A është e mundur të rishitet një apartament i blerë me hipotekë? Si të shesësh një apartament me hipotekë - mënyra ligjore

A është e mundur të shesësh një apartament me hipotekë: si të shesësh sipas ligjit + 4 arsye për shitje + 4 mënyra për të lidhur një marrëveshje blerje / shitje + rreziqet e mundshme + a kam nevojë për ndihmë profesionale?

Ky material do të jetë me interes për ata që kanë menduar vazhdimisht se si të shesin një apartament hipotekor.

Pse njerëzit marrin hua banesa dhe më pas duan ta heqin qafe atë? Arsyet për veprime të tilla janë krejtësisht të ndryshme. Shumë njerëz gabimisht besojnë se shitja e një shtëpie me hipotekë është thjesht e pamundur, por kjo nuk është absolutisht e vërtetë.

Ka mënyra për të hequr qafe borxhin e bezdisshëm, i cili përveç gjithçkaje do t'ju ndihmojë të "rikuperoni" paratë e shpenzuara.

A është e mundur të shitet një apartament me hipotekë: në detaje

Sipas statistikave, afërsisht 60% e të gjitha apartamenteve në Rusi janë blerë me hipotekë. Për shkak të krizës ekonomike, shumë prej tyre nuk janë në gjendje të paguajnë borxhet e tyre.

Raporti i numrit të kredive të marra dhe borxheve mbi to mund të shihet në grafikun:

Siç mund ta shihni, situata që një apartament duhet të shitet urgjentisht, por mbi të ka ende një borxh të papaguar, nuk është e pazakontë. Prandaj, lind pyetja: a është realiste një marrëveshje e tillë?

Është e mundur ta heqësh qafe atë, por duhet të bësh një marrëveshje shumë të zgjuar me avokatët. Tani nuk ka rëndësi as në cilën fazë është shlyerja e borxhit. A është e mundur të shitet një apartament me hipotekë në një kohë që sapo ka filluar të ndërtohet? Po, edhe pse nuk do të jetë aq fitimprurës.

Mos harroni: transaksionet me apartamente me hipotekë mund të kryhen vetëm me lejen e bankës ose organizatës tjetër financiare që ka dhënë kredinë.

Nëse shkelen rregullat dhe ligjet, banka ka të drejtë të paraqesë një kërkesë kundër huamarrësit dhe t'i sekuestrojë banesën.

Cilat arsye të tjera mund të ketë që një bankë të ngrejë një padi?

pronari kreu punë ndërtimore që ndryshuan karakteristikat teknike të banesës;
huamarrësi nuk paguan hipotekën;
apartamenti është dëmtuar ndjeshëm nga pronari;
ekzekutimi i paligjshëm i një transaksioni dhuratë ose blerje/shitje;
prona i është transferuar një personi të tretë për fajin e huamarrësit.

Kjo do të thotë që pronën mund ta nxirrni në shitje vetëm me ndihmën e një institucioni financiar, sepse, në fakt, prona ende nuk ju përket plotësisht. Deri në shlyerjen e borxhit të kredisë, teorikisht pronari kryesor i banesës është banka. Kjo do të thotë, çdo transaksion që anashkalon institucionin financiar përfundimisht do të kthehet kundër jush.

Kjo nuk do të thotë që ju nuk mund të vendosni në ankand një apartament të hipotekuar. Për më tepër, është vërtet e mundur të organizohet një marrëveshje në atë mënyrë që të kthehen paratë e shpenzuara për pagesat në bankë.

Nëse për ndonjë arsye familja juaj nuk mund të përballojë borxhet, shisni shtëpinë tuaj. Mos e ngarkoni veten me detyrime ndaj bankës, të cilat nuk mund t'i përballoni.

Pse të shesësh pasuri të paluajtshme të hipotekuara?

Ka një sërë arsyesh pse njerëzit heqin qafe strehimin me hipotekë. Por më së shpeshti kjo është për shkak të humbjes së një vendi pune, dhe si rezultat, mungesës së të ardhurave të qëndrueshme. Disa fillojnë të kursejnë në gjithçka ose kërkojnë lloje shtesë të ardhurash, ndërsa të tjerët vendosin të shesin metra katrorë.

Cilat arsye të tjera mund të çojnë në nevojë:

humbja e punës dhe e të ardhurave;
nevoja për të zgjeruar hapësirën e banimit;
rrethanat familjare;
Ka njerëz që shesin banesa vetëm për përfitimin e tyre.

1. Humbja e një pune.

Paqëndrueshmëria ekonomike e vendit ka prekur të gjithë rusët. Në shumë ndërmarrje ka një proces të reduktimit të punëtorëve, firmat dhe kompanitë mbyllen përgjithmonë. Si rezultat, qytetarët e zakonshëm e gjejnë veten pa punë - rrjedhimisht, burimi kryesor i të ardhurave.

Askush nuk mund të sigurohet nga humbja e një pozicioni. Prandaj, të gjithë ata që marrin një hipotekë duhet të jenë të përgatitur për një rezultat të tillë të situatës.

Bankave nuk u intereson se çfarë ndodhi në punë. Për ta, gjëja kryesore është që huamarrësi të bëjë çdo muaj shumën e kërkuar në kredi. Vonesa edhe në një ditë është e mbushur me gjoba dhe gjoba shtesë nga banka.

Shumë familje, për të mos u futur në borxhe të mëdha, shesin apartamente me hipotekë sapo e kuptojnë se janë të falimentuar.

2. Nevoja për të zgjeruar hapësirën e banimit.

Nevoja për të zgjeruar territorin e hapësirës së jetesës zakonisht lind në lindjen e një fëmije. Kur një fëmijë i dytë shfaqet në një familje, prindërit mund të mbështeten te shteti. Këto para lejohen me ligj të shpenzohen për blerjen e pasurive të paluajtshme ose blerjen e një apartamenti me hipotekë.

Arsyeja e dytë për rritjen e hapësirës së jetesës është niveli i lartë i të ardhurave familjare. Kur njerëzit fillojnë të bëjnë fitime të mira nga një biznes, ekziston një dëshirë e natyrshme për të përmirësuar kushtet e tyre të jetesës.

Ju mund ta bëni këtë si më poshtë:

Vendosni në ankand një apartament të hipotekuar dhe blini një shtëpi me sipërfaqe të madhe katrore.
Bleni një apartament tjetër me kredi. Kur të ardhurat janë vërtet të mëdha, institucioni financiar nuk ndërhyn në transaksionin e ri.

3. Rrethanat familjare.

Shpesh çiftet e martuara duan të jetojnë veçmas nga të afërmit e tyre. Ekzistojnë 2 mundësi për të sapomartuarit: të merrni me qira një shtëpi ose të blini një apartament me hipotekë.

Marrja me qira e një dhome është më e lirë se pagimi i një hipotekë. Por, në këtë rast, ju duhet të paguani para për strehimin e dikujt tjetër. Prandaj, nëse është e mundur, të rinjtë marrin një hipotekë.

Me kalimin e kohës, njerëzit mund të dëshirojnë të divorcohen për arsye të ndryshme. Ndarja e borxheve përmes gjykatës është absurde, sepse është më mirë të shesësh shtëpinë e përbashkët dhe të ndash fitimin në mënyrë të barabartë.

A është e mundur të shesësh një apartament të hipotekuar dhe të fitosh para në të njëjtën kohë?

Si ta bëjmë atë? Kjo është e mundur vetëm nëse apartamenti është marrë në fazën e ndërtimit të shtëpisë. Pas përfundimit të punës, kostoja e strehimit do të rritet - kjo është një aksiomë. Në shumicën e rasteve, përfitimi nga një marrëveshje e tillë tejkalon çdo kosto të shpenzuar për hipotekën.

Në foto shohim se një apartament njëdhomëshe, i cili është ende në fazën e ndërtimit, është më i lirë se ai që është vënë në funksion.

Ata që kanë krijuar një skemë për të fituar para, këshillojnë shitjen e apartamenteve në këtë mënyrë edhe para se shtëpia të jetë gati për banim. Në këtë rast, dokumentet do të thjeshtohen.

4 opsione për shitjen e një apartamenti me hipotekë

A është e mundur të shesësh një apartament me hipotekë? Ne kemi zbuluar tashmë se po. Tani mbetet për të gjetur se cilat opsione ekzistojnë.

Le të vërejmë menjëherë se asnjë nga metodat e listuara më poshtë nuk do të jetë e lehtë. Në fund të fundit, në thelb, ju po përpiqeni t'i shisni dikujt kredinë tuaj, kështu që nuk do të jetë e lehtë për ju. Para se të vendosni shtëpinë tuaj në ankand, vendosni për mënyrën e kryerjes së transaksionit.

Opsioni 1. Shitet me pagesë të parakohshme të hipotekës.

Mënyra më e lehtë është të shesësh me para në dorë. Kjo do të thotë, blerësi merr përsipër të paguajë menjëherë të gjithë koston, dhe në këtë mënyrë të paguajë borxhin e hipotekës.

Gjëja më e vështirë është të gjesh një blerës për pasuri të paluajtshme, e cila, në përgjithësi, është pronë e bankës dhe mbi të cilën varet borxhi. Në fund të fundit, ata që kanë fonde për të blerë një apartament nuk duhet të kontaktojnë bankat, por të blejnë një shtëpi përmes një agjencie të mirë të pasurive të paluajtshme.

Arsyeja pse njerëzit janë të gatshëm të blejnë apartamente me hipotekë:

kostoja është një renditje e madhësisë më e ulët se çmimi i tregut për pasuritë e paluajtshme;
vendndodhja e shtëpisë (infrastrukturë e mirë, më afër punës, fqinjë të njohur);
punime ndërtimore me cilësi të lartë.

Jo shumë njerëz zgjedhin këtë metodë për të përfunduar një transaksion, sepse kanë frikë të bien në duart e mashtruesve. Në fund të fundit, së pari ata depozitojnë paratë, dhe vetëm atëherë hartojnë dokumentet.

Fazat e lidhjes së një marrëveshjeje blerje/shitje:

Blerësi jep marrëveshjen e tij me shkrim për të blerë një shtëpi të hipotekuar (letra duhet të jetë e vërtetuar nga një noter).
Dokumenti duhet të tregojë shumën e plotë që i detyrohet bankës.
Kur shuma kreditohet në llogarinë bankare, statusi i "hipotekës" hiqet nga shtëpia.
Pas kësaj, huamarrësi dhe blerësi hartojnë një marrëveshje blerje/shitje.
Nëse apartamenti është në fazën e punimeve ndërtimore, atëherë palët hartojnë një marrëveshje për ndërtimin e përbashkët.

