kompetencat dhe detyrimet e pronarit përshkruhen në Kodet Civile dhe të Strehimit të Federatës Ruse. Në veçanti, kompetencat dhe detyrimet e pronarit janë të parashikuara në Art. 30 LCD RF dhe Art. 288 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Pasi të zbuloni se kush është pronari, duhet të njiheni me të drejtat e tij.
E drejta e përdorimit
Një nga të drejtat themelore të pronarit është e drejta e përdorimit. Përdorimi kuptohet si mundësia e përdorimit të banesave për qëllime personale. Nëse një qytetar është pronar, ai mund të banojë në objekt, t'ua japë me qira personave apo organizatave të tjera, t'u sigurojë hapësirë të afërmve për të jetuar. Pasuritë e paluajtshme mund të përdoren si kolateral për një kredi.
Pronari i shtëpisë ka të drejtë të përdorë ambientet si një mjet për të fituar para. Ai mund të ngrejë një zyrë, të punojë si tutor, konsulent imobiliar, avokat, etj. Megjithatë, puna nuk duhet të cenojë të drejtat e pronarëve të tjerë të banesave në pallat.
Rinovimi i apartamentit
Shumë pronarë bëjnë ndryshime të ndryshme në apartamentin e tyre. Pronari mund të bëjë riparime dhe ndryshime në ambientet që nuk kërkojnë rizhvillim dhe riorganizim pa leje të posaçme.
Sidoqoftë, nëse pronari dëshiron të ndryshojë madhësinë e dhomave, të transferojë rrjetet inxhinierike, pajisjet sanitare, teknike, elektrike, është e nevojshme të koordinojë veprimet me administratën lokale. Riorganizimi kërkon që të bëhen ndryshime në certifikatën e regjistrimit të ambienteve.
Për të kryer konvertimin, duhet të kontaktoni administratën lokale me aplikacionin e duhur. Përveç aplikimit, duhet të dorëzohen dokumentet e mëposhtme:
- vërtetimin e pronësisë;
- projekti i ndryshimeve të planifikuara;
- certifikatë regjistrimi.
Nëse ndërtesa e apartamentit i përket monumenteve arkitekturore, duhet të merrni mendimin e organizatës së përfshirë në mbrojtjen e pronës kulturore për mundësinë e riorganizimit të ambienteve. Mund të filloni punën vetëm pasi të keni marrë lejen për t'u riorganizuar. Shembull i letrës drejtuar pushtetit vendor:
E drejta për të disponuar
Përgjegjësitë
Përveç kompetencave, pronari i banesës ka një sërë përgjegjësish. Kjo perfshin:
- Pagesa e shërbimeve komunale.
- Mirëmbajtja sipas rendit të pronës së përbashkët në një pallat. Prona e përbashkët përfshin shkallët, bodrumet, papafingo, territorin ngjitur.
- Mirëmbajtja e ambienteve të banimit. Pronari është i detyruar të zëvendësojë në kohë komunikimet e ngrohjes, tubat e ujit, instalimet elektrike.
- Respektoni të drejtat e pronarëve të apartamenteve të tjera.
Çfarë i ndalohet pronarit?
Pronari i banesës duhet të jetë i vetëdijshëm se të drejtat e posedimit, disponimit dhe përdorimit të banesës nuk do të thotë se ai ka të drejtë të kryejë ndonjë veprim në territorin e tij. Pronari i ndalohet:
Të drejtat e personave të tjerë që jetojnë në apartament
Shumë shpesh, përveç pronarit, në apartament jetojnë edhe anëtarë të familjes së tij ose të afërm të tjerë. Anëtarët e familjes përfshijnë fëmijët e pronarit, gruan, nënën dhe babain e tij. Banorët kanë të drejtat dhe detyrimet e mëposhtme:
- të përdorë ambientet në përputhje me qëllimin e saj;
- përballoni shpenzimet e mirëmbajtjes së banesës dhe pagesës së faturave të shërbimeve;
- marrin pjesë në rregullimin e ambienteve.
Nëse qiramarrësit duan të bëjnë një riorganizim në apartament, ata duhet të marrin pëlqimin e pronarit. Gjithashtu, nuk mund ta përdorni dhomën si mjet për punë me iniciativën tuaj.
Nëse një qytetar jeton në një apartament për shkak të refuzimit të testamentit, ai përgjigjet solidarisht për mirëmbajtjen e pasurisë së paluajtshme me pronarin dhe i përdor lokalet në mënyrë të barabartë me të.
Të drejtat e qiramarrësit pas divorcit
Sipas Art. 31 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pas përfundimit të marrëdhënieve familjare, qytetarët që nuk janë pronarë të lokaleve humbasin të drejtat e tyre të përdorimit. Kështu, pas divorcit, bashkëshorti që nuk ka të drejtat e pronarit duhet të largohet nga banesa.