Kini kujdes kur hyni në një transaksion të tillë! Sidomos nëse veproni si blerës.

Blerësi duhet të vendosë shumën që duhet t'i kthehet huamarrësit për shitjen e apartamentit të hipotekuar në një kasafortë të veçantë në bankë. Vetëm pas nënshkrimit të të gjitha dokumenteve nga të dyja palët, shitësi ka të drejtë të marrë pjesën e tij të transaksionit.

Opsioni numër 2. "Rihuazo".

Një mënyrë tjetër për të shitur një apartament me hipotekë është transferimi i detyrimeve tuaja të borxhit në bankë tek një person tjetër. Mos u shqetësoni, procedura e regjistrimit është plotësisht e ligjshme.

Njerëzit që janë të gatshëm të blejnë borxhin tuaj të hipotekës mund të gjenden në faqet e internetit të pasurive të paluajtshme.

Disa lidhje të dobishme:

https://realty.yandex.ru
https://tvoyadres.ru
https://www.avito.ru

Kushti kryesor për rihuamarrjen është prania e të ardhurave të qëndrueshme dhe një histori kredie pozitive të blerësit të apartamentit. Nëse palët kanë arritur një marrëveshje, atëherë mund të filloni të hartoni kontratën. Thelbi i këtij dokumenti është se apartamenti vazhdon të jetë peng në bankë, por borxhi bie mbi blerësin. Nëse pronari i ri ka para të mjaftueshme, ai mund të paguajë të gjithë koston e banesës dhe të paguajë hipotekën paraprakisht.

Në mënyrë tipike, vetë banka është përgjegjëse për hartimin e këtij lloji të marrëveshjes. Shitësit i kërkohet vetëm të nënshkruajë një dokument në të cilin ai pranon të transferojë borxhin e hipotekës tek një palë e tretë.

Opsioni numër 3. Shitja e pasurive të paluajtshme nga punonjësit e bankës.

Nëse vendosni të shisni shtëpinë tuaj, por për ndonjë arsye nuk keni kohë të kërkoni vetë një blerës, atëherë vetë punonjësit e bankës mund ta bëjnë këtë. Të gjitha fazat e riemetimit të borxhit do të kontrollohen ekskluzivisht nga banka.

Në ditën e riregjistrimit, shitësi duhet të marrë pjesë në takim dhe të nënshkruajë letrat e nevojshme. Blerësi, nga ana tjetër, duhet të paguajë shumën e specifikuar dhe të japë pëlqimin me shkrim.

Kur në momentin e ekzekutimit të dokumenteve ka diferencë midis çmimit të banesës së hipotekuar dhe çmimit total të pronës, atëherë ky bilanc nga blerja/shitja i kthehet shitësit. Blerësi nuk ia jep paratë personalisht huamarrësit, por i vendos në një kasafortë të veçantë. Marrja e tyre lejohet vetëm pasi të jetë lidhur një kontratë e re.

Opsioni numër 4. Si të shesësh një apartament të hipotekuar pa ndihmën e një banke?

Në rastin e kryerjes së pavarur të një transaksioni për blerje/shitje të një shtëpie të hipotekuar, shitësi merr mbi vete të gjitha shqetësimet. Ai do të mbikëqyrë personalisht heqjen e barrës nga banesa, si dhe do të merret me riregjistrimin e të gjitha dokumenteve. Është e pamundur ta bësh këtë duke anashkaluar bankën dhe është e paligjshme, ndaj duhet të njoftosh menaxherin e kreditit për vendimin tënd.

Procedura për shitjen e një apartamenti me hipotekë:

Blerësi inspekton pronën.
Nëse i pëlqen gjithçka, duhet t'i thotë bankës se është gati të blejë pronën e lënë hipotek.
Banka, nga ana tjetër, harton një marrëveshje dhe e noterizon atë.
Blerësi sjell shumën e nevojshme për të shlyer borxhin në qelinë e bankës nr.1 dhe nëse shitësi merr edhe para nga transaksioni, atëherë për të ai vendos një pjesë të shumës në qelinë nr.2.
Pas pagimit të borxhit, barra hiqet nga shitësi.
Palët nënshkruajnë një marrëveshje për blerje/shitjen e banesave të hipotekuara.
Pas kësaj, qasja në qeli hapet për bankën dhe shitësin.

Transaksioni mund të kryhet në 14-20 ditë pune. Gjëja më e vështirë është të gjesh një blerës që duhet të plotësojë kërkesat e bankës.

Lista e dokumenteve për shitjen e pronës së hipotekuar

Para se të shisni shtëpinë tuaj, huamarrësi ose banka duhet të përgatisin një sërë dokumentesh dhe certifikatash.

Paketa e dokumenteve për huamarrësin dhe blerësin:

pasaporta e një qytetari të Federatës Ruse;
SNIL ose TIN;
vërtetim nga punëdhënësi për aftësinë paguese të blerësit;
Marrëveshja paraprake e blerjes/shitjes e vërtetuar nga noteri;
vërtetim nga blerësi për historinë e kredisë;
shënim hipotekor;
një dokument nga blerësi për depozitimin e parave në qeli;
një dokument që konfirmon heqjen e barrës hipotekore nga shitësi (huamarrësi);
dokument për heqjen e barrës për strehimin (vetëm me pagesën e plotë të borxhit).

Rreziqet e mundshme

Mund të ketë kurthe të fshehura në çdo transaksion për të cilin duhet të jeni të vetëdijshëm.

Nëse ia besoni transaksionin bankës, atëherë mos prisni që një pjesë e parave nga shitja t'ju shkojnë. Për çdo institucion financiar, gjëja kryesore është kthimi i një pjese të hipotekës, kështu që është mirë ta bëni vetë shitjen e shtëpisë.

Ka raste kur banka e ndalon huamarrësin të kryejë një transaksion vetë. Kjo klauzolë duhet të shkruhet në marrëveshjen tuaj të hipotekës.

Nuk ka asnjë rrezik të veçantë për blerësin e banesave të hipotekuara, sepse shitja kontrollohet rreptësisht nga Ligji i Federatës Ruse "Për Hipotekën (Pengun e Pasurive të Paluajtshme)", i cili mund të gjendet në faqen e internetit: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

Gjatë procesit të transaksionit, duhet të përfshihen përfaqësues të bankës, një sekser dhe një noter.

Mbani mend! Ndalohet vendosja e çmimit për një apartament të hipotekuar vetë, edhe nëse shitja kryhet personalisht nga pronari i pronës. Banka do të vendosë një çmim që mund të mbulojë të gjithë borxhin e huamarrësit.

Shitje apartament me hipotekë.

Si të përfundoni një marrëveshje? 3 opsione.

Keni nevojë për ndihmë nga profesionistë?

Vetëm sekserët dhe noterët profesionistë mund të flasin për të gjitha nuancat dhe të shpjegojnë se si të shesin një apartament të hipotekuar dhe me fitim. Mos kurseni shpenzime, si dhe kohë, për të gjetur ndihmë për veten tuaj. Jo vetëm që do të ndihmojnë në përshpejtimin e procesit të transaksionit, por do të keni edhe mundësinë të përfitoni nga shitja e shtëpisë tuaj.

Tani ju e dini se si të shesni një apartament me një hipotekë, duke u çliruar nga borxhi i papërballueshëm. Natyrisht, për këtë ju duhet të kaloni më shumë se një javë duke kërkuar një blerës dhe më pas të plotësoni të gjitha dokumentet. Por ju mund të hiqni nga vetja ngarkesat e panevojshme.

Ju blini një apartament me një hipotekë, do të kalojnë nja dy vjet - dhe do të ketë një shtesë për familjen. Ose një punë tjetër me pagë të ndryshme. Ose u shfaq një mundësi blerjeje super fitimprurëse. Dhe ju keni një kredi për 20 vjet... Si të shesni një apartament me hipotekë, në mënyrë që gjithçka të jetë në përputhje me ligjin, dhe jo nënçmuar? A është edhe e mundur kjo? Po. Për më tepër, ekzistojnë disa mundësi për një shitje të tillë. Le të flasim për to.

Thelbi i hipotekës është që banka ta lëshojë atë si kolateral për apartamentin që blini. Kjo quhet rëndim i pronës suaj të sapo fituar. Pas blerjes së një shtëpie, hipoteka mbi të dërgohet në institucionin e kreditit për ruajtje dhe qëndron atje derisa të shlyeni kredinë.

Të gjitha të drejtat e pjesëmarrësve të hipotekës përcaktohen në ligjin federal "Për hipotekën (pengun e pasurive të paluajtshme)" (datë 16 korrik 1998 Nr. 102-FZ). Neni 29 i këtij dokumenti i lejon blerësit të pronës ta përdorë atë për qëllimin e synuar. Kjo do të thotë, jetoni në një apartament, regjistroni këdo që dëshironi në të, jepni banesa me qira, etj.

Por sa i përket asgjësimit të pronës (e drejta për shitje), ka disa hollësi. Neni 37 thotë se një apartament mund të tjetërsohet, duke përfshirë edhe shitjen, por vetëm me pëlqimin e pengdhënësit. Kjo do të thotë se me çdo metodë të shitjes, hapi i parë do të jetë kontakti me bankën. Përndryshe, transaksioni mund të kontestohet dhe prona do të bëhet pronë e bankës - neni 301 i Kodit Civil të Federatës Ruse na e thotë këtë.

Histori reale:

“Kam pasur një hipotekë me një normë interesi monstruoze - mendoj se ishte 14.8% - në një bankë të vogël. Kur mbetën 150 mijë, nuk kisha më forcë të jetoja në një apartament me një dhomë, ndaj vendosa ta shes. Nuk i thashë asgjë as bankës, as blerësit, që të mos tërhiqja këmbët. Mora një depozitë, pagova hipotekën, hoqa barrën dhe e regjistrova si blerje dhe shitje. Gjëja më e vështirë ishte të bindësh blerësin të priste një javë për marrëveshjen.”

Kush shet apartamente me hipotekë dhe pse?