Megjithatë, legjislacioni parashikon rastet kur një ish-pjesëtar i familjes ruan të drejtën për të jetuar në apartament. Nëse në banesë është i regjistruar një i mitur që nuk ka banesë tjetër, bashkëshorti me të cilin fëmija mbetet për të jetuar pas divorcit mund të jetojë në të njëjtën hapësirë banimi me të.
Kështu, ish-gruaja ka të drejtë të jetojë në banesën e burrit së bashku me fëmijën e tyre të përbashkët. Ai gjithashtu parashikon që nëse një ish-anëtar i familjes nuk ka ku të jetojë, gjykata mund ta lejojë atë të përdorë apartamentin për një periudhë të caktuar.
Ndërsa banon në objekt, qiramarrësi duhet të ndajë përgjegjësinë për mirëmbajtjen e banesës me pronarin. Pas skadimit të afatit të caktuar, qiramarrësi duhet të largohet nga banesa.
Me zhvillimin e institucionit të pronësisë, qytetarët kanë probleme me regjistrimin shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një pallat. Legjislacioni i strehimit parashikon rregullim të veçantë të marrëdhënieve të caktuara që zhvillohen gjatë përdorimit të ambienteve të banimit të vendosura në ndërtesa banimi.
Pra, në përputhje me nenin 36 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi i Strehimit i Federatës Ruse), pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh zotërojnë pronë të përbashkët në një ndërtesë apartamentesh në bazë të përbashkët të përbashkët pronësia, përkatësisht:
1) lokalet në këtë shtëpi që nuk janë pjesë e apartamenteve dhe janë të destinuara për të shërbyer më shumë se një dhomë në këtë shtëpi, duke përfshirë aeroplanët ndërbanesorë, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridore, dysheme teknike, papafingo, bodrume, në të cilën ka komunikime inxhinierike, pajisje të tjera që shërbejnë më shumë se një dhomë në këtë shtëpi (bodrumet teknike);
2) ambiente të tjera në këtë shtëpi që nuk i përkasin pronarëve individualë dhe kanë për qëllim plotësimin e nevojave sociale dhe të përditshme të pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi, duke përfshirë lokalet e destinuara për organizimin e kohës së lirë, zhvillimin kulturor, kreativitetin e fëmijëve, kulturën fizike dhe sporte dhe ngjarje të ngjashme;
3) kulmet që rrethojnë strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të kësaj shtëpie; pajisje mekanike, elektrike, sanitare dhe pajisje të tjera të vendosura në këtë shtëpi jashtë ose brenda ambienteve dhe që shërbejnë më shumë se një dhomë;
4) trualli në të cilin ndodhet kjo shtëpi, me elemente të kopshtarisë dhe përmirësimit, objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie dhe që ndodhet në parcelën e caktuar të tokës. Kufijtë dhe madhësia e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamentit përcaktohen në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe legjislacionit për planifikimin urban.
Pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh zotërojnë, përdorin dhe, brenda kufijve të përcaktuar nga legjislacioni i banesave dhe civile, disponojnë pronën e përbashkët në ndërtesën e apartamenteve, ndërsa pjesën në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët në pallatin e banimit të pronari i lokalit në këtë shtëpi ndjek fatin e së drejtës së pronësisë në objektin e caktuar. Me kalimin e pronësisë së një lokali në një ndërtesë apartamentesh, pjesa në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët në këtë shtëpi të pronarit të ri të lokaleve të tilla është e barabartë me pjesën në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët të përmendur të pronarit të mëparshëm. të ambienteve të tilla.
E drejta e pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët u takon pronarëve të lokaleve në ndërtesë (shtëpi) në bazë të ligjit, pavarësisht nga regjistrimi i saj në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave.
Në përputhje me Art. 16 i Ligjit Federal të 29 dhjetorit 2004 Nr. 189-FZ "Për miratimin e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse" (në tekstin e mëtejmë: Ligji për miratimin e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse) një parcelë toke në në të cilën ndodhet një ndërtesë apartamentesh dhe objekte të tjera të pasurive të paluajtshme të përfshira në një shtëpi të tillë, e cila është formuar para hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse dhe në lidhje me të cilën është kryer regjistrimi kadastral shtetëror, kalon pa pagesë. në pronësi të përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Nëse trualli në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamenteve dhe objektet e tjera të pasurive të paluajtshme që janë pjesë e një shtëpie të tillë nuk është formuar para hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, atëherë çdo person i autorizuar me vendim të gjeneralit mbledhja e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtë të aplikojë tek autoritetet shtetërore ose autoritetet lokale me një deklaratë për formimin e një trualli në të cilin ndodhet një ndërtesë apartamentesh.
Formimi i truallit në të cilin ndodhet pallati kryhet nga autoritetet shtetërore ose nga pushteti vendor.
Nga momenti i formimit të truallit dhe kryerjes së regjistrimit kadastral të saj shtetëror, trualli në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit dhe objektet e tjera të paluajtshme që janë pjesë e një shtëpie të tillë, kalon pa pagesë në pronësi të përbashkët të pronarët e ambienteve në pallat.