Nga shumë arsye pse njerëzit përpiqen të shesin një apartament për të cilin kredia hipotekore ende nuk është paguar, vërejmë ato kryesore:

Pamundësia për të kryer shërbimin e hipotekës. Pronari i shtëpisë ka humbur punën ose një burim tjetër të ardhurash dhe nuk është më në gjendje të bëjë pagesa të mëdha mujore.
Dëshira (dhe aftësia) për të përmirësuar kushtet e jetesës. Këtë vit, rritja e kreditimit për blerje shtëpish në Federatën Ruse ka kaluar tashmë 30%, dhe norma e interesit është në rënie. Mundësi të reja po shfaqen. Shitja e një apartamenti siguron fondet që mungojnë për të blerë një hapësirë të re, më të madhe.
Rrethanat familjare ose shtëpiake. Divorci, dasma, fqinjët e këqij, mangësi të konsiderueshme të apartamentit u zbuluan (jo domosdoshmërisht çarje në mure - ndoshta një ndryshim në rrugët e transportit publik ose ndërtimi i një qendre tregtare të zhurmshme në vendin fqinj).

Kush blen apartamente me hipotekë?

Në 99 për qind të rasteve, një apartament i ngarkuar në shitje shitet me çmim të reduktuar ndjeshëm. Për një sekser me përvojë, oferta të tilla janë një pasuri, kështu që më shpesh ata janë të parët që u përgjigjen reklamave. Për më tepër, specialistët e pasurive të paluajtshme janë njerëz të rrezikshëm; për hir të një fitimi të mirë, disa prej tyre janë të gatshëm të paguajnë paraprakisht. Dhe nëse pranoni të lëvizni çmimin me 20-30 për qind nga çmimi i tregut, mund të përdorni shërbimin urgjent të shpengimit.

Gjithashtu, sekserët (natyrisht, me përvojë dhe kompetent) mund të jenë të dobishëm nëse keni nevojë të bindni blerësit dyshues dhe të frikësuar. Janë këta të fundit, të cilët nuk kanë shuma të mëdha parash, por duan të blejnë një apartament më të madh dhe më të mirë, janë kategoria e dytë e blerësve të shtëpive me hipotekë. Ata pranojnë një marrëveshje komplekse për një zbritje prej 10 për qind ndaj çmimit të tregut, por preferojnë të drejtohen nga dora e një specialisti me përvojë.

Një grup tjetër blerësish janë njohës të banesave në shtëpi të veçanta. Nëse apartamenti juaj i hipotekuar ndodhet në një kompleks rezidencial ku gjysma e qytetit dëshiron të jetojë, atëherë nuk ka asgjë për t'u shqetësuar: do të ketë njerëz të gatshëm të pranojnë një ofertë me një barrë.

Mënyrat për të shitur një apartament me hipotekë

Siç u përmend më lart, është e pamundur të shesësh një apartament me barrë nëpërmjet lidhjes së një marrëveshje të rregullt shitblerjeje. Çdo metodë e shitjes në një mënyrë ose në një tjetër do të fillojë me një udhëtim në bankë.

Ekzistojnë 4 mundësi për shitjen e pronës së hipotekuar:

Pagesa e parakohshme e hipotekës
Shitje me shlyerje hipotekore gjate transaksionit
Shitet apartament me borxh hipotekor
Shitja e banesave hipotekore me bankë

Pagesa e parakohshme e hipotekës

Kjo metodë është më e thjeshta nga pikëpamja e të kuptuarit, dhe më e vështira nga pikëpamja e gjetjes së blerësve, sepse keni nevojë për një blerës me para. Skema e transaksionit është si më poshtë: merr një depozitë nga blerësi, i paguan atij gjendjen e kredisë, heq barrën dhe e shet apartamentin si të lirë nga pretendimet e bankës.

Fazat e regjistrimit:

Ne marrim pëlqimin e bankës për të shitur pronën e hipotekuar. Sidoqoftë, në disa raste do t'ju duhet të tregoni arsyen e shlyerjes së parakohshme të hipotekës.
Ne hartojmë një marrëveshje paraprake shitblerjeje me blerësin, duke siguruar noterin se do të mbrojë interesat e të dy palëve. Është e rëndësishme të pasqyrohet në Marrëveshje që blerësi të shlyejë kredinë për pronarin e banesës dhe gjendja e borxhit të paguhet si paradhënie ose depozitë (është më mirë që shitësi të aplikojë për një depozitë, pasi nëse marrëveshja dështon për fajin e blerësit, depozita mbetet tek shitësi i banesës); Kjo është një pikë e rëndësishme: lejon (të paktën teorikisht) kthimin e depozitës nëse shitësi ndryshon papritmas mendjen për ndarjen me apartamentin, ose atij i ndodh diçka.
Ne regjistrojmë të gjithë të regjistruar në apartament, përfshirë pronarin. Në këtë listë përfshihen edhe të miturit. Zgjidhja e çështjes me autoritetet e kujdestarisë ndodh si në një transaksion normal.
Ne marrim një depozitë nga blerësi të barabartë me shumën e bilancit të kredisë hipotekore (mund të merrni më shumë, por blerësi nuk ka gjasa të jetë bujar).
Ne depozitojmë shumën e marrë në bankë, mbyllim hipotekën dhe heqim barrën.
Ne nënshkruajmë kontratën dhe regjistrojmë kalimin e pronësisë në dhomën e regjistrimit.
Ne marrim shumën e mbetur nga blerësi.

pro

Të gjitha fazat e transaksionit janë të thjeshta dhe të kuptueshme për të gjitha palët. Për më tepër, kjo është mënyra më e shpejtë e shitjes; koha kufizohet vetëm nga koha e procedurave të nevojshme në bankë dhe agjencitë qeveritare. Ju nuk vareni nga vendimi i bankës.

Minuset

Kjo është forma më e rrezikshme e shitjes së një apartamenti me hipotekë për blerësin. Në çdo moment pas transferimit të depozitës dhe heqjes së barrës, shitësi mund të refuzojë transaksionin, të ndërpresë komunikimin, të shkojë në spital, të vdesë dhe do të jetë shumë e vështirë ta detyroni atë ose trashëgimtarët e tij të kthejnë paratë. Noterizimi i kontratës do të jetë në anën e blerësit, por zgjidhja e çështjes përmes gjykatës mund të vonojë shumë kornizën kohore.

Fusha e zbatimit

Pikërisht për shkak të rrezikut që shlyerja e parakohshme e hipotekës nëpërmjet blerësit është një opsion relativisht i rrallë dhe përdoret më shumë gjatë shitjes së banesave të reja që janë në ndërtim e sipër.

Histori reale:

“E kemi shitur apartamentin me shlyerje të parakohshme. E ulën çmimin me 20%, një zonë e mirë, rinovim i shkëlqyer - me pak fjalë, gjetën një familje. Ne kishim ende 450,000 rubla për të paguar sipas marrëveshjes së hipotekës me Delta Credit. Blerësit refuzuan të paguanin me para në dorë dhe e transferuan vetë në llogarinë tonë. U desh më shumë se një orë për të pritur që banka të përgatiste dokumentet për heqjen e barrës. Blerësit dridheshin si gjethe. Nuk na lanë as të dilnim për të pirë duhan; menjëherë filluan histerikët: "Po sikur të mos kthehesh!" U ulëm dhe biseduam për gjithçka në botë për të lehtësuar tensionin”.

Shitje me shlyerje hipotekore gjate transaksionit

Një opsion në të cilin banka merr pjesë në transaksion si marrës i drejtpërdrejtë i depozitës. Vetë transaksioni kryhet nga shitësi (mundësisht me përfshirjen e një sekseri të njohur ose me rekomandimet e miqve të tij). Një tipar dallues është përdorimi, ose më mirë dy.

Fazat e regjistrimit:

Ne marrim pëlqimin e bankës për të shitur pronën e hipotekuar.
Së bashku me bankën përcaktojmë shumën e borxhit të mbetur.
Blerësi vendos para në dy qeliza: një për bankën (në shumën e hipotekës së papaguar), e dyta (balanca) për shitësin.
Nënshkruhet marrëveshja e blerjes dhe shitjes dhe transaksioni regjistrohet në Rosreestr.
Pasi të regjistrohet kalimi i pronësisë, detyrimi i hipotekës i kalon blerësit dhe shitësi merr para nga qelia e parë për të shlyer bilancin e borxhit hipotekor.
Më pas banka i lëshon blerësit një hipotekë të shlyer për apartamentin, për të cilën ai merr një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme për mungesën e një barre. Zakonisht e gjithë kjo ndodh në MFC.
Pas plotësimit të kushteve të mësipërme, shitësi ka akses në qelinë e dytë me paratë e mbetura.

pro

Transaksioni më i sigurt. Shitësi është i bindur se blerësi nuk do të shkojë askund, pasi ai tashmë ka paguar bankën. Blerësi e di se do të jetë në gjendje t'i kthejë paratë e paguara në bankën e shitësit në rast të forcës madhore. Banka është e garantuar të marrë pagesën e plotë të kredisë hipotekore dhe vepron si garantuese e transaksionit në këtë skemë.

Minuset

Banka në fakt kontrollon transaksionin. Të gjitha afatet dhe datat specifike përcaktohen me kërkesë të institucionit të kreditit. Kjo nuk është gjithmonë e përshtatshme.

Fusha e zbatimit

Lloji më i zakonshëm i shitjeve të shtëpive me hipotekë, i përdorur si në pasuri të paluajtshme primare ashtu edhe në ato dytësore.

Histori reale:

“Pasi shita apartamentin tim njëdhomëshe, gjeta një apartament të mirë me dy dhoma, por me barrë. Në fillim ishte e frikshme, por kur arrita të rrëzoja 70 të tjera nga një çmim që ishte 200 mijë poshtë tregut, vendosa të rrezikoj. Shitësi mori kredi nga Uralsib Bank. Ai duhej të paguante rreth 300 mijë. Ai premtoi se do të merrte kredinë, do të shlyente hipotekën dhe do ta bënim si blerje-shitje të rregullt, por nuk funksionoi. Si rezultat, morëm me qira dy qeli në të njëjtin Uralsib. Në njërën vendosa para për bankën (ato 300 mijë tek), në tjetrën - para për shitësin. Kushtet për çdo qelizë ishin të ndryshme. Kutia e bankës mund të hapej pasi të kisha marrë një certifikatë pronësie me barrë. Shitësi pagoi kredinë dhe hoqi barrën. Pasi mora një certifikatë të pastër, u hap një kuti me paratë e mbetura. Në fund, të gjithë janë të lumtur, të gjithë janë të qetë - mendoj se skema më e arsyeshme sot"

Shitet apartament me borxh hipotekor

“Rihuamarrja” është një skemë shumë e zakonshme që përdoret kur blerësi nuk ka fonde të mjaftueshme për blerjen. Një blerës i tillë, së bashku me apartamentin, transferohen edhe detyrimet hipotekore të pronarit të mëparshëm - herë me të njëjtat kushte, herë me kushte të ndryshme (banka vlerëson huamarrësin e ri në përputhje me standardet e saj). Për palën shitëse, kjo është një mënyrë për t'u ndarë me pronën me kushte të pranueshme dhe pa një zbritje të tepruar. Për blerësin, është një mundësi për të blerë një shtëpi me kushte më të mira sesa me një hipotekë konvencionale.

Blerësi aplikon për një hipotekë në mënyrë normale. Pas miratimit të shumës së dëshiruar, si objekt zgjidhet një apartament i hipotekuar. Nëse hipoteka e shitësit është marrë nga e njëjta bankë, merret një vendim themelor për pranueshmërinë e riregjistrimit të kolateralit. Nëse apartamenti është marrë si hipotekë nga një bankë tjetër, merret parasysh mundësia e rifinancimit (banka “e re” vepron si blerës).

Vetë institucioni i kreditit do të riregjistrojë të drejtat e hipotekës për apartamentin në Rosreestr.

Fazat e regjistrimit

Ne informojmë bankën për dëshirën tonë për të shitur apartamentin e hipotekuar dhe për të shlyer para kohe kredinë.
Ne gjejmë (ose banka rekomandon) blerës të gatshëm të marrin një hipotekë për apartamentin tonë. Parapagimi i tyre në para duhet të jetë jo më pak se shuma e mbetur e mbetur e kredisë.
Ne lidhim një marrëveshje depozite me blerësin dhe e vërtetojmë atë nga një noter. Në këtë dokument duhet të tregohet se nga cila bankë është marrë kredia hipotekore për të cilën është blerë apartamenti.
Blerësi bën një pagesë paraprake për të shlyer borxhin hipotekor të shitësit. Opsioni më i mirë është kur paratë transferohen drejtpërdrejt te një punonjës i bankës.
Heqja e barrës nga banesa. Procedura varet nga banka. Diku (për shembull, në Sberbank), një përfaqësues i një institucioni krediti e sjell hipotekën direkt në MFC ose dhomën e regjistrimit, ndërsa diku shitësi duhet të marrë vetë letrat. Heqja e barrës kryhet brenda 3 ditëve, ky është një shërbim falas, do t'ju duhet të paguani vetëm një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme, i cili tani zëvendëson certifikatën e pronësisë.
Ne dorëzojmë një paketë dokumentesh (lexoni listën më poshtë) në bankën ku blerësi do të marrë një hipotekë.
Ne po kalojmë procesin e vlerësimit.
Nëse gjithçka është në rregull dhe banka ka miratuar transaksionin për blerësin, ne nënshkruajmë marrëveshjen e shitblerjes, regjistrojmë kalimin e pronësisë dhe marrim shumën e mbetur nga blerësi (ose banka e tij).

pro

Meqenëse banka është e përfshirë në mënyrë aktive në transaksion, rreziqet për palët minimizohen. Blerësi merr mundësinë për të blerë një apartament me kredi me një çmim relativisht të ulët.

Minuset

Në këtë transaksion nuk është e lehtë të përballosh bukën e gojës: në mënyrë që shitësi të gjejë një blerës, ky i fundit ka si depozitë një shumë të barabartë me borxhin e kredisë së shitësit, në mënyrë që banka (ose dy banka) të pranojnë të zyrtarizojnë transaksioni... Më shpesh, operacione të tilla kryhen nga agjenci imobiliare të akredituara nga bankat. Shërbimet e tyre kushtojnë shumë para.

Fusha e zbatimit

Pothuajse të gjitha transaksionet në të cilat blerësi mbështetet në një kredi hipotekore kur blen një apartament të hipotekuar, zhvillohen sipas kësaj skeme.

Histori reale:

“U divorcova nga bashkëshorti dhe shitja e banesës me hipotekë u bë e pashmangshme. Vendosa ta shes vetë. Kam paraqitur një kërkesë në bankë. Aty më thanë se ky ishte një formalitet dhe nuk refuzojnë askënd. Specialisti i bankës tha se mund të shes duke shlyer hipotekën përpara se të përfundojë transaksioni në kurriz të parave të blerësit ose t'ia transferoj hipotekën blerësit që dëshiron të marrë një kredi për strehim në të njëjtën bankë. Kam paraqitur reklama, kam vendosur çmimin në nivelin më të ulët - kishte vetëm një apartament më të lirë se imi në Avito në zonën tonë. Dy blerës u shfaqën menjëherë. E para - me para të vërteta, e dyta - me një hipotekë të miratuar në bankën tonë. Ata me para u hodhën shpejt - ata kishin frikë të paguanin kredinë time për mua. Dhe blerësit me një hipotekë shkuan deri në fund. Paratë u futën në dy qeli (njëra për bankën, e dyta për mua dhe ish-burrin tim). Shkuam në dhomën e regjistrimit së bashku me blerësit dhe një përfaqësues të bankës. Pas 5 ditësh, ata morën ekstrakte nga USRN, ata erdhën në bankë me ta, morën një certifikatë të një hipotekë të mbyllur dhe hapën qelinë e tyre. U desh saktësisht një muaj për të bërë gjithçka.”

Shitja e banesave hipotekore me bankë

Nëse përballeni me metodën e katërt të shitjes së një apartamenti me hipotekë, gjërat janë keq. Zbatohet nëse ka vonesa serioze në kredi, ose huamarrësi ka njoftuar bankën se ishte e pamundur të paguante hipotekën. Një parakusht është marrja e pëlqimit të institucionit të kreditit (ose firmës së cilës i është shitur borxhi), si dhe huamarrësit. Kjo e fundit zakonisht nuk ka mundësi. Transaksioni është i sigurt si për shitësin ashtu edhe për blerësin. Banesat shitet përmes ankandit në faqet e specializuara të internetit.

Fazat e regjistrimit:

Ne marrim pëlqimin e bankës për të shitur pronën e hipotekuar (me shumë mundësi, banka ose ata vetë do t'ju kërkojnë të aplikoni me një ofertë për të shitur).
Ne nënshkruajmë një marrëveshje për shitjen e pronës nga strukturat e bankës.
Banka vlerëson apartamentin, e nxjerr në ankand dhe gjen një blerës. Ky proces mund të vazhdojë për një kohë të gjatë dhe të shoqërohet me ulje graduale të çmimeve. Shitësi nuk mund të kundërshtojë në këtë rast.
Dy qeliza janë të përfshira: në njërën blerësi vendos një shumë të barabartë me kredinë e papaguar, në të dytën - paratë e destinuara për shitësin. Nëse keni marrë një hipotekë kohët e fundit, atëherë mund të mos ketë asgjë në qelinë e dytë.
Pas përfundimit të marrëveshjes së blerjes dhe shitjes (nënshkruhet nga shitësi dhe blerësi), si dhe marrëveshjen paraprake midis bankës dhe blerësit, institucioni i kreditit dërgon dokumente në Rosreestr për të hequr barrën. Banka hap një kasafortë.
Regjistrohet kalimi i pronesise se apartamentit. Shitësi hap qelinë.

pro

Shitësi nuk ka nevojë të shqetësohet për asgjë, banka do të bëjë gjithçka vetë. Transaksioni është i sigurt për të gjitha palët e përfshira.

Minuset

Më shpesh, çmimi nënvlerësohet shumë, pasi banka është e interesuar vetëm të kthejë paratë e marra hua; ajo kujdeset pak për interesat e shitësit të apartamentit. Shpesh të ardhurat nga shitja janë të barabarta me bilancin e mbetur të hipotekës.

Fusha e zbatimit

Apartamente me hipoteke problematike. Bankat shesin pasuri të paluajtshme të hipotekuara vetëm kur të gjitha metodat e tjera të punës me huamarrësin janë shteruar tashmë.

Histori reale:

“Paguam hipotekën për rreth tre vjet, më pas më duhej të lija punën. Nuk kishte asnjë mënyrë për të bërë një pagesë prej 21,000 në muaj. Më në fund apartamenti doli në ankand. Ne ishim me fat - ata e blenë pothuajse menjëherë, dhe çmimi na lejoi të mbyllnim hipotekën dhe të merrnim 400 mijë të tjera në duart tona.

Dokumente per shitjen e apartamentit me hipoteke

Në mënyrë që transaksioni të kalojë pa probleme, shitësi duhet të përgatisë paraprakisht paketën e kërkuar të dokumenteve. Do të jetë e ndryshme për opsione të ndryshme për shitjen e një apartamenti me hipotekë, dhe ne do të ofrojmë një listë të plotë këtu:

Pasaportat e të gjithë pronarëve të pronës që shitet (për të miturit nën 14 vjeç - certifikata lindjeje).
Një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme (USRN) për apartamentin që shitet - do të konfirmojë që ju jeni pronar dhe banesa është pa barra.
Pasaporta teknike e banesës. Nëse nuk është aty, nxitoni dhe porositni përmes BTI ose MFC, pasi ky dokument nuk plotësohet shpejt.
Certifikata e formularit nr.9 (ekstrakt nga regjistri i shtëpisë) - pasqyron listën e personave të regjistruar në apartament. Nëse në momentin e shitjes ka të paktën një emër atje, banka do ta mbyllë marrëveshjen.
Një vërtetim nga kompania administruese ose shoqata e pronarëve të shtëpive që konfirmon se nuk ka borxh në faturat e shërbimeve.
Nëse ka të mitur në mesin e pronarëve, do t'ju duhet të merrni leje për të shitur nga autoritetet e kujdestarisë. Ata do ta japin atë vetëm nëse marrëveshja nuk përkeqëson kushtet e jetesës së fëmijës. Prandaj, do të jetë e nevojshme të mos dorëzohen dokumente jo vetëm për shitjen e një apartamenti, por edhe për blerjen e një të reje. Ju lutemi vini re: leja jepet vetëm me pjesëmarrjen e të dy prindërve (kujdestarëve, prindërve birësues) në proces, edhe nëse ata janë të divorcuar dhe jetojnë në pjesë të ndryshme të botës. Periudha e shqyrtimit të aplikacionit është 14 ditë.
Një apartament i blerë gjatë martesës, por i regjistruar në emër të njërit prej bashkëshortëve, nuk mund të shitet pa pëlqimin e bashkëshortit të dytë, përfshirë edhe nëse familja është shpërbërë zyrtarisht. Pëlqimi duhet të merret nga një noter (kostoja është rreth 1500 rubla, në varësi të rajonit).
Certifikata e vlerësimit të banesës. Kompania që kryen vlerësimin zakonisht rekomandohet nga vetë banka. Në çdo rast, ajo duhet të ketë licencë për të ofruar shërbime të tilla. Kostoja e vlerësimit, në varësi të rajonit, zakonisht është 3-5 mijë rubla.