Sipas paragrafit 2 të nenit 23 të Ligjit Federal të 21 korrikut 1997 Nr. 122-FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të" (në tekstin e mëtejmë Ligji për Regjistrimin), regjistrimi shtetëror i Shfaqja, transferimi, kufizimi (barra) ose përfundimi i së drejtës për ambiente banimi ose jo-banesore në ndërtesa apartamentesh në të njëjtën kohë është regjistrimi shtetëror i së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët, e cila është e lidhur pazgjidhshmërisht me të.
Duke marrë parasysh dispozitat e nenit 23 të Ligjit për Regjistrimin dhe nenit 16 të Ligjit për Zbatimin e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, regjistrimi shtetëror i së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të një trualli që është pronë e përbashkët në një apartament. ndërtesa është e natyrës vërtetuese të së drejtës.
Kështu, pronarët e lokaleve në ndërtesat e banimit kanë të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të truallit në të cilin ndodhen shtëpi të tilla, në përputhje me nenin 16 të Ligjit për miratimin e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, që rrjedh nga në momentin kur formohet trualli dhe kryhet regjistrimi kadastral shtetëror i saj. Në të njëjtën kohë, regjistrimi shtetëror i së drejtës së të paktën një pronari të një ambienti banesor ose jo-banesor në një ndërtesë apartamentesh (dhe regjistrimi i njëkohshëm shtetëror i së drejtës së pronësisë së përbashkët të lidhur pazgjidhshmërisht me të me pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh , duke përfshirë një parcelë toke) është një akt ligjor i njohjes dhe konfirmimit nga shteti për shfaqjen e të drejtave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në pronën e specifikuar, përfshirë një parcelë toke.
Legjislacioni aktual nuk parashikon lidhjen e ndonjë marrëveshjeje shtesë për transferimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh në pronësi të përbashkët të përbashkët, Ligji për hyrjen në fuqi të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse gjithashtu nuk kërkon lëshimin nga Autoritetet shtetërore ose pushtetet vendore të vendimeve për dhënien e parcelave të tokës pronarëve të ambienteve në banesa banesash.
Dorëzimi i dokumenteve për regjistrimin shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të pasurive të paluajtshme kryhet në përputhje me Ligjin e Regjistrimit (duke përfshirë nenet 16, 17 dhe 18 të Ligjit të Regjistrimit).
Pra, për regjistrimin shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të objekteve të pasurive të paluajtshme që janë pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, parashikohen si më poshtë:
1. Kërkesë për regjistrim shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2. Një dokument që vërteton identitetin e aplikantit ose të një personi të autorizuar prej tij, nëse ai ka një prokurë të noterizuar, ose një vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve për të autorizuar përfaqësuesin me autoritetin për regjistrimin shtetëror të të drejtat e të gjithë pronarëve të lokaleve për pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
3. Dokumentet që vërtetojnë pagesën e tarifës shtetërore;
4. Dokumentet për formimin nga një autoritet publik ose organ i vetëqeverisjes lokale të një trualli në të cilin ndodhet një ndërtesë apartamentesh, nëse trualli është formuar pas hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (01.03. 2005);
5. Vendimi i asamblesë së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat banimi për formimin e një trualli në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit (në rast se trualli në të cilin ndërtesa e apartamentit dhe objektet e tjera të pasurive të paluajtshme përfshihen në një shtëpi e tillë që ndodhet nuk është formuar para zbatimit të LCD RF - 01.03.2005);
6 Vendimi (procesverbali) i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve për përcaktimin e aksioneve në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh (nëse vendimi i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve nuk përcakton një procedurë të ndryshme për shpërndarjen aksione në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh);
7. Një dokument kontabël teknik për një ndërtesë apartamentesh që përmban informacion mbi përbërjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
8. Dokumentet e titullit që konfirmojnë ekzistencën e të drejtave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që kanë lindur para hyrjes në fuqi të Ligjit për Regjistrimin (deri më 30.01.1998) për objektet, nëse në kohën e dorëzimit të dokumenteve për regjistrimi shtetëror i ekzistencës së së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të objekteve të pasurive të paluajtshme në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me të (në tekstin e mëtejmë USRR) nuk ka të dhëna për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pronarëve. i lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
9. Dokumente të tjera të nevojshme për regjistrimin shtetëror të të drejtave në rastet e përcaktuara me ligj.
Regjistrimi i të drejtave mbi pronën e përbashkët është i mundur vetëm pas regjistrimit të së drejtës së pronarit në ambientet e tij individuale.
Në përputhje me nënparagrafin 23 të paragrafit 1 të nenit 333.33 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse, një tarifë shtetërore prej 200 rubla ngarkohet për regjistrimin shtetëror të një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.
Certifikata e regjistrimit shtetëror të së drejtës në lidhje me regjistrimin shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të objekteve të pasurive të paluajtshme nuk i lëshohet pronarit të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Informacioni mbi regjistrimin shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të objekteve të pasurive të paluajtshme përfshihet në certifikatën e regjistrimit shtetëror të së drejtës së pronësisë së lokaleve (banesore ose jorezidenciale) në një ndërtesë apartamentesh duke futur një përshkrim të objekteve të pasurive të paluajtshme në atë dhe duke treguar madhësinë e pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët mbi të.
Pronari i lokaleve (pjesëmarrës në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh), të cilit më herët pas regjistrimit shtetëror të pronësisë së lokaleve (rezidenciale ose jo-banesore), i është lëshuar një certifikatë e regjistrimit shtetëror të së drejtës. , në të cilën kolona "Lloji i së drejtës" nuk tregonte shumën e aksioneve në të drejtën e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, pasi të keni futur informacionin përkatës në USRR, një certifikatë e regjistrimit shtetëror të së drejtës mund të ri-lëshohet.
Regjistrimi shtetëror i kryer i të drejtave për një ngastër toke nën një ndërtesë apartamentesh vërtetohet, në veçanti, nga një ekstrakt nga USRR.
Specifikimi i pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh është lidhja e një pjese në të drejtën e pronësisë me të drejtën e lokalit. Domethënë, e drejta e pronës së përbashkët, si të thuash, ndjek fatin e pronësisë së lokalit. Një pjesë në të drejtën e pronës së përbashkët nuk mund të shitet, dhurohet, pengohet, ndahet në natyrë - ajo nuk ka qëllim tjetër përveçse të sigurojë funksionimin normal të shtëpisë, prandaj, pronësia mbi të lind dhe pushon së bashku me pronësinë e lokaleve. .
Ekzistojnë gjithashtu një sërë veçorish të mënyrës së pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh: një pjesë në të drejtën e pronësisë, pavarësisht nga madhësia e saj, jep të drejtën e posedimit dhe përdorimit të papenguar të të gjithë pasurisë së përbashkët, përkatësisht:
1. Garanci shtesë:
Pa pëlqimin e pronarëve, është e pamundur të përdoret trualli, si shtrimi i rrugëve të reja, ndërtimi, organizimi i ndërmarrjeve tregtare dhe të tjera (lavazhe makinash, parkingje, garazhe, etj.) në territorin në pronësi të pronarëve të një ndërtesë apartamentesh;
Pa pëlqimin e pronarit është i pamundur çdo tjetërsim i një pjese të truallit, si dhe prishja (ndërtimi) i ndonjë objekti;
Është e pamundur të tërhiqet pa pagesë një truall për nevoja komunale (shtetërore).
2. Fitimi i mundshëm shtesë:
Pronarët kanë të drejtë të japin me qira një pjesë të truallit ose ta japin atë për përdorim tjetër me pagesë. Përveç kësaj, pronësia e tokës rrit ndjeshëm koston për metër katror të ambienteve rezidenciale ose jo-banesore.
3. Lehtësia e përdorimit:
Pronarët kanë të drejtë të kryejnë veprime të ndryshme me truallin, duke përfshirë ato që synojnë përmirësimin e saj, ndërtimin e strukturave shtesë, këndeve të lojërave dhe ndërtesave të tjera të nevojshme për të siguruar funksionimin normal të ndërtesës së apartamenteve.
V.N. Iguminova,
kryespecialist-ekspert
departamenti komunal për rajonin Omsk
Zyra e Rosreestr
në rajonin e Omsk,
regjistruesi i shtetit.
Kush është pronari i pallatit?
Miti i konsideruar në këtë botim lidhet drejtpërdrejt me mitet e zhvlerësuara më parë se prona e përbashkët në një pallat gjoja nuk u përket pronarëve të lokaleve në një shtëpi të tillë. Një nga argumentet për refuzimin e pronarëve të apartamenteve nga pronësia e pronës së përbashkët është referenca për faktin se ekziston një pronar i caktuar i një pallati që zotëron të gjithë pronën në një shtëpi të tillë (përfshirë pronën e përbashkët), me përjashtim të atyre ambienteve që janë privatizuar, blerë, përndryshe janë fituar në pronë private të çdo personi. Si pronar i një ndërtese banimi, mbështetësit e teorisë së rreme më së shpeshti emërtojnë shtetin ose komunën në territorin e së cilës ndodhet pallati. Në këtë artikull, ne analizojmë këtë pozicion.
Thelbi i teorisë së rreme
Përkrahësit e teorisë së rreme besojnë se meqenëse në BRSS të gjitha ndërtesat, përfshirë ndërtesat e banimit (në tekstin e mëtejmë si MKD), i përkisnin shtetit, kur apartamentet u transferuan në pronësi private gjatë privatizimit, pronari i vetë MKD-ve nuk ndryshoi, dhe është ende shteti. Maksimumi që teoricienët e rremë janë gati të pranojnë për ndryshimin e pronarit të një pallati është kalimi i një shtëpie të tillë nga bilanci i shtetit në bilancin e bashkisë.