Pyetje të shpeshta në lidhje me shitjen e një apartamenti në hipotekë

Si paguhen taksat gjatë shitjes së një apartamenti me hipotekë?

– Rregullimi tatimor është i njëjtë si për banesat e zakonshme: nëse i ke në pronësi metra katrorë për më shumë se tre vjet, nuk paguan asgjë kur shet për asnjë shumë. Por nëse e keni në pronësi apartamentin për më pak se tre vjet dhe e shisni atë me një çmim më të lartë se sa e keni blerë, do t'ju duhet të paguani një taksë prej 13% (mund të merrni një zbritje prej 1 milion rubla një herë). Nuk do të jetë e mundur të shmanget, pasi transaksioni kontrollohet nga banka dhe shuma në marrëveshjen e blerjes dhe shitjes do të tregohet saktë. Meqë ra fjala, për pasuritë e paluajtshme të blera pas 1 janarit 2016, periudha e qëndrimit për përjashtimin nga taksat është caktuar 5 vjet.

A është e mundur të shitet një apartament i marrë me hipotekë ushtarake?

- Me pak fjalë: është e mundur, por e vështirë. Hipotekat ushtarake rregullohen nga një ligj i veçantë - Nr. 117-FZ "Për sistemin e kursimeve dhe hipotekave të banesave për personelin ushtarak", datë 20 gusht 2004. Sipas këtij dokumenti, një apartament i blerë me një kredi të synuar nga Ministria e Mbrojtjes mbetet peng jo vetëm në bankë, por edhe në departamentin ushtarak deri në shlyerjen e shumës së kredisë ose derisa marrësi të ketë kryer 20 vjet shërbim ushtarak. Më shpesh, procedura e shitjes zbret në gjetjen e fondeve për të shlyer një kredi të synuar për strehim. Përndryshe, gjithçka është njësoj si në opsionin e parë të përshkruar më sipër: Rosvoenipoteka njoftohet për dëshirën për të shitur shtëpinë, bilanci i borxhit shlyhet, barra hiqet, pastaj lidhet një kontratë e rregullt shitjeje me blerësin.

Si të shesësh një apartament hipotekor të blerë duke përdorur kapitalin e maternitetit?

– Vështirësia më e madhe në një shitje të tillë do të jetë nevoja për ndarjen e aksioneve për fëmijët (prindërit nënshkruajnë detyrimin përkatës tek noteri kur regjistrojnë kapitalin). Rrallëherë një blerës, pasi të paguajë paradhënien për të shlyer hipotekën, do të presë derisa të regjistroni aksionet. Përveç kësaj, në këtë rast, do t'ju duhet të koordinoni marrëveshjen me autoritetet e kujdestarisë, të cilët do të kërkojnë, së bashku me dokumentet për banesën që shitet, të japin informacion për pronën që blihet (aksionet e fëmijëve nuk duhet të ulen ). Prandaj, sot prindërit më shpesh marrin rreziqe: ata shesin banesa të hipotekuara pa regjistruar aksionet e fëmijëve të tyre në të. Gjatë tre viteve të fundit, Fondi Pensional i Federatës Ruse ka intensifikuar ndjeshëm kontrollin mbi përdorimin e synuar të kapitalit të nënës, kështu që veprime të tilla mund të kërcënojnë anulimin e marrëveshjes. Për më tepër, nëse me mbushjen e moshës 18 vjeç, fëmijët vendosin të protestojnë kundër vendimit të prindërve të tyre, të cilët “harruan” të ndajnë aksione, blerja dhe shitja do të konsiderohet gjithashtu e paligjshme.

Çfarë rreziqesh mund të përballet shitësi dhe blerësi kur bëjnë transaksione për një apartament të hipotekuar?

– Shitësi nuk rrezikon pothuajse asgjë. Të drejtat e barrës së bankës janë të regjistruara në Rosreestr, që do të thotë se askush nuk mund të privojë një person nga banesa e tij derisa barra të hiqet dhe transaksioni të përfundojë.

Por ka shumë rreziqe për blerësin. Nëse shitësi nuk ka marrë pëlqimin e bankës për të shitur, transaksioni mund të kundërshtohet. Teorikisht, shitësi, pas marrjes së depozitës dhe heqjes së barrës, ka mundësinë të "kërcejë", dhe marrja e parave prej tij do të jetë problematike. Për më tepër, ai nuk e bën domosdoshmërisht këtë qëllimisht. Për shembull, mund të lindin probleme me dokumentet e titullit, me autoritetet e kujdestarisë, e kështu me radhë. Mund të ndodhin rrethana të forcës madhore: sëmundje, vdekje, zjarr - nuk e dini kurrë numrin e rasteve të forcës madhore! Përsëri, kthimi i depozitës do të jetë i mbushur me vështirësi të mëdha.

Prandaj, për paqe mendore, ka kuptim që blerësi të punojë sa më afër me bankën dhe të jetë jashtëzakonisht i kujdesshëm në të gjitha fazat e transaksionit.

Video ëmbëlsirë: Shtrati Magjik

Kur blen një shtëpi me hipotekë, një person përgatitet për pagesa të gjata. Ai kupton se deri në shlyerjen e kredisë i është vënë barrë banesës. Megjithatë, situata të paparashikuara lindin kur prona e hipotekuar duhet të shitet. Njohja e nuancave të legjislacionit do t'ju lejojë ta bëni këtë me kompetencë.

Si të shesësh një apartament me hipotekë

Pasuria e paluajtshme hipotekore siguron përmbushjen e detyrimeve sipas kredisë së lëshuar. Për rrjedhojë, deri në shlyerjen e tij, huamarrësi mund të kryejë çdo veprim civil me pronën e lënë hipotek vetëm me pëlqimin e pengmarrësit.Këtë e tregon qartë neni 37 i ligjit federal nr.102, i cili rregullon huadhënien hipotekore.

A është e mundur të shesësh një apartament me hipotekë?

Mosrespektimi i kërkesave ligjore në lidhje me shitjen e paautorizuar të kolateralit do të çojë në pasojat e mëposhtme:

transaksioni do të shpallet i pavlefshëm;
secila palë do të kthejë gjithçka që ka marrë ose do të jetë e detyruar të rimbursojë koston e saj;
blerësi njihet si i pandershëm dhe është i privuar nga të drejtat mbi pasurinë e paluajtshme të kolateralit (neni 167 i Kodit Civil të Federatës Ruse);
banka do të ndërpresë të gjitha marrëdhëniet sipas marrëveshjes së hipotekës përpara afatit;
prona do të shitet detyrimisht.

Si rezultat, dhunuesi mund të humbasë shumë më tepër sesa fiton.

Skemat ligjore për shitjen e apartamenteve të hipotekuara

Si të shesësh një shtëpi nëse hipoteka nuk paguhet? Për të mos shkelur ligjin dhe për të mos krijuar probleme për veten tuaj, është më mirë të përdorni metoda ligjore:

Shlyerja e parakohshme e kredisë. Për ta bërë këtë, duhet t'i shprehni bankës dëshirën tuaj për të shlyer kredinë përpara afatit. Pas marrjes së një vendimi pozitiv, kreditori përcakton shumën e borxhit. Huamarrësi gjen një blerës për apartamentin, i cili pranon të blejë pronën e ngarkuar dhe të japë një paradhënie në shumën e kredisë së mbetur. Midis tyre lidhet një marrëveshje paraprake, e cila vërtetohet nga një noter. Të gjithë banorët shkarkohen nga hapësira e banimit. Depozita e marrë përdoret për shlyerjen e hipotekës. Pas kësaj, banka heq barrën dhe blerësi regjistron pronësinë në dhomën e regjistrimit.
Shitja me riblerje e kolateralit. Blerësi i gjetur nga huamarrësi duhet të kontaktojë bankën me një ofertë. Nëse nuk ka kundërshtime, të dyja palët nënshkruajnë një marrëveshje paraprake me një noter që përcakton çmimin dhe kushtet e shitjes. Janë të rezervuara 2 qeliza, në njërën prej të cilave vendoset shuma që banka duhet të shlyejë borxhin e hipotekës, në tjetrën - pjesa e mbetur nga shitja e pasurive të paluajtshme për huamarrësin. Pasi të hiqet barra, të hartohet një marrëveshje shitblerjeje, e drejta e pronësisë regjistrohet në Rosreestr. Faza përfundimtare - huadhënësi dërgon para për të shlyer kredinë, dhe huamarrësi merr bilancin (nëse ka).
Shitet me ndihmen e nje banke. Ngjashëm me diagramin e mëparshëm. Por banka kujdeset për gjithçka, nga gjetja e një blerësi deri te marrja e parave. Huamarrësi duhet vetëm të nënshkruajë marrëveshjen e blerjes dhe shitjes, pasi transaksioni në letra kryhet personalisht nga ai. Ky opsion nuk është shumë i dobishëm për debitorin. Huadhënësi vendos një qëllim për të shitur shpejt, gjë që ndikon në çmim. Mund të mos ketë një qelizë të dytë për shitësin.
Shlyerja e hipotekës nga një palë e tretë ose transferimi i një detyrimi borxhi. Për ta bërë këtë, kredia i rilëshohet një huamarrësi të ri, i cili bëhet njëkohësisht debitor i pjesës së papaguar të kredisë dhe pronar i apartamentit kolateral. Aplikimi për një kredi hipotekare ndjek një procedurë standarde, duke përfshirë mbledhjen e dokumenteve të nevojshme dhe paraqitjen e një aplikimi, duke përfshirë një vlerësim.