Kështu, në një ndërtesë në pronësi ose të shtetit ose të një bashkie, ka ambiente të veçanta që janë në pronësi të personave fizikë ose juridikë. Prandaj, gjithçka që nuk përfshihet në kufijtë e pronës private (që nuk ndodhet brenda kufijve të apartamenteve), duke përfshirë pronën e përbashkët, i përket ose shtetit ose bashkisë.
Teoricienët e rremë madje paraqesin disa ekstrakte nga USRN, të cilat gjoja konfirmojnë pronësinë e komunës ose shtetit mbi denarë.
Në këtë artikull, ne do të përpiqemi të kuptojmë nëse ndërtesa e banimit ka një pronar dhe çfarë lloj ekstraktesh nga USRN janë mbështetësit e teorisë së rreme në konfirmimin e pronësisë së MKD.
A është MKD objekt i ligjit?
Gjëja e parë që duhet t'i kushtoni vëmendje është vetë përkufizimi i termit "ndërtesë apartamentesh".
Në përputhje me paragrafin 6 të Rregullores për njohjen e lokaleve si ambiente banimi, lokalet e banimit të papërshtatshme për banim, një ndërtesë banimi si emergjente dhe objekt prishjeje ose rindërtimi, një shtëpi kopshti si ndërtesë banimi dhe një ndërtesë banimi si një shtëpi kopshti. , miratuar. RF GD datë 28 janar 2006 Nr. 47: “6. Një ndërtesë apartamentesh është një koleksion i dy ose më shumë apartamenteve që kanë dalje të pavarura ose në një truall ngjitur me një ndërtesë banimi ose në zona të përbashkëta në një ndërtesë të tillë. Një ndërtesë apartamentesh përmban elementë të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një shtëpi të tillë në përputhje me legjislacionin e strehimit.
Tashmë nga përkufizimi i mësipërm rezulton se një ndërtesë banimi është një koleksion i disa objekteve të pasurive të paluajtshme. Objektet e tilla përfshijnë lokalet në një denarë, si dhe ato elemente të pronës së përbashkët që janë lokalet dhe parcela e tokës (pra, saktësisht objektet e patundshmërisë).
Është e rëndësishme të theksohet se përveç objekteve dhe elementeve të pronës së përbashkët, në denarë nuk ka asgjë tjetër. Domethënë është tërësia e ambienteve dhe e pronës së përbashkët që formon një pallat dhe kjo listë është shteruese. Pozicioni se një denarë mund të përmbajë objekte në pronësi të pronarëve individualë, pronë të përbashkët në pronësi të pronarëve të lokaleve dhe çdo gjë tjetër, nuk bazohet në ligj - nuk ka “asgjë tjetër” në një ndërtesë banimi.
Kështu, MKD është një grup objektesh që u përkasin pronarëve të ndryshëm.
Por a mund të ketë një situatë në të cilën disa gjëra në pronësi të personave të ndryshëm, në tërësi, nuk do t'i përkasin askujt tjetër? Për shembull, nëse dy makina janë në pronësi të dy pronarëve të ndryshëm, a mund të jenë në pronësi të përbashkët nga një pronar i tretë?
Sigurisht, një shembull tjetër mund të jepet me një makinë. Për shembull, dy makina në pronësi të dy pronarëve të ndryshëm përdorin një garazh në pronësi të një pronari të ndryshëm, të tretë. Pse jo një shembull MKD? Por këtu është e nevojshme të analizohen arsyet e përdorimit të një garazhi të tillë. Në fund të fundit, është e qartë se pronarët e makinave që përdorin garazhin e dikujt tjetër do të duhet të paguajnë për një përdorim të tillë në një farë mënyre. Dhe rendi dhe shuma e një tarife të tillë nuk do të përcaktohet fare në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të makinave që përdorin një garazh.
Por në fund të fundit, ka kooperativa garazhesh, ka garazhe, rendi i përdorimit të të cilave përcaktohet nga pronarët e makinave? Dhe në cilat raste ndodh kjo? Dhe kjo ndodh kur të njëjtat garazhe u përkasin vetëm këtyre pronarëve të makinave, dhe nëse flasim për një kooperativë garazhi, atëherë janë ata pronarë makinash që janë anëtarë të këtyre kooperativave që marrin vendime, domethënë themeluesit, pronarët e kooperativave të tilla. .
E njëjta logjikë është e pranishme edhe në menaxhimin e pronës së përbashkët në denarë - pronarët e kësaj prone disponojnë me këtë pronë. Dhe pronarët e pronës së përbashkët në një denarë janë pronarë të lokaleve në një denarë të tillë.
Pronarët e lokaleve në denarë e zotërojnë objektin e tyre individualisht dhe pronën e përbashkët bashkë. Domethënë, si objekt i ligjit në MKD ekzistojnë objekte të veçanta (përfshirë banesat), si dhe pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve. Së bashku, disa objekte të së drejtës nuk formojnë një objekt të ri të së drejtës. Pra, teknikisht ekziston një objekt i tillë si “pallate banesore”, por nuk ka denarë si objekt ligjor.
Prandaj, është e pamundur të përcaktohet pronari i një ndërtese banimi në tërësi, pasi me rastin e përcaktimit të personave që kanë të drejtë të zotërojnë elemente individuale të një MKD, është e mundur të përcaktohen vetëm pronarët e objekteve individuale në shtëpi, të cilët. zotërojnë kolektivisht pronën e përbashkët në një shtëpi të tillë.
Çfarë thonë dokumentet?
Teoricienëve të rremë u pëlqen të veprojnë në terma juridikë. Kur diskutohet për pronarin e një denar, mbështetësit e teorisë së konsideruar të rreme shpesh përdorin terma kontabël, duke deklaruar se "MKD është në bilancin e komunës".
Le të shohim nëse MKD mund të jetë objekt i kontabilitetit.
Me urdhër të Rosstandart të datës 12 dhjetor 2014 Nr. 2018-st, OK 013-2014 (SNA 2008) u miratua dhe u vu në fuqi. Klasifikuesi gjithë-rus i aktiveve fikse (në tekstin e mëtejmë: OKOF). Sipas Parathënies së OKOF-it, “OKOF përdoret për qëllime të kontabilitetit buxhetor (kontabël). organizatat e sektorit publik në rastet e parashikuara nga standardet federale, përveç nëse përcaktohet ndryshe nga organet e autorizuara të rregullimit shtetëror të kontabilitetit. Objektet e klasifikimit në OKOF janë aktivet fikse.
OKOF i jep kodin 100.00.00.00 grupimit “Objekte dhe ambiente banimi”. Është e rëndësishme të theksohet se në këtë grupim nuk ekziston një lloj objekti si "pallate apartamentesh". Kjo do të thotë, në parim, nuk ka një objekt të tillë të ligjit si një "pallate apartamentesh", një ndërtesë apartamentesh nuk mund të jetë në bilancin e askujt, nuk mund të jetë objekt kontabiliteti.
Nje pallat ekziston si objekt teknik. Në të njëjtën kohë, nuk ekziston një objekt i tillë ligjor si "pallate apartamentesh".
Po ekstraktet nga USRN, ku bardh e zi shkruhet se komuna gjoja është pronare e MKD-së?
Le të shqyrtojmë një nga ekstraktet e tilla të paraqitura nga teoricienët e rremë. Supozoni se komuna posedon objekte në denarë. Nëse shikoni informacionin për mbajtësin e së drejtës në Seksionin 2, atëherë një informacion i tillë do të përmbajë vërtet një tregues se komuna ka pronësinë. Por nëse shikoni listën e pasurive të paluajtshme për të cilat ka të drejtë bashkia, do të shihni se si objekte të tilla renditen vetëm ambientet individuale të shtëpisë. Për më tepër, nëse shikoni me kujdes numrat e këtyre objekteve, mund të shihni se këto janë larg nga të gjitha objektet - disa nga numrat janë lënë jashtë, pasi objektet me numrat e lënë jashtë nuk janë në pronësi të komunës, por të pronarëve të tjerë. .
Kështu, Ekstrakti i paraqitur përmban informacione për pronësinë e vetëm objekteve individuale në denarë, dhe jo të gjithë ndërtesës së banimit në tërësi. Informacioni në lidhje me pronësinë e ndonjë MKD në USRN nuk mund të përmbahet, dhe, për rrjedhojë, asnjë ekstrakt nga USRN, që supozohet se konfirmon pronësinë e ndonjë entiteti publik (ose kujtdo në përgjithësi) në një ndërtesë apartamentesh në tërësi, thjesht nuk ekziston. . Sepse thjesht nuk ekziston një objekt ligjor si MKD.
Dhe edhe nëse të gjitha lokalet në MKD kanë një pronar, ky pronar do të zotërojë pikërisht këto ambiente, dhe Ekstrakti nga USRN në këtë rast do të përmbajë informacione për të gjitha ambientet në shtëpi. Si pronar i të gjitha objekteve në shtëpi, personi i tillë do të zotërojë vetëm pronën e përbashkët në denarë. Por në asnjë rast një person i tillë nuk do të konsiderohet pronar i pallatit në tërësi.
Për më tepër, vlen të përmendet se pjesa 5 e nenit 40 të Ligjit Federal të 13 korrikut 2015 N218-FZ "Për Regjistrimin Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme" përcakton drejtpërdrejt: "Kur regjistrimi shtetëror i pronësisë së një apartamenti ose ambientesh jorezidenciale në një ndërtesë apartamentesh, regjistrim shtetëror i një pjese në pronësinë e drejtë të lokaleve dhe truallit që përbën pronën e përbashkët në të. Regjistrimi shtetëror i pronësisë së një ndërtese apartamentesh nuk kryhet.