Nëse po flasim për një hipotekë me pjesëmarrje të përbashkët, shitja kryhet vetëm me ekzekutimin e një marrëveshjeje për caktimin e së drejtës së kërkesës, në përputhje me Ligjin Federal-214.

Karakteristika kryesore e transaksioneve të shitblerjes së pasurive të paluajtshme të hipotekuara është se para se të ndryshojë pronari i banesës, duhet të shlyhet hipoteka.

A ia vlen të blesh një apartament nëse ka një hipotekë?

Sa të dobishme janë këto skema për shitësin varet nga shuma e borxhit dhe çmimi i shitjes së pronës. Për më tepër, ia vlen të merret parasysh një nuancë tjetër. Nëse një apartament që ka më pak se 3 vjet në pronësi shitet me çmim më të lartë se çmimi fillestar, është e nevojshme që 13% e kësaj shume të paguhet në buxhetin e shtetit. Por një plus i madh mbulon gjithçka - shitësi përfundimisht shpëton nga barra e rëndë e hipotekës.

Ekziston një mendim se duke blerë pasuri të paluajtshme kolaterale, mund të kurseni shumë. E gjitha varet nga arsyet që çuan në shitjen e tij. Nëse huamarrësi përballon me sukses pagesat dhe nuk nxiton të shesë, çmimi nuk ka gjasa të jetë më i ulët se çmimi mbizotërues i tregut. Për të është e rëndësishme jo vetëm të shlyejë kredinë, por edhe të marrë diferencën për të blerë një shtëpi të re.

Opsioni i dytë është që shitësi është në borxh dhe duhet të shesë urgjentisht apartamentin e hipotekuar. Në këtë rast, mund të mbështeteni në një zbritje të mirë - 10-20 përqind më lirë se çmimi mesatar i tregut. Për më tepër, bankat janë të interesuara për një shitje të shpejtë dhe madje mund t'i ofrojnë blerësit kushte të favorshme për një kredi hipotekare.

Ka tre disavantazhe për blerjen e pasurive të paluajtshme të hipotekuara:

blerësi do të duhet të llogarisë me kërkesat e kreditorit, pasi të gjitha transaksionet bëhen me dijeninë e tij;
hipoteka, ose më mirë vendndodhja e saj. Nëse nuk është me kreditorin, transaksioni mund të shtyhet derisa dokumenti të jetë në dorë. Edhe pse nga korriku 2018 do të shfaqet një formë elektronike e hipotekës, e cila do të thjeshtojë shumë ekzekutimin e kontratave;
rreziku për të mbetur pa para nëse shitësi “nuk i informonte” në bankë dhe nuk shlyente borxhin. Barra nuk do të hiqet, do të lindin shumë probleme që do të duhet të zgjidhen përmes gjykatave. Një situatë tjetër është kur shitësi ndryshoi mendje për shitjen e banesës. Kredia është shlyer, barra është hequr, por ka gjetur një blerës tjetër që është i gatshëm të japë shumë më tepër.

Si të shesësh shpejt një apartament hipotekor

Për huamarrësit me kredi me probleme, kjo është një çështje aktuale. Nuk ka asnjë mënyrë të menjëhershme. Shpejtësia e zbatimit të çdo skeme varet nga shumë faktorë, përfshirë njeriun.

Procedura për blerjen dhe shitjen e një objekti hipotekor përbëhet nga disa faza, secila prej të cilave kërkon një kohë të caktuar:

apeloni kreditorin - mund të prisni që një vendim do të merret brenda 10 ditëve;
gjetja e një blerësi - mund të jetë procesi më i gjatë, kështu që rekomandohet të përdorni shërbimet e një sekseri;
përgatitja e dokumenteve - nga 7 deri në 14 ditë. Do t'ju duhet konfirmimi i mungesës së borxhit hipotekor, pagesa e kostos së pasurive të paluajtshme, heqja e barrëve, dokumentet për apartamentin, hipoteka;
regjistrimi në Rosreestr - 5-12 ditë pune.

Në çdo rast, të gjitha këto nuk do të mund të bëhen në më pak se një muaj. Nëse gjithçka përgatitet paraprakisht, nënshkrimi i kontratës, pagesa e depozitës dhe transferimi i dokumenteve për regjistrim bëhet brenda një dite.

Pyetje dhe pergjigje

Si të shesni një dhomë në një hipotekë Sberbank?

Nëse arsyeja e shitjes i duket e vlefshme punonjësit, ju do të merrni leje për ta shitur atë. Banka preferon shlyerjen e parakohshme të kredisë në kurriz të fondeve të blerësit ose riregjistrimin e saj tek një palë e tretë. Të gjitha llogaritjet bëhen përmes qelizave. Shembujt e dokumenteve të kërkuara mund të shihen në faqen e internetit të Sberbank.

Kur shisni, duhet të merrni parasysh nuancat e programit të kreditimit. Për shembull, për një kredi për familjet e reja, bashkëshorti i huamarrësit është bashkë-huamarrës. Nëse arsyeja e shitjes së banesës janë problemet me shlyerjen, banka do t'i caktojë përgjegjësitë e shlyerjes së bashkëhuamarrësit.

Hipotekat ushtarake gjithashtu kanë kufizime. Pala në marrëveshje është Rosvoenipoteka, pëlqimi i së cilës do të kërkohet për të përfunduar blerjen dhe shitjen.

Një objekt hipotekor i blerë me kapital materniteti mund të shitet me lejen e organeve të kujdestarisë ose kur fëmijët mbushin 18 vjeç.

U dogj një shtëpi e blerë me hipotekë, çfarë të bëj?

Art. 29-30 të Ligjit Federal "Për Hipotekën" përcakton që pengdhënësi ka të drejtë të përdorë objektin e hipotekës. Në të njëjtën kohë, është përgjegjësi e tij që ta mbajë pronën në gjendje të mirë. Në nenin 32 thuhet se pengdhënësi është i detyruar të sigurojë sigurinë e pasurisë së hipotekuar. Nëse ekziston një kërcënim real për pronën, ai duhet të informojë menjëherë kredimarrësin për këtë.

Shtëpitë e hipotekave zakonisht janë të siguruara kundër rreziqeve të ndryshme, përfshirë zjarrin. Ju duhet të njoftoni pengmarrësin dhe të kontaktoni kompaninë e sigurimeve. Kompensimi i kërkuar i sigurimit do të përdoret për të shlyer kredinë.

Ne blemë një apartament me hipotekë, dhe ka çarje në tavan dhe mure, çfarë duhet të bëj?

Para së gjithash, njoftoni bankën. Shërbimi i tij ligjor do t'ju ndihmojë të merreni me pika të ndryshme, të shkruani pretendime dhe deklarata. Duhet të identifikohet fajtori. Ajo mund të rezultojë të jetë një shitës i cili, për shembull, arbitrarisht rizhvillimit. Në këtë rast, duhet të aplikoni në gjykatë për të ndërprerë shitjen, pas së cilës paratë do të kthehen.

Në çdo rast, mangësitë e identifikuara duhet t'i raportohen me shkrim shitësit. Është më mirë të përpiqeni të arrini një mirëkuptim me të për eliminimin e defekteve ose riparimin me shpenzimet tuaja me rimbursimin e mëvonshëm të shpenzimeve.

Si të blini një makinë me hipotekë?

Me shumë mundësi, huadhënësi juaj nuk do të pranojë një kredi për makinë nëse nuk jeni një klient i vlerësuar. Prandaj, duhet të gjeni një bankë që është e gatshme të lëshojë një kredi në prani të një hipotekë. Kur aplikoni, duhet të jepni informacion të vërtetë pa fshehur detyrimet tuaja aktuale të kredisë. Për të konfirmuar aftësinë paguese, duhet të mbledhni të gjitha certifikatat. Nëse historia e kredisë nuk dëmtohet nga vonesat ose procedurat ligjore, banka do të marrë një vendim pozitiv.

Disa qytetarë që blenë një apartament të shumëpritur me kredi, pas një kohe, nuk mund të bëjnë pagesa mujore për arsye të ndryshme, ose e kuptojnë se një apartament me një dhomë 20 metra nuk është aspak i përshtatshëm për një familje me pesë persona, ose ndoshta. Situata në treg ka ndryshuar në mënyrë dramatike saqë hipoteka e apartamentit është rritur çmimi është dyfishuar dhe tundimi është i madh për ta shitur dhe për të fituar para, dhe në fund huamarrësi vendos të shesë shtëpinë.

Shumë huamarrës hipotekare do të habiten, por është e mundur të shesësh një apartament me hipotekë, jo vetëm pa humbur paratë e investuara, por edhe duke fituar para. Rregulli i parë: një apartament nën barrë nuk mund të shitet pa pëlqimin e bankës.

Sipas Art. 29 dhe Art. 33 Ligji Federal "Për Hipotekën" i ndryshuar me Nr. 102-FZ datë 7 maj 2013, huamarrësi ka të drejtë të përdorë pronën e hipotekuar. Përgjegjësitë e tij përfshijnë gjithashtu mbajtjen e pronës në gjendjen e duhur. Shitja ndaj të tretëve ose humbja është një akt i paligjshëm, i cili mbron bankën që ka dhënë kredinë hipotekore dhe sipas Art. 301-303 të Kodit Civil të Federatës Ruse, tjetërsimi është i mundur vetëm në favor të bankës që është pengmarrësi. Megjithatë, ka situata kur banka mund të strehojë huamarrësin dhe të lëshojë leje për të shitur një apartament që është nën hipotekë.

Pse po shesin apartamente me hipotekë?

Ka disa arsye pse një huamarrës hipotekor mund të dëshirojë ose duhet të shesë një apartament të blerë me hipotekë dhe të lënë peng në bankë:

Humbja e të ardhurave të nevojshme për të bërë pagesa të rregullta.
Dëshira për të marrë të ardhura (të fitoni para) në strehimin hipotekor.
Nevoja për të blerë banesa me një sipërfaqe më të madhe.

Le t'i hedhim një vështrim më të afërt këtyre arsyeve dhe mënyrave se si mund të "lironi nga hipoteka juaj":

Shitja e banesave të hipotekuara për shkak të rënies së aftësisë paguese

Në realitetet e sotme ekonomike, asnjë nga huamarrësit rusë nuk është i siguruar nga humbja e vendeve të punës dhe, për rrjedhojë, të ardhurat e qëndrueshme në para. Askush nuk e di se çfarë do të ndodhë pas disa vitesh, dhe parashikimet financiare nuk i përmbushin gjithmonë pritjet. Dhe pagesat e detyrueshme për një kredi hipotekore duhet të paguhen rreptësisht një herë në muaj, qartë në kohë dhe plotësisht, dhe problemet e përditshme të konsumatorit nuk shqetësojnë askënd. Dhe kur ndodhin situata të paparashikuara, huamarrësi në mënyrë të parashikueshme dhe të natyrshme ka një dëshirë për të shitur një apartament me një hipotekë në mënyrë që të shlyejë menjëherë të gjitha borxhet ndaj bankës. Për më tepër, kjo duhet të bëhet përpara se pengmarrësi të marrë masa shtesë në bazë të Ligjit Federal "Për Hipotekën" (hipoteka e pasurive të paluajtshme).

Shitja e një apartamenti me hipotekë për të fituar para nga çmimi i rritur

Shumë qytetarë blejnë apartamente në ndërtesa të reja në fazën fillestare të ndërtimit me çmime relativisht të ulëta. Kur ndërtimi i një shtëpie tashmë ka përfunduar plotësisht, çmimi i pasurive të paluajtshme rritet shumë herë dhe në disa situata mbulon koston e një kredie hipotekore "me kokë".

Nëse që në fillim huamarrësi, i cili është pjesëmarrës në ndërtimin e përbashkët, vendos qëllimin për të bërë një fitim, atëherë këshillohet që ai të shesë pronën përpara se shtëpia të vihet në punë. Kjo për faktin se rilëshimi i një marrëveshje caktimi nuk do të jetë veçanërisht i vështirë, ndryshe nga marrja e paketës së nevojshme të dokumenteve për banesat e përfunduara që është vënë në veprim.

Ka raste të jashtëzakonshme kur strehimi në një pallat në ndërtim nuk kërkohet më (një qytetar, për shembull, ka marrë një trashëgimi ose ka blerë një shtëpi tjetër), kështu që huamarrësi vendos të shesë apartamentin me hipotekë dhe për përfitime financiare.

Shitja e banesave dytësore që janë hipotekuar nënkupton ulje të vlerës së tregut, pasi shumica e qytetarëve nuk janë të etur për të mbajtur pronën e lënë peng nga banka.

Shes apartament me hipoteke per te permiresuar kushtet e jeteses

Le të marrim një shembull nga jeta: huamarrësit (një familje e re) marrin një promovim dhe një rritje të parave, ata kanë fëmijë dhe apartamenti i blerë me hipotekë tani bëhet i vogël për ta. Huamarrësit e kësaj kategorie po mendojnë se si të shesin një apartament me hipotekë dhe të blejnë banesa që i përshtaten familjes së tyre sipas pamjeve katrore.

Në një situatë kur të ardhurat financiare të familjes i lejojnë ata të blejnë një shtëpi tjetër me kredi, banka nuk e ndalon marrjen e një hipotekë tjetër vetëm nëse familja kryen rregullisht pagesa të detyrueshme për dy kredi afatgjata. Por ky opsion kërkon një pagesë fillestare.

Mënyrat për të shitur një apartament me hipotekë

Ju mund të shesni një apartament me hipotekë duke përdorur disa opsione:

Kërkim i pavarur për blerës dhe shitje apartamenti me hipotekë- kur gjendet një blerës, banka lidh një marrëveshje me shkrim me blerësin për blerjen e mëtejshme të banesës së hipotekuar. Pronari i ardhshëm i banesës shlyen plotësisht kredinë hipotekore, pas së cilës shitësit-huamarrësit i lëshohet një certifikatë pa borxh. Atëherë huamarrësi mund të heqë vetë barrën nga banesa.
Shlyerja e parakohshme e një kredie hipotekore— Huamarrësi kërkon në mënyrë të pavarur një blerës që është gati të blejë banesa me barrë. Blerësi i jep shitësit shumën e kërkuar për të shlyer para kohe kredinë hipotekore.
Transferimi (shitja) e detyrimeve sipas një marrëveshje hipotekore— Huamarrësi mund të gjejë një blerës i cili gjithashtu ka planifikuar të blejë një apartament me kredi. Banka ka ofruar një skemë on-huadhënie, mekanizmi i së cilës përdoret në situata të tilla.
Shitja e një apartamenti me hipotekë me ndihmën e një pengmarrësi (bankë)- pronari i ardhshëm i banesës (blerësi) bën dy shuma për dy kuti depozitash - një për shlyerjen e parakohshme të kredisë hipotekore dhe e dyta për blerjen e pasurive të paluajtshme. Banka është përgjegjëse për heqjen e barrës.

Le të shqyrtojmë më në detaje opsionet e listuara për shitjen e një apartamenti të hipotekuar:

Shitje e pavarur e banesave hipotekore

Është më mirë që blerësi potencial të "tregojë kartat" menjëherë dhe ta informojë atë se apartamenti është nën barrë në bankë. Nëse e fshehni këtë fakt dhe jepni informacion në pjesë, blerësi mund të dyshojë se ai është i përfshirë në një mashtrim dhe të refuzojë të blejë. Në realitet, gjithçka ndodh shumë më thjeshtë. Blerësi shikon apartamentin, i pëlqen dhe pranon ta blejë atë. Për ta bërë këtë, ai kontakton bankën dhe shpreh dëshirën për të blerë detyrimet e borxhit të shitësit. Më pas do të hartohet një marrëveshje paraprake e shitblerjes, e cila do të vërtetohet nga një noter.

Banka jep me qira dy kuti depozitash. E para përmban shumën e kërkuar për të shlyer plotësisht kredinë hipotekore dhe e dyta përmban shumën e mbetur që i detyrohet shitësit pas përfundimit të transaksionit. Marrëveshja e shitblerjes do të hartohet pas heqjes së barrës nga banesa. Qasja në kutitë e depozitave do të jetë e hapur si për bankën ashtu edhe për shitësin vetëm kur transaksioni të përfundojë siç duhet dhe marrëveshja të regjistrohet me Rosreestr.

Shlyerja e parakohshme e kredisë hipotekore dhe më pas shitja e banesës

Jo çdo blerës do të pajtohet me një marrëveshje të tillë, dhe gjetja e një personi të tillë është mjaft e vështirë. Banesat nën barrë nga banka janë të frikshme, veçanërisht pasi në tregun sekondar ka alternativa të shkëlqyera që janë të pastra nga pikëpamja ligjore. Mekanizmi për shlyerjen e parakohshme të një kredie përdoret më shpesh gjatë hipotekimit të banesave që janë në faza të ndryshme të ndërtimit. Ndërtesat e reja janë shumë të kërkuara nga blerësit jo vetëm për shkak të risive të tyre. Qytetarët tërhiqen nga shtrirja moderne, zonat e mëdha dhe një sërë lehtësish të tjera, kështu që në fazat e fundit të ndërtimit nuk ka apartamente të disponueshme nga një zhvillues i besueshëm.

Me një blerës potencial lidhet një kontratë paraprake e shitjes, e cila do të noterizohet. Para kësaj, ai duhet të bëjë një depozitë të kërkuar për të shlyer plotësisht kredinë hipotekore. Kur hipoteka mbyllet, barra hiqet (si rregull, procedura kryhet brenda 5 ditëve), shitësi dhe blerësi dërgohen në dhomën e regjistrimit për të hartuar një kontratë shitje ose për të riregjistruar një kontratë të pjesëmarrja e kapitalit në ndërtim.

A e dini se sipas ligjit (Letra informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 13 shtator 2011 Nr. 147 “Rishikimi i praktikës gjyqësore në zgjidhjen e mosmarrëveshjeve në lidhje me zbatimin e dispozitave të Kodit Civil të Federatës Ruse për një marrëveshje kredie”), huamarrësi në rast të shlyerjes së parakohshme të një kredie me pagesa anuiteti , ka në hua.

Shitja e detyrimeve të kredisë hipotekore

Një sërë qytetarësh të cilët vetë shprehin dëshirën për të blerë një apartament me kredi janë të interesuar për apartamente me hipotekë, të cilat shiten nga banka. Një nga avantazhet e një banese të tillë është një kosto e reduktuar në krahasim me tregun. Mekanizmi për regjistrimin e një apartamenti në këtë rast është pothuajse i njëjtë me një transaksion standard:

në mënyrë që blerësi të konsiderohet si një huamarrës i mundshëm, ai duhet të sigurojë paketën e duhur të dokumenteve, e cila është krijuar për të gjithë ata që duan të marrin një kredi hipotekare;
nëse transaksioni i ardhshëm miratohet, bëhet sigurimi dhe vlerësimi i banesës - në përputhje me dispozitat e Ligjit Federal "Për Hipotekën" të botimit aktual të 07.05. 2013 Nr 101-FZ.

Në këtë rast, punonjësit e bankës përfshihen në mënyrë të pavarur në riregjistrimin e barrës në Rosrerestra për faktin se apartamenti i hipotekuar ka ndryshuar pronarin e tij. Huamarrësit i kërkohet të nënshkruajë një marrëveshje shtesë për dhënien e huasë.

Shes apartament me ndihmen e nje banke

Huamarrësi, për arsye të caktuara, mund të transferojë përgjegjësinë për shitjen e banesës së hipotekuar te mbajtësi i hipotekës - banka. Kjo është e mundur nëse huamarrësi ka ndryshuar vendbanimin e tij, ka shkuar në një udhëtim pune për një kohë të gjatë ose nuk ka kohë të lirë. Në raste të tilla, prania e vetë huamarrësit-shitës nuk kërkohet, pasi banka, së bashku me blerësin, është e angazhuar në heqjen e barrës. Nëse ka një bilanc pas transaksionit, ai do të jetë në një kasafortë dhe huamarrësi mund të tërheqë paratë e duhura në një kohë të përshtatshme për të.

Shitja e një apartamenti me hipotekë në total zgjat rreth 21 ditë, nga të cilat pesë ditë shpenzohen për procedurën e heqjes së barrës dhe 14 ditët e mbetura kërkojnë një transaksion shitblerjeje.

Kur shlyeni një kredi hipotekore që është bërë e padurueshme, nuk do të dëmtojë të dini se si të shesni një apartament me një hipotekë. Për shumë huamarrës, informacioni se si të shesësh një apartament me hipotekë dhe të fitosh para do të jetë i papritur.