Ky artikull vërteton se nuk ekziston asnjë "pronar i një pallati". MKD është një kombinim i objekteve në pronësi të pronarëve individualë dhe pronës së përbashkët në pronësi të pronarëve të lokaleve dhe nuk është objekt i veçantë i ligjit.
Një pallat nuk mund të jetë në bilancin e askujt.
Pronësia e një MKD nuk mund të regjistrohet në USRN.
Vetëm e drejta për ndarjen e lokaleve në një denarë i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, dhe i njëjti regjistrim i pronësisë së objektit është në të njëjtën kohë regjistrim shtetëror i pronësisë së një pjese në pronën e përbashkët (pjesa 5 e nenit 40, pjesa 1 e neni 42 i Ligjit Federal të 13 korrikut 2015 N218-FZ "Për Regjistrimin Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme".
Mendimi për mundësinë e pronësisë së tërë denarit te ndonjë pronar individual është i pasaktë dhe nuk është i bazuar në ligj.
Shteti i ka dhënë mundësinë çdo qytetari të vendit tonë që një herë pa pagesë të lëshojë për vete një apartament shtetëror apo komunal. Shumica e njerëzve tashmë e kanë përdorur me sukses këtë të drejtë, duke u kthyer nga qiramarrës të thjeshtë në pronarë të plotë të shtëpive të tyre. Më shpesh, këto janë familje të tëra që jetojnë së bashku në të njëjtin apartament. Në këtë rast, ata zakonisht organizojnë një apartament për të gjithë anëtarët e kësaj familjeje. Vetëm atëherë kanë pyetje, nëse apartamenti privatizohet për tre, kush e zotëron dhe pse? Në artikullin tonë, ne do të përpiqemi t'i përgjigjemi në detaje, dhe gjithashtu të analizojmë shembuj specifikë.
Kush është pronari i banesës së privatizuar dhe kush është trashëgimtari i saj?
Vetë fjala “privatizim” përmban shpjegimin e saj. Rrënja e saj vjen nga latinishtja "privatus", domethënë private. Në fakt ky është procesi i kalimit të pronave shtetërore apo komunale tek qytetarët.
Në Rusi, në këtë mënyrë, banesat në të cilat ata jetojnë u transferohen banorëve. Kjo procedurë përfundon me lëshimin e një dokumenti të posaçëm që konfirmon se aplikanti ka fituar pronësinë e banesës. Më parë, ishte një dokument i tillë, por tani në vend të tij lëshohet një ekstrakt i veçantë.
Kështu, pas regjistrimit të privatizimit, pronar i banesës bëhet personi që banon në të dhe që ka aplikuar për kalimin e tij të zonës së zënë.
Të jesh pronar i një apartamenti do të thotë ta zotërosh atë, të jetosh në të dhe gjithashtu të disponosh lirshëm fatin e tij të ardhshëm ligjor (neni 209 i Kodit Civil të Federatës Ruse).
Para privatizimit, i njëjti qytetar mund të jetonte thjesht në një apartament dhe asgjë më shumë. Pas regjistrimit, ai tashmë mund ta shesë, ta marrë me qira (ose për një kohë të gjatë), t'ia japë dikujt ose ta lërë trashëgim (gjë që është e dobishme: të lë trashëgim ose të dhurojë).
Trashëgimtarët e një banese të tillë pas privatizimit mund të jenë:
- Çdo person që pronari i sapobërë i ka specifikuar në testamentin e tij;
- Bashkëshortët, fëmijët, prindërit, të afërmit e tjerë që trashëgojnë ligjërisht pasurinë e të afërmit të tyre të vdekur (nëse ai nuk ka shkruar testament). Si të hartoni një trashëgimi nëse ka disa trashëgimtarë;
- Nëse një person ishte plotësisht i vetëm dhe në këtë status shkoi në një botë tjetër, dhe pas vdekjes së tij nuk u shfaq asnjë i afërm, banesa e tij do t'i kthehet shtetit. Do të quhet mashtrues.
Apartamenti është projektuar për dy: për nënë dhe vajzë, kush është pronari?
Nëse një person jeton vetëm në një apartament, atëherë gjithçka është e thjeshtë me privatizimin: ai do të regjistrojë hapësirën e banimit vetëm për vete. Po sikur e gjithë familja të jetojë në apartament?
Ligji për privatizimin në këtë drejtim thotë se të gjithë njerëzit që jetojnë në një apartament kanë të drejtë të jenë pjesëmarrës në këtë proces. Sipas kuptimit të këtij ligji, personat që regjistrohen konsiderohen rezidentë dhe jo vetëm ata që kanë ardhur për të qëndruar për një javë.
Për çdo familje me disa persona, dy opsione për privatizim janë të mundshme:
- Organizoni strehim për të gjitha familjet. Ligji nuk lejon që në raste të tilla të thirret pronari i një personi, të gjithë anëtarët e familjes do të konsiderohen pronarë me një grup të barabartë të drejtash dhe detyrimesh.