Pasuritë e paluajtshme me barrë nuk mund të shiten pa lejen e bankës. Për huadhënien hipotekore, në përputhje me Art. 29 dhe Art. 33 i Ligjit Federal “Për Hipotekën (Pegun e Pasurive të Paluajtshme)”, i ndryshuar më 7 maj 2013, nr. 102-F3, huamarrësi ka të drejtë të përdorë vetëm pronën e lënë peng dhe është i detyruar ta mbajë atë në gjendjen e duhur. .

Dhe humbja ose shitja e saj te palët e treta është e paligjshme. Ngjarja që ka ndodhur zgjidhet në favor të pengmarrësit (d.m.th., bankës), në përputhje me Art. 301-303 Kodi Civil i Federatës Ruse. Por ka një sërë rastesh kur banka mund të takojë kredimarrësin në gjysmë të rrugës dhe të lejojë shitjen e një apartamenti të hipotekuar.

Pse duan të shesin një apartament me hipotekë?

Arsyet pse huamarrësi fillon të mendojë se si të shesë një apartament me hipotekë mund të ndahen në 3 grupe:

nëse humbni të ardhura të mjaftueshme për të shlyer kredinë;
nëse ka nevojë për të blerë banesa më të bollshme;
nëse doni të fitoni para në një hipotekë.

Nëse humbni të ardhura të mjaftueshme për të shlyer kredinë
Askush nuk është i imunizuar nga humbja e të ardhurave të qëndrueshme financiare. Është e pamundur të parashikohet se çfarë do të ndodhë pas disa vitesh. Dhe pagesat në një mënyrë të rreptë duhet të bëhen çdo muaj, në mënyrë të plotë dhe në kohë, pavarësisht nga çdo situatë.

Prandaj, dëshira për të shitur apartamentin sa më shpejt që të jetë e mundur për të shlyer përfundimisht bankën përpara se të aplikohen masa shtesë, në përputhje me Ligjin Federal "Për Hipotekën (Pegun e Pasurive të Paluajtshme)", është krejt e natyrshme dhe e parashikueshme.
Nëse ka nevojë për të blerë banesa më të bollshme
Për shembull, të rinjtë ngjiten fuqishëm në shkallët e karrierës, martohen / martohen, bëjnë fëmijë. Një apartament i marrë me hipotekë bëhet "i vogël". Shumica e këtyre huamarrësve po mendojnë të shesin një apartament hipotekor dhe më pas të blejnë një më të madh.

Banka nuk ndalon marrjen e një hipotekë të dytë për një apartament më të madh nëse të ardhurat e një familjeje të re ju lejojnë të bëni pagesa për dy kredi afatgjata menjëherë. Ky opsion kërkon një paradhënie.
Nëse doni të fitoni para në një hipotekë
Nëse një apartament është blerë në një ndërtesë në ndërtim në një fazë mjaft të hershme, atëherë me përfundimin e ndërtimit çmimi i tij do të rritet ndjeshëm dhe në disa raste më shumë sesa të mbulojë të gjitha kostot që lidhen me hipotekën.

Pjesëmarrësit në ndërtimin e përbashkët po përpiqen të shesin apartamentin e tyre përpara se të vënë në punë shtëpinë, pasi është shumë më e lehtë të ribotosh një marrëveshje caktimi sesa të merresh me projektimin e banesave të përfunduara (përveç nëse, sigurisht, qëllimi ishte fitimi i parave nga fillim).

Por ndodh edhe që nevoja për banesa në ndërtim është zhdukur dhe huamarrësi mendon ta shesë me përfitim maksimal për vete. Këto janë raste të jashtëzakonshme.

Kur shet një shtëpi të dytë që është nën barrë, huamarrësi duhet të ulë vlerën e saj në treg, pasi ka shumë pak njerëz që duan të përfshihen me kolateralin bankar.

Pëlqimi i bankës për të shitur një apartament me hipotekë

Një apartament i blerë me hipotekë është pronë e debitorit, por për ta shitur duhet të marrësh pëlqimin e bankës.

Nga njëra anë, banka është e interesuar për shlyerjen e plotë të kredisë dhe nuk duhet të ndërhyjë në shitjen e pasurive të paluajtshme të kolateralizuara nëse huamarrësi nuk mund të mbajë më detyrime borxhi mbi hipotekën.

Ne anen tjeter , kur lejon shitjen e pasurive të paluajtshme të hipotekuara, banka humbet fitimin e saj të mundshëm që lidhet me pagesën e interesit për përdorimin e fondeve të marra hua të lëshuara për blerjen e kësaj prone.

Nëse mundësia e shitjes së një apartamenti me barrë parashikohet në kontratën e lidhur, atëherë banka nuk mund të refuzojë. Në mënyrë që huamarrësit të mos shpërdorojnë këtë mundësi, shitja e një apartamenti hipotekor shoqërohet me vendosjen e gjobave të konsiderueshme dhe komisioneve mbrojtëse.

Nuk i njihni të drejtat tuaja?

Por ato janë të pakrahasueshme me pasojat e mundshme për shkak të përfundimit të pagesave të hipotekës. Nëse huamarrësi objektivisht nuk mund të paguajë më rregullisht kredinë, ai nuk duhet të vonojë shitjen, është më e mençur të zgjidhet situata aktuale përpara procesit gjyqësor.

Si mund të shesësh një apartament me hipotekë?

Opsionet e mëposhtme për shitjen e një apartamenti të hipotekuar janë të mundshme:

Shlyerja e hershme. Huamarrësi gjen një blerës që pranon të blejë një apartament me barrë dhe merr prej tij shumën e nevojshme për shlyerjen e parakohshme të hipotekës.
Shitje e pavarur. Banka lidh një marrëveshje me shkrim për blerjen e mëvonshme të banesës me blerësin. Blerësi paguan hipotekën, huamarrësi merr një certifikatë që konfirmon mungesën e borxhit dhe heq barrën vetë.
Shitet me ndihmen e nje banke. Blerësi depoziton shumat e nevojshme për të shlyer hipotekën dhe për të blerë një apartament në dy kuti depozitash. Banka trajton vetë heqjen e barrës.
Shitja e detyrimeve të borxhit. Për një blerës që gjithashtu dëshiron të blejë një apartament të hipotekuar me kredi, ekziston një skemë rifinancimi.

Shlyerja e hershme

Gjetja e një blerësi që pajtohet me një skemë të tillë është mjaft e vështirë. Ngarkimi i një apartamenti është i frikshëm, veçanërisht pasi në tregun sekondar ka gjithmonë oferta alternative të qarta ligjërisht.

Në thelb, skema e shlyerjes së parakohshme përdoret kur hipotekoni banesat në ndërtim. Apartamentet në ndërtesat e reja me paraqitje moderne janë shumë të kërkuara, dhe në fazën përfundimtare të ndërtimit, një zhvillues i ndërgjegjshëm nuk ka asnjë mundësi të disponueshme.

Një blerës i mundshëm i një apartamenti bën një depozitë të kërkuar për të shlyer plotësisht hipotekën në bankë, sipas një marrëveshjeje shtesë me huamarrësin, të vërtetuar nga një noter.
Pas mbylljes së hipotekës dhe heqjes së barrës (zakonisht zgjat 5 ditë pune), shitësi dhe blerësi i banesës vizitojnë dhomën e regjistrimit dhe riekzekutojnë marrëveshjen e përbashkët të ndërtimit ose hartojnë një marrëveshje shitblerjeje.

Shitje e pavarur

Mos e fshihni nga një blerës potencial faktin që apartamenti është nën barrën e bankës. Nëse jepni informacion në pjesë dhe heshtni për detajet, atëherë blerësi mund të ketë përshtypjen se ai është përfshirë në një lloj mashtrimi të zgjuar.

Në fakt është e thjeshtë. Pas shikimit të banesës, blerësi duhet të kontaktojë bankën dhe të shprehë dëshirën e tij për të shlyer depozitën. Punonjësit e bankës do të hartojnë një marrëveshje paraprake blerje / shitje me të dhe do ta noterizojnë atë.

Blerësi depoziton shumën e nevojshme për të shlyer borxhin e huamarrësit në një kuti depozite, të mbetur dhe të vonuar pas transaksionit të huamarrësit - në një tjetër.
Nga banesa hiqet barra dhe lidhet kontrata shitblerje. Banka dhe huamarrësi kanë akses në qelitë e tyre vetëm pas ekzekutimit dhe regjistrimit të marrëveshjes së blerjes / shitjes me Rosreestr.

Shitet me ndihmen e nje banke

Në rast të mungesës së kohës ose mungesës (gjatë ndryshimit të vendbanimit ose një udhëtimi të gjatë pune), huamarrësi mund ta zhvendosë shitjen e apartamentit të hipotekuar tërësisht mbi supet e punonjësve të bankës.

Në këtë rast, vetëm banka dhe blerësi janë të angazhuar në heqjen e barrës, prania e huamarrësit nuk kërkohet. Pjesën tjetër të transaksionit (nëse ka) pas regjistrimit të tij, huamarrësi mund ta marrë në çdo kohë në arkën e depozitës së bankës.

Shitja e detyrimeve të borxhit

Apartamentet me hipotekë që janë në shitje nga banka tërheqin të tjerët që duan të marrin një hipotekë me çmimet e tyre të reduktuara.

Për ta, procedura për të aplikuar për një kredi hipotekare nuk është shumë e ndryshme nga ajo standarde:

një paketë e ngjashme dokumentesh ofrohet për shqyrtimin e blerësit si huamarrës të mundshëm;
nëse miratohet, pasuria e paluajtshme e blerë vlerësohet dhe sigurohet në përputhje me dispozitat e përcaktuara të Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)", i ndryshuar më 7 maj 2013, numri 102-F3.

Vetë banka është përgjegjëse për riregjistrimin e barrës në Rosreestr me rastin e pronarit të ri. Huamarrësi mund të nënshkruajë vetëm një marrëveshje shtesë për caktimin e rrethanës së borxhit.

Procedura e shitjes së një apartamenti zgjat rreth 3 javë (5 ditë pune për heqjen e barrës dhe rreth 2 javë për të përfunduar transaksionin e blerje/shitje).

Gjithashtu në temë

Përshkrimi i punës së menaxherit të kompleksit rezidencial

Drejtori i Operacioneve

Si të shesësh një apartament me hipotekë - mënyra ligjore

E drejta e parablerjes për të blerë një aksion

Mbrojtja sociale e popullatës në nivel komunal