- Bëjeni pronarin e një ose më shumë(por jo të gjithë) me kusht që pjesa tjetër të mos jetë kundër tij. Për shembull, prindërit privatizuan një apartament për veten e tyre, dhe fëmijët dhe gjyshja shkruan një refuzim. Kjo mund të bëhet në mënyrë që ata të kenë mundësinë të marrin pjesë në privatizimin e banesave të tjera, ose për arsye të tjera. Në këtë rast, dy prindërit do të jenë pronarë të pronës.
E drejta civile në të gjitha rastet e tilla e quan një pronë të tillë pronë të përbashkët të përbashkët (nenet 244, 245 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Secili prej pjesëmarrësve të tij do të ketë pjesën e tij (1/2 ose një tjetër sipas marrëveshjes së tyre të përbashkët) për apartamentin.
Këtu ka një veçori. Ata do të ushtrojnë të drejtat e tyre bashkërisht, si dhe do të përmbushin detyrimet e tyre për të paguar taksat, qiratë etj., për një apartament të privatizuar.Nëse njëri prej tyre dëshiron të shesë pjesën e tij në të ardhmen, fillimisht duhet të ofrojë blerjen e tij për të tjerët. Shkelja e këtij rregulli kërcënon me pasoja të rënda: transaksioni i shitjes mund të anulohet në gjykatë, dhe paratë e marra tashmë dhe, ndoshta, edhe të shpenzuara, do të detyrohen t'i kthehen blerësit.
Vetë pjesa e një apartamenti është një koncept abstrakt, nuk korrespondon me ndonjë dhomë apo pjesë të saj të veçantë.
Nëse në familje lind papritur një konflikt mbi bazën e bashkëjetesës, pjesa e secilit prej pronarëve mund të përcaktohet nga gjykata. Ajo do të vendosë se cilën dhomë do të përdorë çdo anëtar i familjes.
Apartament i privatizuar per tre
Le të analizojmë situatën kur një familje me tre anëtarë privatizoi banesat për të gjithë në mënyrë të barabartë.
Për shembull, një apartament është i regjistruar për një nënë dhe vajzë, si dhe për një nip. Pyetja se cili prej tyre është pronar zgjidhet në mënyrë të ngjashme: të tre do të jenë pronarë me të njëjtën pjesë në banesa (nëse nuk duan të ndryshojnë raportin e aksioneve).
Ligji civil nuk përcakton numrin maksimal të mundshëm të pronarëve të një apartamenti. Mund të jenë dy, tre, katër, etj., sa të doni.
Nëse banesa është shtetërore, kush mund të jetë pronar i saj?
Të kesh një shtëpi do të thotë që mund ta marrësh dhe ta shisësh, ta rinovosh me rindërtim, ta hipotekosh në një bankë, etj. Pas privatizimit, të gjitha këto “karota” shkojnë te pronari apo pronarët e rinj.
Të gjithë ata që jetojnë në banesa të paprivatizuara janë natyrisht të shqetësuar për pyetjen se kush i zotëron këto të drejta.
Sipas ligjit, pronarët e kësaj prone janë:
- organet shtetërore të përfaqësuara nga departamente të ndryshme, komitete dhe departamente të tjera;
- autoritetet lokale (zakonisht administrata).
Ligji nuk përcakton numrin maksimal të pronarëve të një apartamenti.
Nëse për ndonjë arsye nuk keni arritur ende të regjistroni një apartament për veten tuaj, është e rëndësishme që ju të dini se kush i ushtron saktësisht kompetencat e pronarit në lidhje me të. Varet se ku saktësisht duhet të aplikoni për të lidhur një kontratë për transferimin e banesave.
A është e mundur që pronari të privohet ligjërisht nga pjesa e tij në apartament? Përgjigjuni në këtë video:
Pra, para privatizimit, të gjitha të drejtat për banim i takojnë shtetit apo komunës. Por pas saj, qytetari që banon në të dhe familja e tij bëhen pronar i plotë i hapësirës së banimit. Sa njerëz kanë nënshkruar një marrëveshje privatizimi - u shfaqën kaq shumë pronarë të banesës. Çdo familje ka marrëdhënie të ndryshme, por është e nevojshme të vendosni se si t'i rregulloni ato (për të gjithë ose jo) së bashku. Nëse dikush nga familja juaj ka vendosur të refuzojë të marrë pjesë në privatizim, sigurohuni që ai të kuptojë plotësisht se çfarë hapi po ndërmerr. Kjo do të shmangë pakënaqësinë dhe pakënaqësinë e mëtejshme për këtë. Familja është gjëja më e çmuar që kemi, ndaj mos lejoni që grindjet materiale të shkatërrojnë marrëdhëniet me njerëzit e afërt dhe të dashur për ju.
Avokati ynë do t'ju këshillojë pa pagesë.